Niedrige Zinsen, Menschen haben weniger Sorgen
Auf einer kürzlich abgehaltenen Pressekonferenz erklärte der stellvertretende Gouverneur Dao Minh Tu, dass die Staatsbank die Betriebszinsen bis 2023 viermal kontinuierlich gesenkt habe, und zwar um 0,5 – 2 % pro Jahr. Vor dem Hintergrund eines kontinuierlichen Anstiegs und einer Verankerung der Zinssätze auf hohem Niveau weltweit wurden dadurch die Voraussetzungen für eine Senkung des Marktzinsniveaus für Kredite geschaffen.
Bislang sind die Zinssätze für neue Einlagen und Kredite der Geschäftsbanken im Vergleich zum Jahresende 2022 um mehr als 2 % pro Jahr gesunken. Herr Tu schätzte, dass die Kreditzinsen die niedrigsten der letzten 20 Jahre seien und viele Geschäftsbanken sagten, dass die Zinssätze nicht niedriger sein könnten.
Aus der Erhebung geht hervor, dass die Vorzugszinsen für gewerbliche Wohnungsbaudarlehen bei den Banken im Januar 2024 bei kurzfristigen Laufzeiten mit 5,9 %/Jahr am niedrigsten sind. Nach Ablauf der Sonderfrist beträgt der variable Zinssatz ca. 8-13%/Jahr.
Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, sagte, dass die niedrigen Kreditzinsen günstige Bedingungen für die Menschen schaffe. Die Banken sind bei der Kreditvergabe nicht streng, sie passen lediglich die Kreditstandards an. Herr Thang unterstützt dieses Anliegen, um Chaos und uneinbringliche Forderungen auf dem Immobilienmarkt zu vermeiden.
Herr Pham Anh Khoi, Direktor des Dat Xanh Services Institute for Economic- Financial- Real Estate Research (DXS-FERI), gab außerdem zu, dass die Staatsbank die Betriebszinsen seit März 2023 viermal gesenkt hat.
Die Einlagenzinsen liegen auf ihrem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt, die Zinsen für Immobilienkredite sind ebenfalls abgekühlt und auch die Produktions- und Unternehmenszinsen wurden mit vielen Anreizen gelockert. Diese Schritte sind wichtig, um Menschen und Unternehmen zu günstigeren Konditionen Zugang zu Kapital zu verschaffen.
Trotz der Zinssenkung konnten die Kapitalströme jedoch noch nicht wieder freigegeben werden. Bis Ende 2023 hat sich an der Kapitalausstattung der Banken nicht viel geändert und der Zugang zu Krediten für Unternehmen und Privatpersonen ist immer noch sehr schwierig, weil die Kreditvergabestandards der Banken etwas strenger sind als zuvor.
Herr Khoi hofft, dass Unternehmen und Privatpersonen im Jahr 2024 problemlos Kredite zu angemessenen Zinssätzen erhalten können und dass die zuvor von der Regierung vorgeschlagenen Lösungen genügend Zeit haben werden, um Wirkung zu zeigen. Wenn die variablen Kreditzinsen unter 10 % fallen, können sich Eigenheimkäufer ihre Immobilien wieder leisten.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass es trotz der Anordnung der Staatsbank, die Zinssätze im Jahr 2023 viermal zu senken, mehr als ein Jahr dauern werde, bis die Geschäftsbanken eine tatsächliche Politik der Kreditreduzierung hätten. Zu diesem Zeitpunkt werden attraktive Kreditpakete aufgelegt und es gibt Signale von der Fed (die den Leitzins im Jahr 2024 dreimal senken wird). Das Zinsrisiko für Eigenheimkäufer wird geringer sein.
Niedrigere Kreditzinsen schaffen Bedingungen für den Hauskauf (Foto: Gia An).
Neben den Zinsen braucht der Markt weitere Katalysatoren
Ein weiteres Thema, das Herr Pham Anh Khoi erwähnte, ist neben der Frage angemessener Zinssätze das Angebot für Eigenheimkäufer. Das heißt, wenn die Menschen ein Haus kaufen möchten, muss das Angebot dafür ausreichen. Wenn Angebot und Nachfrage zusammentreffen, kommt die Zinsfrage ins Spiel.
Zusätzlich zum Angebot sind im Laufe der Jahre auch die Immobilienpreise über die Zahlungsfähigkeit der Menschen hinaus gestiegen. Aus einem Bericht des Bauministeriums geht hervor, dass die Wohnungspreise Ende 2023 in Hanoi im Vergleich zum Vorjahr um 14 % gestiegen sind, während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt bereits 19 Quartale in Folge gestiegen sind.
Dem Bericht von Savills zufolge sind die Wohnungspreise in den letzten vier Jahren um 77 % gestiegen. Es ist äußerst schwierig, in Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ein Projekt für etwa 30 Millionen VND/m2 zu finden.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), empfahl den Unternehmen außerdem, ihre Wohnprodukte auf den tatsächlichen Wohnbedarf auszurichten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, der den Bedürfnissen der Menschen entspricht – ein Segment, das dem Markt in den vergangenen drei Jahren gefehlt hat. Gleichzeitig sollten Unternehmen im gegenwärtigen Kontext auch über Möglichkeiten zur Senkung der Immobilienpreise nachdenken.
Der Verband empfiehlt, dass die zuständigen staatlichen Stellen ihren Schwerpunkt auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse legen, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen und so zur Stabilisierung der Immobilienpreise beizutragen.
Die Experten von Dat Xanh Services gehen davon aus, dass der Markt im Zeitraum 2024–2025 in eine Akkumulations- und Vorbereitungsphase eintreten wird: Die Makroökonomie wird sich schrittweise verbessern, Inflation und Zinssätze werden besser unter Kontrolle gebracht und der Rechtskorridor für Immobilien wird schrittweise fertiggestellt, wodurch die Voraussetzungen für mehr Transparenz auf dem Markt geschaffen werden.
Kunden, die Immobilien kaufen, rät Herr Khoi, sich über den Markt zu informieren und die Finanzen sorgfältig vorzubereiten. Man sollte Spekulationen begrenzen und Produkte von seriösen Anbietern wählen.
Der Markt hat zwar seine schlimmste Phase hinter sich, die Aussicht auf eine baldige Erholung bleibt jedoch fraglich. Unternehmen und Kunden müssen gleichermaßen vorsichtig bleiben: Sie dürfen bei negativen Informationen nicht zu extrem reagieren, dürfen aber angesichts „falscher“ positiver Signale auch nicht zu optimistisch sein.
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