Das zweite Thema der Grundsteuer ist wieder aktuell und es ist notwendig, einen Fahrplan zu erstellen, der der Gesundheit des Marktes gerecht wird.

Können Grundsteuern die Immobilienpreise senken?

In einem Bericht an die Regierung zu den Gründen für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise erklärte das Bauministerium, es werde eine Steuerpolitik für Eigentümer und Nutzer vieler Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen, um Spekulationen und kurzfristige gewinnbringende Käufe und Verkäufe einzuschränken.

Zu den Faktoren, die zum jüngsten Anstieg der Immobilienpreise beigetragen haben, zählt nach Angaben des Bauministeriums die „Beteiligung“ einer Reihe von Investoren, Investorengruppen, Spekulanten und Immobilienmaklern. In Bezug auf Auktionen mit Zuschlagspreisen von über hundert Millionen pro Quadratmeter erklärte das Bauministerium, dass sich viele Investmentgruppen darauf spezialisiert hätten, an Auktionen teilzunehmen und dann sofort wieder zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen. Außerhalb des Auktionsbereichs warten viele Makler auf die Ergebnisse und sind bereit, Grundstücke mit einem Preisunterschied von 200 bis 500 Millionen VND pro Grundstück zum Kauf oder Verkauf anzubieten. Der Kauf und Verkauf großer Grundstücke zum Zwecke illegaler Profite ist weit verbreitet und wird sogar organisiert, was die Preise für Grundstücke und umliegende Häuser in die Höhe treibt.

Einige Gruppen, Investoren und einzelne Immobilienmakler verfälschen Marktinformationen, um die Preise „aufzublähen“, erstellen virtuelle Preise … und nutzen die Unwissenheit der Menschen aus, um die Psychologie zu manipulieren und Investitionen auf der Grundlage der Massenpsychologie anzuziehen, um Profit zu machen.

Normalerweise zahlen Investoren von Wohnbauprojekten durchschnittlich 3 % des Verkaufspreises an den Börsenplatz und Makler, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings entscheiden sich Makler häufig dafür, die Marktbedingungen so zu gestalten, dass sie im Umgang mit Kunden höhere Preise aufschlagen, sodass die Käufer die „Differenz“ bezahlen müssen.

Während der Hochsaison nutzen viele Makler auch die Anzahlungsmethode, um Häuser und Grundstücke von Verkäufern zu kaufen und den Preis dann um 10–15 % zu erhöhen, um sie an andere weiterzuverkaufen. Beispiel: Eine Wohnung kostet 5 Milliarden VND, der Makler zahlt 1 Milliarde VND für den Kauf und verpflichtet sich, innerhalb eines Monats zu zahlen. Doch innerhalb dieses Monats findet der Makler Kunden, die ihm die Immobilie mit einer Differenz von 6–7 Milliarden VND verkaufen.

Darüber hinaus tragen einige Investoren auch dazu bei, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, indem sie „hohe Verkaufspreise anbieten“, wodurch die erwarteten Gewinne über den Durchschnitt von Immobilienprojekten hinausgehen. In Gebieten, in denen nur wenige oder sogar nur ein einziges Projekt zum Verkauf stehen, können Investoren aufgrund mangelnder Konkurrenz und fehlender Referenzpreise die Preise erhöhen, um Gewinne zu erzielen“, heißt es in dem Bericht des Bauministeriums.

Zu diesem Thema kommentiert Ths. Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilien, sagte, einer der Gründe für den Anstieg der Haus- und Grundstückspreise sei das Phänomen der Spekulation und des Hortens mit der Einstellung „Nichts ist reicher als der Handel mit Grundstücken“, unterstützt von den Banken. Dabei handelt es sich um eine „VIP“-Kundenkartei der Bankenbranche, da die Kredite immer durch Häuser und Grundstücke besichert sind, die fast immer an Wert gewinnen und nur ein geringes Risiko bergen. Der Investitionsbedarf der Menschen ist legitim, doch wenn dieses Phänomen ein hohes Niveau erreicht, führt es zu Spekulationen und zum Horten von Häusern und Grundstücken, was den Markt verzerrt, dazu führt, dass Land brachliegt und Ressourcen verschwendet werden.

So. Nguyen Van Dinh sagte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine obligatorische Lösung sei, die in der Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees von 2022 zur weiteren Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung klar festgelegt sei. In der Resolution 18 werden die Aufgaben und Lösungen dargelegt: „Die Situation der verschwenderischen Landnutzung, die das Land brachliegen lässt, verschmutzt und degradiert, muss überwunden werden“, „Höhere Steuersätze müssen für Menschen vorgeschrieben werden, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, das Land nur zögerlich nutzen und Land brach liegen lassen.“

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass bei Grundstücksauktionen in letzter Zeit der Höchstgebotspreis Dutzende Male höher gewesen sei als der Startpreis. Die meisten Menschen blicken eher skeptisch auf die Auktionsergebnisse als auf die Freude darüber, dass der Staatshaushalt um große Einnahmequellen aufgestockt wird. Der Grund dafür liegt darin, dass die Grundstücke nach dem Gewinn der Auktion oft verlassen sind und sich in vielen Fällen zu „Geisterstädten“ entwickeln. Die meisten dieser „Projekte“ weisen oft eine sehr niedrige Belegungsrate auf, selbst nach Jahrzehnten der Umsetzung wurden nur wenige Häuser gebaut und Menschen sind eingezogen. Dementsprechend ThS. Nguyen Van Dinh sagte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken in der Resolution 18 der Partei eine politische Grundlage habe, aber synchron und fair zwischen den Kommunen umgesetzt werden müsse.

Ein wichtiger Faktor ist die Notwendigkeit einer Datenbank für die Besteuerung, um sicherzustellen, dass die Steuern den richtigen Personen auferlegt werden, und um die Wirksamkeit der Steuerpolitik zu fördern. Die genaue Eigentümerschaft dieser Immobilie konnte zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht ermittelt werden, da eine vollständige Datenbank fehlt und der Name der Immobilie häufig von anderen übernommen wird.

Der Premierminister hat jedoch vor Kurzem das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifikation und elektronische Authentifizierung zur Unterstützung der digitalen Transformation genehmigt. Im neuen Bodengesetz, Wohnungsgesetz und Immobilienwirtschaftsgesetz wird auch die Einrichtung einer nationalen Datenbank mit Informationen zu Grundstücken, Wohnungen und Immobilien erwähnt. Bei einer effektiven Umsetzung ist es in naher Zukunft möglich, ein zuverlässiges Datenbanksystem aufzubauen, das eine wichtige Grundlage für die Durchsetzung des Grundsteuergesetzes nach seiner Verabschiedung darstellt.

Wenn Immobilien besteuert werden und wir Informationssysteme und Datenbanken über Immobilien aufbauen können, um Eigentumsverhältnisse zuzuordnen und genau zu sehen, wem diese Immobilien gehören, dann kann etwas Unmögliches geschehen: Die Haus- und Grundstückspreise werden sinken, sogar stark. Die Immobilienspekulation wird fast vollständig zum Erliegen kommen. Auch die Banken müssen sich nach einer neuen Kundenbasis umsehen, anstatt nach Immobilienmagnaten.

Durch die Besteuerung soll die Ansicht konkretisiert werden, dass „Häuser zum Wohnen und nicht zur Spekulation da sind“, und nur dann rückt der Traum vom Sesshaftwerden für Arbeitnehmer in greifbare Nähe , betonte Herr Nguyen Van Dinh.

Der Immobilienmarkt hat vor kurzem Anzeichen einer Verbesserung gezeigt, als die Nationalversammlung offiziell drei wichtige Gesetze für den Markt beschloss, die sechs Monate früher als erwartet, nämlich ab dem 1. August 2024, in Kraft treten sollen. Während der Immobilienmarkt nur in Hanoi floriert, ist es in anderen Gegenden noch recht ruhig. Da Immobilienunternehmen mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen haben und Investoren noch immer auf den Märkten der Provinzen festsitzen, stößt der jüngste Vorschlag zur Besteuerung von Zweitwohnungen auf zahlreiche Gegenstimmen.

Tatsächlich handelt es sich bei der Besteuerung von Zweitwohnungen nicht um einen neuen Vorschlag, sondern er wurde bereits seit 2009 erwähnt. Aus vielen Gründen konnte er jedoch erst legalisiert werden, als er im Juni 2022 vom Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung offiziell in die Resolution Nr. 18-NQ/TW aufgenommen wurde. Der Prozess der Entwicklung von Regelungen/Richtlinien zur Regulierung des Grundstücksmarktes, insbesondere durch zusätzliche Steuern auf Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an Grundstücken aus der zweiten oder einer größeren Immobilie, ist jedoch mit zahlreichen Hindernissen verbunden.

Viele Experten befürchten insbesondere, dass eine nicht sorgfältig berechnete und nivellierte Grundsteuer einen kontraproduktiven Effekt haben könnte, indem sie die Immobilienpreise in die Höhe treibt und es für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen schwieriger macht, eine Wohnung zu finden.

Welche Route ist geeignet?

Steuern sind ein wirksames Instrument zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen, Spekulationen, Preisinflation usw. Die Besteuerung von Zweitwohnungen muss jedoch sorgfältig berechnet werden, um den Marktrealitäten gerecht zu werden und den Interessenausgleich aller Parteien sicherzustellen.

Nach Ansicht vieler Experten können Steuern ein Instrument sein, um die explodierenden Grundstückspreise unter Kontrolle zu halten, Spekulationen einzudämmen, Marktmanipulationen vorzubeugen und den tatsächlichen Wert von Immobilien wiederherzustellen. Allerdings gestaltet sich die Besteuerung angesichts des derzeit unklaren Mechanismus zur Verwaltung von Grundstücksinformationen nicht einfach.

Steuern sind eine gute Lösung, da sie dazu beitragen, die Einnahmen des Staatshaushalts zu erhöhen und kurzfristig (6–12 Monate oder 1–2 Jahre) zur Marktanpassung beizutragen. Langfristig können sie ihre Wirkung jedoch nicht aufrechterhalten. Allerdings bestehen auch Bedenken, dass eine Besteuerung lediglich zu höheren Preisen führen würde, da der Grundstückspreis vom Verkäufer besteuert würde.

Der Finanzexperte Dinh The Hien erklärte gegenüber der Presse, dass die Grundsteuer einfach als eine Steuer zu verstehen sei, die von Personen mit Vermögen erhoben werde. Je mehr Vermögen, desto mehr Steuern. Für Menschen mit durchschnittlichem Lebensstandard ist es kein Problem, nur in einem Haus zu leben.

Für Menschen mit großem Vermögen (Immobilien) und Vermögen, das kontinuierlich Gewinne abwirft, ist es selbstverständlich, mehr Steuern zu zahlen. Bei Kreditaufnahmen für Investitionen sind die Steuern Teil der Kosten, die der Anleger kalkulieren muss: „Nimm den Gewinn und trage den Verlust.“

Kürzlich hat auch die Vietnam Association of Realtors (VARS) eine Immobiliensteuerpolitik vorgeschlagen, die für zwei Personengruppen gilt: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, erhöht sich der Steuersatz schrittweise.

Zuvor hatten die Wähler von Ho-Chi-Minh-Stadt im August 2023 bereits vorgeschlagen, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke und Häuser, die keinen Grundstückswert generieren, höher zu besteuern. Das Finanzministerium teilte mit, dass es das Projekt zum Grundsteuergesetz erforscht und entwickelt habe. Es soll in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen für 2024 aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt werden.

Khanh An

Quelle: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html