Die Transaktionen stagnieren, aber der Verkaufspreis von Wohnungen in Hanoi steigt immer noch wie „besessen“

(Dan Tri) – Experten zufolge sind die Wohnungspreise in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen, was dazu geführt hat, dass die Menschen ihre Kaufpläne vorübergehend auf Eis gelegt haben. Allerdings steigen die Wohnungspreise trotz Transaktionsschwierigkeiten weiter an.

Eigenheimkäufer haben im Preissturm zu kämpfen

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge ist der Verkaufspreis von Wohnungen in Hanoi im vergangenen Monat weiterhin im Aufwärtstrend geblieben.

Ein 64 m2 großes Haus mit 2 Schlafzimmern im Vinhomes Smart City-Projekt wurde Mitte Oktober für etwa 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bislang ist der Preis für diese Wohnung weiter auf 4,6 Milliarden VND gestiegen.

Oder beim Projekt Thang Long Nummer 1: Eine 87 Quadratmeter große Wohnung mit 2 Schlafzimmern wurde Anfang Oktober für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bisher wurde der Preis für diese Wohnung jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Den Daten einer Forschungseinheit zufolge ist der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen auf dem gesamten Markt von Hanoi deutlich gestiegen, von 40 Millionen VND/m2 Anfang 2022 auf rund 72 Millionen VND/m2 im dritten Quartal dieses Jahres.

Insbesondere erreichte der Durchschnittspreis neu eröffneter Projekte in diesem Quartal etwa 70 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren), da das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in diesem Quartal hauptsächlich im High-End- und Luxussegment erfasst war und 100 % des Marktanteils ausmachte.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh) möchte ein Haus kaufen und sagte, dass sich seine Familie in den letzten drei Monaten kontinuierlich viele Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong angeschaut habe. Für 3 Milliarden VND möchte Herr Ngu eine 65–70 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung kaufen. Doch je mehr er sich die Wohnungen ansieht, desto mehr kommt er sich vor, als sei er in einer „Matrix von Wohnungspreisen“ gefangen.

„Dieselbe unverkaufte Wohnung, aber der vom Eigentümer angebotene Preis ist höher als zuvor. Beispielsweise wurde im September ein 68 Quadratmeter großes Haus in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für rund 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer bietet dieses Haus immer noch für 3,7 Milliarden VND zum Verkauf an“, sagte er. Während die Verkaufspreise der Wohnungen weiter „tanzten“, legte Herr Ngu seinen Plan, ein Haus zu kaufen, vorübergehend auf Eis und wartete, bis die Preise sanken.

Oder wie Herr Tran Van Cuong (aus Bac Giang) sagte: In den letzten zwei Monaten hat seine Familie viele Wohnbauprojekte in Hanoi besichtigt. Herr Cuong war jedoch schockiert, weil der vom Hausbesitzer angebotene Verkaufspreis der Wohnung schnell immer weiter stieg.

Einige Menschen haben ihre Pläne, ein Haus zu kaufen, aufgegeben, weil die Angebotspreise rapide gestiegen sind (Illustration: Tran Khang).

Vor 10 Tagen wurde Herrn Cuong vom Eigentümer einer 72 Quadratmeter großen Wohnung mit zwei Schlafzimmern im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) ein Preis von 4,3 Milliarden VND angeboten, was 60 Millionen VND/Quadratmeter entspricht. Der Eigentümer dieser Wohnung teilte Herrn Cuong jedoch vor Kurzem mit, dass der Preis auf 4,7 Milliarden VND gestiegen sei.

„Der rasante Anstieg der Wohnungspreise lässt mich darüber nachdenken, ob ich jetzt kaufen oder warten soll, bis sich die Lage stabilisiert. Wenn ich jetzt kaufe, könnten die Preise wieder sinken, weil sie schon vorher so stark gestiegen sind. Wenn ich nicht kaufe, befürchte ich, dass die Wohnungspreise weiter steigen werden“, sagte er.

Den Daten einer Marktforschungsagentur zufolge lag der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im ersten Quartal 2021 landesweit bei 35 Millionen VND/m2. Bis zum dritten Quartal 2024 steigt der Verkaufspreis auf 51 Millionen VND/m2. Somit sind die Wohnungspreise in 4 Jahren um 45 % gestiegen, was einer Steigerung von über 10 % pro Jahr entspricht.

Warum sind die Wohnungspreise „heiß“?

Laut Immobilienexperte Nguyen Quoc Anh gibt es viele Gründe für den starken Preisanstieg im Wohnungssegment.

Erstens ist der Immobilienmarkt zyklisch. Insbesondere die Wohnungspreise stiegen, da sich der Markt in der Erholungsphase befand. Zuvor hatte diese Einheit für Mitte 2024 eine Erholung aller Immobilienarten vorhergesagt, wobei sich Wohnimmobilien als erstes erholen würden.

Nach einer schwierigen Phase ist die Stimmung der Anleger auf dem Immobilienmarkt sehr schwach. Das Schrecklichste beim Investieren ist nicht der Rückgang der Immobilienpreise, sondern die Angst vor der Illiquidität des Produkts. Deshalb suchen Investoren heute nach Immobilientypen, die über einen gewissen Rechtsstatus und Cashflow verfügen und zumindest wie Wohnungen vermietet werden können.

Der zweite Grund liegt darin, dass das Angebot nicht der Marktnachfrage entspricht, obwohl die Nachfrage sehr groß ist. In Hanoi beispielsweise werden jedes Jahr etwa 100.000 bis 170.000 neue Wohnungen benötigt, während das Angebot zum Jahresbeginn nur etwa 30.000 Wohnungen betragen wird und im Jahr 2023 bereits bei etwa 10.000 Wohnungen liegen wird.

Gleichzeitig ist die Bevölkerungsdichte in städtischen Gebieten sehr hoch. Obwohl einige Länder wie Korea und China über gute Verkehrssysteme verfügen und alle Provinzen und Städte bequem erreichen lassen, leben und arbeiten die Menschen dort immer noch hauptsächlich in den Großstädten. Vietnam ist keine Ausnahme. Der Kauf eines Hauses in einer Großstadt war noch nie einfach. Da immer mehr Menschen zusammenkommen, ist es schwierig, das Preisniveau zu senken.

Zudem konzentrieren sich Immobilienprodukte zunehmend auf Hochpreissegmente. Der Beweis dafür ist, dass das High-End-Segment und höher (Preis über 55 Millionen VND/m2) Anfang 2020 nur etwa 6 % des Gesamtangebots ausmachten. Im dritten Quartal dieses Jahres betrug der Anteil dieser Produkte bereits rund 60 %.

Nach Angaben des Experten konzentrieren sich die Investoren angesichts des geringen Angebots auf dem Markt, nachdem rechtliche Probleme ausgeräumt und neue Produkte auf den Markt gebracht wurden, vor allem auf das mittlere und höhere Segment (Preise über 35 Millionen VND/m2).

„Es dauert lange, ein Projekt zu starten, während die Grundstückspreise täglich weiter steigen. Daher ist es für Investoren logisch, sich für den Bau von Wohnungen im mittleren Preissegment und darüber zu entscheiden“, sagte Quoc Anh.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Der dritte Grund ist die Marktpsychologie. Insbesondere wenn die Wohnungspreise nicht stark gestiegen sind, neigen die Menschen dazu, auf Preissenkungen zu warten. Als sie jedoch sahen, dass die Preise um etwa 10 – 20 % anstiegen, stürzten sich alle auf die Einkäufe, weil sie Angst hatten, dass die Preise weiter steigen würden. Dies war ein zusätzlicher psychologischer Schlag, der den Markt erneut in die Höhe trieb.

„Tatsächlich war der Markt im vergangenen Jahr sehr heiß. Der Grund hierfür liegt auch darin, dass die Menschen sehr ungeduldig geworden sind, nachdem sie darauf gewartet haben, dass die Wohnungspreise fallen“, schloss Herr Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), stellte fest, dass die Wohnungspreise in der letzten Zeit, insbesondere in Hanoi, ungewöhnlich gestiegen seien. Dieses Phänomen wird sicherlich von Interessengruppen beeinflusst, während sich das wirtschaftliche Umfeld, der Markt und die Einkommen der Menschen noch nicht erholt haben.

„Die Immobilienpreise steigen, aber es finden keine Transaktionen statt. Das könnte ein Trick einer Investmentgruppe mit unklaren Absichten sein“, sagte Dinh freimütig.

Ihm zufolge können diese Interessenverbände mit der Begründung, es gebe Probleme bei der Versorgung mit Wohnungen, Preissteigerungstricks durchführen. In den letzten Jahren wurden auf dem Markt keine neuen Projekte mit Investitionslizenzen genehmigt. Bei den Projekten am Markt handelt es sich überwiegend um Altprojekte, die gekauft und wieder verkauft werden. Das Angebot ist mangelhaft und qualitativ mangelhaft, die Versorgung von Menschen mit geringem Einkommen ist gering, die Produktstruktur nicht geeignet.

Zudem wird das Neubauangebot nach wie vor überwiegend in anspruchsvollem Standard mit hohen Investitions- und Grundstückskosten errichtet, auch die Investoren rechnen mit höheren Renditen als bisher. Deshalb ist es sehr schwierig, das Preisniveau für Erstwohnungen zu senken. Die hohen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt haben zu einem starken Preisanstieg auf dem Sekundärmarkt geführt.

Derzeit lässt die Psychologie der Eigenheimkäufer allmählich nach, da die Wohnungspreise seit Jahresbeginn kontinuierlich steigen.

Die Wohnungstransaktionen haben abgenommen, dürften sich aber kurzfristig kaum senken lassen (Foto: Tran Khang).

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, sagte, dass die Wohnungspreise in letzter Zeit aufgrund des Unterschieds zwischen Angebot und Nachfrage nur lokal in Hanoi hoch gewesen seien. Bis jetzt haben die Wohnungspreise in Hanoi ihren Höchststand überschritten.

„Ich habe einen Freundeskreis, der allesamt Gutverdiener sind, aber wenn sie sich die aktuellen Wohnungspreise ansehen, meinen sie alle, sie seien zu hoch, nicht dem Wert angemessen und sehr schwer zu bekommen“, sagte er.

Die Wohnungspreise sind so hoch, dass viele Menschen ihre Pläne, ein Haus zu kaufen, aufgeschoben haben, weil sie die Preise für unangemessen halten. Daher war die Liquidität bei Wohnungen in letzter Zeit sehr gering. Herr Toan prognostiziert, dass die Wohnungspreise von jetzt an bis zum Jahresende kaum weiter steigen werden. Allerdings dürfte es auch sehr schwierig sein, die Wohnungspreise zu senken, außer im Fall derjenigen, die Geld brauchen, um den Preis zu senken und schnell verkaufen zu können.

Nguyen Van Dinh erklärte, dass zur Senkung der Wohnungspreise in Hanoi Anstrengungen unternommen werden müssten, um den Fortschritt von Sozialwohnungsbauprojekten zu beschleunigen. Regulieren Sie das Angebot proaktiv, indem Sie Planungstools effektiv nutzen, die Planung anpassen und zusätzliche Mittel für sauberes Land bereitstellen, um Investoren bei der Umsetzung sozialer Wohnungsbauprojekte zu unterstützen, sobald die Planung feststeht.

Um die Wohnungspreise im Besonderen und die Wohnprodukte im Allgemeinen langfristig zu stabilisieren, bedarf es eines starken Engagements des Staates. Insbesondere muss der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur weiter vorangetrieben werden, die Reisezeiten aus den Satellitengebieten in die Innenstadt werden verkürzt und das Angebot aus den Vororten wird die Wohnungspreise senken.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm