Probleme mit dem Bodenrecht

In dem zusammenfassenden Bericht zum Frage-und-Antwort-Problem, den der Generalsekretär der Nationalversammlung, Bui Van Cuong, kürzlich an die Delegierten sandte, hieß es, die Regierung habe zahlreiche Maßnahmen ergriffen und zahlreiche Dokumente herausgegeben, um die Schwierigkeiten für diesen Markt zu beseitigen. Dazu gehörten etwa Telegramme und Dokumente, in denen der Premierminister aufgefordert wurde, Ministerien und Kommunen zu ersuchen, den Immobilienmarkt neu zu strukturieren. Allerdings ist dieser Markt, einschließlich des Wohnungsmarktes, aufgrund von Rechtsverfahren, Grundstücksfonds und Investitionskapital immer noch mit Schwierigkeiten und Engpässen konfrontiert.

Wegen fehlenden „Wohngrundstücks“ nicht genehmigt

Einige der Verwaltungsverfahren für Investitionen sind umständlich und hinderlich, die Marktsegmente sind immer noch verzerrt und das in diesen Markt investierte Kreditkapital birgt immer noch viele potenzielle Risiken. Aufgrund der Schwierigkeiten müssen Immobilienunternehmen ihre Investitionen und Bauprojekte einstellen, was auch Bauunternehmern, Materiallieferanten und vielen anderen Branchen Schwierigkeiten bereitet. „Rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Grundstücken, wie etwa die Festlegung von Grundstückspreisen, Landnutzungsgebühren, Grundstücksräumungen oder Vorschriften zur Auswahl von Investoren, die sich mit Vorschriften zu Investitionen, Ausschreibungen und Grundstücken überschneiden … sind große Hindernisse für die Erholung und Entwicklung des Wohnungsmarktes“, so die Einschätzung der Bewertungsagentur.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es mehr als 100 Immobilienprojekte, bei denen Schwierigkeiten auftauchen und deren Lösung untersucht wird. Darüber hinaus hat das Amt für Planung und Investitionen dem Volkskomitee der Stadt kürzlich auch über die Umsetzung der Investitionsgenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region Bericht erstattet.

Dementsprechend erfüllen 62 der 117 Projektdossiers mit Anträgen auf Genehmigung von Investitionsrichtlinien, die diese Agentur bearbeitet, nicht die Bedingungen, um als Investoren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte (NƠTM) in Betracht zu kommen, da sie nicht über Wohnbauland verfügen oder ihnen gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 nicht das gesamte Wohnbauland übertragen wird.

Daher empfahl das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionspolitik nicht zu genehmigen, da sie nicht den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Wohnungsbaugesetzes entspreche. Dies bereitet Immobilienunternehmen Sorgen, da es zu einer Blockade der Projektumsetzung führen könnte.

Der Abbau rechtlicher Hindernisse wird dazu beitragen, dass Immobilienprojekte reibungslos umgesetzt werden können und die Marktentwicklung gefördert wird. Foto: HOANG TRIEU

Laut Master Nguyen Nhat Khanh, Dozent an der juristischen Fakultät der Universität für Wirtschaft und Recht (VNU-HCM), ist die Ablehnung der Investitionspolitik dieser 62 Projekte aus rechtlicher Sicht völlig angemessen. Dieses weist allerdings aus wirtschaftlicher Sicht und der Entwicklung des Immobilienmarktes viele Punkte auf, die nicht wirklich geeignet sind.

Denn um ein New Rural Project umsetzen zu können, müssen die Unternehmen über einen ausreichend großen Grundstücksfonds verfügen. Tatsächlich beträgt die Anzahl der Projekte, die zu 100 % oder teilweise aus Wohngebieten bestehen, jedoch nicht mehr als 5 % aller New Rural Projects auf dem Markt.

Daher bereiten die oben genannten strengen Vorschriften zur Landnutzung vielen Unternehmen große Schwierigkeiten, wenn sie ein neues Projekt im ländlichen Raum planen. Wenn wir keine Lösung für dieses Problem finden, könnten Hunderttausende Milliarden Dong, die in diese Projekte investiert wurden, „stecken bleiben“. Dies würde eine Verschwendung von Investitionskapital bedeuten und auch das Wohnungsversorgungsproblem nicht lösen.

Um die oben genannten Projekte zu lösen, sind laut Meister Nguyen Nhat Khanh rechtliche und Managementlösungen erforderlich. Aus rechtlicher Sicht muss die Nationalversammlung bald die Regelungen zu Landnutzungsformen prüfen und ändern, um NƠTM-Projekte im Wohnungsbaugesetz umzusetzen, und zwar in der Richtung, dass die Landnutzungsformen für Projekte nicht eingeschränkt werden und sich nicht wie bisher nur auf Wohngrundstücke beschränken, sondern dass die Einhaltung der örtlichen Landnutzungs- und Bauplanung sichergestellt wird.

„Aus Managementsicht kann das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft die Investoren dieser 62 Projekte unterstützen, indem es Ausschreibungen für Projekte organisiert, bei denen Land genutzt wird, um Investoren auszuwählen, die die Bedingungen für die Umsetzung des NƠTM-Projekts erfüllen (wenn der Staat die Ausschreibung gewinnt, wird er Land zur Umsetzung des NƠTM-Projekts zuteilen oder pachten) oder den Zweck des NƠTM-Projekts in sozialen Wohnungsbau umwandeln, um nicht an die Form der Landnutzung gebunden zu sein“, äußerte Meister Khanh seine Meinung.

Viele Regelungen müssen überarbeitet werden

In der offiziellen Depesche mit dem Titel „Vorschlag zur Änderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert), um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten für Grundstücksarten zu schaffen, die für die Planung zur Umsetzung von NƠTM-Projekten geeignet sind“ an die Nationalversammlung schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho Chi Minh-Stadt, vor, Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) zu ändern, um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Unternehmen und Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für Grundstücksarten zu schaffen, die für die Landnutzungsplanung, Stadtplanung und Bauplanung zur Umsetzung von NƠTM-Projekten geeignet sind.

Herr Chau wies außerdem darauf hin, dass die Regelung in Punkt b, Klausel 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur Vereinbarungen über den Erhalt des Nutzungsrechts an Wohngrundstücken oder den Erwerb eines Nutzungsrechts an Wohngrundstücken oder an Wohngrundstücken und anderem Land zulässt. Sie ist also inhaltlich enger gefasst als die aktuellen Regelungen im Bodengesetz von 2013. Somit werden keine günstigen Bedingungen für den Zugang von Investoren zu Land geschaffen und die gesetzlichen und legitimen Rechte und Interessen der Landnutzer werden nicht gewährleistet.

Laut Herrn Chau wird es Investoren bei Verabschiedung dieser Regelung in den nächsten zehn Jahren nicht mehr gestattet sein, „die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ zur Umsetzung des Projekts „Neue ländliche Entwicklung“ zu vereinbaren. Es wird also keinen Fall mehr geben, in dem ein Investor die Bedingung „Nutzungsrechte für Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ erfüllt, wie in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (in der geänderten Fassung) festgelegt.

Bezüglich der Probleme mit künftigem Wohnraum sagte der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho Chi Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, bei einem Workshop zur Kommentierung des (geänderten) Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft, der kürzlich vom Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium organisiert wurde, dass in der Stadt in letzter Zeit bei der Schaffung von gewerblichem Wohnraum und künftigen Bauprojekten viele Probleme aufgetreten seien. Dementsprechend muss die zuständige Behörde über ein Dokument verfügen, das das Projekt genehmigt und zum Verkauf künftiger Wohnungen berechtigt. Dies hat zahlreiche Konsequenzen, insbesondere die Ausstellung von Eigentumszertifikaten für NƠTM-Käufer unter Bezugnahme auf die Bestimmungen des Grundstücksgesetzes.

Laut Herrn Bui Xuan Cuong schreibt Absatz 2, Artikel 25 des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) vor, dass künftige Häuser und Bauwerke über eine der folgenden Arten von Landnutzungsdokumenten verfügen müssen (Landzuteilungsentscheidung, Landpacht; Landpachtvertrag; Landnutzungszertifikat; Zertifikat des Hauseigentums und des Landnutzungsrechts; Zertifikat des Landnutzungsrechts, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte …).

Gleichzeitig ist es Landnutzern gemäß dem geltenden Bodengesetz gestattet, Landnutzungsrechte zu übertragen, zu pachten, unterzupachten, zu schenken, mit einer Hypothek zu belasten oder Kapitaleinlagen zu leisten, sofern sie über eine entsprechende Bescheinigung verfügen.

Falls dem Landnutzer gestattet wird, die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen aufzuschieben oder finanzielle Verpflichtungen zu schulden, muss er diese finanziellen Verpflichtungen erfüllen, bevor er die Rechte ausüben kann. Das heißt, falls dem Investor Land zugeteilt wird, er jedoch seine finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf die Landnutzungsgebühren nicht erfüllt, kann er die Rechte des Landnutzers gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes, einschließlich des Rechts zur Übertragung von Landnutzungsrechten, nicht ausüben.

Daher empfiehlt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Redaktionsausschuss den Inhalt der Grundstücksbedingungen für das Genehmigungsverfahren für künftige Wohnungs- und Bauarbeiten prüft und anpasst, da „der Investor seinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen ist und über ein Zertifikat für das Landnutzungsrecht verfügt“. Dadurch sollen im nächsten Schritt auftretende rechtliche Probleme, insbesondere bei der Ausstellung von Zertifikaten an Personen, eingedämmt werden.

Planungsanpassung nach Übertragung zulassen

Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft vorschreibe, dass bei der Übertragung von Immobilienprojekten grundsätzlich darauf zu achten sei, dass sich bei der Übertragung des gesamten oder eines Teils des Projekts die Ziele und die Planung des Projekts nicht ändern. Dies sei „ungünstig“, da viele Investoren nach Erhalt des Projekts die Planung anpassen müssten, um das Projekt zu verbessern. Laut Herrn Bui Xuan Cuong zielt die Projektanpassung darauf ab, das Projekt zu optimieren. Der entscheidende Schlüssel liegt darin, den Landnutzungskoeffizienten zu erhöhen und die Bestimmungen des Gesetzes zur Stadtplanung einzuhalten. Der Anleger nimmt die erforderlichen Anpassungen vor und geht zusätzliche finanzielle Verpflichtungen ein. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug vor, diese Regelung zu überarbeiten, um Konflikte mit den Bestimmungen des Städteplanungsgesetzes während des Umsetzungsprozesses zu vermeiden, da es sonst zu Auswirkungen auf den Umsetzungsprozess nach Erhalt der Projektübertragung kommen würde.

Seminar „Rechtliche Hürden für Immobilien abbauen“

Am 9. November organisierte die Zeitung Nguoi Lao Dong ein Seminar zum Thema „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“, um die Meinungen der Gäste anzuhören und aufzunehmen und so Lösungen zu finden, um Engpässe zu beseitigen, den Fluss auf dem Immobilienmarkt zu entlasten und ein stabiles und nachhaltiges Wirtschaftswachstum zu fördern ...

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 8. November

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm