Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, es gibt keine bezahlbaren Wohnungen mehr, was verhindert, dass Grundstücksmakler die Preise in Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe treiben

Überangebot an Luxuswohnungen, Mangel an bezahlbarem Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, Einschätzung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt, Verfahren für den Kauf und Verkauf von Wohnungen im Jahr 2024 … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien: In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kein Segment mehr an Wohnungen mit Preisen, die dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung angemessen sind. (Foto: Hai An)

Immobilienpreise explodieren

Die Überwachungsdelegation der Nationalversammlung hat den Delegierten gerade einen Bericht über die Überwachungsergebnisse der „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ übermittelt.

Rückblickend auf den Zeitraum 2015–2021 hat sich der Markt kräftig und stark entwickelt, mit einem reichlichen Angebot und vielen neuen Immobilienarten wie etwa Touristenapartments (Condotels), Ferienvillen usw. Das Aufsichtsteam kam jedoch zu der Einschätzung, dass es „Mängel“ in der unangemessenen Struktur der Immobilienprodukte und einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gebe, da diese sich hauptsächlich auf das High-End-Segment und Finanzinvestitionsziele konzentrierten und es nur wenige Produkte gebe, die für das Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung geeignet seien.

Im Zeitraum 2022–2023 erlebte der Immobilienmarkt einen Rückgang und der Geschäftsbetrieb war mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert, da die Mängel und Einschränkungen des Zeitraums 2015–2021 unter dem Druck der Covid-19-Pandemie offen zutage traten. Derzeit ist das Angebot deutlich eingeschränkter als in der Vorperiode. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Einkommenswachstum der Mehrheit der Bevölkerung in die Höhe geschossen.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kein Segment mehr an Wohnungen, deren Preise dem Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung entsprechen.

Statistiken zeigen eine immer größere Lücke in der Struktur von Immobilienprodukten. Laut dem Bericht des Volkskomitees von Hanoi macht das mittlere und obere Wohnungssegment den Großteil aus. Im Jahr 2022 stiegen die Wohnungspreise sehr stark an, das Transaktionsvolumen war gering und machte nur etwa 10 % der auf dem Markt angebotenen Produkte aus, die Preise für einzelne Häuser blieben hoch und es gab fast keine Transaktionen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Immobilientransaktionen stark zurückgegangen, die Immobilienpreise sind unkontrolliert gestiegen und es besteht ein Ungleichgewicht zwischen Preis und Wert. Laut der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt wird es ab 2021 in der Stadt kein erschwingliches Wohnungssegment (mit Preisen unter 25 Millionen VND/m2) mehr geben.

Gleichzeitig geraten zahlreiche Wohnungsbauprojekte in Schwierigkeiten, hinken dem Zeitplan hinterher, werden nur langsam umgesetzt und geraten ins Stocken, was zu einer enormen Verschwendung von Land und Kapital führt, das die Unternehmen in die Projekte investiert haben. Dies erhöht den Aufwand und die Kosten für die Anleger und führt zu höheren Produktpreisen.

Der Bericht der Aufsichtsdelegation wies auch auf die Unzulänglichkeit hin, wenn auf dem Markt ein Überangebot an hochwertigen Wohnprodukten, großen Flächen und hohen Preisen besteht, es jedoch an Sozialwohnungen und kostengünstigem Wohnraum mangelt, der den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht wird. Außerdem ist der durchschnittliche Preis für Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Empfänger immer noch zu hoch.

Darüber hinaus stellen die langsame Auszahlung des Darlehensprogramms für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Renovierung und Rekonstruktion alter Wohnungen aus dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, komplizierte Bedingungen und Verfahren, hohe Zinssätze und die mangelnde Wirksamkeit bei der Gewinnung und Ermutigung von Investoren und Käufern von Sozialwohnungen zum Zugriff auf dieses Kreditpaket erhebliche Hindernisse für die Entwicklung des Sozialwohnungsbaus dar.

Auf der Grundlage der oben genannten Realität empfiehlt die Aufsichtsdelegation, dass eine der Aufgaben, die sofort erledigt werden müssen, darin besteht, konkrete Lösungen vorzuschlagen, um das Projekt wirksam umzusetzen und im Zeitraum 2021–2030 in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu investieren und dabei Fortschritt, Qualität und Eignung für die Bedürfnisse sowie Arbeits- und Lebensbedingungen der Begünstigten sicherzustellen.

Langfristig empfiehlt die Aufsichtsdelegation den baldigen Abschluss von Untersuchungen, die Ausarbeitung von Änderungs- und Ergänzungsvorschlägen sowie die Verkündung neuer Steuergesetze. Diese sollten höhere Steuersätze für diejenigen vorsehen, die große Landflächen oder viele Häuser nutzen, Land nur zögerlich nutzen oder Land brach liegen lassen. Außerdem sollte die Übereinstimmung mit den innovativen Inhalten der Bodengesetze sichergestellt, die Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessert, das Ziel der Einkommensumverteilung erreicht und angemessene und stabile Einnahmequellen für den Staatshaushalt mobilisiert werden. Dabei sollten internationale Praktiken berücksichtigt und die sozioökonomischen Bedingungen Vietnams berücksichtigt werden.

Die Wohnungspreise in Hanoi erreichen weiterhin neue Höchststände

Online-Daten von Batdongsan.com.vn zufolge haben die Preise für Wohnungen in Hanoi innerhalb kurzer Zeit kontinuierlich Höchstwerte erreicht. Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 27 Millionen VND/m2 bzw. 31 Millionen VND/m2. Allerdings wird der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi nach sechs Jahren, also im Jahr 2024, 70 % erreichen, während der Anstieg für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt geringer ausfallen und 55 % erreichen wird.

Auch Daten der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung bestätigen den rasanten Preisanstieg bei Wohnungen in Hanoi. Demnach stieg der Wohnungspreisindex für Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte. Der Wohnungspreisindex für Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen stieg nur um etwa 16 Prozentpunkte. Tatsächlich steigt der Preisanstieg bei Wohnungen noch immer und hat sich in letzter Zeit mit einem durchschnittlichen Anstieg von 100 bis 200 Millionen VND/Monat sogar noch verstärkt.

Angesichts der oben genannten Situation kommentierte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass der durchschnittliche Anstieg eines Projekts auf dem Wohnungsmarkt zwischen 8 und 12 % schwanken werde. Dies wird als positive Steigerung angesehen. Wenn die Preissteigerungsrate höher ist als die durchschnittliche Steigerung, zeigt der Markt Anzeichen von Nichtnachhaltigkeit.

In Bezug auf den Wohnungsmarkt in Hanoi sagte Herr Tuan, dass die Wohnungspreise in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen seien, selbst in kurzer Zeit seien die Preise kontinuierlich in die Höhe geschnellt. Daher werden die Wohnungspreise in Hanoi ab einem bestimmten Schwellenwert, vielleicht in den nächsten zwei bis drei Jahren, nicht mehr steigen. Und wenn doch, dann wird der Anstieg langsam sein und nur um etwa 5 bis 6 % schwanken.

Verhindern Sie, dass „Grundstücksmakler“ angepasste Grundstückspreislisten ausnutzen, um die Preise „aufzublähen“.

Immobilienexperten haben sich zu den Auswirkungen der kürzlich vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegebenen angepassten Grundstückspreisliste geäußert, die vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025 gilt.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der City Real Estate Association (HoREA), wird die angepasste Grundstückspreisliste unter Einhaltung des Grundsatzes der Bewertung nach Marktpreisen erstellt. Das Redaktionsbüro hat zahlreiche Kommentare aus der Wirtschaft und von Experten erhalten.

Im Vergleich zum Ende Juli zur Kommentierung freigegebenen Entwurf sagte der Vorsitzende der HoREA, dass die neu herausgegebene Grundstückspreisliste angepasst und „angemessen“ in eine positive Richtung geändert worden sei.

Im Bezirk Hoc Mon beispielsweise stiegen die Grundstückspreise laut Entwurf im Vergleich zur Preisliste von 2020 mancherorts um das 50,7-Fache, mit der angepassten Preisliste stieg dieser Wert jedoch nur um fast das 40-Fache.

Was die Auswirkungen angeht, so stellt die angepasste Grundstückspreisliste laut Herrn Chau eine Fairness zwischen denjenigen sicher, die ihren finanziellen Verpflichtungen in den ersten zehn Monaten dieses Jahres nachgekommen sind, und denjenigen, die ab dem 31. Oktober ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind.

„Die angepasste Grundstückspreisliste hat sich noch nicht unmittelbar auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, da gewerbliche Wohnbauprojekte derzeit nach der Überschussmethode bewertet werden. Doch nach einer Weile, wenn Investoren die Landnutzungsrechte für die Umsetzung ihrer Projekte erhalten, werden die Menschen höhere Preise als zuvor verlangen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird“, sagte Herr Chau.

Der Vorsitzende des HoREA empfahl den staatlichen Behörden, Maßnahmen zur Kontrolle der Aktivitäten von „Spekulanten, Grundstücksmaklern und unehrlichen Unternehmen“ zu ergreifen, da diese Personengruppe die angepasste Grundstückspreisliste ausnutzen könnte, um zu spekulieren und die Preise „aufzublähen“.

Verfahren zum Kauf und Verkauf von Wohnungen im Jahr 2024

Gemäß Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2023 müssen Transaktionen zum Kauf und Verkauf von Häusern die folgenden 6 Bedingungen erfüllen.

Insbesondere (1) Sie müssen über ein gesetzlich vorgeschriebenes Zertifikat verfügen.

(2) Nicht im Falle eines Streits, einer Beschwerde oder eines Rechtsstreits über Eigentumsrechte gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Beilegung von Streitigkeiten, Beschwerden und Anzeigen.

(3) Innerhalb der Wohneigentumsdauer bei befristetem Wohneigentum.

(4) Sie unterliegen nicht der Beschlagnahme zur Vollstreckung eines Urteils oder einer rechtskräftigen Verwaltungsentscheidung einer zuständigen staatlichen Stelle oder unterliegen nicht der Anwendung vorübergehender Notmaßnahmen oder vorbeugender Maßnahmen gemäß einer Entscheidung eines Gerichts oder einer zuständigen staatlichen Stelle.

(5) Nicht in Fällen, in denen eine Entscheidung zur Rückforderung von Grundstücken oder eine Mitteilung einer zuständigen Behörde über die Räumung oder den Abriss von Wohngebäuden vorliegt.

(6) Die in den Nummern (2) und (3) genannten Bedingungen gelten nicht für den Kauf und Mietkauf von künftigem Wohnraum.

Hinweis: Für die folgenden Immobilientransaktionen ist kein Certificate of Housing erforderlich: Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum; Verkauf von Wohnraum im Falle einer Auflösung oder Insolvenz; Organisieren Sie Spenden an Häuser der Dankbarkeit, Häuser der Liebe, Häuser großer Solidarität.

An- und Verkauf von verfügbaren Häusern von Investoren in Wohnungsbau-Investitionsprojekten in folgenden Fällen: Häuser, die sich im öffentlichen Eigentum befinden; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Volkswehr, Wohnungen für Umsiedlungen, die nicht zum öffentlichen Eigentum gehören; Hauserbe erhalten.

Dokumente, die die Wohnbedingungen für die Teilnahme an den in dieser Klausel genannten Transaktionen belegen, müssen den staatlichen Vorschriften entsprechen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html