Die Wohnungspreise im Süden schwanken extrem.

Berichten zufolge sinken die Preise älterer Wohnungen, während die Preise neuer Projekte mit jedem Verkaufsstart kontinuierlich steigen, was zu Marktstörungen führt.

Die Preise für alte und neue Wohnungen bewegen sich in entgegengesetzte Richtungen.

Anfang November 2024 beschloss Herr Hoang Van Ngoc, wohnhaft im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt, eine 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Wohnprojekt Picity High Park zu erwerben. Die Übergabe war für Ende 2023 geplant. Herr Ngoc gab an, der Kaufpreis habe 2,7 Milliarden VND betragen, exklusive der 5%igen Gebühr für die Grundbucheintragung. Laut Herrn Ngoc kaufte er die Wohnung von einem Vorbesitzer zum vereinbarten Preis.

„Der Vorbesitzer verkaufte ohne Gewinn, da viele Projekte gleichzeitig starteten, was es Investoren erschwerte, zu verkaufen. Sie konnten nur zum ursprünglichen Investitionspreis verkaufen, um Käufer zu finden. Letztendlich erlitt der Vorbesitzer einen erheblichen Verlust, da er einen Bankkredit aufgenommen hatte und diesen über mehrere Jahre hinweg zuzüglich Zinsen zurückzahlen musste“, sagte Herr Ngoc.

Frau Le Thi Hien, Immobilienmaklerin im Projekt Picity High Park, erklärte, dass die Hauspreise in diesem Projekt im Vergleich zu früher derzeit nicht wesentlich gestiegen seien. Lediglich die 2022 übergebenen Wohnungen mit Garten erzielten aktuell einen höheren Preis als bei ihrem Erstkauf im Jahr 2019.

Im Projekt Him Lam Phu An (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt), das 2018 und 2019 fertiggestellt wurde, lag der Preis für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 68 m² im Jahr 2022 bei 2,7 bis 2,9 Milliarden VND. Anfang 2023 fiel der Preis jedoch auf 2 bis 2,6 Milliarden VND. Aktuell werden Wohnungen trotz des gestiegenen Marktniveaus nur noch für 2,5 bis 2,7 Milliarden VND pro Einheit gehandelt.

Darüber hinaus liegen die Preise für Wohnprojekte der Novaland Group im Gebiet der Straßen Pho Quang und Hong Ha (Bezirk Tan Binh, Ho-Chi-Minh-Stadt) derzeit bei 40–42 Millionen VND/m². Dieser Preis ist niedriger als im Jahr 2022, als die Immobilienpreise in diesem Gebiet bei 45 Millionen VND/m² oder mehr lagen.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die durchschnittlichen Angebotspreise für ältere Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rückläufig sind – um 4 % bzw. 11 %. Auch das Interesse an diesem Marktsegment ist gesunken, und zwar um 3 % bzw. 26 %.

Inzwischen sind die Preise bei neu gestarteten Projekten um 10-20 % gestiegen. Beispielsweise lag der Verkaufspreis beim Projekt King Crown Infinity in Thu Duc City (Ho-Chi-Minh-Stadt) im Jahr 2023 bei 110-130 Millionen VND/m², ist aber jetzt – während die oberen Stockwerke des Gebäudes noch im Bau sind – auf 120-160 Millionen VND/m² gestiegen.

Beim Projekt Urban Green an der Nationalstraße 13 (Stadt Thu Duc), das sich derzeit in der Endphase des Baus befindet, bietet der Bauträger Einheiten zu Preisen zwischen 2,5 und 2,8 Milliarden VND pro Einheit an, verglichen mit 2,3 Milliarden VND pro Einheit im Jahr 2023.

Herr Nguyen Van Tung, Generaldirektor der DKRS Real Estate Company, erklärte, dass die Preiserhöhungen in den einzelnen Verkaufsphasen eine bewusste Strategie des Investors seien. Je nach Kundeninteresse werde es in jeder Phase eine Steigerung von 3 bis 10 % geben. Diese Preiserhöhungen stellten sicher, dass Erstkäufer einen Gewinn erzielten und nachfolgende Käufer das Projekt als vielversprechende Investition mit hohem Wertsteigerungspotenzial wahrnähmen.

Beginnt sich der Markt abzukühlen?

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, veräußern nach fast einem Jahr rasanten Wachstums viele Investoren zum Jahresende ihre Immobilien auf dem Wohnungsmarkt. Hohe Grundstückspreise, sinkende Gewinnmargen und ein stetiges Angebotsüberangebot haben die Kaufbereitschaft im Vergleich zum Jahresbeginn jedoch gedämpft.

Das Volumen erfolgreicher Transaktionen hat sich von November 2024 bis heute im Vergleich zu den Vormonaten verlangsamt, teils aufgrund der Einführung vieler neuer Projekte, teils aufgrund hoher Preise.

Darüber hinaus erklärte Herr Quoc Anh, dass laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn bis zu 86 % der aktuellen Wohnungskäufer auf kurzfristigen Gewinn aus sind, was bedeutet, dass sie Wohnungen kaufen und diese dann wieder verkaufen, wenn die Preise steigen oder wenn die Immobilie übergeben wird und die Preise steigen.

Viele Maklerfirmen und Projektentwickler berichten jedoch, dass das Transaktionsvolumen seit November 2024 im Vergleich zu den Vormonaten zurückgegangen ist. Dies liegt zum Teil an der Einführung zahlreicher neuer Projekte, zum Teil aber auch an den hohen Preisen. Zudem sitzen Investoren in noch nicht verkauften Projekten fest und verfügen daher nicht über genügend Liquidität für Investitionen in neue Projekte.

„Darüber hinaus gibt es eine beträchtliche Anzahl von Immobilieninvestoren, die von Banken als zahlungsunfähige Kreditnehmer eingestuft werden. Diese Kunden investierten in den vergangenen Jahren in Ferienimmobilienprojekte und ihnen wurde von den Bauträgern die Zahlung der Bankzinsen zugesichert. Da die Bauträger die Zinsen jedoch später nicht zahlten, wurden diese Kunden als zahlungsunfähig eingestuft. Infolgedessen können diese Kunden keine Immobilien mehr mit Bankkrediten erwerben, was zu einem erheblichen Verlust dieser Investoren auf dem Markt führt“, sagte Herr Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company.

Laut Herrn Hau ist das Kundeninteresse an Wohnungen derzeit nicht besonders hoch. Vor allem bei Projekten, die Mitte des Jahres gestartet wurden und sich noch im Verkauf befinden, lässt das Interesse nach. Stattdessen konzentrieren sich die Kunden verstärkt auf neuere Projekte. Zudem warten sie derzeit auf sinkende Preise oder günstige Rahmenbedingungen, bevor sie eine Immobilie erwerben, weshalb der Markt recht träge ist.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html