Durch den Bau von bezahlbarem Wohnraum soll der Immobilienmarkt „angekurbelt“ werden?

Ein Einkommen von mehreren zehn Millionen Dong ist auch schwierig, ein Haus zu kaufen

„Mein Mann und ich mieten jetzt seit sieben Jahren ein Haus und wissen nicht, wann wir in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus kaufen können“, sagte Nguyen Thi Thuy, eine Bewohnerin des Bezirks Tan Binh.

Frau Thuy sagte, sie arbeite als Buchhalterin für ein Bekleidungsunternehmen und verdiene 10 Millionen VND pro Monat. Ihr Mann arbeitet als Techniker für ein Bauunternehmen und verdient 12 Millionen VND pro Monat. Das Gesamteinkommen von 22 Millionen VND reicht dem Paar nur aus, um den Lebensunterhalt zu decken und für die Ausbildung der sechsjährigen Tochter zu sorgen.

Laut Frau Thuy haben sie und ihr Mann mehrere hundert Millionen Dong gespart, aber dieser Betrag reicht nicht aus, um ein Haus zu kaufen. Der Mindestbetrag, den das Paar benötigt, beträgt etwa 600 Millionen VND, daher wird die Bank ihnen Geld leihen, um die ältesten und billigsten Wohnungen der Stadt zu kaufen.

Frau Thuy erzählte, dass ihr monatliches Einkommen trotz 600 Millionen VND nicht gestiegen sei und sie und ihr Mann nicht genug Geld hätten, um der Bank Kapital und Zinsen zu zahlen. Der Traum vom Eigenheim liegt daher noch in weiter Ferne.

Viele Menschen mit durchschnittlichem Einkommen können sich in Ho-Chi-Minh-Stadt kein Haus leisten. (Illustration: Dai Viet)

Wie die Familie von Frau Thuy konnte auch Herr Vo Thanh Tuan – ein Kommunikationsspezialist für ein ausländisches Unternehmen – kein Haus kaufen, obwohl sein derzeitiges Einkommen 16 Millionen VND/Monat beträgt.

Laut Herrn Tuan muss er derzeit etwa 1,5 Milliarden VND leihen, wenn er ein Haus kaufen möchte. Somit werden die Tilgungs- und Zinszahlungen an die Bank sein gesamtes Gehalt „verschlingen“.

Sozialwohnungen „düster“

Während Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen Wohnraum benötigen, entwickelt sich der soziale Wohnungsbau immer noch sehr schleppend. Der Grund hierfür liegt darin, dass diese Art des Wohnens mit zahlreichen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit rechtlichen Verfahren, unzureichenden Vorschriften, Schwierigkeiten bei der Aufnahme von Vorzugskrediten und der Ermittlung der Begünstigten der Police konfrontiert ist.

Der Immobilienexperte Dr. Doan Van Binh erklärte, dass es trotz der expliziten Festlegung der Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen im Wohnungsgesetz, wie Einkommen, Wohnort, Wohnung usw., immer noch schwierig sei, die richtigen Objekte für Kauf, Miete oder Mietkauf zu bestimmen.

Darüber hinaus entspricht die Regelung, dass bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten in Stadtgebieten des Typs III oder höher 20 % des Grundstücksfonds für sozialen Wohnungsbau reserviert werden müssen, nicht der Realität. Dies führt dazu, dass bei vielen Projekten Land für den sozialen Wohnungsbau reserviert, aber nicht genutzt wird. Dadurch werden Landressourcen verschwendet und die Schönheit der Städte geht verloren.

Wenn bei kleinen Projekten 20 % der Fläche für Sozialwohnungen genutzt werden, reicht diese Fläche nicht aus, um ein normales Sozialwohnungsgebiet mit allen notwendigen Versorgungseinrichtungen und Grünflächen für die Bevölkerung zu errichten.

Der Markt für sozialen Wohnungsbau entwickelt sich sehr schleppend und trüb. (Foto: D.V)

Laut Dr. Binh stehen auch Privatpersonen und Unternehmen, die Sonderkredite für den Bau von Sozialwohnungen erhalten möchten, vor zahlreichen Schwierigkeiten. Kreditaktivitäten zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus waren bislang nicht zielführend.

Laut Frau Tran Lan Anh, Vertreterin einer Immobilienfirma im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt, liegt der Grund für das mangelnde Interesse der Unternehmen an Sozialwohnungen darin, dass die Grundstückspreise zu stark gestiegen sind und der Gewinn aus dem Bau von Sozialwohnungen zu gering ist.

In der Zwischenzeit haben die Mechanismen und Richtlinien den Unternehmen keine große Unterstützung geboten. Daher beteiligen sich Unternehmen selten am Bau von Sozialwohnungen und konzentrieren sich ausschließlich auf den Bau von gewerblichem Wohnraum.

Bezahlbarer Wohnraum ist die Lösung

Laut Immobilienexperten in Ho-Chi-Minh-Stadt eröffnet die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum Möglichkeiten, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und nahezu durchschnittlichem Einkommen zu decken und das Immobilienpreisniveau des gesamten Marktes zu senken.

In den vergangenen Jahren haben Partei und Regierung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung stets große Aufmerksamkeit geschenkt und sie als Schlüsselaufgabe der sozioökonomischen Entwicklung des Landes erkannt. Das schnelle Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung haben jedoch die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Inzwischen ist das Angebot kontinuierlich zurückgegangen und zeigt seit 2018 keine Anzeichen einer Zunahme, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung hochwertiger Produkte, die Anlage- und Spekulationszwecken dienen. Dieser anhaltende Phasenunterschied führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise und etabliert ein neues Preisniveau, das für die Mehrheit der Menschen weit über ihre Bezahlbarkeit hinausgeht. Daher wird die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum Möglichkeiten eröffnen, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben und den Wohnbedarf der Menschen zu decken.

Bezahlbarer Wohnraum dürfte künftig dazu beitragen, den Immobilienmarkt anzukurbeln. (Illustration: Dai Viet)

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich zurückgegangen ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen im mittleren Preissegment (25–50 Millionen VND/m2) auf 54 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Millionen VND/m2 bestand.

Dabei führt die Nachfrage nach realem Wohnraum mit einem Anteil von 80 % stets die Wohnnachfragestruktur an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % sind spekulative Nachfrage. Außerdem sind VARS-Daten zufolge nur etwa 25 % der tatsächlich nachgefragten Wohnungen finanziell finanzierbar.

In diesem Zusammenhang ist VARS davon überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau in der kommenden Zeit der wichtigste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein wird, da dieses Segment auf den Bedürfnissen und tatsächlichen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen beruht.

Was ist „erschwinglich“?

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, sagte, dass es in Vietnam kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum gebe, dass es jedoch möglich sei, einige Merkmale dieses Typs herauszustellen, indem man ihn mit Sozialwohnungen vergleicht und darauf aufbaut, wie die Angemessenheit der Wohnungspreise bestimmt wird.

Dementsprechend richtet sich der soziale Wohnungsbau derzeit vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten, die von den Grundsteuern befreit sind und Zugang zu Vorzugskreditpaketen haben, die ausschließlich Investoren und Eigenheimkäufern vorbehalten sind.

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblich genutzter Wohnraum zu erschwinglichen Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an Menschen mit durchschnittlichem oder annähernd durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen in speziellen städtischen Gebieten richtet.

Herr Dinh ist der Ansicht, dass bezahlbarer Wohnraum dann gegeben ist, wenn Familien die Wohnkosten und andere Lebenshaltungskosten mit ihrem Einkommen in Einklang bringen können.

Nach den Erfahrungen mit der Beurteilung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern der Welt handelt es sich bei bezahlbarem Wohnraum um Wohnraum, bei dem die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des Gesamteinkommens eines Haushalts ausmachen. Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Summe von etwa 100 Millionen VND/Jahr, sodass bezahlbarer Wohnraum etwa 2 – 2,5 Milliarden VND/Wohnung kostet.

Laut Herrn Dinh ist es in der Realität jedoch sehr schwierig, Apartmentprojekte mit Preisen zwischen 2 und 2,5 Milliarden VND zu entwickeln. Besonders in zwei großen Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi heißt „schwierig“ nicht „unmöglich“.

Herr Dinh ist davon überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum entstehen wird, wenn der gesamte Markt zusammenarbeitet und die Wohnungspolitik der Marktwirtschaft folgt. Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum neben Sozialwohnungen

Laut VARS ist es auf staatlicher Seite notwendig, eine offizielle Definition von bezahlbarem Wohnraum zu geben. Forschungsmechanismen und Vorzugspolitiken speziell für bezahlbaren Wohnraum mit dem Hauptziel, Investoren zu ermutigen, sich an der Entwicklung des Angebots in diesem Segment zu beteiligen und den Wohnungsbedarf von Haushalten mit mittlerem oder annähernd mittlerem Einkommen zu decken.

Dazu gehören eine bevorzugte Kreditpolitik, die speziell darauf ausgerichtet ist, die „Kaufkraft“ zu erhöhen, oder eine Erhöhung der Steuern auf Zweit- und Drittwohnungen, um den Anreiz zur Spekulation zu verringern. Zudem können Steuergelder wiederverwendet werden, um diejenigen zu unterstützen, die wirklich in Not sind. Unterstützen Sie Investoren bei der Entwicklung und dem Betrieb sozialer Infrastrukturprojekte …

Darüber hinaus müssen die Investitionen erhöht und die verbindende Verkehrsinfrastruktur ausgebaut werden. Wenn die Entfernung kein Problem mehr darstellt, ist der Trend zum Umzug aus dem Zentrum in die Vororte unvermeidlich.

Quelle: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html