Warum ist es immer noch schwierig, bevorzugten Sozialwohnungen zu kaufen?

Schwerpunkt Sozialwohnungen

Dementsprechend beträgt der Vorzugszinssatz der Vietnam Bank for Social Policies für Kredite mit Restbetrag zum Kauf, Mietkauf von Sozialwohnungen (NOXH), zum Bau neuer oder zur Renovierung und Reparatur von Wohnhäusern 4,8 % pro Jahr. Die Verantwortung für die Inhalte, Daten, Berichte und Vorschläge liegt vollumfänglich bei der Social Policy Bank. Dieser Beschluss gilt vom 10. Mai bis 31. Dezember 2024.

Zuvor hatte die Regierung außerdem ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite angekündigt. Vier Geschäftsbanken, darunterAgribank , BIDV, Vietcombank und VietinBank, vergeben Kredite mit Zinssätzen zwischen 8,2 und 8,7 % pro Jahr. Dabei können Kunden zu einem Zinssatz von 8,2 %/Jahr für 5 Jahre und Unternehmen zu einem Zinssatz von 8,7 %/Jahr für 3 Jahre Kredite aufnehmen.

Kürzlich beauftragte der Gouverneur der Staatsbank außerdem vier große Geschäftsbanken – Agribank, BIDV , Vietcombank und VietinBank –, Vorzugskreditpakete für den Kauf von Sozialwohnungen mit einem Zinssatz von 5 % pro Jahr anzubieten. Dieser Beschluss der Staatsbank tritt am 1. Januar 2023 in Kraft. Die von den Geschäftsbanken im Jahr 2023 auf ausstehende Kredite zur Unterstützung von Eigenheimkäufen im Rahmen dieses Pakets angewandten Zinssätze stehen in keinem Zusammenhang mit dem 120.000 Milliarden VND umfassenden Paket. Tatsächlich setzen Geschäftsbanken dieses Kreditpaket seit 2013 mit einem Zinssatz von 6 % pro Jahr um. Bis 2019 und 2020 wird dieser Wert auf 5 %/Jahr sinken und von 2021 bis heute bei 4,8 %/Jahr bleiben.

Bei vielen Sozialwohnungsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt kam es nach Baubeginn aufgrund rechtlicher Probleme zu Verzögerungen.

Nicht nur Kapital: Am 3. April 2023 unterzeichnete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha den Beschluss 338/QD-TTg des Premierministers, mit dem das Investitionsprojekt zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 genehmigt wurde. Das Projekt zielt darauf ab, Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen zu entwickeln, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industrieparks und freien Exportzonen erschwinglich sind. Bis zum Jahr 2030 dürfte die Gesamtzahl der von den Kommunen fertiggestellten Wohnungen bei etwa 1.062.200 liegen. Davon werden im Zeitraum 2021–2025 etwa 428.000 Einheiten fertiggestellt; In der Phase 2025–2030 werden etwa 634.200 Einheiten fertiggestellt.

Nach Angaben des Bauministeriums werden im ersten Quartal 2023 landesweit 418 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von rund 432.400 Einheiten umgesetzt. Derzeit werden auch nichtstaatliche Geschäftsbanken ermutigt, sich in jeder Periode an der Vergabe von Kreditpaketen an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen zu beteiligen. Vor Ort fördert die Regierung außerdem soziale Wohnungsbauprogramme, um den enormen Wohnungsbedarf der Bevölkerung zu decken. Man kann sagen, dass dem Segment des sozialen Wohnungsbaus noch nie so viel Aufmerksamkeit und Anstrengung zuteilwurde wie heute.

Ich habe Geld, aber kein Haus zum Kaufen

Obwohl dem Segment des sozialen Wohnungsbaus viel Aufmerksamkeit zuteilwird, kommt es in der Realität zu zahlreichen Paradoxien. Das bedeutet, dass man zwar Geld hat, aber nicht genug, um ein Haus zu kaufen.

Der Vorsitzende der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), Le Hoang Chau, sagte, die Social Policy Bank habe vor kurzem zugegeben, dass das Kreditpaket für Darlehen zum Kauf und zur Miete von Sozialwohnungen mit einem Zinssatz von 4,8 %/Jahr einen Überschuss von mehr als 11.000 Milliarden VND aufweise, weil es keine Kreditnehmer gebe, weil es keine Häuser zu kaufen gebe. Unterdessen handelt es sich bei dem Paket in Höhe von 120.000 Milliarden VND lediglich um ein kommerzielles Kreditpaket mit Zinsstützung für Privatpersonen und Unternehmen. Kurzfristig ist dieses Paket für Anleger von Vorteil, da der Darlehenszinssatz günstiger ist als der derzeitige Geschäftszinssatz von bis zu 12 – 15 %/Jahr. Bisher konnte jedoch kein Unternehmen gefunden werden, das Kredite vergeben könnte, da kein Projekt genehmigt wurde. Viele Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden im vergangenen Jahr begonnen, jedoch aufgrund von Verfahrensproblemen „vertuscht“. Es gibt keine Produkte, was bedeutet, dass die Menschen keine Häuser haben, die sie sich leihen könnten, um sie zu kaufen.

Laut Herrn Chau ist das 120.000 Milliarden VND schwere Paket wie ein Beruhigungsmittel und hat keine große Wirkung, solange der Zinssatz für Eigenheimkäufer mit bis zu 8,2 % pro Jahr immer noch zu hoch ist. Bei diesem Zinssatz werden arme Menschen es nicht wagen, Kredite aufzunehmen. Zudem gilt die Zinsbindung von 8,2 Prozent nur noch bis zum 30. Juni. Ab dem 1. Juli wird alle 6 Monate ein neuer Zinssatz bekannt gegeben. Während dieses Paket für Eigenheimkäufer nur 5 Jahre gültig ist, gilt es für Investoren 3 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist müssen die Kunden mit der Bank über einen vereinbarten Zinssatz verhandeln, was jedoch zu riskant ist. Ganz zu schweigen davon, dass die Rückzahlung von Kapital und Zinsen innerhalb von fünf Jahren bei einem Zinssatz von 8,2 % pro Jahr für die Menschen bereits eine Belastung darstellt.

„Das Bauministerium muss ein zusätzliches Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND mit einem Zinssatz von 4,8 – 5 % pro Jahr vorlegen, wie schon beim vorherigen Paket in Höhe von 30.000 Milliarden VND. Die Befugnis zur Ausgabe dieses Kreditpakets liegt beim Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung. Obwohl dieses Kreditpaket nur 30 % des Bedarfs für den Bau von 1 Million Sozialwohnungen deckt, können die Geschäftsbanken mit diesem Startkapital genug Geld mobilisieren, um das oben genannte Projekt umzusetzen“, schlug Herr Le Hoang Chau vor.

Auch Rechtsanwalt Hoang Thu von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, das größte Problem bestehe derzeit darin, dass die Auszahlung dieser Kreditpakete aufgrund fehlender Projekte schwierig sei. Am problematischsten ist dabei die Anpassung der Planung für den sozialen Wohnungsbau, der aus gewerblich genutzten Wohnungen umgewandelt werden soll, sowie die Politik, für den sozialen Wohnungsbau, Arbeiterunterkünfte, Studentenwohnheime, Unterkünfte für Streitkräfte, öffentlichen Wohnungsbau, Wohnraum für Umsiedlungen im Rahmen staatlicher Projekte und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern keine Landnutzungsgebühren zu erheben bzw. keine Landnutzungsgebühren zu erheben. Bislang ist gesetzlich nicht geregelt, in welchen Fällen eine Befreiung von bzw. eine Ermäßigung der Grundnutzungsgebühren und Grundrenten erfolgt. Dies erschwert den lokalen Behörden „unbeabsichtigt“ auch die Durchsetzung des Gesetzes.

Darüber hinaus sind Investoren von Sozialwohnungsprojekten gemäß Punkt a, Absatz 1, Artikel 58 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 von der Zahlung von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht befreit. Daher müssen die Gemeinden zunächst Verwaltungsverfahren durchführen, um konkrete Grundstückspreise festzulegen und Grundstückspreise zu bewerten. Sobald die Landnutzungsgebühr verfügbar ist, wird das Volkskomitee der Provinz eine Entscheidung über die Landnutzungsgebühr und die Landmiete erlassen und anschließend eine Entscheidung erlassen, die eine Befreiung von der Landnutzungsgebühr und der Landmiete ermöglicht. Dieser Vorgang ist sehr umständlich, zeitaufwendig, mühsam und unnötig.

Die Regierung hat Kreditpakete mit Anreizen angekündigt, doch aus vielen Gründen ist es für Privatpersonen und Unternehmen immer noch schwierig, darauf zuzugreifen. Ein weiteres schwieriges Problem besteht darin, dass es derzeit an sozialen Wohnbauprodukten mangelt, die die Menschen sich auf Kredit kaufen können. Daher ist es notwendig, rechtliche Hindernisse zu beseitigen, damit viele Projekte umgesetzt werden können und mehr Wohnungen auf den Markt kommen. Außerdem muss man viele Orte kritisieren, die in ungünstigen Lagen in Sozialwohnungen investieren, sodass diese niemand kauft, wie etwa Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Herr Le Hoang Chau

Wenn für soziale Wohnungsbauprojekte von der Grundnutzungsgebühr befreit wird, ist gesetzlich festgelegt, dass diese befreit ist und keine Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises, zur Berechnung der Grundnutzungsgebühr und zur Befreiung der Grundrente gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes durchgeführt werden müssen. Dadurch sparen Unternehmen viel Zeit. Von dort aus wurden schnell Sozialwohnungsprodukte auf den Markt gebracht und Kreditpakete aktiviert.

Rechtsanwalt Hoang Thu

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm