 |
| Forschungsdaten der vietnamesischen Immobilienvereinigung zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m²) – bezahlbarer Wohnraum – „ausgestorben“ ist. (Foto: Linh An) |
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird „aufgegeben“
Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich dank der treibenden Kraft neuer Angebots- und Unterstützungspolitiken der Regierung allmählich „aufgeheizt“. Allerdings deckt die Angebotssteigerung – die vor allem auf das Luxussegment zurückzuführen ist – nur einen sehr kleinen Teil des Wohnungsbedarfs der Bevölkerung, während der Bedarf der Mehrheit der Bevölkerung – bezahlbarer Wohnraum – „aufgegeben“ wird, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) – bezahlbarer Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig oder sogar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.
Konkret zeigt die VARS-Statistik, dass im Zeitraum 2018–2023 nicht nur die Menge kontinuierlich abnahm, sondern auch die Struktur des Wohnungsangebots in den beiden Sonderstadtgebieten zunehmend unausgewogen wurde. Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung des High-End-Luxussegments.
In Hanoi erreichte der Anteil der neu auf den Markt gebrachten erschwinglichen Wohnungen vor Erreichen dieses Meilensteins im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an erschwinglichen Wohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen.
In Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Anteil erschwinglicher Wohnungen seit 2018 stark zurückgegangen, und zwar im zweistelligen Bereich, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020, bevor er im Jahr 2021 vollständig verschwand.
Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich, doch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärfte sich noch weiter, als etwa 80 % der in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zum Verkauf stehenden Wohnungen einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m2 oder mehr hatten.
Trotz des hohen Preisanstiegs erzielten neu gestartete Projekte bzw. Neueröffnungen sehr gute Verkaufsquoten, da die Nachfrage nach Wohnungen, sowohl zum Wohnen als auch als Kapitalanlage, stets hoch und mit steigender Tendenz blieb. Bei einigen Apartmentprojekten betrug die Absorptionsrate zum Zeitpunkt der offiziellen Verkaufseröffnung bis zu 99 %.
Diese Situation führt dazu, dass die Wohnungspreise kontinuierlich steigen und sich auf einem neuen Niveau festsetzen, das sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt hoch ist und weit über der Erschwinglichkeit und Einkommenswachstumsrate der Mehrheit der Menschen liegt.
Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegelt, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Beispielprojektclusters in Hanoi ab dem dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.
Der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht.
In Da Nang verzeichnete der Marktpreisindex von Da Nang im dritten Quartal einen Anstieg von 46,2 % und war damit höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Mehr als 50 % des neuen Angebots im dritten Quartal kosteten über 80 Millionen VND/m2.
Somit lässt sich feststellen, dass in Großstädten zwar die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sehr groß ist, jedoch nicht gedeckt werden kann. Doch das Angebot an Luxuswohnungen ist nicht überzählig und deckt nur einen Teil der Nachfrage.
Was ist die Ursache?
VARS hält es für unwahrscheinlich, dass in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bezahlbarer Wohnraum „auftauchen“ wird, da man die Zahl der in den letzten Jahren für Investitionen genehmigten Wohnbauprojekte nur „an einer Hand abzählen“ kann. Im Jahr 2023 und Anfang 2024 werden im Segment des bezahlbaren Wohnraums praktisch keine neuen Projekte umgesetzt, und die umgesetzten Immobilienprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf das High-End-Segment.
VARS erklärte den Grund wie folgt:
Erstens liegt der Hauptgrund dafür, dass bezahlbarer Wohnraum von Immobilienentwicklern nicht viel Aufmerksamkeit erhält, darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment niedriger ist als im gehobenen Segment.
Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müssen Bauträger die Kosten von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb optimieren. Berechnungen von Projektentwicklern zeigen jedoch, dass bei einer Gewinnmarge von nur etwa 15 % der Entwickler Geld verliert, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre lang verzögert.
Darüber hinaus wird zentral gelegenes Land immer knapper. Es befindet sich derzeit und in Zukunft vor allem in großen städtischen Gebieten mit einer Reihe von Infrastruktur- und öffentlichen Versorgungseinrichtungen, in die investiert werden muss. Hinzu kommt, dass die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen und die Preise nicht erschwinglich sind.
Zweitens stellen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen noch immer große Hindernisse dar, obwohl die Regierung viele Maßnahmen ergriffen hat, um den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Komplizierte Genehmigungsverfahren, lange Wartezeiten und die immer knapper werdenden Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler zu sorgfältigen Überlegungen, bevor sie in dieses Segment investieren.
Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer in diesem Segment nicht synchron umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie etwa Vorzugszinsen und Kredite, sind nach wie vor schwer zugänglich und mit komplizierten Verfahren verbunden.
Drittens bieten High-End-Projekte hohe Gewinnspannen und sind zudem nicht schwer zu verkaufen. Denn die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, sowohl als Wohn- als auch als Investitionsobjekt, steigt bei Kunden mit hohem Einkommen zusammen mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Welle ausländischer Investitionen sowie bei im Ausland lebenden Vietnamesen aufgrund des neuen Rechtskorridors, der die Eigentumsbedingungen für diese Gruppe „lockert“.
Es gibt sogar ziemlich viele Kunden, die bereit sind, extra zu zahlen, um die limitiertesten High-End-Produkte des Projekts zu besitzen. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler noch unattraktiver.
Übergabe von mehr als 12,5 Hektar Land für das städtische Wohnprojekt in Duy Tien
Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam hat gerade eine Entscheidung erlassen, der Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) 125.012,07 Quadratmeter Land zuzuweisen, um das Projekt zum Bau eines städtischen Wohngebiets in der Stadt Duy Tien umzusetzen. Davon sind 11.979,28 Quadratmeter Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau.
Gemäß der Entscheidung hat das Volkskomitee der Provinz Ha Nam der Trung Dong Company 125.012,07 Quadratmeter Land in den Bezirken Hoang Dong und Tien Noi der Stadt Duy Tien zugewiesen, um das Projekt zum Bau eines städtischen Wohngebiets umzusetzen. Davon werden 82.882,5 m² Land für den Bau technischer und sozialer Infrastrukturanlagen genutzt, darunter: Sozialwohnungen (11.979,28 m²), Kulturhäuser, Schulen, Grünflächen, Wasserflächen und Verkehrsanlagen … gemäß der genehmigten Detailplanung.
Nach Abschluss der Bauinvestitionen werden die von den Investoren nicht genutzten Infrastrukturmaßnahmen den lokalen Behörden und Fachagenturen zur ordnungsgemäßen Verwaltung übergeben.
Darüber hinaus hat das Volkskomitee der Provinz Ha Nam der Trung Dong Company 42.129,57 Quadratmeter Wohnland mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren zugeteilt. Erwerber von Landnutzungsrechten und Käufer von Häusern, die an Landnutzungsrechte gebunden sind, haben Anspruch auf eine dauerhafte und dauerhafte Nutzung des Landes.
Darüber hinaus hat das Volkskomitee der Provinz 10.409,48 Quadratmeter Land im Bezirk Tien Noi für einen Zeitraum von 50 Jahren an die Trung Dong Company verpachtet, damit dort Handels- und Dienstleistungstätigkeiten durchgeführt werden können. Dies ist gesetzeskonform.
Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam erklärte, dass die Methode der Landzuteilung und Landverpachtung ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten und ohne Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung des Landes erfolge. Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam forderte das Volkskomitee der Stadt Duy Tien auf, sich mit den Behörden der Bezirke Hoang Dong und Tien Noi sowie dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt abzustimmen, um die Grenze festzulegen und das Land an die Trung Dong Company zu übergeben und gleichzeitig den Fortschritt der Landrückgewinnung und der Rodung des verbleibenden Landgebiets innerhalb der Projektgrenze zu beschleunigen.
Das Volkskomitee der Provinz forderte die Trung Dong Company außerdem auf, Ressourcen zu bündeln, um das Projekt schnell umzusetzen. Nach Abschluss der Projektarbeiten muss das Unternehmen die Infrastrukturarbeiten und ungenutzten Grundstücke an die lokalen Behörden übergeben.
Die zuständigen Abteilungen und Behörden werden das Unternehmen weiterhin bei der Durchführung der Investitionsverfahren, der Zahlung von Landnutzungsgebühren und der gesetzeskonformen Umsetzung des Projekts koordinieren und unterstützen.
Das städtische Wohnungsbauprojekt in der Stadt Duy Tien ist eines der wichtigsten Projekte zur Entwicklung der städtischen Infrastruktur, zur Deckung des Wohnungsbedarfs der Menschen und zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung des Ortes.
Hanoi: Zwei Entscheidungen im Zusammenhang mit der Versteigerung von Landnutzungsrechten aufheben
Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade die Entscheidung Nr. 67/2024/QD-UBND erlassen, mit der zwei Entscheidungen zu Vorschriften über die Befugnis zur Genehmigung von Anfangspreisen für Auktionen von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Land in Hanoi aufgehoben werden. Die Entscheidung tritt am 1. Dezember 2024 in Kraft.
Konkret hob das Volkskomitee von Hanoi den gesamten Beschluss Nr. 19/2019/QD-UBND des Volkskomitees der Stadt vom 15. Oktober 2019 auf, der die Befugnis zur Genehmigung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Grundstücken mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Grundstücken in Hanoi regelt.
Gleichzeitig hob die Stadt auch den Beschluss Nr. 07/2023/QD-UBND des städtischen Volkskomitees vom 21. April 2023 zur Änderung von Artikel 1 des Beschlusses Nr. 19/2019/QD-UBND vom 15. Oktober 2019 über Vorschriften zur Genehmigung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Grundstücken mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Grundstücken in der Stadt Hanoi auf.
Dementsprechend wird das Volkskomitee von Hanoi in der Entscheidung Nr. 07/2023/QD-UBND den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Land mit einer einmaligen Zahlung für die gesamte Pachtdauer genehmigen, angewendet auf Grundstücke oder Landflächen mit einem Wert von 30 Milliarden VND oder mehr.
Die Entscheidung tritt am 1. Dezember 2024 in Kraft.
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh leitet Konferenz zur Bekämpfung von Schmuggel, Handelsbetrug und gefälschten Waren](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/14/6cd67667e99e4248b7d4f587fd21e37c)
Kommentar (0)