Können Grundsteuern die Immobilienpreise senken?
Das Bauministerium erklärte in einem Bericht an die Regierung, in dem es die Gründe für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise darlegte, dass es eine Steuerpolitik für Eigentümer und Nutzer vieler Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen werde, um Spekulationen und gewinnbringende Käufe und Verkäufe in kurzer Zeit einzuschränken.
Zu den Faktoren, die zum jüngsten Anstieg der Immobilienpreise beigetragen haben, zählt nach Angaben des Bauministeriums die „Beteiligung“ einer Reihe von Investoren, Investorengruppen, Spekulanten und Immobilienmaklern. Bezüglich Auktionen mit Zuschlagspreisen von über hundert Millionen pro Quadratmeter erklärte das Bauministerium, dass sich viele Investmentgruppen darauf spezialisiert hätten, an Auktionen teilzunehmen und dann sofort mit Gewinn zu verkaufen. Außerhalb des Auktionsbereichs warten viele Makler auf die Ergebnisse und sind bereit, Grundstücke mit einem Preisunterschied von 200 – 500 Millionen VND pro Los zu kaufen und zu verkaufen. Der Kauf und Verkauf großer Grundstücke zum Zwecke illegaler Profite ist weit verbreitet und wird sogar organisiert, was die Preise des Landes und der umliegenden Häuser in die Höhe treibt.
Einige Gruppen, Investoren und einzelne Immobilienmakler verfälschen Marktinformationen, um die Preise in die Höhe zu treiben, und erstellen virtuelle Preise. Sie nutzen die Unwissenheit der Menschen aus, um die Psychologie zu manipulieren und auf der Grundlage der Massenpsychologie Investitionen anzuziehen, um Profit zu machen.
Normalerweise zahlen Investoren in Wohnbauprojekte durchschnittlich 3 % des Verkaufspreises an den Börsenplatz und Makler, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings entscheiden sich Makler häufig dazu, im Umgang mit Kunden die Marktbedingungen so zu wählen, dass sie höhere Preise verlangen können, sodass die Käufer die „Differenz“ bezahlen müssen.
„Während der Hochsaison kauften viele Makler Häuser und Grundstücke auch mit der Methode der „Anzahlung“ von Verkäufern, erhöhten dann den Preis um 10 bis 15 Prozent und verkauften sie an andere weiter. Beispiel: Der Verkaufspreis der Wohnung beträgt 5 Milliarden VND, der Makler zahlt eine Milliarde VND als Anzahlung für den Kauf und verpflichtet sich, die Zahlung innerhalb eines Monats zu tätigen. Doch innerhalb dieses Monats wird der Makler Kunden finden, die ihre Aktien für eine Differenz von 6 – 7 Milliarden VND verkaufen können.
Darüber hinaus tragen manche Investoren auch zu einem Anstieg der Immobilienpreise bei, indem sie „hohe Verkaufspreise anbieten“, wodurch die erwarteten Gewinne über den Durchschnitt anderer Immobilienprojekte steigen. In Gebieten, in denen nur wenige oder sogar nur ein Projekt zum Verkauf stehen, können Investoren aufgrund mangelnden Wettbewerbs und fehlender Referenzpreise die Preise erhöhen, um Gewinne zu erzielen“, heißt es in dem Bericht des Bauministeriums.
Zu diesem Thema kommentiert Ths. Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilien, sagte, einer der Gründe für den Anstieg der Haus- und Grundstückspreise sei das Phänomen der Spekulation und des Hortens, unterstützt von den Banken und der Einstellung „nichts macht reicher als der Handel mit Grundstücken“. Dabei handelt es sich um eine „VIP“-Kundenkartei der Bankenbranche, da die Kredite immer durch Häuser und Grundstücke besichert sind - die als nahezu immer wertsteigernd und risikoarm gelten. Der Investitionsbedarf der Menschen ist legitim. Wenn dieser jedoch ein hohes Niveau erreicht, führt er zu Spekulationen und zum Horten von Häusern und Grundstücken. Dies verzerrt den Markt, führt dazu, dass Land brachliegt und Ressourcen verschwendet werden.
So. Nguyen Van Dinh sagte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine obligatorische Lösung sei. Diese sei in der Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees von 2022 zur weiteren Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung klar festgelegt. In der Resolution 18 werden die Aufgaben und Lösungen dargelegt: „Die Situation der verschwenderischen Landnutzung, der Brachlegung, Verschmutzung und Degradierung beenden“, „Höhere Steuersätze für Menschen vorschreiben, die große Flächen Land und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, die Landnutzung verlangsamen und Land brach liegen lassen“.
Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass bei Grundstücksauktionen in letzter Zeit der Höchstgebotspreis Dutzende Male höher gewesen sei als der Anfangspreis. Die meisten Menschen blicken eher skeptisch auf die Auktionsergebnisse als auf die Freude darüber, dass der Staatshaushalt um große Einnahmequellen ergänzt wird. Der Grund dafür ist, dass die Grundstücke nach dem Gewinn der Auktion oft verlassen sind und sich in vielen Fällen zu „Geisterstädten“ entwickeln. Die meisten dieser „Projekte“ weisen oft eine sehr niedrige Belegungsrate auf, selbst nach Jahrzehnten der Umsetzung wurden nur wenige Häuser gebaut und Menschen sind eingezogen. Dementsprechend, ThS. Nguyen Van Dinh sagte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine politische Grundlage in der Resolution 18 der Partei habe, aber zwischen den Kommunen synchron und gerecht umgesetzt werden müsse.
Ein wichtiger Faktor ist die Notwendigkeit einer Datenbank für die Besteuerung, um sicherzustellen, dass die Steuern bei den richtigen Subjekten erhoben werden und um die Wirksamkeit der Steuerpolitik zu fördern. Der genaue Eigentümer dieser Immobilie konnte zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht ermittelt werden, da keine vollständige Datenbank vorliegt und der Name der Immobilie häufig von jemand anderem übernommen wird.
Der Premierminister hat jedoch das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifizierung und elektronische Authentifizierung zur Unterstützung der digitalen Transformation genehmigt. Im neuen Grundstücksgesetz, Wohnungsgesetz und Immobilienwirtschaftsgesetz wird auch die Einrichtung einer nationalen Datenbank mit Informationen zu Grundstücken, Wohnungen und Immobilien erwähnt. Bei einer effektiven Umsetzung ist es möglich, in naher Zukunft ein zuverlässiges Datenbanksystem aufzubauen, das eine wichtige Grundlage für die Durchsetzung des Grundsteuergesetzes nach seiner Verabschiedung darstellt.
„ Wenn Immobilien der Besteuerung unterliegen, wenn wir Informationssysteme und Datenbanken über Immobilien sammeln können, um das Eigentum zuzuordnen und genau zu sehen, wem dieses Eigentum gehört, dann kann etwas geschehen, das unmöglich scheint: Die Immobilien- und Hauspreise werden sinken, sogar stark sinken.“ Immobilienspekulationen werden praktisch zum Erliegen kommen. Darüber hinaus müssen sich die Banken statt den Immobilienmagnaten einen neuen Kundenstamm suchen.
Die Besteuerung soll die Ansicht konkretisieren, dass „Häuser zum Wohnen und nicht zur Spekulation da sind“, und nur dann wird der Traum von der Sesshaftwerdung für Arbeitnehmer in greifbare Nähe rücken , betonte Nguyen Van Dinh.
Der Immobilienmarkt hat kürzlich Anzeichen einer Verbesserung gezeigt, als die Nationalversammlung offiziell drei wichtige Gesetze für den Markt verabschiedete, die sechs Monate früher, ab dem 1. August 2024, in Kraft treten sollen. Während nur in Hanoi auf dem Immobilienmarkt Hochbetrieb herrscht, geht es in anderen Ortschaften noch recht ruhig zu. Da die Immobilienbranche mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat und die Anleger noch immer in den Märkten der Provinzen „feststecken“, stößt der jüngste Vorschlag, Zweitwohnungen zu besteuern, auf zahlreiche gegensätzliche Reaktionen.
Tatsächlich ist die Besteuerung von Zweitwohnungen kein neuer Vorschlag, sondern wurde bereits seit 2009 erwähnt. Aus vielen Gründen konnte er jedoch erst legalisiert werden, als er im Juni 2022 vom Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung offiziell in die Resolution Nr. 18-NQ/TW aufgenommen wurde. Der Prozess der Entwicklung von Regelungen/Richtlinien zur Regulierung des Grundstücksmarktes, insbesondere durch eine zusätzliche Besteuerung von Landnutzungs- und Eigentumsrechten an Grundstücken aus der Zweitimmobilie oder höher, ist jedoch mit zahlreichen Hindernissen verbunden.
Viele Experten befürchten insbesondere, dass eine nicht sorgfältig berechnete und gestaffelte Grundsteuer einen kontraproduktiven Effekt haben könnte: Sie könnte die Immobilienpreise in die Höhe treiben und es Gering- und Mittelverdienern erschweren, eine Wohnung zu finden.
Welche Route ist geeignet?
Steuern sind ein wirksames Instrument zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen, Spekulationen, Preisinflation usw. Die Besteuerung von Zweitwohnungen muss jedoch sorgfältig berechnet werden, um den Marktrealitäten gerecht zu werden und die Interessenharmonie aller Parteien sicherzustellen.
Nach Ansicht vieler Experten können Steuern ein Instrument sein, um die explodierenden Grundstückspreise in den Griff zu bekommen, Spekulationen einzudämmen, Marktmanipulationen vorzubeugen und den wahren Wert von Immobilien wiederherzustellen. Allerdings gestaltet sich die Besteuerung angesichts der derzeit unklaren Mechanismen zur Verwaltung von Grundstücksinformationen nicht einfach.
Steuern sind eine gute Lösung, da sie zur Erhöhung der Staatseinnahmen beitragen und kurzfristig (6–12 Monate oder 1–2 Jahre) zur Marktanpassung beitragen. Langfristig können sie ihre Wirkung jedoch nicht aufrechterhalten. Allerdings bestehen auch Bedenken, dass eine Besteuerung lediglich zu Preissteigerungen führen würde, da der Grundstückspreis vom Verkäufer besteuert würde.
Der Finanzexperte Dinh The Hien erklärte gegenüber der Presse, dass die Grundsteuer einfach als eine Steuer zu verstehen sei, die von Vermögenden erhoben werde; je mehr Vermögen, desto höher die Steuer. Für Menschen mit durchschnittlichem Lebensstandard ist es kein Problem, nur in einem Haus zu leben.
Für Menschen mit großem Vermögen (Immobilien) und Vermögen, das kontinuierlich Gewinne abwirft, ist es selbstverständlich, mehr Steuern zu zahlen. Bei Kreditaufnahmen für Investitionen sind die Steuern Teil der Kosten, die der Investor kalkulieren muss: „Nimm den Gewinn und trage den Verlust.“
Kürzlich hat auch die Vietnam Association of Realtors (VARS) eine Immobiliensteuerpolitik vorgeschlagen, die für zwei Personengruppen gelten soll: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen mit einer kurzen Eigentumsdauer des Verkäufers erhöht sich der Steuersatz schrittweise.
Zuvor hatten die Wähler von Ho-Chi-Minh-Stadt im August 2023 bereits vorgeschlagen, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebautes Land und Häuser, die keinen Grundstückswert generieren, höher zu besteuern. Das Finanzministerium teilte mit, dass es das Projekt zum Grundsteuergesetz erforscht und entwickelt habe. Es soll in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen 2024 aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Kommentierung vorgelegt werden.
Khanh An
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Quelle: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html
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