Auch ohne großes Kapital ist eine Investition in Immobilien möglich

Auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums am Nachmittag des 18. Juni sagte Herr Bui Hoang Hai, stellvertretender Vorsitzender der staatlichen Wertpapierkommission, dass er mit der VPS Securities Company zusammengearbeitet habe und forderte diese Einheit auf, die Verteilung von Wertpapierzertifikaten in Form von aufgeteilten Immobilien sofort einzustellen.

Laut dem Leiter der staatlichen Wertpapierkommission gibt es derzeit keine Vorschriften für diese Art der Immobilieninvestition. „Die Verwaltungsbehörde stufte dies als Hochrisikotyp ein und forderte VPS auf, den Vertrieb dieses Produkts einzustellen“, sagte Herr Hai.

Diese Person sagte auch, dass es auf ausländischen Märkten spezielle Vorschriften zur Kontrolle und Begrenzung der Risiken dieser Art von Geschäften gebe, in Vietnam jedoch noch immer keine.

Herr Nguyen Duc Chi, stellvertretender Finanzminister, sagte außerdem, dass das Ministerium die Wertpapierkommission in dieser Angelegenheit beauftragt habe.

Laut Herrn Chi enthalten die aktuellen Gesetze keine Verbote, doch aus der Perspektive einer staatlichen Verwaltungsbehörde hat die Wertpapierkommission die Verantwortung, die Aktivitäten der Wertpapierfirmen genau zu überwachen.

Die Leistungserbringung dieser Unternehmen muss innerhalb der zugelassenen Geschäftsfelder und Branchen erfolgen. Liegt der Wert außerhalb dieses Bereichs, müsse der Stopp erfolgen, damit die Unternehmensleitung eine umfassende Bewertung vornehmen könne, bekräftigte Herr Chi.

Beim Immobilien-Investment-Subdivisionsmodell handelt es sich im Wesentlichen um den Verkauf von Immobilien an viele Investoren in Form von Teilungsanteilen. Dieses Modell erschien vor 4–5 Jahren auf dem vietnamesischen Markt. Einige Modelle wie Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes usw. haben bereits auf ähnliche Weise funktioniert.

Seit kurzem bietet Fnest JSC Immobilien-Investmentdienste über die SmartOne-Anwendung der VPS Securities Company an.

Um teilnehmen zu können, müssen Kunden VPS-Investoren sein. Dementsprechend wird jede Immobilie von der Geschäftseinheit bewertet und in die Anzahl der Aktien umgerechnet, die an Primärinvestoren der Einheit Fnest verkauft werden können. Dabei entspricht 1 Fnest 10.000 VND. Beispielsweise entspricht eine Immobilie im Wert von 25 Milliarden VND 2,5 Millionen Fnest. Das von Fnest angebotene Immobilienportfolio ist sehr vielfältig und reicht von Villen und Geschäftshäusern bis hin zu Wohnungen …

Im Gespräch mit dem VietNamNet-Reporter bewertete Rechtsanwalt Mai Thao von der Anwaltskanzlei TAT, dass die Stärke dieses Modells darin liege, dass es genau das richtige Ziel treffe und die Psychologie von Investoren anspreche, die nicht viel Kapital investieren müssten, aber dennoch nach Wunsch in Immobilien investieren könnten, um einen Teil der Immobilien zu besitzen.

„Neben der Neugestaltung des traditionellen Immobiliengeschäfts in Kombination mit 4.0-Technologieplattformen und dem Versprechen, den Kunden einen Mehrwert gegenüber dem Immobiliengeschäft zu bieten, bin ich der Meinung, dass die Schaffung einer solchen „Hybridform“ auf dem Immobilienmarkt leicht zu Instabilität in dieser Geschäftstätigkeit führen und leicht zu Streitigkeiten führen kann, wenn es keinen spezifischen Rechtskorridor zur Regulierung gibt“, sagte Rechtsanwalt Mai Thao und ist der Ansicht, dass dies der Nachteil dieses Modells sei, auf den die an der Transaktion beteiligten Parteien achten müssten, und dass auch staatliche Verwaltungsbehörden den an der Transaktion beteiligten Personen die notwendigen Warnungen geben müssten.

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Fnest stellt Immobilien vor, darunter Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die alle derzeit ausverkauft sind. Anleger, die kaufen möchten, müssen auf dem Sekundärmarkt kaufen (kaufen und wieder verkaufen). Screenshot vom 20. Juni.

Juristen gehen davon aus, dass diese Art von Geschäft auf dem Immobilienmarkt im Wesentlichen eine Form der Kapitalmobilisierung für Unternehmen darstellt. Sie betrachten Immobilien als einen Finanzinvestitionskanal, um Geld vom Markt anzuziehen und so leicht Betriebskapital zu erhalten. Daher haben sie rechtlich neben den notwendigen Bedingungen, um sicherzustellen, dass Immobilien auf den Markt gebracht werden, den Begriff „Aktien“ verwendet, der Investoren leicht hinsichtlich ihres Eigentums an diesen Immobilien in die Irre führen kann.

„In Wirklichkeit besitzen Investoren nur einen Teil des Immobilienwerts, der gemäß der Vereinbarung der Parteien in Aktien umgewandelt wird. Derzeit gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Aufteilung des Immobilienbesitzes in Aktien, sodass es leicht zu Streitigkeiten über zukünftiges Eigentum und die Verwaltung von Immobilien kommen kann“, sagte Anwalt Mai Thao.

In Bezug auf den Wert der Gewinne und der Liquidität sagte der Anwalt, dass dies lediglich eine einseitige Verpflichtung der das Modell verkaufenden Einheit ohne jegliche Garantie für die Anleger darstelle, sodass es für Kleinanleger schwierig sei, bei Bedarf Kapital abzuheben. Darüber hinaus müssen Servicegebühren bezahlt werden und das Preismanagement sowie die Abläufe sind bei diesem Modell nicht klar und transparent.

Wer ist im Streitfall zuständig?

Zur Frage, wer im Falle von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Anlageimmobilien verantwortlich ist, erklärte Rechtsanwalt Mai Thao, dass die Beilegung auf zwei Mechanismen beruht: einer Einigung und einer Beilegung vor Gericht oder in einem Schiedsverfahren.

Insbesondere hängt die Grundlage für die Streitbeilegung im jeweiligen Fall von den im Vertrag und gegebenenfalls in anderen dem Vertrag beigefügten Dokumenten enthaltenen Bedingungen ab. Wenn die Parteien klare Regelungen über die Rechte und Pflichten der Parteien haben, die nicht gegen die gesetzlichen Bestimmungen verstoßen, werden diese angewendet. Zur Bestimmung der Verantwortlichkeiten der Parteien bei der Teilnahme an dieser Modelltransaktion werden die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen berücksichtigt, sofern zwischen den beiden Parteien keine spezifischen Regelungen bestehen.

„Die beiden Einheiten, Fnest und die Wertpapierfirma, tragen die Hauptverantwortung für die Beilegung von Streitigkeiten, um die Rechte der Anleger zu wahren und die Vorschriften im Immobilienbereich und andere relevante Gesetze einzuhalten. Bei Verstößen wird dieser gemäß dem Vertragsstreit gelöst und es kommt zu einer etwaigen Entschädigung der Anleger“, erklärte der Anwalt.

Experten wiesen auch darauf hin, dass eines der Probleme des Modells die Immobilienbewertung sei. Dementsprechend handelt es sich bei der Immobilienbewertung um eine unabhängige Tätigkeit, die den Parteien bei auftretenden Streitigkeiten eine Grundlage zur Lösung bietet oder Investoren Aufschluss über ihre finanzielle Leistungsfähigkeit für entsprechende Investitionen gibt.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfehlen Experten Investoren jedoch, die rechtlichen Dokumente der Immobilie sorgfältig zu prüfen, indem sie diese direkt vom Investor anfordern (Zertifikat der Landnutzungsrechte, Eigentumsnachweis, Baugenehmigung, Protokoll der Projektabnahme usw.). Sie können die oben genannten Informationen bei den zuständigen Behörden wie dem Bauministerium, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Notariaten einholen, um zu überprüfen, ob die Immobilie nicht umstritten ist, mit einer Hypothek belastet ist oder vom Investor garantiert wird.

Darüber hinaus müssen Investoren auch die Bedingungen des Investorenvertrags berücksichtigen, da dieser eine Vereinbarung zwischen den Parteien gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs darstellt. Sofern in den einzelnen Rechtsgebieten keine direkten Regelungen getroffen werden, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch.

Darüber hinaus ist die Konsultation von Experten wie etwa auf Finanzen, Investitionen und Immobilien spezialisierten Anwälten unbedingt erforderlich, um eine objektive Sichtweise zu erhalten und das Projekt zu bewerten. Im Falle von Streitigkeiten, die ein Gerichtsverfahren oder ein Schiedsverfahren erfordern, ist es notwendig, die erforderlichen Beweise zu konsolidieren und dringende Maßnahmen zu ergreifen, um die Verschwendung des Vermögens des Anlegers zu verhindern.

Tausende Menschen sind auf die unglaublichen Zinsen des CEO der Nhat Nam Company, Vu Thi Thuy, hereingefallen. Neben riesigen Gewinnen von bis zu 5 – 7 %/Monat, also 60 – 84 %/Jahr, hat sich die Nhat Nam Real Estate Company auch viele weitere Tricks einfallen lassen, um das Vertrauen der Investoren zu gewinnen und sich besonders große Geldsummen anzueignen.
Als Kunden Milliarden für den Kauf von Stadthäusern in Hanoi einzahlten, stellten sie fest, dass der Investor die Planung eigenmächtig „zerrissen“ hatte. Als sie vor vielen Jahren einzahlten, um Stadthäuser im Stadtgebietsprojekt Thanh Ha – Cienco 5 (Hanoi) zu kaufen, stellten sie fest, dass diese Grundstücke als Villen geplant waren.