Hindernisse und Probleme beseitigen
Am 21. Juni diskutierte die Nationalversammlung gemäß dem Arbeitsprogramm der 5. Sitzung den ganzen Tag über den Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes.
In einem Gespräch mit Nguoi Dua Tin am Rande der Nationalversammlung äußerte der Delegierte der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong, Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai, seine Meinung zu einigen Inhalten der Landnutzung zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte.
In Bezug auf die Vorschriften zur Landnutzung zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen zum Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten sagte Herr Cuong, dass derzeit bei der Umsetzung der Landzuteilung und Landpacht für Projekte, die Land nutzen, gemäß dem Inhalt des Entwurfs folgende Priorität eingeräumt wird: Landpacht durch Versteigerung der Landnutzungsrechte, Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für Projekte, die Land nutzen; und die Landnutzung durch Verhandlung ist die letzte Option.
Delegierter der Nationalversammlung Quan Minh Cuong – Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai.
Tatsächlich hat die Vereinbarung über Landnutzungsrechte zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte dazu beigetragen, dass die Projekte schnell umgesetzt werden konnten, die Effizienz der Landnutzung gefördert wurde und Beschwerden im Zusammenhang mit Räumung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung auf der Grundlage einer freiwilligen Vereinbarung vermieden wurden, sodass der Konsens der Bevölkerung bestand. Gleichzeitig erzielte der Staat durch die Erhebung von Gebühren für die Landnutzungsumwandlung auch Haushaltseinnahmen.
Allerdings gilt gemäß Artikel 27 Punkt b, Absatz 1: „Wenn ein Grundstück für die Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauvorhabens genutzt wird, kann vereinbart werden, dass auch das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken als Wohngrundstücken eingeräumt wird.“
Wenn also die Projektgrenze nicht „mindestens 1 m2“ Wohnland aufweist, ist keine Vereinbarung zulässig und kann zahlreiche unterschiedliche Konsequenzen nach sich ziehen.
„Daher bin ich der Meinung, dass es für die Fälle, in denen es sich bei dem Grundstück nicht um Wohngrundstücke handelt, gesonderte Regelungen geben sollte. Solange das Grundstück für alle Arten der Planung geeignet ist, die Bedingungen für eine Änderung der Landnutzung und andere Bedingungen für die Projektumsetzung erfüllt, erlauben die Regelungen die Umsetzung der Vereinbarung. Dadurch werden Hindernisse und Mängel beseitigt“, erklärte Herr Cuong.
Darüber hinaus schlug Herr Cuong vor, die Umsetzung von Vereinbarungen über landwirtschaftliche Flächen zur Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu prüfen und zuzulassen.
Beschwerden über Entschädigungswerte einschränken - Unterstützung
Gleichzeitig wird vorgeschlagen, die Anwendung einer „neutralen“ Methode zur Rodung von Land für die Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte zu untersuchen.
Laut Herrn Cuong würden freiwillige Vereinbarungen über Landnutzungsrechte zwischen Unternehmen und Landnutzern zu einer schnelleren Projektumsetzung beitragen, die Effizienz der Landnutzung fördern und Beschwerden vermeiden, sodass sie offensichtliche Vorteile mit sich bringen.
In der Realität können jedoch nur sehr wenige Unternehmen über 100 % der Grundstücksfläche verhandeln, da es häufig Fälle gibt, in denen eine Minderheit der Landnutzer nicht mit dem Projektinvestor zusammenarbeitet. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Landnutzer wissen, dass das Grundstück nicht von der Projektgrenze getrennt werden kann, und unangemessen hohe Preise verlangen, die sogar um ein Vielfaches über dem Marktpreis liegen.
Zu diesem Zeitpunkt müssen Investoren entweder unangemessen hohe Preise akzeptieren, um das Projekt durchführen zu können, was steigende Grundstückspreise zur Folge hat und Schwierigkeiten bei der Entschädigung, der Unterstützung bei der Umsiedlung oder bei Vereinbarungen über Landnutzungsrechte für andere Projekte in der Region verursacht.
Ist der Investor mit einem zu hohen Preis nicht einverstanden, führt dies zu Engpässen bei der Projektentwicklung und zur Verschwendung von Landressourcen in den meisten Gebieten, für die Landnutzungsrechte vereinbart wurden.
Die meisten Investoren möchten daher, dass der Staat Land zurückgewinnt, um Projekte umzusetzen. Über die Landgewinnung kommt es jedoch häufig zu Beschwerden, vor allem zu Beschwerden über die Höhe der Entschädigung.
„Daher halte ich es für notwendig, eine „neutrale“ Methode zu untersuchen und umzusetzen, die die Vorteile der beiden oben genannten Methoden fördert und ihre Nachteile verringert, indem Vereinbarungen über Landnutzungsrechte zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte gefördert werden.
Falls der Investor 80 % der Fläche zugesagt hat und Verhandlungsschwierigkeiten hat, weil die verbleibende Minderheit der Landnutzer unangemessene Preise verlangt, wird der Staat die Landrückgewinnung für die verbleibenden 20 % der Fläche unterstützen“, analysierte Herr Cuong.
Der Erwerb von Grundstücken ist häufig Anlass zu Beschwerden, insbesondere hinsichtlich der Höhe der Entschädigung.
Der Leiter der Dong Nai-Delegation sagte, dass der Entwurf auch die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise nach Marktprinzipien und die Berechnung spezifischer Grundstückspreise in Fällen festlege, in denen der Staat Land zurückgewinnt. Daher sei es möglich, sich bei Landrückgewinnung auf die zwischen den Investoren für andere Gebiete vereinbarten Einheitspreise zu beziehen. Auf dieser Grundlage werden auch Beschwerden über Entschädigungen und Unterstützungswerte eingeschränkt und die Rechte der Menschen sichergestellt, deren Land zurückerhalten wird.
Auf diese Weise werden die Probleme bei sozioökonomischen Entwicklungsprojekten gelöst, die über Vereinbarungen über Landnutzungsrechte umgesetzt werden. Denn bei diesen Projekten fordert eine Minderheit der Landnutzer einen zu hohen Vereinbarungswert, was zu Engpässen bei der Projektentwicklung führt.
Bezüglich der Methoden zur Grundstücksbewertung sagte Herr Cuong, dass der Entwurf lediglich vier Methoden zur Grundstücksbewertung vorsehe und die Überschussmethode eliminiere. In der Praxis wird die Überschussmethode jedoch häufig zur Bestimmung der Grundstückspreise für große Grundstücke und gemischt genutzte Bauinvestitionsprojekte verwendet, bei denen unterschiedliche Zwecke wie Wohnen, Handel, Dienstleistungen, Büros, Hotels usw. miteinander verwoben sind.
„Die Frage ist also, ob die verbleibenden Methoden der Grundstücksbewertung die Rolle der Überschussmethode spielen können?“, fragte er.
Er sagte, dass je nach Art der Immobilie unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet würden. Beispiel: Bei großen Grundstücken mit vielen unterschiedlichen Nutzungen ist die Anwendung der Vergleichsmethode sehr schwierig und nicht praktikabel, da keine Informationen über vergleichbare Vermögenswerte mit ähnlicher Größe, ähnlichem Nutzungszweck und ähnlichen Planungskriterien vorliegen.
Das Ertragswertverfahren wird auf Projekte angewendet, die in Betrieb genommen, betrieben und einen jährlichen Geschäfts-Cashflow generiert haben. Bei der Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten besteht das Problem in der Qualität der jährlich erhobenen Grundstückspreisdaten (zur Erstellung der jährlichen Preisliste) und der Notwendigkeit, die herausragenden Faktoren in Bezug auf die Planungs- und Landnutzungsstruktur des zu bewertenden Grundstücks zu quantifizieren.
„Anstatt die Überschussmethode aufgrund hypothetischer Faktoren aufzugeben, ist es notwendig, einen Standard und spezifischere Vorschriften für die bei der Berechnung verwendeten Parameter zu entwickeln, um die Umsetzung der Grundstückspreisbestimmung zu synchronisieren und zu vereinheitlichen und die Vorteile bei der Anwendung dieser Methode in einigen Fällen zu fördern, in denen spezifische Grundstückspreise bestimmt werden müssen“, schlug Herr Cuong vor .
[Anzeige_2]
Quelle
Kommentar (0)