Seit mehr als zwei Jahren hat Herr Nguyen Van Nhat (aus Gia Lam – Hanoi) ein Geschäftshaus im VShip Bac Ninh-Projekt (Tu Son – Bac Ninh) gemietet, um ein Pho-Restaurant zu betreiben. Laut Herrn Nhat beträgt die Miete 10 Millionen VND/Monat und ist alle drei Monate zu zahlen. Bei Zahlung für das ganze Jahr übernimmt der Vermieter die Strom- und Wasserrechnungen. Das von Herrn Nhat gemietete Geschäftshaus liegt direkt an der Hauptstraße des Projekts und hat einen Gesamtwert von 12 Milliarden VND. Laut Herrn Nhat hatte der Eigentümer vor der Vermietung im Wesentlichen zwei von vier Stockwerken fertiggestellt. Die für die Fertigstellung aufgewendeten Kosten betragen nicht weniger als 300 Millionen, daher ist der Mietpreis von 10 Millionen VND/Monat sehr günstig.
Obwohl das Pho-Restaurant eine erstklassige Lage hat, sind die Einnahmen aufgrund mangelnder Kunden gering. Daher plant Herr Nhat, mit dem Restaurant an einen anderen Standort zu verlegen. Und Herr Nhat sagt voraus, dass die Miete für dieses Geschäftshaus höchstwahrscheinlich gesenkt werden müsse, wenn es neue Mieter gebe, weil derzeit jedes Geschäft schwierig sei.
Einst galten Ladenhäuser als das profitabelste Segment, heute treiben sie viele Immobilieninvestoren in die Verzweiflung. Denn die jetzt eingenommene Summe sei nur ein „Sandkorn“ im Vergleich zu den zig Milliarden Dong, die ausgegeben werden mussten.
Viele Shophouse-Projekte „warten“ auf Mieter. (Illustration)
Herr Tran Duc Dung, Eigentümer eines Geschäftshauses in einem berühmten Projekt im Bezirk Hoang Mai in Hanoi, sagte, er habe im Jahr 2019 fast 20 Milliarden VND in den Kauf eines Geschäftshauses investiert. Zu diesem Zeitpunkt verfügte er nur über ein Kapital von 10 Milliarden VND und beantragte daher bei der Bank, den Restbetrag zu leihen. Berechnungen zufolge wird Herr Dung das Geschäftshaus vermieten und die Mieteinnahmen zur Zahlung der Bankzinsen verwenden. Die Miete beträgt 20 Millionen VND/Monat, Sie müssen nur ein wenig mehr zahlen, um genug Geld für die Zinsen zu haben. Doch seit über einem Jahr ist es Herrn Dung nach der Rückgabe des Hauses durch den Altmieter nicht gelungen, einen Nachmieter zum gewünschten Preis zu finden. „ Die meisten von ihnen zahlen nur 10 Millionen VND/Monat. Es wäre eine Verschwendung, das Haus so zurückzulassen, also musste ich es vermieten, aber der Gedanke an die niedrige Miete bricht mir das Herz “, sagte Herr Dung.
Derzeit hat Herr Dung keine praktikable Lösung für dieses „knifflige“ Problem. „ Die Miete beträgt nur 1/3 der Zinsen, die ich monatlich zahlen muss. Bei einem Verkauf eines Ladenlokals zu diesem Zeitpunkt müssen Sie mit einem Verlust von bis zu 20% rechnen. Beides verursacht großen Schaden “, beklagte er.
Frau Nguyen Duyen, eine Ladenhausinvestorin im Bezirk Ha Dong in Hanoi, teilte außerdem mit, dass sie während COVID-19 die Mieten für Mieter voll unterstützt habe. „ Sie sind in der Spa- und Schönheitsbranche tätig, daher verstehe ich die Schwierigkeiten während der Pandemie. Ihr Laden war lange Zeit geschlossen, ich war sogar bereit, ein Jahr lang auf die Miete zu verzichten. Allerdings verlangen die Kunden aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten in letzter Zeit immer wieder niedrigere Mieten. Zuvor lag der Betrag bei 15 Millionen VND, jetzt ist er auf 10 Millionen VND reduziert. Die meisten Anleger müssen sich Geld von Banken leihen. Das Zinsniveau ist mittlerweile etwas abgekühlt, das Gesamtzinsniveau ist jedoch immer noch hoch. Jeder Investor trägt die Zinslast bis zum Umfallen, aber die Miete reicht nicht einmal aus, um die Hälfte davon zu decken“, sagt Frau Duyen.
Allerdings gaben sowohl Herr Dung als auch Frau Duyen zu, dass sie Glück hatten, dass ihr Geschäftshaus noch zur Miete verfügbar war. Auch wenn die Miete günstig ist, ist immer noch ein gewisser Cashflow vorhanden, um die Zahlung der Bankzinsen zu decken. Gleichzeitig gibt es auf dem Markt viele fertiggestellte Shophouse-Projekte, die noch immer leer stehen, was bedeutet, dass Dutzende Milliarden Dong brach liegen.
Frau Pham Vinh (Bezirk Hai Ba Trung, Hanoi) gab bekannt, dass ihr Ladengeschäft im Yen So Park geschlossen werden muss. „ Vor der Epidemie gab es auch Unternehmen, die Lagerhallen mieteten. Seit der Pandemie melden sich allerdings nur noch sehr wenige Kunden, die eine Miete anfragen. Außerdem war die angebotene Miete sehr günstig, sodass mein Mann und ich es bis heute ungenutzt gelassen haben “, erzählt Vinh.
Eine Umfrage von Reportern von VTC News zeigt auch, dass das aktuelle Geschäftshaussegment in Hanoi von vielen Immobilienseiten zu Preisen zwischen 8 und 10 Millionen VND/Monat zur Miete angeboten wird. Der Kaufpreis dieser Ladenhäuser lag zu der Zeit, als der Markt aktiv war, zwischen 10 und 15 Milliarden VND/Einheit.
Neben angrenzenden Geschäftshäusern sind auch Geschäftshäuser im Erdgeschoss von Mehrfamilienhäusern oder in Einkaufszentren von schleppenden Umsätzen betroffen. Die Ladenbesitzer hatten sich zwar auf Mieter gefreut, hatten aber irgendwann genug von der niedrigen Miete und mussten ihre Geschäfte leer stehen lassen, während sie auf eine Erholung des Marktes warteten.
„Günstige“ Mietpreise für Geschäftshäuser auf Immobilienportalen.
Herr Truong Nam, ein Immobilienmakler in Hanoi, sagte, die Zeit des überragenden Wachstums der Geschäftshäuser sei vorbei, nun sei eine Phase des Niedergangs dieses einst so lukrativen Segments angebrochen. „ Vor drei bis fünf Jahren stiegen die Ladenpreise rasant an, jetzt fallen sie rapide. Dies entspricht dem allgemeinen Trend des Immobilienmarktes. Zudem haben aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage gleichzeitig viele Geschäfte an kundenschwachen Haupteinkaufsstraßen ihre Räumlichkeiten zurückgegeben. Noch schwieriger ist es, Ladenlokale zu vermieten, die bereits nicht verkauft sind.
Ein Teil der Ursache liegt außerdem darin, dass bei vielen Immobilienprojekten zu viele Geschäftshäuser gebaut werden, während die Nachfrage nicht dem Angebot entspricht. Dies führt dazu, dass dieses Segment träge ist und die Preise viel stärker gefallen sind als bei anderen Immobiliensegmenten “, erläuterte Herr Nam.
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