Dekret Nr. 75/2025/ND-CP: Erwartungen zur Aufhebung der „Bewährungsstrafe“ für Hunderte kommerzieller Wohnbauprojekte

Es wird außerdem erwartet, dass das Dekret Nr. 75/2025/ND-CP Landressourcen freisetzt und so dem Immobilienmarkt einen großen Aufschwung verleiht. (Quelle: HoREA)

Im Stadtgebiet entstehen mindestens 343 Gewerbewohnungsprojekte von mehr als 300 Unternehmen mit einer Gesamtgrundstücksfläche von bis zu 1.913 Hektar. Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Chance, einer „Bewährungsstrafe“ von mehr als 10 Jahren zu entgehen, da die Regierung gerade das Dekret Nr. 75/2025/ND-CP erlassen hat. Darin wird die Umsetzung der Resolution Nr. 171/2024/QH15der Nationalversammlung vom 30. November 2024 zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten mit Wirkung ab Anfang April dieses Jahres detailliert beschrieben.

Gemäß der neuen Richtlinie muss das Unternehmen das erste Registrierungsverfahren beim Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt der Stadt abschließen. In Ho-Chi-Minh-Stadt werden die Behörden eine Liste von Projekten erstellen und diese dem Volksrat der Stadt zur Genehmigung vorlegen.

Dies ist ein wichtiger Anpassungsschritt, der darauf abzielt, die Blockaden der letzten zehn Jahre zu beseitigen. Dementsprechend müssen Immobilienunternehmen nicht an Auktionen für Landnutzungsrechte oder an Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren teilnehmen.

Stattdessen können sie direkt über die Übertragung des Grundstücks nach dem Mechanismus „williger Käufer, williger Verkäufer“ verhandeln. Dadurch wird den Unternehmen Land für Projekte zur Verfügung stehen, die Bevölkerung wird angemessen entschädigt, der Staat muss kein Land zurückfordern, kann aber trotzdem Steuern und Gebühren einziehen, und auf dem Immobilienmarkt wird nach vielen Jahren der Überlastung wieder mehr Angebot vorhanden sein.

Noch wichtiger ist, dass die neue Regelung auch dazu beiträgt, die Landverschwendung im Zusammenhang mit vielen wertvollen Flächen zu reduzieren, die seit Jahrzehnten brach liegen.

Tatsächlich ist die Einholung einer Investitionsgenehmigung einer der ersten Schritte bei der Vorbereitung der Rechtsdokumente für den Betrieb eines Immobilienprojekts. Wenn das Unternehmen diesen Schritt nicht schafft, kann es die nächsten Schritte nicht durchführen, was bedeutet, dass das Projekt ausgesetzt wird, obwohl der Investor eine große Menge Kapital investiert hat. Dies ist auch einer der Gründe für den Stadtmarkt. In Ho-Chi-Minh-Stadt mangelt es an neuen Wohnprojekten.

In den vergangenen Jahren, als es noch keine neuen politischen Maßnahmen gab, mussten Unternehmen, um ein Projekt durchführen zu können, Geld ausgeben, um Land von der Bevölkerung zu kaufen, und dann die Verfahren zur Landzuteilung oder zur Pacht von Land von der Regierung durchlaufen. Dieser Prozess umfasst zahlreiche Verfahrensschritte, wie etwa die Beantragung von Investitionsrichtlinien oder die Ausschreibung oder Versteigerung von Landnutzungsrechten, was zu einer erheblichen Verlängerung der Projektvorbereitungszeit führt. Aber selbst wenn das Unternehmen alle oben genannten Schritte abgeschlossen hat, gerät das Projekt in eine Sackgasse, wenn nicht ein einziger Quadratmeter Wohngrundstück vorhanden ist.

Seit das Wohnungsbaugesetz von 2014 vorschrieb, dass 100 % aller neuen Projekte über Wohngrundstücke verfügen müssen, waren viele Immobilienprojekte in der Stadt … Ho-Chi-Minh-Stadt sofort überlastet, da nur 1 % der Projekte auf 100 % des Wohngrundstücks umgesetzt wurden. Den größten Anteil, nämlich rund 94 Prozent, machen gemischt genutzte Grundstücksentwicklungsprojekte aus.

„Der neue Pilotmechanismus hat die rechtliche Lücke im Bereich Land geschlossen und die Methoden des Zugangs zu und der Nutzung von Land zur Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte, die im Landgesetz von 2024 noch nicht geregelt sind, vollständig ergänzt.“ Dies ist die Meinung von Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der City Real Estate Association. Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) nach vielen Jahren beharrlicher Zusammenarbeit mit den Behörden bei der Erforschung und Vorlage dieser Pilotrichtlinie.

Somit ist der Wohnungsmarkt in der Stadt mit 343 genehmigten Projekten gut aufgestellt. In Ho-Chi-Minh-Stadt werden in den nächsten drei bis zehn Jahren mindestens 216.000 neue Wohnungen entstehen. Bei einem angenommenen durchschnittlichen Investitionskapital von 1.000 Milliarden VND/ha wird der Gesamtinvestitionswert von bis zu mehreren Millionen VND einen Spillover-Effekt auf mehr als 35 andere Wirtschaftssektoren haben.

Grob gesagt dürften bundesweit rund 900 gewerbliche Wohnungsbauprojekte zur Umsetzung von „Pilotprojekten“ mit einer Flächennutzungsgröße von rund 5.000 Hektar registriert sein, so dass in den nächsten drei bis zehn Jahren rund 650.000 zusätzliche Wohnungen auf dem Immobilienmarkt entstehen werden. Zu diesem Zeitpunkt wird der Spillover-Effekt dreimal größer sein als der Umfang der Projekte in der Stadt. Ho-Chi-Minh-Stadt kann Investitionskapital in Höhe von etwa 5 Millionen Milliarden VND anziehen.

Es sollte auch hinzugefügt werden, dass nicht alle Projekte im Rahmen des oben genannten Pilotmechanismus umgesetzt werden können. Der Grund dafür ist, dass gemäß den Vorschriften die gesamte Wohnfläche in Pilotprojekten 30 % der zusätzlichen Wohnfläche während des Planungszeitraums gemäß der Provinzplanung für den Zeitraum 2021–2030 nicht überschreiten darf. Daher müssen sich Unternehmen für die Umsetzung registrieren und die Liste der Pilotgebiete muss vom Volksrat der Provinz genehmigt werden. Das Problem besteht darin, dass ein Überwachungsmechanismus erforderlich ist, um zu verhindern, dass Richtlinien durch „laufende“ Projekte oder in Form von Bitten und Geben ausgenutzt werden. Auch bei den Registrierungs- und Genehmigungsverfahren muss die Öffentlichkeit und Transparenz unter Berücksichtigung der Priorität gewährleistet sein.

Die Politik der Ausweitung der Baulandflächen für gewerblichen Wohnungsbau geht in die richtige Richtung. Sie trägt zur Erschließung von Hunderten von Immobilienprojekten bei und schafft Bedingungen für die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Bei einer erfolgreichen Umsetzung wird dies dem Immobilienmarkt einen enormen Schub verleihen, zur Stabilisierung der Immobilienpreise beitragen und gleichzeitig den Zugang der Menschen zu Wohnraum verbessern.

Quelle: https://baoquocte.vn/nghi-dinh-so-752025nd-cp-ky-vong-thao-an-tréo-cho-hang-tram-du-an-nha-o-thuong-mai-311016.html