Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Letzter Beitrag)

Der Immobilienmarkt hat seine heißeste Phase hinter sich. Dennoch gibt es nach wie vor Immobilientransaktionen auf Basis von Darlehensverträgen, und die Folgen lassen sich nicht über Nacht beheben. Bevor die staatliche Verwaltung die gesetzlichen Bestimmungen weiter verschärft, sollten die Menschen bei der Unterzeichnung eines Immobiliengeschäfts die Bedingungen des Darlehensvertrags sorgfältig prüfen und studieren, um nicht in ein „Dilemma“ zu geraten.

Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Lektion 1) - Vom "Hot Spot" der Etage 584

Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Artikel 2) - Zusammenarbeit oder "Falle" bei der Kapitalmobilisierung

Kunden sollten sich über Immobilienprodukte mit klarem Rechtsstatus und seriösen Investoren informieren und diese auswählen (Foto: Stadtgebiet Xuan Hung, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa). Foto: PV

„Der Stift fällt, das Huhn stirbt“

Zurück zur Geschichte von Frau LD, einer Kundin, die ein Grundstück in Phase 2 des Grundstücks MBQH 2125 gekauft hat. Frau LD sagte: „Nachdem ich mit dem Grundstückseigentümer eine Vereinbarung über Kauf und Verkauf getroffen hatte, erledigte ich das Verfahren zur Übertragung des Darlehensvertrags mit dem Unternehmen.“ Vor der Vertragsunterzeichnung habe ich die rechtlichen Aspekte des Projekts nicht sorgfältig recherchiert, insbesondere keine Informationen über das Produkt, das ich kaufen würde (ein Rohhaus), sondern habe einfach geglaubt, ich würde ein Grundstück kaufen. Inwieweit das Darlehensvertragsverfahren für das Recht zum Erwerb des Produkts wertvoll ist, weiß ich nicht. Als der Investor mitteilte, dass das Haus dringend gebaut werden müsse, holte ich den Vertrag hervor, um ihn noch einmal zu lesen. Gleichzeitig wurde mir beim Studium der rechtlichen Regelungen klar, dass Geschäfte über Darlehensverträge sehr risikoreich sind. Da sich meine Familie nun in einer „passiven“ Position befindet, hat sie keine andere Wahl, als die Forderungen des Investors zu erfüllen.

„Wenn wir die Informationen über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von künftigem Wohnraum sowie die Rechtmäßigkeit des Darlehensvertrags und die damit verbundenen komplizierten Verfahren sorgfältig studieren, werden nicht nur ich, sondern viele andere Menschen kein Land in dieser Form kaufen, sondern nach Grundstücken mit einem klaren Rechtsstatus für die Transaktion suchen“, erzählte Frau LD weiter.

Kunde LT C, der Land bei MB 584 gekauft hat, sagte: „… bevor ich die Transaktion mit einem Darlehensvertrag unterzeichnete, brachte mich der Makler zum Verwaltungsbüro der BNB Company Limited, um das „Unterbuch“ „vorzustellen“ und versprach, dass das Zertifikat für die Landnutzungsrechte sofort übertragen würde, wenn das Projekt qualifiziert sei. Da ich sowohl dem Investor als auch dem Makler vertraute, unterzeichnete ich einen Darlehensvertrag zum „Kauf“ von zwei benachbarten Grundstücken. Wenn ich jetzt ein Haus baue, mache ich mir Sorgen, „sowohl die Kuh als auch den Stall“ zu verlieren; aber wenn ich nicht baue, weiß ich nicht, wann ich das investierte Geld zurückbekommen kann …“.

Auch der Investor des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 (abgekürzt Site A-TM3) im Bezirk Dong Huong, Stadt Thanh Hoa, BNB Company Limited, war von April 2023 bis heute „stürmisch“, als die Kunden heftig auf das Geschäft reagierten. Vielen Kunden von A-TM3 zufolge gibt es seitens des Investors Anzeichen von Unklarheiten hinsichtlich der Produktinformationen, insbesondere dass er Grundstücke zum Verkauf „anbietet“, diese aber in unfertige Wohnhäuser „umwandelt“. Gleichzeitig werden Kunden gezwungen, unangemessene Summen zu zahlen, wenn sie in den Bau eines Eigenheims investieren möchten.

Als das Unternehmen jedoch Kapital in Form eines Darlehensvertrags mobilisierte, lag am Standort A-TM3 ein Beschluss vor, mit dem die Ergebnisse der Investorenauswahl genehmigt wurden. Im Beschluss Nr. 3345/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz vom 21. August 2019 gab es klare Informationen über den Umfang des Projekts und das Produkt war ein Rohhaus mit fertiger Außenfassade. Die Kunden, die diese Verträge „aus Versehen“ unterzeichnet hatten, mussten sie akzeptieren, denn selbst wenn sie den Vertrag kündigen wollten, war es nicht einfach, das investierte Geld zurückzubekommen, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Flaute auf dem Immobilienmarkt und der wirtschaftlichen Schwierigkeiten.

Zuvor hatte die Zeitung Thanh Hoa auch von mehreren Haushalten aus den Distrikten Nong Cong und Thieu Hoa sowie aus der Stadt Thanh Hoa eine Petition mit der Bitte um Hilfe beim „Kauf“ von Grundstücken in Form von Darlehensverträgen erhalten. Bei der Übergabe des Grundstücks an den „Käufer“ war das Grundstück allerdings bereits anderweitig belegt.

Laut Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, gibt es zwei Formen von Darlehensverträgen, und in beiden Fällen sind die Kunden im Nachteil.

Erstens: Wenn der Darlehensvertrag keine Angaben dazu enthält, dass die Darlehenshöhe in Relation zum Wert des Grundstücks/der Parzelle bzw. der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte im Rahmen des Projekts des Kreditnehmers steht, ist der Darlehensvertrag für den Kreditnehmer (der zugleich der Projektinvestor ist) nicht bindend, dem Kreditgeber die Landnutzungsrechte oder die mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte zu übertragen. Bei diesem Vertrag handelt es sich lediglich um einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag. Es besteht das Risiko, dass der Investor, wenn die Immobilie zur Übertragung berechtigt ist und der Immobilienpreis zu seinem eigenen Vorteil steigt, keinen Immobilienübertragungsvertrag abschließt, sondern sich lediglich bereit erklärt, dem Kreditgeber das Kapital und (gegebenenfalls) Zinsen zurückzuzahlen, was zu finanziellen Verlusten für den Kreditgeber führt.

Zweitens enthält der Vertrag Angaben, die die Beziehung zwischen dem Darlehensbetrag und dem Grundstück/Haus im Projekt des Kreditnehmers zeigen. Der Darlehensvertrag kann eine Scheintransaktion sein, die die tatsächliche Transaktion als eine in der Zukunft abgeschlossene Immobilienverkaufstransaktion verschleiert (zu diesem Zeitpunkt ist das Projekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht zum Verkauf berechtigt). Kommt es bei diesem Vertrag zu einem Streit und bringt eine der beiden Parteien den Fall vor Gericht, besteht das Risiko, dass sowohl das Scheingeschäft (ein Darlehensgeschäft) als auch das verdeckte Geschäft (ein Immobilienkauf- bzw. -verkaufsgeschäft) vom Gericht für nichtig erklärt werden. Die Rechtsfolge ist, dass der Kreditgeber (Käufer) lediglich das Geld zurückerhält, nicht jedoch die Immobilie.

Lernen Sie das Gesetz sorgfältig

Als potenzieller Investitionskanal birgt die zukünftige Immobilieninvestition jedoch zahlreiche potenzielle Risiken, wenn der Käufer die Rechtmäßigkeit des Projekts nicht sorgfältig prüft, um legale Transaktionen sicherzustellen.

Mittlerweile gibt es im Gesetz sehr konkrete Regelungen zur Ausgestaltung von Immobiliengeschäften. Laut Herrn Vu Thanh Binh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Thanh Hoa, hat das Bauamt nach dem Inkrafttreten des Gesetzes über Immobiliengeschäfte viele Formen der Propaganda und Verbreitung gegenüber Organisationen und Einzelpersonen ergriffen, um sie dazu zu bewegen, die Bestimmungen des Gesetzes über Immobilientransaktionen einzuhalten, insbesondere über künftige Immobiliengeschäfte.

Dementsprechend ist in Artikel 55 des Immobiliengesetzes Nr. 66/2014/QH13 eindeutig festgelegt, dass die Voraussetzungen für eine künftige gewerbliche Nutzung von Immobilien das Vorhandensein von Dokumenten zu Landnutzungsrechten, Projektdokumenten, von den zuständigen Behörden genehmigten Bauplänen, Baugenehmigungen in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, und Dokumenten zur Abnahme der Fertigstellung des Baus der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt sind. Bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden, die für künftige Wohnzwecke vorgesehen sind, muss über die Fertigstellung des Gebäudefundaments ein Abnahmeprotokoll vorliegen. Darüber hinaus muss der Investor vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf einer künftigen Wohnung die Wohnungsverwaltungsbehörde der Provinz schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung für den Verkauf oder Mietkauf infrage kommt.

Darüber hinaus sieht Artikel 19 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP auch die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für den gewerblichen Wohnungsbau vor. Dementsprechend kann die Unterzeichnung von Kapitalbereitstellungsverträgen für Investitionen in den Bau von gewerblichem Wohnraum nur auf dem in Artikel 69 Absätze 2, 3 und 4 des Wohnungsbaugesetzes vorgeschriebenen Wege erfolgen und muss die folgenden Bestimmungen einhalten: Parteien, die an Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Unternehmenskooperationen, Joint Ventures und Vereinigungen beteiligt sind, dürfen Gewinne (in bar oder in Aktien) nur auf Grundlage der im Vertrag vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen; Investoren dürfen die in diesem Punkt beschriebene Form der Kapitalmobilisierung oder andere Formen der Kapitalmobilisierung nicht anwenden, um Wohnprodukte aufzuteilen oder der Registrierung, Hinterlegung und Ausübung von Wohnungskaufrechten Vorrang zu geben oder um Landnutzungsrechte im Projekt für die kapitalmobilisierte Partei aufzuteilen.

Viele Kunden, die im Gewerbe- und Wohngebiet Grundstück A-TM3 im Bezirk Dong Huong in der Stadt Thanh Hoa Häuser bauen, sind besorgt, weil sie nicht wissen, wann der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten durchführen wird. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh empfiehlt: „Bei Immobilientransaktionen müssen sich Kunden über die gesetzlichen Bestimmungen im Klaren sein, insbesondere über die rechtlichen Dokumente des Projekts, die Befugnisse des Investors und die Regelungen zu den Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Kapital für den Bau künftiger Wohnimmobilien. So können sie Risiken bei der Beteiligung an Projekten mit unklarem Rechtsstatus vermeiden.“

Um die staatlichen Verwaltungsvorschriften zu „umgehen“, greifen Investoren jedoch in Wirklichkeit auf viele verschiedene „Tricks“ zurück. Der größte Teil des Kaufs und Verkaufs von Wohnraum oder die Kapitalmobilisierung erfolgt über zivilrechtliche Transaktionen mit den Begriffen „Darlehensverträge“, „Einlagen“, „Kooperationsverträge“ … „Die staatlichen Verwaltungsbehörden haben keine Grundlage für die Verwaltung dieser Art von Transaktionen“, fügte Herr Vu Thanh Binh hinzu.

Angesichts der Aufregung auf dem Immobilienmarkt von Thanh Hoa sind Immobilienprodukte immer so teuer wie „frische Garnelen“. Die meisten Projekte wurden verkauft und gingen durch die Hände vieler Zweitinvestoren, da sie noch „auf dem Papier“ existierten. Allerdings wurden den Angaben des Bauministeriums zufolge nur 30 von 104 Projekten, für die eine Investitionsgenehmigung erteilt wurde, vom Bauministerium als für den Kauf, Verkauf oder die Kapitalmobilisierung geeignet gemeldet, was beweist, dass illegale Käufe und Verkäufe weit verbreitet sind. Zum Glück hat man sich auf einen seriösen Investor gestoßen, der das mobilisierte Kapital für den richtigen Zweck einsetzt, der Kundennutzen ist garantiert. Wenn Kunden auf „berüchtigte“ Investoren treffen, die ihr Geld „nehmen“, um es in andere Projekte zu investieren, hat es tatsächlich viele Konsequenzen, wenn sie keine Immobilienprodukte erhalten oder später auf Probleme stoßen.

Angesichts der Probleme, mit denen Kunden derzeit konfrontiert sind, insbesondere der sich überschneidenden Landzuteilung und der Verzögerung bei der Erteilung von Landnutzungszertifikaten, rät Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited, Rechtsanwaltskammer der Provinz Thanh Hoa: Da der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten an den Käufer noch nicht abgeschlossen hat, kann es zu einem Streit zwischen den beiden Parteien kommen. Falls die beiden Parteien nicht verhandeln und sich einigen können, kann der Käufer vor Gericht Klage gegen den Verkäufer einreichen, um eine Lösung zu erreichen. Für den Fall, dass der Investor für dasselbe Grundstück einen Darlehensvertrag mit Wunscheintragung abschließt oder sogar einen Kaufvertrag mit mehreren Kunden abschließt, liegen Anzeichen einer betrügerischen Aneignung von Eigentum gemäß den Bestimmungen des Artikels 174 des Strafgesetzbuchs 2015, geändert und ergänzt im Jahr 2017, vor; In diesem Fall sollten Kunden einen Antrag bei der polizeilichen Ermittlungsbehörde einreichen, der die Genehmigung und Lösung des Problems vorsieht.

Reportergruppe

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm