Der Grund, warum nur sehr wenige Unternehmen 100 % der Grundstücksfläche verhandeln können

Hindernisse und Probleme beseitigen

Am 21. Juni diskutierte die Nationalversammlung gemäß dem Arbeitsprogramm der 5. Sitzung den ganzen Tag über den Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes.

In einem Gespräch mit Nguoi Dua Tin am Rande der Nationalversammlung äußerte der Delegierte der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong – Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai – seine Meinung zu einigen Inhalten der Landnutzung zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte.

In Bezug auf die Vorschriften zur Landnutzung zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen zum Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten sagte Herr Cuong, dass derzeit bei der Umsetzung der Landzuteilung und Landpacht für Projekte, die Land nutzen, gemäß dem Inhalt des Entwurfs die folgende Priorität eingeräumt wird: Landpacht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten, Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für Projekte, die Land nutzen; und die Landnutzung durch Verhandlungen ist die letzte Option.

Delegierter der Nationalversammlung Quan Minh Cuong – Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai.

Tatsächlich hat die Vereinbarung über Landnutzungsrechte zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte dazu beigetragen, das Projekt schnell umzusetzen, die Effizienz der Landnutzung zu fördern und Beschwerden im Zusammenhang mit der Räumung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung auf der Grundlage einer freiwilligen Vereinbarung zu vermeiden, sodass die Zustimmung der Bevölkerung besteht. Gleichzeitig erzielt der Staat durch die Erhebung von Gebühren für die Landnutzungsumwandlung auch Haushaltseinnahmen.

Allerdings gilt gemäß Artikel 27 Buchstabe b, Absatz 1: „Im Falle der Nutzung eines Grundstücks zur Durchführung eines gewerblichen Wohnbauvorhabens ist es zulässig, die Einräumung von Nutzungsrechten an Wohngrundstücken oder an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken als Wohngrundstücken zu vereinbaren.“

Wenn sich an der Projektgrenze also nicht „mindestens 1 m²“ Wohnland befindet, ist keine Vereinbarung zulässig und kann zahlreiche unterschiedliche Konsequenzen nach sich ziehen.

„Daher bin ich der Meinung, dass es separate Regelungen für Fälle geben sollte, in denen es sich bei dem Grundstück nicht um Wohngrundstücke handelt. Solange es den Planungsarten entspricht, die Bedingungen für eine Änderung der Landnutzung und andere Bedingungen für die Projektumsetzung erfüllt, werden die Regelungen die Umsetzung der Vereinbarung ermöglichen. Auf diese Weise werden die Schwierigkeiten und Mängel behoben“, sagte Herr Cuong.

Darüber hinaus schlug Herr Cuong vor, Vereinbarungen über landwirtschaftliche Flächen zur Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu prüfen und deren Umsetzung zu gestatten.

Beschwerden über Entschädigungswert einschränken - Unterstützung

Gleichzeitig wird vorgeschlagen, die Anwendung einer „neutralen“ Methode zur Rodung von Land für die Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte zu untersuchen.

Laut Herrn Cuong wird eine freiwillige Vereinbarung über Landnutzungsrechte zwischen Unternehmen und Landnutzern dazu beitragen, dass Projekte schneller umgesetzt werden, die Effizienz der Landnutzung gefördert wird und Beschwerden vermieden werden. Sie hat also offensichtliche Vorteile.

In der Realität können jedoch nur sehr wenige Unternehmen über 100 % der Grundstücksfläche verhandeln, da es häufig Fälle gibt, in denen eine Minderheit der Landnutzer nicht mit dem Projektinvestor zusammenarbeitet. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Landnutzer wissen, dass das Grundstück nicht von der Projektgrenze getrennt werden kann und unangemessen hohe Preise verlangen, die sogar um ein Vielfaches über dem Marktpreis liegen.

Zu diesem Zeitpunkt müssen Investoren entweder unangemessen hohe Preise akzeptieren, um das Projekt durchführen zu können, was zu steigenden Grundstückspreisen führt und Schwierigkeiten bei der Entschädigung, der Unterstützung bei der Umsiedlung oder bei Vereinbarungen über Landnutzungsrechte für andere Projekte in der Region verursacht.

Falls der Investor einen zu hohen Preis nicht akzeptiert, führt dies zu einer Blockade der Projektentwicklung und zur Verschwendung von Landressourcen in den meisten Gebieten, für die Landnutzungsrechte vereinbart wurden.

Die meisten Investoren möchten daher, dass der Staat Land zurückgewinnt, um Projekte umzusetzen. Landgewinnung ist jedoch häufig Anlass für Rechtsstreitigkeiten, insbesondere über die Höhe der Entschädigung.

„Daher halte ich es für notwendig, eine „neutrale“ Methode zu untersuchen und umzusetzen, die die Vorteile der beiden oben genannten Methoden fördert und die Nachteile reduziert, indem Vereinbarungen über Landnutzungsrechte zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte gefördert werden.

Falls der Investor 80 % der Fläche zugesagt hat und Verhandlungsschwierigkeiten hat, weil die verbleibende Minderheit der Landnutzer unangemessene Preise verlangt, wird der Staat die Landrückgewinnung für die verbleibenden 20 % der Fläche unterstützen“, analysierte Herr Cuong.

Der Erwerb von Grundstücken ist häufig Anlass zu Beschwerden, insbesondere über die Höhe der Entschädigung.

Der Leiter der Dong Nai-Delegation sagte, dass der Entwurf auch die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise nach Marktprinzipien und die Berechnung spezifischer Grundstückspreise in Fällen vorschreibe, in denen der Staat Land zurückgewinnt. Daher sei es möglich, sich bei Landrückgewinnung auf die von den Investoren für andere Gebiete vereinbarten Einheitspreise zu beziehen. Darüber hinaus werden Beschwerden über Entschädigungen und Unterstützungswerte eingeschränkt und die Rechte der Menschen gewahrt, deren Land zurückerhalten wird.

Auf diese Weise werden die Probleme bei sozioökonomischen Entwicklungsprojekten gelöst, die durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte umgesetzt werden. Bei diesen Vereinbarungen fordert eine Minderheit der Landnutzer einen zu hohen Wert, was zu einer Überlastung der Projektentwicklung führt.

In Bezug auf die Methoden zur Grundstücksbewertung sagte Herr Cuong, dass der Entwurf nur vier Methoden zur Grundstücksbewertung vorsieht und die Überschussmethode eliminiert. In der Praxis wird die Überschussmethode jedoch häufig zur Bestimmung der Grundstückspreise für große Grundstücke und gemischt genutzte Bauinvestitionsprojekte verwendet, bei denen unterschiedliche Zwecke wie Wohnen, Handel, Dienstleistungen, Büros, Hotels usw. miteinander verwoben sind.

„Die Frage ist also, ob die verbleibenden Methoden der Grundstücksbewertung die Rolle der Überschussmethode spielen können?“, fragte er.

Er sagte, dass je nach Art der Immobilie unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet würden. Beispiel: Bei großen Grundstücken mit vielen unterschiedlichen Nutzungen ist die Anwendung der Vergleichsmethode sehr schwierig und nicht praktikabel, da keine Informationen über vergleichbare Vermögenswerte mit ähnlicher Größe, ähnlichem Nutzungszweck und ähnlichen Planungskriterien vorliegen.

Bei der Ertragswertmethode handelt es sich um eine Methode, die auf Projekte angewendet wird, die in Betrieb genommen und betrieben wurden und einen jährlichen Cashflow aus der Geschäftstätigkeit generiert haben. Bei der Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten besteht das Problem in der Qualität der jährlich erhobenen Bodenpreisdaten (zur Erstellung der jährlichen Preisliste) und in der Notwendigkeit, die herausragenden Faktoren in Bezug auf die Planungs- und Landnutzungsstruktur des zu bewertenden Grundstücks zu quantifizieren.

„Anstatt die Überschussmethode aufgrund hypothetischer Faktoren aufzugeben, ist es notwendig, einen spezifischeren Standard und eine Regelung für die bei der Berechnung verwendeten Parameter zu entwickeln, um die Umsetzung der Grundstückspreisbestimmung zu synchronisieren und zu vereinheitlichen, um die Vorteile bei der Anwendung dieser Methode in einigen Fällen zu fördern, in denen spezifische Grundstückspreise bestimmt werden müssen“, schlug Herr Cuong vor .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html