Laut Dr. Can Van Luc wird das Verhältnis des Hauspreises zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Vietnam im Jahr 2024 23,7 betragen – mehr als das 1,6-fache des weltweiten Durchschnitts.
Diese Informationen wurden von Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitikbeirats, auf dem jährlichen Spring Real Estate Forum am 19. Februar mitgeteilt.
Die hohen Immobilienpreise und die Ursachen dieser Situation waren die Themen, denen Herr Luc in seiner Rede bei der Veranstaltung ausführlich nachging. Laut diesem Experten hat sich der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr positiver entwickelt: Das Angebot an neuen Projekten hat um 18 % zugenommen und die Anzahl der Wohnungen hat um mehr als 50 % zugenommen.
Herr Can Van Luc zitierte eine Studie von Numbeo (einer Lebenshaltungskosten-Datenplattform mit Sitz in Serbien), aus der hervorgeht, dass das Verhältnis des Hauspreises zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen (HPR) im Jahr 2024 das 23,7-fache beträgt, was einer Steigerung von 0,2 gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der weltweite Durchschnitt dieses Indexes sank inzwischen um das 0,5-Fache und lag im vergangenen Jahr bei 14,6. Somit liegt der Immobilienpreis pro Einkommen in Vietnam etwa 1,62 Mal höher als der weltweite Durchschnitt.
Der HPR wird berechnet, indem der mittlere Hauspreis durch das mittlere jährliche Haushaltseinkommen geteilt wird. Laut dem Bauministerium ist HPR die beliebteste Methode und wird vielerorts auf der ganzen Welt zur Beurteilung des „angemessenen“ Niveaus von Immobilienpreisen eingesetzt. Dieser Index wird auch von der Weltbank und den Vereinten Nationen zur Verwendung empfohlen.
Laut diesem Experten führen hohe Ankerpreise auch dazu, dass die Menschen zögern, Geld für den Kauf eines Eigenheims zu leihen. Ein Beleg für diese Aussage ist, dass das Kreditwachstum für Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 etwa 18 % erreichen wird und damit mehr als doppelt so hoch ist wie das Wachstum privater Konsumentenkredite für Immobilien (etwa 6,5 %).
Laut Herrn Luc gibt es sechs Hauptgründe für den Anstieg der Immobilienpreise in Vietnam. Erstens führen rechtliche Probleme und die Angst vor Haftungsansprüchen zu einer Verknappung des Angebots. Darüber hinaus steigen auch die Inputkosten wie Grundstücksmiete, Landnutzung, Entschädigung für die Räumung, Finanzierungskosten und Baumaterialien, was zum Anstieg der Immobilienpreise beiträgt. Der Experte betonte zudem, dass Lösungen nötig seien, um die „inoffiziellen“ Kosten für die Unternehmen weiter zu senken.
In Bezug auf die Frage der Landnutzungsgebühren schätzte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, ebenfalls ein, dass dies immer noch ein wichtiger Engpass sei, wenn es Projekte gebe, bei denen die Berechnung der Grundstückspreise 1–2 Jahre dauere. Laut Herrn Hiep hatten bis Anfang dieses Jahres 25 Provinzen und Städte angepasste Grundstückspreislisten herausgegeben. Aufgrund unzureichender Inputfaktoren tendieren die Kommunen jedoch dazu, sich gegenseitig bei der Erhöhung der Grundstückspreise zu unterstützen. In der Phase der Grundstücksbewertung fehlt es manchen Kommunen noch immer an der Initiative, über Preiserhöhungen oder -senkungen zu entscheiden, weil sie Verantwortung scheuen und sich auf Beratungsstellen verlassen.
Er sagte auch, dass andere Inputkosten wie Infrastrukturinvestitionen und unrealistische Zinssätze zu vielen Problemen und ungenauen Grundstückspreisen führten. Daher hofft Herr Hiep, dass der Engpass bei der Grundstücksbewertung bald behoben wird, damit Unternehmen Immobilienprojekte schneller umsetzen können.
Auf der Managementseite erklärte Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Bodenschätze im Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (früher bekannt als das fusionierte Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung) die Bodenpreise bereits von dem Zeitpunkt an, als es der Nationalversammlung die Verkündung des überarbeiteten Bodenschätzgesetzes empfahl, als wichtigster Faktor angesehen habe. Durch die Gesetzesänderung wurde die Anwendung von Grundstückspreistabellen und Bewertungsmethoden im Sinne einer größeren Transparenz erweitert.
Allerdings räumte Herr Binh auch ein, dass es bei der Umsetzung noch zahlreiche Defizite gebe, insbesondere auf lokaler Ebene. Ihm zufolge gibt es immer noch Meinungsverschiedenheiten zwischen Gutachtern für Grundstückswerte, Bewertungsausschüssen und den zuständigen Behörden, die über die Grundstückspreise entscheiden. In manchen anderen Ländern liegt die Verantwortung für die Grundstücksbewertung bei den Beratungsstellen, die wiederum gesetzlich für etwaige Fehler haftbar gemacht werden. Dieser Aspekt muss berücksichtigt werden, um die Verantwortlichkeit und Effizienz bei der Grundstücksbewertung in Vietnam zu verbessern.
Der Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt bekräftigte, dass man Kommunen und Unternehmen auch weiterhin begleiten, sich Rückmeldungen anhören und nach Lösungen suchen werde, um praktische Schwierigkeiten zu beseitigen.
Angesichts eines Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und einer geringen Anzahl neu lizenzierter Projekte investieren Unternehmen laut Can Van Luc hauptsächlich in die Entwicklung von High-End-Projekten, um attraktive Gewinnspannen zu erzielen. „Investoren können dem sozialen Wohnungsbau nicht hinterherjagen, weil es zu wenige Projekte gibt“, sagte er.
Daneben sind nach wie vor „Preisinflation“, „Trendwanderung“ oder Spekulationsverhalten gang und gäbe, wodurch die Immobilienpreise virtuell gegenüber ihrem realen Wert steigen. Herr Luc warf außerdem die Frage auf, ob Vietnam Immobilien bisher nicht besteuert habe, obwohl Steuern, Übertragungsgebühren, Mieten und Erbschaften im Vergleich zu anderen Ländern immer noch sehr niedrig seien, was zu dieser Situation beitrage.
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