Wenn das Gesetz nicht geändert wird, werden Immobilienprojekte in den nächsten zehn Jahren ins Stocken geraten.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) könnte eine Nichtänderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6 von Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) dazu führen, dass die Bewirtschaftung, Ausbeutung und Nutzung von Land in den nächsten zehn Jahren „blockiert“ wird und nicht die größtmögliche Effektivität und Effizienz erreicht wird, wie in Resolution 18 vorgeschlagen.

Im Entwurf des Bodengesetzes (in der geänderten Fassung) vom 31. Oktober heißt es in Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6: „Im Falle der Nutzung eines Grundstücks zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts ist eine Vereinbarung über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke zulässig.“ Bei der Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauvorhabens muss ein Nutzungsrecht an Wohngrundstücken oder an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken bestehen. Laut HoREA ist mit diesen Regelungen die Politik der Resolution 18 nicht vollständig institutionalisiert worden. Diese zielt darauf ab, den Mechanismus der Selbstverhandlung zwischen Bürgern und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte weiterhin umzusetzen.

Artikel 128 Punkt b Satz 1 und Satz 6 des Bodengesetzentwurfs lassen nur Vereinbarungen über den Erhalt von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zu oder über die Notwendigkeit, Nutzungsrechte für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu erhalten. Der Inhalt ist also „enger“ als die derzeitigen Bestimmungen in Artikel 73 Punkt b Satz 1, Artikel 169, Satz 2, Artikel 191 und Sätze 1 und 2, Artikel 193 des Bodengesetzes von 2013. Das Bodengesetz von 2013 ermöglicht es Wirtschaftsorganisationen, die Übertragung von Landnutzungsrechten für verschiedene Grundstücksarten gemäß der Landnutzungsplanung zu erhalten. Im Falle der Übertragung landwirtschaftlicher Nutzungsrechte bedarf es einer schriftlichen Genehmigung der zuständigen staatlichen Stellen für die Umsetzung von Investitionsprojekten, darunter auch gewerblichen Wohnungsbauprojekten. Punkt b, Satz 1, Artikel 128 ist außerdem „enger“ als Artikel 4 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der 9 Gesetze 2022, der 2 Fälle vorsieht, in denen das Recht besteht, Wohngrundstücke zu nutzen oder das Recht besteht, Wohngrundstücke und andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen.

Darüber hinaus steht Buchstabe b, Satz 1 nicht im Einklang mit Satz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Landesgesetzes. Denn in § 6 sind zwei Fälle festgelegt, in denen Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen. Allerdings sieht Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b nur einen Fall vor, in dem Investoren die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke vereinbaren dürfen. Nicht gestattet ist es Investoren jedoch, die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu vereinbaren.

Daher ist Punkt b, Satz 1 „nicht vereinbar“ mit Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes. Wenn der Inhalt von Punkt b, Satz 1 angenommen wird, dürfen Investoren in den nächsten 10 Jahren nicht mehr über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte verhandeln. Daher wird es keinen Fall geben, in dem ein Investor die Voraussetzung für das Nutzungsrecht an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken gemäß Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Grundstücksgesetzes erfüllt.

Es ist zu erwarten, dass der (geänderte) Entwurf des Bodengesetzes, sofern er verabschiedet wird, weitere Schwierigkeiten für Unternehmen mit sich bringen wird.

Darüber hinaus besagt Artikel 128 Absatz 1 Punkt b, dass Investoren nur über die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke verhandeln dürfen, was zur Folge hat, dass die Bedingungen für die Entwicklung kommerzieller Wohnbauprojekte nicht geschaffen werden. In großen städtischen Gebieten (Zehntel, Hundertetel, Tausende Hektar) wird keine synchrone städtische Infrastruktur mit allen Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen aufgebaut, es werden keine grünen, intelligenten Stadtgebiete entwickelt und es wird keine Reaktion auf den Klimawandel gemäß der Orientierung in der Resolution Nr. 06 des Politbüros gegeben, typischerweise das neue Modell-Stadtgebiet Phu My Hung (Phase 1) mit einer Fläche von über 400 Hektar.

Mit der Regelung, dass Investoren lediglich über die Erteilung von Landnutzungsrechten verhandeln können, ist die Durchführung großer gewerblicher Wohnungsbauprojekte, gemischter Wohnungsbauprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nicht möglich. Denn in Wirklichkeit sind die an Häuser angrenzenden Wohngrundstücke alle kleinflächig. Doch selbst die größten Wohngrundstücke sind höchstens wenige Tausend Quadratmeter groß. Typischerweise steht in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Villa auf dem größten Wohngrundstück in einem Vorortviertel mit einer Fläche von nur ^{5.000 m²} . In Innenstadtbezirken ist die Wohnbaugrundstücksfläche sogar noch geringer. Typischerweise hat die alte Villa in 110 - 112 Vo Van Tan (Bezirk 3) drei Straßenfronten, aber nur eine Campusfläche von fast ^{2.800 m²} .

Die Bestimmungen in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes weisen Anzeichen einer „Begünstigung“ von Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte auf, die bereits das Recht haben, Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen. Insbesondere Gewerbetreibende, die bereits über viel Wohnbauland und andere Grundstücke mit großen Flächen verfügen. Wenn diese Unternehmen über Hunderte von Hektar verfügen, haben sie die Chance, den Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu „dominieren“. Denn der Praxis zufolge wird das Bodengesetz alle 10 Jahre geändert, da die Bodengesetze von 1993, 2003 und 2013 verkündet wurden und im Jahr 2023 eine Änderung des Bodengesetzes in Erwägung gezogen wird.

Wenn Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes verabschiedet wird, ist es Investoren in den nächsten zehn Jahren nicht mehr gestattet, Übertragungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu erhalten, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchzuführen. Daher wird es keine Unternehmen mehr geben, die die Bedingungen für den Besitz von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke wie in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschrieben erfüllen können.

„In der Praxis machen gewerbliche Wohnbauprojekte mit 100 % Wohngrundstücken nur etwa 1 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Die Anzahl der Projekte mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken macht den Großteil aus, bis zu etwa 95 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnbauprojekte. Die Anzahl der Projekte mit anderen Grundstücken als Wohngrundstücken, einschließlich Fällen mit ausschließlich landwirtschaftlichen Flächen oder ausschließlich nicht-landwirtschaftlichen Flächen, die keine Wohngrundstücke sind, macht etwa 5 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnbauprojekte aus und ist in der Regel groß oder sehr groß angelegt“, sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, und schlug vor, Vorschriften hinzuzufügen, die es Investoren ermöglichen, über den Erhalt des Rechts zur Nutzung von anderen Grundstücken als Wohngrundstücken zu verhandeln, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen oder nicht-landwirtschaftlicher Flächen, die keine Wohngrundstücke sind, ähnlich den Vorschriften im Landgesetz von 2013, um die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte und großer städtischer Gebiete zu erleichtern und zu fördern, die bis zu Dutzenden, Hunderten, Tausenden von Hektar groß sein können, um voll funktionsfähige Bereiche und Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen zu haben. kompletter Stadtverkehr

Quellenlink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm