Da Gamuda Land keine rechtlichen Dokumente vorlegen kann, verzögert es die Übergabe des Celadon City-Projekts. Viele Kunden möchten den Vertrag kündigen und eine Entschädigung verlangen.
Kürzlich haben zahlreiche Kunden, die Häuser im Apartmentgebäude A5 gekauft haben, das Teil des Projekts Tan Thang Sports Complex and Residential Area (Handelsname: Celadon City, gelegen auf Grundstück Nr. 39, Kartenblatt Nr. 40, im Bezirk Son Ky, Distrikt Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist, den Zeitungen Nha Bao und Cong Luan gemeldet, dass der Investor, die Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), die Bedingungen des Kaufvertrags nicht erfüllt und nicht genügend Rechtsdokumente bereitgestellt habe, um die Fragen der Kunden zu beantworten.
Laut Aussagen einiger Kunden, die Wohnungen im Wohngebiet Diamond Analta gekauft haben, wurde zwischen Mitte 2019 und Ende 2020 ein Kaufvertrag mit dem Investor unterzeichnet. Der im Vertrag angegebene Termin für die Hausübergabe ist das zweite Quartal 2022, einschließlich der zulässigen Verzögerung von 90 Tagen. Bis zum Beginn des vierten Quartals 2022 ist Gamuda Land dann für die Übergabe des Hauses an den Kunden verantwortlich.
Tan Thang Sportkomplex und Wohngebietsprojekt – Celadon City
Zum oben genannten Zeitpunkt hatte Gamuda Land das Projekt jedoch noch nicht abgeschlossen. Erst im Januar 2023 erhielten einige Kunden eine Mitteilung von Gamuda Land, in der sie aufgefordert wurden, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, um mit der Hausübergabe fortzufahren. Dieser Investor hat die Übergabe somit um ca. 4 Monate verzögert und seitdem kommt es zwischen Kunde und Investor zu weiteren Konflikten hinsichtlich der Konditionen des Kaufvertrages.
Konkret heißt es in dem von Gamuda Land mit Kunden geschlossenen Kaufvertrag in Artikel 11.7a „Strafe bei verspäteter Übergabe“, dass, wenn der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung wie vorgeschrieben nachgekommen ist, der Verkäufer die Wohnung jedoch nicht an den Käufer übergibt, der Verkäufer für jeden Tag der verspäteten Übergabe Zinsen in Höhe von 18 %/Jahr zahlen muss, berechnet auf der Grundlage des Gesamtwerts der Kaufpreiszahlungen, die der Verkäufer tatsächlich vom Käufer erhalten hat, und zwar ab dem Enddatum der zulässigen verspäteten Übergabefrist bis zum Datum der Übergabemitteilung, ab der die Wohnung wie vorgeschrieben übergeben werden kann.
Darüber hinaus können die beiden Parteien gemäß Artikel 11.7b des Vertrags, wenn der Verkäufer die Wohnung auch nach Ablauf der zulässigen Frist für die verspätete Übergabe nicht übergibt, einen anderen Übergabetermin vereinbaren. Der Verkäufer trägt während dieser Zeit weiterhin die Verzugszinsen. Alternativ kann der Käufer den Vertrag einseitig kündigen und Artikel 18.4 des Vertrags findet Anwendung.
Gebäude im Gebiet Diamond Alnata – Apartmentkomplex A5.
Artikel 18.4 dieses Kaufvertrags sieht außerdem vor, dass Gamuda Land das vom Kunden erhaltene Geld (ohne Zinsen) zurückerstatten und die auf den erhaltenen Gesamtbetrag berechneten Verzugszinsen zahlen muss, berechnet ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der zulässigen Verzugsfrist bis zum Datum des Inkrafttretens der Vertragsbeendigung.
Darüber hinaus muss Gamuda Land wegen Vertragsbruchs eine Geldstrafe in Höhe von 30 % des Kaufpreises zahlen und alle tatsächlichen Schäden ersetzen, die dem Käufer durch den Vertragsbruch des Verkäufers entstanden sind.
Unter den oben genannten klaren Bedingungen akzeptierte eine Gruppe von Kunden die verspätete Lieferung nicht und verlangte die Kündigung des Vertrags gemäß Artikel 11.7b sowie die Erfüllung der Pflichten des Investors gemäß Artikel 18.4. Darüber hinaus verlangen einige Kunden von Gamuda Land lediglich die Zahlung eines Verzugszinses von 18 %/Jahr auf den gemäß den Vertragsbedingungen gezahlten Betrag.
Gamuda Land wurde wegen illegaler Kapitalbeschaffung mit einer Geldstrafe belegt, die Kunden verloren das Vertrauen und wollten den Vertrag kündigen.
Um legitime Rechte geltend zu machen, forderten einige Kunden bei den Arbeitssitzungen Gamuda Land auf, alle rechtlichen Dokumente des Projekts vorzulegen, wie etwa Dokumente, die die Berechtigung zum Verkauf und zur Vermietung künftiger Wohnungen bestätigen und vom Bauamt der Stadt Ho Chi Minh ausgestellt wurden, Dokumente, die die Berechtigung zur Abnahme bestätigen, Dokumente, die Bankgarantien genehmigen, usw.
Trotz vieler Dialoge konnten diese Bitten und Forderungen nach Rechten nicht vollständig erfüllt werden. Der Inhalt bleibt lediglich auf der Ebene der Erkenntnis stehen, ohne eine klare Lösung zu bieten. Einige Personen äußerten daher ihre Frustration darüber, dass die Geltendmachung ihrer im Kaufvertrag klar festgelegten Rechte einen großen Aufwand erfordern würde.
Kunden, die Wohnungen in den Apartmentkomplexen A5 und A6 gekauft haben, haben viele Gespräche mit dem Investor geführt, konnten jedoch kein endgültiges Ergebnis erzielen.
Im Fall von Herrn P.D.T., einem Kunden, der am 4. September 2020 mit Gamuda Land einen Vertrag zum Kauf einer Wohnung im Podium P1 von Diamond Alnata (A5a) unterzeichnete, sagte er beispielsweise, dass der Kunde beschlossen habe, den Kaufvertrag gemäß den Vertragsbedingungen zu kündigen, weil der Investor die Übergabefrist verletzt habe und kein Vertrauen mehr in dieses Projekt habe.
Am 9. November 2022 schickte Herr T. eine Kündigungsmitteilung an Gamuda Land mit der Aufforderung an den Investor, die im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen zu aktivieren. Am 18. November 2022 schickte Herr T. weiterhin eine Zahlungsaufforderung an den Investor, um Gamuda Land zur vollständigen Zahlung aufzufordern.
Anstatt die in den Bedingungen festgelegten Kundenvorteile zu gewähren, forderte Gamuda Land Herrn T. am 5. Dezember 2022 auf, sich um das Problem der verspäteten Übergabe zu kümmern, und erklärte, dass sie den Kunden Sonderangebote und reduzierte Servicegebühren zukommen lassen würden. Mit den angebotenen Aktionen war Herr T. allerdings nicht einverstanden.
„Sie können diese Sonderangebote nicht anbieten, um sich der Verantwortung für die Lieferverzögerung zu entziehen. Ich habe den Investor außerdem gebeten, bei Vertragsunterzeichnung rechtliche Dokumente sowie eine Kopie des Garantievertrags vorzulegen, aber er konnte mir diese nicht zur Verfügung stellen. „Die Probleme dieses Projektes und das Verhalten des Investors haben dazu geführt, dass ich diese Wohnung nicht mehr behalten möchte“, zeigte sich Herr T. verärgert.
Als letzten Ausweg musste Herr T. nach vielen erfolglosen Versuchen, seine Rechte einzufordern, kürzlich eine Zivilklage gegen den Investor Gamuda Land vor dem Volksgericht des Bezirks Tan Phu einreichen, um seine legitimen Rechte einzufordern.
Viele Kunden versammelten sich im Bürobereich von Gamuda Land, um eine Petition an die Behörden zu unterzeichnen, in der Hoffnung, dass der Investor ihnen gemäß der Strafentscheidung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt das Geld zurückerstatten würde, das sie für ihre Häuser ausgegeben hatten. Gleichzeitig sind die Anleger verpflichtet, die Vertragsbedingungen einzuhalten.
Es ist bekannt, dass der Vertrag über den Verkauf und Kauf der Wohnungen in den Apartmentgebäuden A5 und A6 des Projekts Tan Thang Sports Complex and Residential Area – Celadon City zwar schon vor langer Zeit unterzeichnet wurde, das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch erst vor Kurzem, am 8. Mai, ein Dokument herausgegeben hat, das Gamuda Land den Verkauf künftiger Wohnungen gestattet.
Gemäß diesem Dokument ist es dem Projekt gestattet, künftig 160 Wohnungen im Apartmentkomplex A5 und 1.153 Wohnungen im Apartmentkomplex A6 zu verkaufen.
In Bezug auf dieses Projekt erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 13. April außerdem eine Entscheidung, Gamuda Land wegen Verstoßes gegen die „illegale Kapitalmobilisierung“ beim oben genannten Projekt des Apartmentkomplexes A5 mit einer Verwaltungssanktion zu belegen. Gamuda Land wurde mit einer Geldstrafe von 900 Millionen VND belegt und zur Rückgabe des illegal mobilisierten Kapitals gezwungen.
Handelt es sich hierbei um die Straftat der „Kundentäuschung“?
Rechtsanwalt Diep Nang Binh, Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat, betrachtete den Fall aus rechtlicher Sicht und erklärte, dass Investoren, um im Bereich des zukünftigen Wohnungsbaus Geschäfte machen zu können, vor dem Verkauf der Immobilie die in Artikel 55 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2014 festgelegten Bedingungen für die gewerbliche Nutzung zukünftiger Immobilien erfüllen müssen.
Insbesondere muss der Investor über folgende Dokumente verfügen: Dokumente zu Landnutzungsrechten, Projektdokumente, von den zuständigen Behörden genehmigte Baupläne, Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, Dokumente zur Abnahme der Fertigstellung des Baus der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt; Bei zukünftig zu errichtenden Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnzwecken muss ein Abnahmeprotokoll über die Fertigstellung des Fundaments dieses Gebäudes vorliegen.
Vor dem Verkauf oder der Vermietung einer zukünftigen Wohnung muss der Investor die Wohnungsverwaltung der Provinz schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung für den Verkauf oder die Vermietung in Frage kommt.
„Wenn also keine Baugenehmigung vorliegt und die Bedingungen für den Verkauf der künftigen Wohnung nicht erfüllt sind, hat der Investor mit dem Kunden einen Kaufvertrag unterzeichnet, der gegen das Gesetz verstößt. Dieses Verhalten kann wegen des Verbrechens des Kundenbetrugs strafrechtlich verfolgt werden, wenn die Ermittlungsbehörde nach der Untersuchung feststellt, dass genügend Elemente vorliegen, um eine Straftat zu begründen.
Rechtsanwalt Diep Nang Binh – Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat.
Gemäß den Bestimmungen von Absatz 1, Artikel 198 des Strafgesetzbuches von 2015, geändert und ergänzt im Jahr 2017, kann unter Kundentäuschung verstanden werden, wenn Waren oder Dienstleistungen durch betrügerisches Wiegen, Messen, Zählen, Berechnen von Waren oder Dienstleistungen gekauft oder verkauft werden oder wenn andere betrügerische Tricks beim Kauf und Verkauf angewendet werden, um illegale Gewinne zu erzielen“, analysierte Rechtsanwalt Diep Nang Binh.
Wenn hingegen der Akt der Kundentäuschung keinen Straftatbestand der Kundentäuschung gemäß den Bestimmungen des Strafgesetzbuchs von 2015 erfüllt, wird der Täter gemäß den Bestimmungen von Artikel 61 des Dekrets 98/2020/ND-CP verwaltungsrechtlich bestraft, mit einer Geldstrafe von maximal 20.000.000 VND.
Darüber hinaus kann dem Täter bei wiederholten Verstößen oder Rückfällen das Recht auf einen ein- bis dreimonatigen Entzug seiner Gewerbeerlaubnis, Gewerbeberechtigung oder Berufszulassung sowie auf eine ein- bis dreimonatige Aussetzung seiner Geschäftstätigkeit wegen Verstößen gemäß den Absätzen 4 und 5 dieses Artikels zustehen.
Darüber hinaus äußerten viele Kunden auch Bedenken darüber, ob der Kaufvertrag zwischen den Kunden und Gamuda Land ungültig sein könnte, weil der Investor den Vertrag unterzeichnete, als die Bedingungen für die Eröffnung des Verkaufs nicht erfüllt waren, und ob die Rechte der Kunden im Rahmen dieses Vertrags gewährleistet wären oder nicht.
Zu dieser Angelegenheit sagte Rechtsanwalt Diep Nang Binh: „Gemäß Artikel 123 bis 129, Artikel 407 und Artikel 408 des Zivilgesetzbuches von 2015 sind Zivilverträge in 8 Fällen ungültig: Verträge sind ungültig aufgrund von Verstößen gegen gesetzliche Verbote, die gegen die gesellschaftliche Ethik verstoßen, Zivilverträge sind ungültig aufgrund von Fälschung; Ungültige Verträge, die von Minderjährigen, Personen ohne Geschäftsfähigkeit, Personen mit Schwierigkeiten bei der Wahrnehmung oder Verhaltenskontrolle oder Personen mit eingeschränkter Geschäftsfähigkeit geschlossen oder ausgeführt wurden; Vertrag wegen Irrtums ungültig; Vertrag wegen Betrug, Drohung, Nötigung ungültig; Der Vertrag ist ungültig, weil die Person, die ihn abschließt, sich ihrer Handlungen nicht bewusst ist und sie nicht unter Kontrolle hat. Der Vertrag ist wegen Nichtbeachtung der Formvorschriften unwirksam; Der Vertrag ist wegen Unmöglichkeit der Durchführung unwirksam.
Wenn also eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann der Vertrag ungültig sein. Es gibt jedoch zwei Arten nichtiger Verträge: völlig nichtige Verträge und teilweise nichtige Verträge.
„Sollte der Vertrag gänzlich ungültig sein, sind die Parteien verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und sich gegenseitig das zu erstatten, was sie erhalten haben. Wenn die Rückzahlung nicht in Naturalien möglich ist, muss sie in bar erfolgen, außer in Fällen, in denen Vermögenswerte, Vorteile und Gewinne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen konfisziert werden. Sollte der Vertrag teilweise ungültig sein, wird der verbleibende gültige Teil von den Parteien weiterhin erfüllt.
Wenn die Bedingungen im Vertrag dieses Projekts wie folgt lauten: Strafe für den Verkäufer bei verspäteter Lieferung 18 %/Jahr; „Der Verkäufer muss 30 % entschädigen, wenn der Käufer den Vertrag aufgrund verspäteter Lieferung des noch im Vertrag vereinbarten Teils kündigen möchte. Die Parteien müssen die Transaktion genau wie vereinbart durchführen“, analysierte Rechtsanwalt Diep Nang Binh.
Als Reaktion auf die Bedenken der Leser schickte die Zeitung „Journalisten und öffentliche Meinung“ auch Fragen an den Investor Gamuda Land, um die Feedback-Informationen zu klären und sich gleichzeitig über Maßnahmen zu informieren, mit denen in der kommenden Zeit die Kundenvorteile des Investors gemäß dem unterzeichneten Vertrag gelöst werden können. Doch auch nachdem Gamuda Land viele Tage lang Informationen und Fragen gesendet hat, hat es noch immer keine Antworten auf diese Probleme.
Gia Nguyen - Le Phong
Den Informationen auf der Website von Gamuda Land zufolge handelt es sich um die Immobilienentwicklungsabteilung von Gamuda Berhad, Malaysias führender Bau- und Infrastrukturentwicklungsgruppe. Mit über 25 Jahren Erfahrung in der Entwicklung von Stadtgebieten und Hochhäusern hat Gamuda Land bisher 12 Stadtgebiete und 9 große integrierte Hochhausprojekte in Malaysia, Singapur, Vietnam und Australien mit einem Gesamtentwicklungswert (GDV) von über 5,5 Milliarden USD gebaut.
Gamuda Land ist 2007 in den vietnamesischen Markt eingestiegen und investiert derzeit in zwei Stadtgebiete: Gamuda City mit einer Fläche von 274 Hektar im Bezirk Hoang Mai, Hanoi, und Celadon City mit einer Fläche von 82 Hektar im Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt.
Darüber hinaus wurde vor Kurzem das Elysian-Projekt in der Lo Lu-Straße 170 (Truong Thanh, Bezirk 9, Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) von Gamuda Land als zweites Projekt dieses Investors in Ho-Chi-Minh-Stadt gefördert. Es handelt sich um ein Wohnbauprojekt zur vorausschauenden Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur in diesem Gebiet mit einer Fläche von 3 Hektar und knapp 1.400 Wohnungen.
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