Der Markt in Hanoi ist für Kleinanleger nicht mehr einfach, Bac Giang hat beschlossen, über 100 Projekte abzusagen, Da Nang hat die Planung eines Super-Resort-Stadtgebietsprojekts im Wert von fast 44.000 Milliarden VND angepasst … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.
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| Ab dem vierten Quartal 2024 gibt es auf dem Immobilienmarkt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m2, viele zum Verkauf stehende Projekte haben in Vororten wie Dong Anh sogar Preise von über 100 Millionen VND/m2. (Foto: Hai An) |
Wird Hanoi-Immobilienmarkt nach dem Preisfieber zu einer „engen Tür“ für Kleinanleger?
Im Bericht zur Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 erklärte das Bauministerium, dass das Wohnungssegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Jahr 2023 gewachsen sei. Insbesondere Hanoi liegt bei der Preissteigerungsrate an der Spitze.
Der Preisanstieg hat dazu geführt, dass das untere Preissegment, das zuvor unter 30 Millionen VND/m2 lag, nun auf unter 45 Millionen VND/m2 angestiegen ist. Im mittleren Preissegment lag der Verkaufspreis zuvor bei 30–45 Millionen VND/m2, mittlerweile ist er auf rund 45–70 Millionen VND/m2 gestiegen.
Das High-End-Segment kostete zuvor 50–70 Millionen VND/m2, jetzt sind es 70–100 Millionen VND/m2. Tatsächlich haben die Segmentkriterien um 28–44 % zugenommen.
CBRE-Daten zufolge erreichte der Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 72 Millionen VND/m2, den höchsten Stand in der Geschichte des Immobilienmarktes der Hauptstadt seit vielen Jahren.
Es fällt auf, dass es auf dem Markt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m2 gibt. Viele der zum Verkauf stehenden Projekte in Vororten wie Dong Anh haben sogar Preise von über 100 Millionen VND/m2.
Die Wohnungspreise steigen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, und alte Projekte bilden hier keine Ausnahme. Laut CBRE sind die Preise für Zweitwohnungen in Hanoi im vergangenen Jahr um mehr als 26 % gestiegen. Dies ist der höchste jemals verzeichnete Wert und erreichte einen Durchschnitt von 48 Millionen VND/m2.
Nicht nur Wohnungsauktionen, auch Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi sind im Jahr 2024 ein „Hotspot“ auf dem Immobilienmarkt, wenn Auktionen in den Bezirken Thanh Oai und Hoai Duc … eine große Zahl von Anmeldungen anziehen, die Auktionen die ganze Nacht dauerten und die Höchstgebote in die Höhe schossen und Dutzende Male über dem Anfangspreis lagen.
Aufgrund des starken Anstiegs der Zahl der Wohnungen und versteigerten Grundstücke werden in Hanoi nun auch Immobilien von den Vororten bis hin zu den kleinen Gassen in der Innenstadt zu stark steigenden Preisen zum Verkauf angeboten, was den Menschen den Traum vom Sesshaftwerden noch schwerer macht.
Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte, dass der Immobilienmarkt in Hanoi sowie der nationale Markt im Jahr 2025 voraussichtlich in einen neuen Entwicklungszyklus eintreten werden.
Laut Frau Hang wird sich dieser Zyklus dank der starken Unterstützung durch die Fertigstellung des Rechtsrahmens und starker makroökonomischer Wachstumsfaktoren in Richtung einer nachhaltigen Entwicklung bewegen. Insbesondere wurden zusammen mit den Gesetzen zum Immobiliengeschäft, zu Grundstücken und Wohnungen sowie zur Hauptstadtplanung von Hanoi für den Zeitraum 2021–2030 und zur Vision 2050 die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die Menschen und Investoren die Ausrichtung und Form der Entwicklung des städtischen Raums von Hanoi klarer erkennen können.
„In diesem neuen Marktzyklus wird die Fertigstellung des Rechtsrahmens zu einem stärkeren Wettbewerb führen, was wiederum zu einem erneuten Ansturm von Produkten und Investoren führen wird. Brauchten Investoren früher lediglich Kapital und ein Projekt, um am Markt teilnehmen zu können, müssen sie heute einen guten Ruf, Erfahrung und finanzielles Potenzial aufbauen, um Projekte entwickeln zu können“, schätzt der Experte ein.
Experten wiesen insbesondere darauf hin, dass der Unterschied auf diesem Markt in der direkten Beteiligung ausländischer Investoren liege.
„Ausländische Investoren werden stärker und breiter am Markt teilnehmen und die Anlagesegmente diversifizieren. Sie beteiligten sich stärker im Rahmen von Investitionskooperationsaktivitäten und schlossen sich mit großen inländischen Investoren zusammen, um Projekte zu entwickeln. Darüber hinaus wird das finanzielle Potenzial dieser Kooperationsabkommen den bestehenden Markt aufwerten und Kleinanlegern die Möglichkeit eröffnen, am Markt teilzunehmen", kommentierte Frau Hang.
Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh beurteilte den Wohnungsmarkt in Hanoi in diesem Jahr und sagte, dass sich der Preisanstieg verlangsamen werde, der Markt tendenziell stabiler sei und nicht mehr so „heiß“ wie in der Vergangenheit. Dementsprechend wird sich der Cashflow der Käufer tendenziell von Gebieten mit hohem Preisniveau in Gebiete mit wettbewerbsfähigeren Preisen und mehr Wachstumsspielraum verlagern.
Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property Real Estate Investment and Development JSC, sagte, dass es für Wohnungen in Hanoi nicht oder nur sehr schwer möglich sei, die Preise zu senken. Dieser Person zufolge sind Wohnungen jedoch nur für diejenigen geeignet, die leben müssen, und Investitionen würden sich nicht lohnen, und Anleger würden sogar stecken bleiben.
Experten weisen darauf hin, dass Investoren Gebiete mit hohem Preisniveau sorgfältig prüfen und bewerten sollten. Zudem sollten sie Gebiete mit gutem Wirtschaftswachstumspotenzial und starker industrieller Entwicklung in Betracht ziehen, da dort hohe Gewinnspannen erzielt werden können.
Bac Giang streicht mehr als 100 Stadt- und Wohngebietsprojekte
Bac Giang hat beschlossen, 102 Stadt- und Wohngebietsprojekte abzusagen, die Investitionen anziehen müssen und für die zwar eine Genehmigung erteilt worden war, über deren Investitionsrichtlinien jedoch noch nicht entschieden worden war.
Die Entscheidung wurde gerade vom stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Bac Giang, Herrn Phan The Tuan, unterzeichnet und bekannt gegeben.
Für diese 102 Projekte wurde in drei Beschlüssen des Volkskomitees der Provinz und in 24 Beschlüssen des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz die Liste der Stadt- und Wohngebietsprojekte genehmigt, für die Investitionen erforderlich sind. Über die Investitionspolitik wurde jedoch noch nicht entschieden.
Zuvor hatte der stellvertretende Direktor des Bauamts von Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, Ende Dezember 2024 ein Dokument unterzeichnet, das dem Volkskomitee der Provinz und dem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz vorgelegt werden soll, um die Streichung der Liste der 102 Stadt- und Wohngebietsprojekte in Erwägung zu ziehen, die Investitionen in das Gebiet anziehen müssen, damit die Umsetzung der Stadt- und Wohngebietsprojekte in der Provinz gemäß den Vorschriften erfolgen kann.
Der Grund, warum das Bauamt von Bac Giang die Absage von 102 Stadt- und Wohngebietsprojekten vorgeschlagen hat, liegt darin, dass sich gemäß den geltenden Vorschriften die Investitionsverfahren für den Bau von Stadt- und Wohngebieten geändert haben. Daher ist es notwendig, die Liste der genehmigten Projekte zu streichen, die Investitionspolitik wurde jedoch nicht genehmigt.
Darüber hinaus schlug das Bauamt der Provinz Bac Giang vor, dass das Volkskomitee der Provinz die Volkskomitees der Bezirke und Städte damit beauftragt, jährlich Projekte zu prüfen, bei denen Land zurückgewonnen werden muss, sowie Projekte, bei denen Reisanbauflächen anderen Zwecken zugeführt werden, eine Liste dieser Projekte zu erstellen und diese dem Volkskomitee der Provinz zur Prüfung vorzulegen. Anschließend legt es die Projekte dem Volksrat der Provinz zur Genehmigung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen vor.
Auf der Liste der 102 abgesagten Projekte befinden sich viele Projekte in den folgenden Bezirken und Städten: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen … mit Beschlüssen zur Genehmigung der Liste für den Zeitraum von 2020 bis 2024.
Erwähnenswert ist hier das ökologische Stadtgebiet Nham Bien in der Stadt Nham Bien im Bezirk Yen Dung, für das im Jahr 2020 eine Genehmigung für die Liste mit einer Größe von 45,3 Hektar beschlossen wurde. Auch im Jahr 2020 gibt es eine Entscheidung. Auf der Liste der abgesagten Projekte stehen das neue Stadtgebiet Quang Chau im Bezirk Viet Yen (30 ha) und das neue Wohngebiet Quyet Tien – Thanh Cong in der Gemeinde Tien Phong im Bezirk Yen Dung (19,6 ha).
Oder einige Großprojekte wie das erstklassige, intelligente ökologische und Dienstleistungs-Stadtgebiet im Süden der Stadt Bac Giang (280,2 Hektar), das Stadtgebiet Ninh Son, die Gemeinden Ninh Son und Quang Minh, der Bezirk Viet Yen (fast 144 Hektar), das gemischt genutzte Stadtgebiet Bac Giang und der internationale Markt (296 Hektar) ...
Da Nang passt Planung für Superprojekt im Wert von fast 44.000 Milliarden VND an
Am 6. Februar gab das Volkskomitee des Bezirks Lien Chieu (Stadt Da Nang) die Entscheidung bekannt, der Anpassung der Detailplanung 1/500 des Tourismuskomplexes und des städtischen Erholungsgebietsprojekts Lang Van zuzustimmen.
Genehmigten Informationen zufolge gehört das Planungsforschungsgebiet zum Bezirk Hoa Hiep Bac im Distrikt Lien Chieu. Die Fläche betrug vor der Planfeststellungsanpassung mehr als 1.067 Hektar, nach der Planfeststellung mehr als 512 Hektar.
Die bereinigte Fläche verringert sich gegenüber der ursprünglichen Planung um rund 555,7 Hektar. Davon waren 63,3 Hektar natürliche Waldfläche vom Projekt ausgenommen. Zusätzlich 6,4 Hektar natürliches Sandland; 6,6 Hektar Land überlappen sich mit dem Hafen von Lien Chieu; 2,7 Hektar Land für archäologische Erkundungen und Ausgrabungen sowie 476,7 Hektar Meeresoberfläche waren ebenfalls vom Projekt ausgeschlossen.
Die Projektbevölkerung beträgt etwa 19.000 Menschen (davon beträgt die offizielle Bevölkerung fast 18.000 Menschen und die temporäre Bevölkerung etwa 1.000 Menschen).
Das Projekt ist als Ökotourismus- und Resortkomplex von internationalem Niveau konzipiert. ist ein intelligentes Stadtgebiet mit Wohn- und Geschäftsräumen sowie einer kompletten sozialen und technischen Infrastruktur im Einklang mit dem Gelände und der natürlichen Landschaft.
Zuvor hatte der Premierminister im November 2024 eine Entscheidung erlassen, mit der er die Anpassung der Investitionspolitik für das Resort- und Unterhaltungskomplexprojekt Lang Van genehmigte.
Das Ziel des Projekts besteht darin, einen Komplex zu schaffen, der kommerzielle Dienstleistungseinrichtungen und die Entwicklung des Ökotourismus in Kombination mit lockerer Wohnbebauung im Einklang mit dem Naturschutz umfasst.
Das gesamte Projektinvestitionskapital beträgt fast 44.000 Milliarden VND. Der Projektfortschritt beträgt 5 Jahre ab dem Datum der Genehmigung der Anpassung der Investitionsrichtlinie. Dabei werden in Phase 1 die Verfahren zur Investitionsvorbereitung vom ersten bis zum zweiten Jahr abgeschlossen. In Phase 2 werden vom zweiten bis zum Ende des fünften Jahres (2027–2029) Investitionen, Abnahmen und die Inbetriebnahme durchgeführt.
Wissenswertes zur Übertragung von Landnutzungsrechten bei Nichtzahlung von Landnutzungsgebühren
Gemäß dem Landgesetz von 2024 muss der Landnutzer finanzielle Verpflichtungen erfüllen, um den Namen des Zertifikats für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte (auch als Rotes Buch bekannt) zu übertragen oder andere Transaktionen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten durchzuführen.
Kann ich das Rote Buch übertragen, wenn ich noch Landnutzungsgebühren schulde?
Absatz 5, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzungsrechten in Fällen fest, in denen Landnutzer Landnutzungsgebühren schulden:
Falls dem Landnutzer ein Aufschub der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gestattet wird oder er mit der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen im Rückstand ist, muss er diese finanziellen Verpflichtungen erfüllen, bevor er das Recht auf Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Schenkung von Landnutzungsrechten, Hypothek oder Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten ausüben kann.
Bei Schulden aus der Landnutzung kann das Land daher erst übertragen oder verschenkt werden, wenn der volle geschuldete Betrag beglichen ist. Um den Namen schnell zu ändern, sehen Sie sich bitte die Anweisungen für die Dokumente und Verfahren zur Namensänderung auf dem Zertifikat an und befolgen Sie diese.
Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten
Das Bodengesetz von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzerrechten, wie etwa Übertragungsrechten, klar fest, und zwar:
Bedingungen des Veräußerers (Verkäufers)
Gemäß Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 dürfen Landnutzer ihre Landnutzungsrechte an andere übertragen oder schenken, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
Landnutzer sind berechtigt, die Rechte zur Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Vererbung und Schenkung von Landnutzungsrechten auszuüben. Hypothekendarlehen und Kapitaleinlagen unter Nutzung von Landnutzungsrechten unter folgenden Voraussetzungen:
a) über eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Hauseigentum und Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten verfügen, ausgenommen in Fällen der Vererbung von Landnutzungsrechten, der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen bei Landkonsolidierung, des Grundstückstauschs, der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat, Wohngemeinschaften und den in Artikel 124 Absatz 7 und Artikel 127 Absatz 4 Punkt a dieses Gesetzes genannten Fällen;
b) das Grundstück ist nicht umstritten oder die Streitigkeit wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt;
c) Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Vollstreckung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile;
d) während der Landnutzungsdauer;
d) Landnutzungsrechte unterliegen nicht den gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notfallmaßnahmen.
Bedingungen für den Erwerber (Käufer)
Gemäß Klausel 8, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 ist die Übertragung oder Schenkung von Landnutzungsrechten in folgenden Fällen nicht zulässig:
In den Fällen, in denen Landnutzungsrechte nicht übertragen oder verschenkt werden können, gelten die folgenden Regelungen:
a) Wirtschaftsorganisationen ist es nicht gestattet, von Einzelpersonen Übertragungen von Landnutzungsrechten für Schutzwälder und Wälder für besondere Zwecke entgegenzunehmen, außer in Fällen, in denen der Nutzungszwecken des Landes gemäß der Landnutzungsplanung und den von den zuständigen Behörden genehmigten Plänen eine Änderung auferlegt wird.
b) Personen, die nicht in Schutzwäldern oder Sondernutzungswäldern leben, ist es nicht gestattet, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke in Schutzwäldern, streng geschützten Zonen oder ökologischen Wiederherstellungszonen in diesen Sondernutzungswäldern zu erhalten;
c) Organisationen, Einzelpersonen, Wohngemeinschaften, religiöse Organisationen, angeschlossene religiöse Organisationen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, denen es gesetzlich nicht gestattet ist, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten entgegenzunehmen.
Dementsprechend ist die Übertragung oder Schenkung nicht rechtmäßig, auch wenn der Übertragende die Bedingungen erfüllt, wenn der Empfänger die Bedingungen nicht erfüllt. Mit anderen Worten: Fällt beim Erwerber einer der Fälle, in denen der Empfang von Übertragungen oder Schenkungen verboten ist, kann die Eigentumsübertragung nicht erfolgen.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
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