Wohnungspreise im Süden sind „im Aufruhr“

Die Preise für Altbauten sinken angeblich, während die Preise für Neubauten durch Verkäufe kontinuierlich steigen und so für Turbulenzen auf dem Markt sorgen.

Preise für Alt- und Neubauwohnungen entwickeln sich gegenläufig

Anfang November 2024 beschloss Herr Hoang Van Ngoc, wohnhaft im Distrikt 12 (HCMC), eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 58 m2 im Picity High Park Project zu kaufen und das Haus Ende 2023 zu übergeben. Herr Ngoc sagte, dass der Kaufpreis dieser Wohnung 2,7 Milliarden VND beträgt, ohne die 5 % Red-Book-Gebühr. Laut Herrn Ngoc hat er die Wohnung vom vorherigen Investor zum gleichen Preis gekauft, der im Vertrag mit dem Vorbesitzer stand.

„Der alte Eigentümer machte mit dem Verkauf keinen Gewinn, da viele Projekte gleichzeitig gestartet wurden und es für die Investoren daher schwierig war, zu verkaufen. Nur wenn Sie sich mit dem Verkauf zum ursprünglichen Anlagepreis einverstanden erklären, werden Sie einen Käufer finden. Tatsächlich erlitt der Vorbesitzer einen großen Verlust, weil er Geld von der Bank geliehen hatte und mehrere Jahre lang Kapital und Zinsen für diesen Kredit zurückzahlen musste“, sagte Herr Ngoc.

Frau Le Thi Hien, eine Maklerin beim Picity High Park-Projekt, sagte, dass die Immobilienpreise bei diesem Projekt derzeit im Vergleich zu früher nicht viel gestiegen seien. Einzig das im Jahr 2022 übergebene Wohnungsprodukt mit Garten weist aktuell einen höheren Preis auf als zum Erstkaufzeitpunkt im Jahr 2019.

Beim Him Lam Phu An-Projekt (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt), das 2018 und 2019 übergeben wurde, wird der Hauspreis bis 2022 bei 2,7 – 2,9 Milliarden VND für eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 68 m2 liegen. Anfang 2023 fielen die Wohnungspreise hier jedoch auf 2 – 2,6 Milliarden VND. Obwohl der Markt wächst, liegen die Wohnungspreise hier derzeit nur bei 2,5 – 2,7 Milliarden VND/Wohnung.

Darüber hinaus liegen die Preise für die Apartmentprojekte der Novaland Group in den Straßen Pho Quang und Hong Ha (Bezirk Tan Binh, Ho-Chi-Minh-Stadt) bei 40 – 42 Millionen VND/m2. Dieser Preis ist niedriger als im Jahr 2022, als die Häuserpreise hier bei 45 Millionen VND/m2 oder mehr lagen.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass der durchschnittliche Verkaufspreis alter Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum tendenziell um 4 % bzw. 11 % sinkt. Auch das Marktinteresse an diesem Segment ging zurück, und zwar um 3 % bzw. 26 %.

Bei neu eröffneten Projekten sind die Preise inzwischen um 10 – 20 % gestiegen. Zum Beispiel beim King Crown Infinity Project in City. Thu Duc (HCMC) lag der Verkaufspreis im Jahr 2023 bei 110 – 130 Millionen VND/m2, aber jetzt – wenn die oberen Stockwerke des Gebäudes gebaut werden, ist der Verkaufspreis auf 120 – 160 Millionen VND/m2 gestiegen.

Beim Urban Green Project an der Nationalstraße 13 (Thu Duc City), das sich in der letzten Bauphase befindet, liegt der aktuelle Verkaufspreis des Investors bei 2,5 – 2,8 Milliarden VND/Einheit, verglichen mit 2,3 Milliarden VND/Einheit im Jahr 2023.

Herr Nguyen Van Tung, Generaldirektor der DKRS Real Estate Company, erklärte, dass die Preissteigerung des Projekts bei jedem Verkauf in Wirklichkeit eine Kalkulation des Investors sei, da der Preis bei jedem Verkauf je nach Kundeninteresse um 3 bis 10 % steigen müsse. Diese Preiserhöhung soll sicherstellen, dass der erste Käufer den Gewinn sieht und der nächste Käufer erkennt, dass sich für das Projekt eine gute Preiserhöhung für eine Investition lohnt.

Beginnt der Markt sich abzukühlen?

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor des Kanals Batdongsan.com.vn, sagte, dass nach fast einem Jahr starken Wachstums auf dem Wohnungsmarkt das Jahresende für viele Investoren die Zeit sei, Vermögenswerte zu übertragen. Hohe Grundstückspreise, sinkende Gewinnmargen und ein kontinuierlich neues Angebot haben jedoch die Käuferstimmung im Vergleich zum Jahresanfang abgekühlt.

Die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von November 2024 bis heute hat im Vergleich zu den Vormonaten begonnen, sich zu verlangsamen, was zum Teil daran liegt, dass viele neue Projekte zum Verkauf freigegeben wurden, zum Teil aber auch an den hohen Preisen liegt.

Darüber hinaus sagte Herr Quoc Anh, dass laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn bis zu 86 % der derzeitigen Eigenheimkäufer darauf aus seien, durch das Surfen auf der Welle einen Gewinn zu erzielen. Das bedeutet, dass sie eine Wohnung kaufen und dann auf eine Preissteigerung warten oder warten, bis das Haus übergeben wird und der Preis steigt, bevor sie verkaufen.

Viele Maklerfirmen und Investoren selbst gaben jedoch an, dass die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von November 2024 bis heute im Vergleich zu den Vormonaten zurückgegangen sei, was zum Teil daran liege, dass viele neue Projekte zum Verkauf freigegeben worden seien, und zum Teil an den hohen Preisen. Darüber hinaus stecken Investitionskunden in Projekten fest, die noch nicht gestartet wurden, sodass der Cashflow nicht ausreicht, um weiterhin in neue Projekte zu investieren.

„Ein weiterer Grund ist, dass es eine ganze Reihe von Kunden gibt, die auf Immobilieninvestitionen spezialisiert sind und sich in der Gruppe der uneinbringlichen Forderungen der Bank befinden. Diese Kunden hatten in den Vorjahren in den Erwerb von Ferienimmobilienprojekten investiert und sich vom Investor zur Zahlung von Bankzinsen verpflichtet. Später zahlte der Investor jedoch keine Bankzinsen für die Kunden, wodurch diese in die Gruppe der uneinbringlichen Forderungen fielen. Diese Kundengruppe kann daher keine Häuser mit Bankkrediten kaufen, sodass der Markt viele dieser spezialisierten Anlagekunden verloren hat“, sagte Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company.

Laut Herrn Hau ist das Kundeninteresse an Apartment-Produkten derzeit nicht durchweg gut. Vor allem bei Projekten, die Mitte des Jahres zum Verkauf freigegeben wurden und noch immer zum Verkauf stehen, beginnt das Kundeninteresse nachzulassen. Stattdessen widmen sie neuen Projekten mehr Aufmerksamkeit. Darüber hinaus warten die Kunden derzeit auf sinkende Preise oder gute Policen für den Hauskauf, sodass der Markt recht schleppend läuft.

Die Preise für Altbauten sinken angeblich, während die Preise für Neubauten durch Verkäufe kontinuierlich steigen und so für Turbulenzen auf dem Markt sorgen.

Kommentar (0)