Probleme mit dem Bodenrecht

In dem zusammenfassenden Bericht zum Frage-und-Antwort-Problem, den der Generalsekretär der Nationalversammlung, Bui Van Cuong, kürzlich an die Delegierten sandte, hieß es, die Regierung habe zahlreiche Maßnahmen ergriffen und zahlreiche Dokumente herausgegeben, um die Schwierigkeiten auf diesem Markt zu beseitigen. Dazu gehörten etwa Telegramme und Dokumente, in denen der Premierminister aufgefordert wurde, Ministerien und Kommunen zu ersuchen, den Immobilienmarkt umzustrukturieren. Allerdings ist dieser Markt, einschließlich des Wohnungsmarktes, aufgrund von Rechtsverfahren, Grundstücksfonds und Investitionskapital immer noch mit Schwierigkeiten und Engpässen konfrontiert.

Wegen fehlendem „Wohnland“ nicht genehmigt

Einige Verwaltungsverfahren für Investitionen sind umständlich und hinderlich, die Marktsegmente sind noch immer verzerrt und das in diesen Markt investierte Kreditkapital birgt noch immer viele potenzielle Risiken. Aufgrund der Schwierigkeiten müssen Immobilienunternehmen ihre Investitionen und Bauprojekte einstellen, was auch Bauunternehmern, Materiallieferanten und vielen anderen Branchen Schwierigkeiten bereitet. „Grundstücksbezogene Rechtsprobleme, wie etwa die Festlegung von Grundstückspreisen, Landnutzungsgebühren, Baufeldräumung oder Regelungen zur Auswahl von Investoren, die sich mit den Vorschriften zu Investitionen, Ausschreibungen und Grundstücken überschneiden, stellen große Hindernisse für die Erholung und Entwicklung des Wohnungsmarktes dar“, so die Einschätzung der Bewertungsagentur.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es mehr als 100 Immobilienprojekte, bei denen Schwierigkeiten bestehen und deren Lösung untersucht wird. Darüber hinaus hat das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee der Stadt kürzlich auch über die Umsetzung der Investitionsgenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region Bericht erstattet.

Dementsprechend erfüllen 62 der 117 Projektdossiers, die die Genehmigung von Investitionsrichtlinien beantragen und von dieser Agentur bearbeitet werden, nicht die Bedingungen, um als Investoren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte (NƠTM) zu gelten, da sie nicht über Wohngrundstücke verfügen oder ihnen gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 nicht die Übertragung sämtlicher Wohngrundstücke zusteht.

Daher empfahl das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionspolitik nicht zu genehmigen, da sie nicht den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Wohnungsbaugesetzes entspreche. Dies bereitet Immobilienunternehmen Sorgen, da es zu einer Blockade der Projektumsetzung führen könnte.

Durch die Beseitigung rechtlicher Hindernisse können Immobilienprojekte reibungslos umgesetzt und die Marktentwicklung gefördert werden. Foto: HOANG TRIEU

Laut Master Nguyen Nhat Khanh, Dozent an der juristischen Fakultät der Universität für Wirtschaft und Recht (VNU-HCM), ist es aus rechtlicher Sicht völlig angemessen, die Investitionspolitik dieser 62 Projekte nicht zu genehmigen. Aus wirtschaftlicher Sicht und der Entwicklung des Immobilienmarktes sind jedoch viele Punkte nicht wirklich geeignet.

Denn um ein neues ländliches Projekt umsetzen zu können, müssen die Unternehmen über einen ausreichend großen Grundstücksfonds verfügen. Tatsächlich beträgt die Zahl der Projekte mit 100 % Wohngrundstücken oder einem Teil davon jedoch nicht mehr als 5 % der Gesamtzahl der neuen ländlichen Projekte auf dem Markt.

Daher bereiten die oben genannten strengen Vorschriften zur Landnutzung vielen Unternehmen große Schwierigkeiten, wenn sie den Bau eines neuen ländlichen Projekts planen. Wenn wir keine Lösung für dieses Problem finden, könnten Hunderttausende Milliarden Dong, die in die Umsetzung dieser Projekte investiert wurden, „steckenbleiben“, was zu einer Verschwendung von Investitionskapital führen würde und das Wohnungsversorgungsproblem nicht lösen würde.

Um die oben genannten Projekte zu lösen, sind laut Meister Nguyen Nhat Khanh rechtliche und Managementlösungen erforderlich. Aus rechtlicher Sicht muss die Nationalversammlung bald die Vorschriften zu Landnutzungsformen prüfen und ändern, um NƠTM-Projekte im Wohnungsbaugesetz umzusetzen, und zwar in der Richtung, dass die Landnutzungsformen für Projekte nicht mehr beschränkt werden und nicht wie bisher nur Wohngrundstücke, sondern dass die Einhaltung der örtlichen Landnutzungs- und Bauplanung gewährleistet ist.

„Aus Managementsicht kann das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft die Investoren dieser 62 Projekte unterstützen, indem es Ausschreibungen für Projekte organisiert, bei denen Land genutzt wird, um Investoren auszuwählen, die die Bedingungen für die Umsetzung des NƠTM-Projekts erfüllen (wenn der Staat den Zuschlag erhält, wird er Land zur Umsetzung des NƠTM-Projekts zuteilen oder pachten) oder den Zweck des NƠTM-Projekts in sozialen Wohnungsbau umwandeln, um nicht an die Form der Landnutzung gebunden zu sein“, äußerte Meister Khanh seine Meinung.

Viele Regelungen müssen überarbeitet werden

In der offiziellen Depesche „Vorschlag zur Änderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert), um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten für Landarten im Einklang mit der Planung zur Umsetzung neuer Projekte zur ländlichen Entwicklung zu schaffen“, die an die Nationalversammlung gesandt wurde, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor, Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) zu ändern, um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Unternehmen und Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für Landarten oder den Besitz von Landnutzungsrechten im Einklang mit der Landnutzungsplanung, Stadtplanung und Bauplanung zur Umsetzung neuer Projekte zur ländlichen Entwicklung zu schaffen.

Herr Chau wies außerdem darauf hin, dass die Regelung in Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur Vereinbarungen über den Erhalt des Rechts zur Nutzung von Wohngrundstücken oder über die Notwendigkeit der Nutzung von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken zulässt. Sie ist daher inhaltlich enger gefasst als die aktuellen Regelungen des Bodengesetzes von 2013 und schafft somit keine günstigen Bedingungen für Investoren beim Zugang zu Grundstücken und gewährleistet nicht die gesetzlichen und legitimen Rechte und Interessen der Landnutzer.

Laut Herrn Chau wird es Investoren bei Verabschiedung dieser Regelung in den nächsten zehn Jahren nicht mehr gestattet sein, „die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ zur Umsetzung des Projekts „Neue ländliche Entwicklung“ zu vereinbaren. Es wird also keinen Fall mehr geben, in dem ein Investor die Bedingung „Nutzungsrechte für Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ erfüllt, wie in Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (in der geänderten Fassung) festgelegt.

Bezüglich der Probleme mit dem zukünftigen Wohnungsbau sagte Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho Chi Minh-Stadt, bei einem Workshop zur Kommentierung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in geänderter Fassung), der kürzlich vom Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium organisiert wurde, dass in der Stadt in letzter Zeit bei der Schaffung von Gewerbewohnungen und zukünftigen Bauprojekten viele Probleme aufgetreten seien. Dementsprechend muss die zuständige Behörde über ein Dokument verfügen, das das Projekt genehmigt und den Verkauf zukünftiger Wohnungen ermöglicht. Dies hat zahlreiche Konsequenzen, insbesondere die Ausstellung von Eigentumszertifikaten für NƠTM-Käufer unter Bezugnahme auf die Bestimmungen des Landgesetzes.

Laut Herrn Bui Xuan Cuong schreibt Absatz 2, Artikel 25 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) vor, dass künftige Häuser und Bauwerke über eine der folgenden Arten von Landnutzungsdokumenten verfügen müssen (Landzuteilungsentscheidung, Landpachtvertrag, Landpachtvertrag, Zertifikat über Landnutzungsrechte, Zertifikat über Hauseigentum und Landnutzungsrechte, Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte …).

Gleichzeitig ist es Landnutzern gemäß dem geltenden Landgesetz gestattet, Landnutzungsrechte zu übertragen, zu pachten, unterzupachten, zu schenken, mit einer Hypothek zu belasten und Kapitaleinlagen zu leisten, sofern sie über eine entsprechende Bescheinigung verfügen.

Falls dem Landnutzer die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen aufgeschoben werden darf oder er mit der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen im Rückstand ist, muss er die finanziellen Verpflichtungen erfüllen, bevor er die Rechte ausüben kann. Das heißt, wenn dem Investor ein Grundstück zugeteilt wird, er jedoch seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich der Landnutzungsgebühren nicht nachkommt, kann er die Rechte des Landnutzers gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes nicht ausüben, einschließlich des Rechts auf die Übertragung von Landnutzungsrechten.

Daher empfiehlt das Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt, dass der Redaktionsausschuss den Inhalt der Grundstücksbedingungen für das Genehmigungsverfahren für künftige Wohnungs- und Bauarbeiten prüft und anpasst, da „der Investor seinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen ist und über ein Zertifikat für das Landnutzungsrecht verfügt“. Dadurch sollen rechtliche Probleme, die im nächsten Schritt auftreten können, insbesondere bei der Ausstellung von Zertifikaten an Personen, begrenzt werden.

Planungsanpassung nach der Übertragung zulassen

Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass der Entwurf des Gesetzes zum Immobiliengeschäft vorschreibe, dass das Prinzip der Übertragung von Immobilienprojekten darin bestehe, dass bei der Übertragung des gesamten oder eines Teils des Projekts sichergestellt werden müsse, dass sich die Ziele und die Planung des Projekts nicht ändern, was „ungünstig“ sei, da viele Investoren nach Erhalt des Projekts die Planung anpassen müssten, um das Projekt zu verbessern. Laut Herrn Bui Xuan Cuong zielt die Projektanpassung darauf ab, das Projekt zu optimieren. Der entscheidende Schlüssel liegt darin, den Landnutzungskoeffizienten zu erhöhen und die Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes einzuhalten. Der Anleger nimmt Anpassungen gemäß den Vorschriften vor und geht zusätzliche finanzielle Verpflichtungen ein. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug vor, diese Regelung zu überarbeiten, um Konflikte mit den Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes während des Umsetzungsprozesses zu vermeiden, da dies andernfalls den Umsetzungsprozess nach Erhalt der Projektübertragung beeinträchtigen würde.

Seminar „Rechtliche Hürden für Immobilien abbauen“

Am 9. November organisierte die Zeitung Nguoi Lao Dong ein Seminar zum Thema „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“, um die Meinungen der Gäste anzuhören und aufzunehmen und so Lösungen zu finden, um Engpässe zu beseitigen, den Fluss auf dem Immobilienmarkt zu entlasten und ein stabiles und nachhaltiges Wirtschaftswachstum zu fördern ...

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 8. November

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm