Welchen Vorteil haben Investoren vom BT Trieu Son-Projekt?

Billiges Land?

Das Verkehrsstraßenprojekt, das die Provinzstraße 514 und die Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, ist ein Projekt mit einem gesamten Anfangsinvestitionskapital von über 79 Milliarden VND, das vom Joint Venture Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited) umgesetzt wird. Dies ist eines der letzten Projekte in der Provinz Thanh Hoa, das in Form einer öffentlich-privaten Partnerschaft, eines BT-Vertrags (Build-Transfer-Vertrag), umgesetzt wurde, bevor diese Art aufgrund zahlreicher Mängel, eines hohen Negativitätsrisikos und der damit verbundenen großen Verluste staatlicher Vermögenswerte offiziell „beendet“ wurde (mit Wirkung zum 1. Januar 2021).

Um dieses Projekt umzusetzen, plante die Provinz Thanh Hoa zunächst, fünf schöne Grundstücke mit einer Gesamtfläche von fast 28 Hektar in der Stadt Trieu Son und den benachbarten Gemeinden des Bezirks Trieu Son zu nutzen, um Gegenzahlungen für das Projekt zu leisten.

Das BT-Projekt der Verkehrsstraße, die die Provinzstraße 514 und die Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, befindet sich im Bau.

Auf dieser Grundlage hat das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 27. November 2020 in den Entscheidungen Nr. 5086/QD-UBND, Nr. 5085/QD-UBND und Nr. 5084/QD-UBND dem Bauunternehmer-Joint-Venture Trieu Son BT Company Limited die erste Grundstücksphase mit einer Gesamtfläche von 198.998,8 m2 (fast 20 Hektar) zugeteilt. Die restlichen zwei von fünf Grundstücken, für die die Gegenzahlung an die Trieu Son BT Company Limited vorgesehen war, wurden noch nicht übergeben.

Kürzlich hat die Provinz Thanh Hoa jedoch offiziell beschlossen, die Gegenleistung von fünf Gebieten auf nur drei der oben genannten Landflächen zu reduzieren, was einer Reduzierung von 9,3 Hektar wegen „übermäßiger Gegenleistung“ entspricht, nachdem sie die Wahrung des Paritätsprinzips gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Verwaltung und Nutzung öffentlicher Vermögenswerte 2017 sowie Regierungserlassen und anderen relevanten gesetzlichen Bestimmungen geprüft hat.

Parallel zur Landzuteilung erließ das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa auch einen Beschluss zur Genehmigung spezifischer Grundstückspreise als Grundlage für die Festlegung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren.

So hat beispielsweise das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 3. November 2021 konkrete Grundstückspreise als Grundlage für die Bestimmung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren für die Umsetzung des neuen Wohngebietsprojekts Nam Cong Cheo in der Stadt Trieu Son, Bezirk Trieu Son (Phase 1), erlassen. Dementsprechend beträgt der spezifische Grundstückspreis für die vom Staat mit Landnutzungsgebühren zugeteilte Landfläche nach Abzug der Kosten (ausschließlich der Räumungskosten) auf diesem Gelände, berechnet pro Quadratmeter, 2.201.099 VND/m2.

Der oben genannte konkrete Grundstückspreis wird unter der Bedingung festgelegt, dass der Investor gemäß dem Investitionsprojekt und der genehmigten Detailplanung für die zur Umsetzung des Projekts zugewiesene Grundstücksfläche in die gesamte technische Infrastruktur investieren muss und dass der Staat mit Landnutzungsgebühren Land für eine Fläche von 34.029,3 m2 Wohngrundstück zuteilt. Insbesondere hat der Staat allein mit der Fläche und dem Preis eines Nam Cong Cheo-Projekts vorläufig über 74 Milliarden VND eingenommen, was etwa 93 % des Gegenkapitals des gesamten Investitionskapitals des oben genannten BT-Projekts entspricht.

Das Land von Nam Cong Cheo hat eine sehr schöne Lage, ist in 330 Grundstücke und Versorgungsanlagen im Bezirk Trieu Son, Thanh Hoa, aufgeteilt. (Foto: Lam Linh Land)

Um auf die Frage zurückzukommen, wie die Grundstückspreise für die vom Staat zugeteilte Landfläche anhand der eingenommenen Landnutzungsgebühren für das neue Wohngebiet Nam Cong Cheo ermittelt werden können. Laut der praktizierenden Preisschätzerin Pham Thi Thu Huong gibt es hierfür zahlreiche Methoden. Normalerweise werden die Grundstückspreise im oben genannten Fall jedoch nach der Überschussmethode ermittelt und der jeweilige Marktpreis dient lediglich als Inputbasis.

Konkret wird der Grundstückspreis nach der Methode des Grundüberschusses ermittelt, indem die Erschließungserlöse abzüglich der Erschließungskosten errechnet werden. Dabei ist der Umsatz grundsätzlich das Geld, das nach der Projektumsetzung verdient wird. Zu den grundlegenden Entwicklungskosten zählen die Kosten für Investitionen in die Infrastruktur, Eventualkosten, Kosten für das Projektmanagement, Werbe- und Vertriebskosten … und „weiche“ Kosten wie kommerzielle Vorteile, andere Kosten gemäß Vorschriften … sowie die Gewinne der Investoren.

Joint Venture mit BT Trieu Son-Projekt „großer Erfolg“?

Tatsächlichen Aufzeichnungen zufolge ist das neue Wohnprojekt Nam Cong Cheo (Handelsname: Trieu Son New Central Project) seit seiner Freigabe zum Verkauf sofort zu einem „heißen“ Produkt in vielen Zeitungen und Medien geworden und wird von Immobilienmaklern gesucht.

Laut der Einführung einer der oben genannten Einheiten verfügt das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo über viele günstige geografische Standortfaktoren und ist sehr gut für Kunden geeignet, die planen, Land sowohl für Wohn- als auch für Geschäftszwecke zu kaufen. Insbesondere grenzt der Norden des Projekts an die Provinzstraße 514, die mit der Nationalstraße 47 verbunden ist, die die Stadt Thanh Hoa mit dem internationalen Flughafen Tho Xuan verbindet. Der Westen grenzt an die 36 m breite Schnellstraße, die die Nationalstraße 47C mit der Schnellstraße Nghi Son – Sao Vang verbindet. Der Süden grenzt an das Planungsgebiet des 20 Hektar großen gehobenen Stadtgebiets Xuan Hung … Vom Projekt aus erreichen die Menschen die Stadt Thanh Hoa in nur 20 Minuten. 15 Minuten zum Flughafen Tho Xuan und im Umkreis von 500 m befinden sich das Kultur- und Sportzentrum, das Krankenhaus, der Giat-Markt, das Bezirksverwaltungszentrum Trieu Son, der City-Supermarkt, ein 50 ha großer kommunalübergreifender Industriepark usw.

Wie die Medien beschreiben, liegt das Land von Nam Cong Cheo an einer besonderen Stelle im Bezirk Trieu Son. (Grafik: Lam Linh Land)

Tatsächlich war Nguoi Dua Tin am Mittag des 15. Juli in seiner Funktion als „Landbroker“ (freiberuflicher Immobilienmakler) auf der Baustelle des Projekts „Nam Cong Cheo New Residential Area“ im Bezirk Trieu Son anwesend. Das Grundstück hat eine sehr breite Front, etwa 300 m verlaufend entlang der Hauptstraße der Stadt Dat, während die Tiefe mäßig ist und es wie angegeben in der Nähe von Versorgungszentren liegt.

Vor Ort sprach Nguoi Dua Tin eine Frau mittleren Alters an, die gegenüber dem Trieu Son New Central-Projekt Wasser verkaufte und bereit war, auch als „Grundstücksmaklerin“ zu fungieren. Sie sagte, das Grundstück koste je nach Lage zwischen 14 und 25 Millionen VND pro Quadratmeter.

„Wenn Sie hier kaufen möchten, ist das in Ordnung, etwa 1,4 bis 2,5 Milliarden VND pro Los. Wenn nicht, habe ich noch ein Grundstück, das ich letztes Jahr ersteigert habe, ein paar Kilometer entfernt, auch an dieser Straße, aber weit vom Zentrum entfernt, mit einer Fläche von 100 Quadratmetern. Als ich es ersteigert habe, kostete es fast 1,7 Milliarden, jetzt sind es genau 2 Milliarden, das werde ich verkaufen“, sagte sie.

Nguoi Dua Tin äußerte Interesse am Kauf von Land im Nam Cong Cheo-Projekt und wurde einer Person namens Toan vorgestellt, bei der es sich angeblich um einen „Verwandten“ des Direktors eines der Joint-Venture-Unternehmen handelte, die in das BT-Projekt investierten. Da diese Person auf Geschäftsreise war, wurde sie einer Person namens Cuong vorgestellt, die an dem Projekt arbeitete.

Laut Herrn Cuong liegt sein Grundstück in der Straße, wurde im Rahmen einer diplomatischen Quote gekauft und kostet etwa 25,5 Millionen VND pro Quadratmeter, was etwa 2,5 Milliarden VND entspricht.

„Das Land hier ist wunderschön, mein Los ist nicht verstrickt, ich konnte es im Rahmen einer diplomatischen Quote kaufen. Wenn Sie jedoch mein Grundstück kaufen, müssen Sie vier Stockwerke bauen, um das Zertifikat zu erhalten. Die restlichen Grundstücke im Inneren müssen nicht gebaut werden, Sie können sie kaufen und sofort das Zertifikat erhalten", sagte Herr Cuong.

Herr Cuong erzählte von dem Land, das er im Rahmen des Nam Cong Cheo-Projekts besitzt.

Laut Herrn Cuong ist der durch den Verkauf der 330 Grundstücke eingenommene Geldbetrag beträchtlich. Um das Projekt durchführen zu können, musste das Unternehmen jedoch auch für die Räumung von etwa 120 Sao Reisfeldern aufkommen. Jedes Sao kostet 60 Millionen VND, was etwa 7 Milliarden VND entspricht. Gleichzeitig muss das Unternehmen Dutzende Milliarden VND in die technische Infrastruktur, Investitionskapital für BT-Projekte und nicht zuletzt andere „weiche“ Kosten investieren.

Somit kann das Joint Venture Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company – beide bekannte Bauunternehmer für den „Gewinn“ vieler Projekte in der Provinz Thanh Hoa – mit etwas Glück am Standort Nam Cong Cheo und an den beiden verbleibenden Standorten nach Abzug der damit verbundenen Kosten auch bei einem der letzten BT-Projekte den „großen Gewinn“ erzielen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html