Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Letzter Beitrag)

Der Immobilienmarkt hat seine heißeste Phase hinter sich. Dennoch gibt es immer noch Immobilientransaktionen über Darlehensverträge, deren Folgen sich nicht über Nacht lösen lassen. Bevor die staatliche Verwaltungsbehörde die gesetzlichen Bestimmungen weiter verschärft, sollten die Menschen bei der Unterzeichnung eines Immobiliengeschäfts die Bedingungen des Darlehensvertrags sorgfältig prüfen und studieren, um nicht in ein „Dilemma“ zu geraten.

Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Lektion 1) - Vom "Hot Spot" der Etage 584

Immobiliengeschäfte per Darlehensvertrag: Käufer leiden! (Artikel 2) - Kooperation oder "Falle" bei der Kapitalmobilisierung

Kunden sollten Immobilienprodukte mit klarem Rechtsstatus und seriösen Investoren recherchieren und auswählen (Im Foto: Stadtgebiet Xuan Hung, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa ). Foto: PV

„Der Stift fällt, das Huhn stirbt“

Zurück zur Geschichte von Frau LD, einer Kundin, die ein Grundstück in MBQH 2125 Phase 2 kaufte. Frau LD sagte: „Nachdem ich mit dem Grundstückseigentümer Kauf und Verkauf vereinbart hatte, kümmerte ich mich um die Formalitäten zur Übertragung des Darlehensvertrags mit der Firma. Vor Vertragsunterzeichnung hatte ich die rechtlichen Aspekte des Projekts, insbesondere die Informationen zum Kaufobjekt (einem Rohbau), nicht sorgfältig recherchiert, sondern einfach nur gedacht, ich würde ein Grundstück kaufen. Mir war nicht klar, wie wichtig das Darlehensverfahren für den Erwerb des Produkts war. Als der Investor ankündigte, dass das Haus dringend gebaut werden müsse, nahm ich den Vertrag zur Hand und las ihn noch einmal. Gleichzeitig informierte ich mich über die rechtlichen Bestimmungen und stellte fest, dass Darlehensgeschäfte sehr riskant sind. Meine Familie, die nun passiv blieb, musste die Forderungen des Investors erfüllen.“

„Wenn wir die Informationen über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum sowie die Rechtmäßigkeit des Darlehensvertrags und die damit verbundenen komplizierten Verfahren sorgfältig studieren, werden nicht nur ich, sondern viele andere kein Land in dieser Form kaufen, sondern nach Grundstücken mit klarem Rechtsstatus für die Transaktion suchen“, so Frau LD weiter.

Kunde LT C, der ein Grundstück bei MB 584 gekauft hat, sagte: „… bevor ich den Darlehensvertrag unterzeichnete, brachte mich der Makler in das Verwaltungsbüro der BNB Company Limited, um mir das „Unterbuch“ vorzustellen, und versprach, dass die Urkunde über die Landnutzungsrechte sofort übertragen würde, wenn das Projekt die Bedingungen erfüllte.“ Da ich sowohl dem Investor als auch dem Makler vertraute, unterzeichnete ich einen Darlehensvertrag zum „Kauf“ von zwei benachbarten Grundstücken. Wenn wir jetzt ein Haus bauen, haben wir Angst, sowohl die Kuh als auch den Stall zu verlieren. Aber wenn wir es nicht bauen, wissen wir nicht, wann wir die Investition zurückbekommen können …“

Auch der Investor des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 (abgekürzt Site A-TM3) im Bezirk Dong Huong in der Stadt Thanh Hoa, BNB Company Limited, war von April 2023 bis heute „stürmisch“, da die Kunden stark auf das Geschäft reagierten. Vielen Kunden von A-TM3 zufolge gibt es Anzeichen dafür, dass der Investor hinsichtlich der Produktinformationen Unklarheiten aufweist, insbesondere wenn er Grundstücke zum Verkauf „anbietet“, diese aber in unfertige Wohnhäuser „umwandelt“. Gleichzeitig werden Kunden gezwungen, unangemessene Summen zu zahlen, wenn sie in den Bau eines Eigenheims investieren möchten.

Als das Unternehmen jedoch Kapital in Form eines Darlehensvertrags mobilisierte, lag am Standort A-TM3 ein Beschluss zur Genehmigung der Ergebnisse der Investorenauswahl vor und in der Entscheidung Nr. 3345/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz vom 21. August 2019 gab es klare Informationen über den Umfang des Projekts und das Produkt war ein Rohbau mit fertiggestellter Außenfassade. Die Kunden mussten diese Verträge, die sie „aus Versehen“ unterzeichnet hatten, akzeptieren, denn selbst wenn sie den Vertrag kündigen wollten, war es nicht einfach, das investierte Geld zurückzubekommen, insbesondere angesichts der derzeitigen Flaute auf dem Immobilienmarkt und der damit verbundenen Geschäftsschwierigkeiten.

Zuvor hatte die Zeitung Thanh Hoa auch von mehreren Haushalten aus den Distrikten Nong Cong und Thieu Hoa sowie aus der Stadt Thanh Hoa eine Petition mit der Bitte um Hilfe beim „Kauf“ von Grundstücken in Form von Darlehensverträgen erhalten. Bei der Übergabe des Grundstücks an den „Käufer“ war das Grundstück jedoch bereits anderweitig belegt.

Laut Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, gibt es zwei Formen von Darlehensverträgen, und in beiden Fällen sind die Kunden im Nachteil.

Erstens: Wenn der Darlehensvertrag keine Angaben dazu enthält, dass die Darlehenshöhe mit dem Wert des Grundstücks/der Parzelle oder dem mit dem Grundstück verbundenen Eigentum im Projekt des Kreditnehmers in Zusammenhang steht, ist der Darlehensvertrag für den Kreditnehmer (der zugleich Projektinvestor ist) nicht bindend, dem Kreditgeber die Landnutzungsrechte oder das mit dem Grundstück verbundene spezifische Eigentum zu übertragen. Bei diesem Vertrag handelt es sich lediglich um einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag. Es besteht das Risiko, dass der Investor, wenn die Immobilie zur Übertragung freigegeben ist und der Immobilienpreis zu seinem eigenen Vorteil steigt, keinen Immobilienübertragungsvertrag abschließt, sondern sich lediglich bereit erklärt, dem Kreditgeber das Kapital und (gegebenenfalls) die Zinsen zurückzuzahlen, was zu finanziellen Verlusten für den Kreditgeber führt.

Zweitens enthält der Vertrag Inhalte, die die Beziehung zwischen der Darlehenssumme und dem Grundstück/Haus im Projekt des Kreditnehmers aufzeigen. Bei dem Darlehensvertrag kann es sich um eine Scheintransaktion handeln, bei der die tatsächliche Transaktion als eine künftige Immobilienverkaufstransaktion getarnt wird (das Projekt ist zu diesem Zeitpunkt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht zum Verkauf berechtigt). Kommt es bei diesem Vertrag zu einem Streit und bringt eine der beiden Parteien den Fall vor Gericht, besteht das Risiko, dass sowohl das Scheingeschäft (ein Darlehensgeschäft) als auch das verdeckte Geschäft (ein Immobilienkaufgeschäft) vom Gericht für ungültig erklärt werden. Die rechtliche Folge ist, dass der Kreditgeber (Käufer) lediglich das Geld zurückerhält, nicht jedoch die Immobilie.

Lernen Sie das Gesetz sorgfältig

Als potenzieller Investitionskanal birgt die zukünftige Immobiliengründung jedoch viele potenzielle Risiken, wenn der Käufer die Rechtmäßigkeit des Projekts nicht sorgfältig prüft, um legale Transaktionen sicherzustellen.

Das Gesetz enthält mittlerweile sehr konkrete Regelungen zu den Formen von Immobiliengeschäften. Laut Herrn Vu Thanh Binh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Thanh Hoa, hat das Bauamt nach Inkrafttreten des Gesetzes über Immobiliengeschäfte zahlreiche Formen der Propaganda und Verbreitung gegenüber Organisationen und Einzelpersonen ergriffen, um sie dazu zu bewegen, die Bestimmungen des Gesetzes über Immobilientransaktionen einzuhalten, insbesondere über künftige Immobiliengeschäfte.

Dementsprechend ist in Artikel 55 des Immobiliengesetzes Nr. 66/2014/QH13 klar festgelegt, dass die Voraussetzungen für eine künftige gewerbliche Nutzung von Immobilien das Vorliegen von Dokumenten zu Landnutzungsrechten, Projektdokumenten, von den zuständigen Behörden genehmigten Bauplänen, Baugenehmigungen in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, und Dokumenten zur Abnahme der Fertigstellung des Baus der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt sind; Bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden, die für künftige Wohnzwecke vorgesehen sind, muss über die Fertigstellung des Gebäudefundaments ein Abnahmeprotokoll vorliegen. Darüber hinaus muss der Investor vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf einer zukünftigen Wohnung die Wohnungsverwaltungsbehörde der Provinz schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung für den Verkauf oder Mietkauf in Frage kommt.

Darüber hinaus sieht Artikel 19 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP auch die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für den gewerblichen Wohnungsbau vor. Dementsprechend kann die Unterzeichnung von Kapitalbeschaffungsverträgen für Investitionen in den Bau von Gewerbewohnungen nur über die in Artikel 69 Absätze 2, 3 und 4 des Wohnungsbaugesetzes vorgeschriebenen Formulare erfolgen und muss die folgenden Bestimmungen einhalten: Parteien, die an Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Unternehmenskooperationen, Joint Ventures und Vereinigungen beteiligt sind, dürfen Gewinne (in bar oder in Aktien) nur auf der Grundlage der im Vertrag vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen; Investoren dürfen die in diesem Punkt beschriebene Form der Kapitalmobilisierung oder andere Formen der Kapitalmobilisierung nicht anwenden, um Wohnprodukte aufzuteilen oder der Registrierung, Hinterlegung und Ausübung von Wohnkaufrechten Vorrang einzuräumen oder Landnutzungsrechte im Projekt für die kapitalmobilisierte Partei aufzuteilen.

Viele Kunden, die im Gewerbe- und Wohngebiet Grundstück A-TM3, Bezirk Dong Huong, Stadt Thanh Hoa, Häuser bauen, sind besorgt, weil sie nicht wissen, wann der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten durchführen wird. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh empfiehlt: „Bei Immobilientransaktionen müssen sich Kunden mit den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere den rechtlichen Unterlagen des Projekts, der Leistungsfähigkeit des Investors und den Regelungen zu den Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Kapital zur Entwicklung künftiger Wohnimmobilien vertraut machen, um Risiken bei der Beteiligung an Projekten mit unklarem Rechtsstatus zu vermeiden.“

Um die staatlichen Verwaltungsvorschriften zu umgehen, greifen Investoren jedoch in Wirklichkeit auf zahlreiche verschiedene Tricks zurück. Der Kauf und Verkauf von Wohnraum oder die Kapitalbeschaffung erfolgt zumeist über zivilrechtliche Transaktionen mit den Begriffen „Darlehensverträge“, „Einlagen“, „Kooperationsverträge“ … „Die staatlichen Verwaltungsbehörden verfügen über keine Grundlage für die Verwaltung derartiger Transaktionen“, fügte Herr Vu Thanh Binh hinzu.

Angesichts der Aufregung auf dem Immobilienmarkt von Thanh Hoa sind Immobilienprodukte immer so teuer wie „frische Garnelen“. Die meisten Projekte wurden verkauft und gingen „durch die Hände“ vieler Sekundärinvestoren, da sie noch „auf dem Papier“ existierten. Allerdings wurden den Angaben des Bauministeriums zufolge nur 30 von 104 Projekten, die für Investitionen genehmigt wurden, vom Bauministerium als für den Kauf, Verkauf oder die Kapitalmobilisierung geeignet gemeldet, was beweist, dass illegale Käufe und Verkäufe weit verbreitet sind. Zum Glück hat man einen seriösen Investor gefunden, das mobilisierte Kapital für den richtigen Zweck eingesetzt, der Kundennutzen ist garantiert. Wenn Kunden auf „berüchtigte“ Investoren treffen, die Geld „nehmen“, um es in andere Projekte zu investieren, hat das viele Konsequenzen, wenn sie keine Immobilienprodukte erhalten oder später auf Probleme stoßen.

Angesichts der Probleme, mit denen Kunden derzeit konfrontiert sind, insbesondere der sich überschneidenden Landzuteilung und der Verzögerung bei der Erteilung von Landnutzungszertifikaten, gibt Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, folgenden Rat: Aufgrund der Tatsache, dass der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten an den Käufer noch nicht abgeschlossen hat, ist möglicherweise ein Streit zwischen den beiden Parteien entstanden. Falls die beiden Parteien nicht verhandeln und sich einigen können, kann der Käufer vor Gericht Klage gegen den Verkäufer einreichen, um eine Lösung zu erreichen. Wenn der Investor für dasselbe Grundstück einen Darlehensvertrag mit einer Wunschregistrierung abschließt oder sogar einen Kaufvertrag mit mehreren Kunden abschließt, liegen Anzeichen einer betrügerischen Aneignung von Eigentum gemäß den Bestimmungen des Artikels 174 des Strafgesetzbuchs 2015 in der Fassung von 2017 vor. In diesem Fall sollten Kunden einen Antrag zur Annahme und Lösung an die polizeiliche Ermittlungsbehörde senden.

Reportergruppe

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm