Der Immobilienpreis pro Einkommen in Vietnam ist mehr als 1,6-mal so hoch wie der weltweite Durchschnitt.

Laut Dr. Can Van Luc wird das Verhältnis des Hauspreises zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Vietnam im Jahr 2024 23,7 betragen – mehr als das 1,6-fache des weltweiten Durchschnitts.

Diese Informationen wurden von Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Mitglied des National Financial and Monetary Policy Advisory Council, auf dem jährlichen Spring Real Estate Forum am 19. Februar mitgeteilt.

Dr. Can Van Luc bei der Veranstaltung am 19. Februar. Foto: Reatimes

Die hohen Immobilienpreise und die Ursachen dieser Situation waren die Themen, denen Herr Luc in seiner Rede bei der Veranstaltung ausführlich nachging. Laut diesem Experten hat sich der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr positiver entwickelt: Das Angebot an neuen Projekten hat um 18 % zugenommen und die Anzahl der Wohnungen hat um mehr als 50 % zugenommen.

Herr Can Van Luc zitierte eine Studie von Numbeo (einer in Serbien ansässigen Datenplattform zur Lebenshaltungskostenanalyse), aus der hervorgeht, dass das Verhältnis von Hauspreisen zu durchschnittlichem Haushaltseinkommen (HPR) im Jahr 2024 das 23,7-Fache beträgt, was einem Anstieg von 0,2 gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der weltweite Durchschnitt dieses Indexes sank unterdessen um das 0,5-Fache und lag im letzten Jahr bei 14,6. Somit sind die Immobilienpreise pro Einkommen in Vietnam etwa 1,62-mal höher als der weltweite Durchschnitt.

Der HPR wird berechnet, indem der mittlere Hauspreis durch das mittlere jährliche Haushaltseinkommen geteilt wird. Nach Angaben des Bauministeriums ist HPR die am weitesten verbreitete Methode und wird vielerorts auf der Welt zur Beurteilung des „angemessenen“ Niveaus von Immobilienpreisen verwendet. Dieser Index wird auch von der Weltbank und den Vereinten Nationen zur Verwendung empfohlen.

Laut diesem Experten führen hohe Ankerpreise auch dazu, dass die Menschen zögern, Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen. Ein Beleg für diese Aussage ist, dass das Kreditwachstum für Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 etwa 18 % erreichen wird und damit mehr als doppelt so hoch ist wie das Wachstum bei privaten Verbraucherkrediten für Immobilien (etwa 6,5 %).

Herr Luc sagte, es gebe sechs Hauptgründe für den Anstieg der Immobilienpreise in Vietnam. Erstens führen rechtliche Probleme und die Angst vor Haftungsansprüchen zu einer Verknappung des Angebots. Darüber hinaus steigen auch die Inputkosten wie Grundstücksmiete, Landnutzung, Räumungsentschädigung, Finanzierungskosten und Baumaterialien, was zum Anstieg der Immobilienpreise beiträgt. Dieser Experte betonte auch die Notwendigkeit von Lösungen, um die „inoffiziellen“ Kosten für Unternehmen weiter zu senken.

In Bezug auf die Frage der Landnutzungsgebühren schätzte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, auch ein, dass dies immer noch ein wichtiger Engpass sei, wenn es Projekte gebe, bei denen die Berechnung der Grundstückspreise 1–2 Jahre dauere. Laut Herrn Hiep hatten bis Anfang dieses Jahres 25 Provinzen und Städte angepasste Grundstückspreislisten herausgegeben. Aufgrund unzureichender Inputfaktoren neigen die Gemeinden jedoch dazu, sich gegenseitig bei der Erhöhung der Grundstückspreise zu unterstützen. In der Phase der Grundstücksbewertung fehlt es manchen Gemeinden noch immer an der Initiative, über Preiserhöhungen oder -senkungen zu entscheiden, weil sie die Verantwortung scheuen und auf Beratungsunternehmen angewiesen sind.

Er sagte auch, dass andere Inputkosten wie Infrastrukturinvestitionen und unrealistische Zinssätze zu vielen Problemen und ungenauen Grundstückspreisen führten. Daher hofft Herr Hiep, dass der Engpass bei der Grundstücksbewertung bald behoben wird, damit Unternehmen Immobilienprojekte schneller umsetzen können.

Herr Nguyen Quoc Hiep bei der Veranstaltung am 19. Februar. Foto: Reatimes

Auf der Managementseite erklärte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Landabteilung des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (früher bekannt als das fusionierte Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung) die Grundstückspreise bereits von dem Zeitpunkt an, als es der Nationalversammlung die Verabschiedung des überarbeiteten Landgesetzes empfahl, als es diese ankündigte. Durch die Gesetzesänderung wurde die Anwendung von Bodenpreistabellen und Bewertungsmethoden hin zu mehr Transparenz erweitert.

Herr Binh räumte jedoch auch ein, dass es bei der Umsetzung noch viele Defizite gebe, insbesondere auf lokaler Ebene. Ihm zufolge gibt es immer noch Meinungsverschiedenheiten zwischen Gutachtern für Grundstücksbewertung, Bewertungsausschüssen und den zuständigen Behörden, die über die Grundstückspreise entscheiden. In manchen anderen Ländern liegt die Verantwortung für die Grundstücksbewertung bei den Beratungsunternehmen, die rechtlich für etwaige Fehler haften. Dieser Aspekt muss berücksichtigt werden, um die Verantwortlichkeit und Effizienz bei der Grundstücksbewertung in Vietnam zu verbessern.

Der Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt bekräftigte, dass man Kommunen und Unternehmen weiterhin begleiten und auf Rückmeldungen hören werde, um Lösungen zur Beseitigung praktischer Schwierigkeiten zu finden.

Angesichts eines Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und einer geringen Anzahl neu lizenzierter Projekte investieren Unternehmen laut Herrn Can Van Luc hauptsächlich in die Entwicklung von High-End-Projekten, um attraktive Gewinnspannen zu erzielen. „Investoren können dem sozialen Wohnungsbau nicht hinterherlaufen, weil es zu wenige Projekte gibt“, sagte er.

Daneben sind „Preisinflation“, „Trendsettertum“ oder Spekulationen noch immer weit verbreitet, die dazu führen, dass die Immobilienpreise virtuell gegenüber ihrem realen Wert steigen. Herr Luc warf auch die Frage auf, ob in Vietnam noch keine Immobiliensteuer erhoben werde, obwohl Steuern, Übertragungsgebühren, Mieten und Erbschaften im Vergleich zu anderen Ländern immer noch sehr niedrig seien, was zu dieser Situation beitrage.

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