Welchen Vorteil haben Investoren vom BT Trieu Son-Projekt?

Billiges Land?

Das Verkehrsstraßenprojekt, das die Provinzstraße 514 und die Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, ist ein Projekt mit einem anfänglichen Investitionskapital von insgesamt mehr als 79 Milliarden VND, das vom Joint Venture Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited) umgesetzt wird. Dies ist eines der letzten Projekte in der Provinz Thanh Hoa , das in Form einer öffentlich-privaten Partnerschaft, einem BT-Vertrag (Build-Transfer-Vertrag), umgesetzt wurde, bevor dieser Vertragstyp aufgrund zahlreicher Mängel, eines hohen Negativrisikos und der damit verbundenen großen Verluste an Staatsvermögen offiziell „beendet“ wurde (mit Wirkung vom 1. Januar 2021).

Zur Umsetzung dieses Projekts plante die Provinz Thanh Hoa zunächst, fünf schöne Grundstücke mit einer Gesamtfläche von fast 28 Hektar in der Stadt Trieu Son und den benachbarten Gemeinden des Bezirks Trieu Son zu nutzen, um Gegenzahlungen für das Projekt zu leisten.

Das BT-Projekt der Verkehrsstraße, die die Provinzstraße 514 und die Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, befindet sich im Bau.

Auf dieser Grundlage hat das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 27. November 2020 mit den Entscheidungen Nr. 5086/QD-UBND, Nr. 5085/QD-UBND und Nr. 5084/QD-UBND dem Joint Venture des Bauunternehmers BT Trieu Son Company Limited die erste Grundstücksphase mit einer Gesamtfläche von 198.998,8 m2 (fast 20 Hektar) zugeteilt. Die restlichen zwei der fünf Grundstücke, für die eine Gegenzahlung an die Trieu Son BT Company Limited vorgesehen war, wurden noch nicht übergeben.

Allerdings hat die Provinz Thanh Hoa vor Kurzem offiziell beschlossen, die Gegenleistung von 5 auf die oben genannten 3 Landflächen zu reduzieren, was einer Reduzierung von 9,3 Hektar entspricht, und zwar wegen „überschüssiger Gegenleistung“. Zuvor wurde geprüft, ob das Paritätsprinzip gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Verwaltung und Nutzung öffentlicher Vermögenswerte von 2017 sowie Regierungsverordnungen und anderen relevanten Rechtsvorschriften gewährleistet ist.

Parallel zur Landzuteilung erließ das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa auch einen Beschluss zur Genehmigung bestimmter Grundstückspreise als Grundlage für die Festlegung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren.

So hat beispielsweise das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 3. November 2021 konkrete Grundstückspreise als Grundlage für die Bestimmung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren für die Umsetzung des neuen Wohngebietsprojekts Nam Cong Cheo in der Stadt Trieu Son, Bezirk Trieu Son (Phase 1), herausgegeben. Dementsprechend beträgt der spezifische Grundstückspreis, der der vom Staat mit Landnutzungsgebühren zugeteilten Landfläche entspricht, nach Abzug der Kosten (ohne Räumungskosten) an diesem Standort, berechnet pro Quadratmeter, 2.201.099 VND/m2.

Der oben genannte konkrete Grundstückspreis wird unter der Voraussetzung festgelegt, dass der Investor gemäß dem Investitionsprojekt in die gesamte technische Infrastruktur investieren muss, die genehmigte Detailplanung für das zur Umsetzung des Projekts zugewiesene Grundstück vorliegt und der Staat Grundstücke mit Landnutzungsgebühren für eine Wohnfläche von 34.029,3 m2 zuweist. Insbesondere hat der Staat vorläufig allein mit der Fläche und dem Preis eines Nam Cong Cheo-Projekts im Grunde über 74 Milliarden VND eingenommen, was etwa 93 % des Gegenkapitals des gesamten Investitionskapitals des oben genannten BT-Projekts entspricht.

Das Land Nam Cong Cheo hat eine sehr schöne Lage, aufgeteilt in 330 Grundstücke und Versorgungsanlagen im Bezirk Trieu Son, Thanh Hoa. (Foto: Lam Linh Land)

Um auf die Frage zurückzukommen, wie die Grundstückspreise für die vom Staat zugeteilte Landfläche anhand der eingenommenen Landnutzungsgebühren für das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo ermittelt werden können, so gibt es laut der praktizierenden Preisschätzerin Pham Thi Thu Huong zahlreiche Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise. Normalerweise erfolgt die Ermittlung der Grundstückspreise im oben genannten Fall jedoch nach der Überschussmethode, und der entsprechende Marktpreis zu diesem Zeitpunkt dient lediglich als Inputbasis.

Konkret wird der Grundstückspreis mit der Methode des Grundüberschusses ermittelt, indem die Erschließungserlöse abzüglich der Erschließungskosten berechnet werden. Dabei ist der Umsatz grundsätzlich das Geld, das nach der Projektimplementierung verdient wird. Zu den grundlegenden Entwicklungskosten zählen die Kosten für Infrastrukturinvestitionen, Eventualkosten, Projektmanagementkosten, Kosten für Verkaufswerbung usw. sowie „weiche“ Kosten wie kommerzielle Vorteile, andere Kosten gemäß Vorschriften usw. sowie die Gewinne der Investoren.

Joint Venture mit BT Trieu Son-Projekt „großer Erfolg“?

Aktuellen Aufzeichnungen zufolge ist das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo (Handelsname: Trieu Son New Central Project) seit seiner Eröffnung zum Verkauf sofort ein „heißes“ Produkt in vielen Zeitungen und Medien geworden und wird von Immobilienetagen gesucht.

Laut der Einführung einer der oben genannten Einheiten verfügt das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo über viele günstige geografische Standortfaktoren und ist sehr gut für Kunden geeignet, die planen, Land sowohl für Wohn- als auch für Geschäftszwecke zu kaufen. Insbesondere grenzt der Norden des Projekts an die Provinzstraße 514, die mit der Nationalstraße 47 verbunden ist, die die Stadt Thanh Hoa mit dem internationalen Flughafen Tho Xuan verbindet. Der Westen grenzt an die 36 m lange Schnellstraße, die den National Highway 47C mit der Schnellstraße Nghi Son – Sao Vang verbindet. Der Süden grenzt an das Planungsgebiet des 20 Hektar großen High-End-Stadtgebiets Xuan Hung. Vom Projekt aus erreichen die Menschen die Stadt Thanh Hoa in nur 20 Minuten. 15 Minuten zum Flughafen Tho Xuan und in einem Umkreis von 500 m befinden sich das Kultur- und Sportzentrum , das Krankenhaus, der Giat-Markt, das Bezirksverwaltungszentrum Trieu Son, der City-Supermarkt, ein 50 ha großer kommunalübergreifender Industriepark ...

Wie die Medien beschreiben, befindet sich das Land von Nam Cong Cheo an einer besonderen Lage im Bezirk Trieu Son. (Grafik: Lam Linh Land)

Tatsächlich war Nguoi Dua Tin am Mittag des 15. Juli in seiner Funktion als „Landbroker“ (freiberuflicher Immobilienmakler) auf der Baustelle des Projekts „Nam Cong Cheo New Residential Area“ im Bezirk Trieu Son anwesend. Das Grundstück hat eine sehr breite Front, etwa 300 m entlang der Hauptstraße der Stadt Dat, während die Tiefe mäßig ist und es wie angekündigt in der Nähe von Versorgungszentren liegt.

Vor Ort sprach Nguoi Dua Tin eine Frau mittleren Alters an, die gegenüber dem Projekt Trieu Son New Central Wasser verkaufte und bereit war, auch als „Grundstücksmaklerin“ zu fungieren. Sie sagte, dass das Grundstück je nach Lage zwischen 14 und 25 Millionen VND pro Quadratmeter koste.

„Wenn Sie hier kaufen möchten, ist das in Ordnung, etwa 1,4 bis 2,5 Milliarden VND pro Grundstück. Andernfalls habe ich ein weiteres Grundstück, das ich letztes Jahr ersteigert habe, ein paar Kilometer entfernt, ebenfalls an dieser Straße, aber weiter vom Zentrum entfernt. Es hat eine Fläche von 100 Quadratmetern. Als ich es ersteigerte, kostete es fast 1,7 Milliarden VND, jetzt verkaufe ich es für genau 2 Milliarden“, sagte sie.

Nguoi Dua Tin äußerte Interesse am Kauf von Land im Nam Cong Cheo-Projekt und wurde einer Person namens Toan vorgestellt, bei der es sich angeblich um einen „Verwandten“ des Direktors eines der Joint-Venture-Unternehmen handelte, die in das BT-Projekt investierten. Da diese Person auf Geschäftsreise war, wurde sie einer Person namens Cuong vorgestellt, die an dem Projekt arbeitete.

Laut Herrn Cuong liegt sein Grundstück in der Straße, wurde im Rahmen einer diplomatischen Quote gekauft, der Verkaufspreis beträgt etwa 25,5 Millionen VND pro Quadratmeter, was etwa 2,5 Milliarden VND entspricht.

„Das Grundstück hier ist wunderschön, mein Grundstück ist völlig unproblematisch, ich konnte es im Rahmen einer diplomatischen Quote erwerben. Um mein Grundstück zu kaufen, muss ich jedoch vier Stockwerke hochbauen, um die Genehmigung zu erhalten. Die übrigen Grundstücke im Inneren müssen nicht bebaut werden. Ich kann sie einfach kaufen und bekomme sofort die Genehmigung“, sagte Herr Cuong.

Herr Cuong erzählte von dem Land, das er im Rahmen des Nam Cong Cheo-Projekts besitzt.

Laut Herrn Cuong ist der durch den Verkauf von 330 Grundstücken eingenommene Geldbetrag beträchtlich, doch um das Projekt durchführen zu können, musste das Unternehmen auch für die Räumung von etwa 120 Sao Reisfeldern aufkommen. Jedes Sao kostet 60 Millionen VND, was etwa 7 Milliarden VND entspricht. Gleichzeitig muss das Unternehmen auch zig Milliarden VND in die technische Infrastruktur, BT-Projektinvestitionskapital und wichtige andere „weiche“ Kosten investieren.

Somit kann das Joint Venture aus Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company, die als bekannte Bauunternehmer viele Projekte in der Provinz Thanh Hoa „gewinnen“, mit etwas Glück am Standort Nam Cong Cheo und an den beiden anderen Standorten nach Abzug der damit verbundenen Kosten bei einem der letzten BT-Projekte den absoluten „großen Gewinn“ erzielen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html