Da Gamuda Land keine rechtlichen Dokumente vorlegen kann, verzögert es die Übergabe des Celadon City-Projekts. Viele Kunden möchten den Vertrag kündigen und eine Entschädigung verlangen.
Zahlreiche Kunden, die vor kurzem Häuser im Apartmentgebäude A5, einem Teil des Projekts Tan Thang Sports Complex and Residential Area (Handelsname: Celadon City, gelegen auf Grundstück Nr. 39, Kartenblatt Nr. 40, im Bezirk Son Ky, Distrikt Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), gekauft haben, haben den Zeitungen Nha Bao und Cong Luan gemeldet, dass der Investor, die Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), die Bedingungen des Kaufvertrags nicht erfüllt und nicht genügend Rechtsdokumente bereitgestellt habe, um die Fragen der Kunden zu beantworten.
Laut einigen Kunden, die Wohnungen im Wohngebiet Diamond Analta gekauft haben, wurde vom Investor zwischen Mitte 2019 und Ende 2020 ein Kaufvertrag unterzeichnet. Der im Vertrag angegebene Termin für die Hausübergabe ist das zweite Quartal 2022, zusammen mit der zulässigen Verzögerung von 90 Tagen. Bis zum Beginn des vierten Quartals 2022 ist Gamuda Land dann für die Übergabe des Hauses an den Kunden verantwortlich.
Tan Thang Sportkomplex und Wohngebietsprojekt – Celadon City
Zum oben genannten Zeitpunkt hatte Gamuda Land das Projekt jedoch noch nicht abgeschlossen. Erst im Januar 2023 erhielten einige Kunden eine Mitteilung von Gamuda Land, in der sie aufgefordert wurden, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, um die Hausübergabe durchführen zu können. Somit verzögerte dieser Investor die Übergabe um ca. 4 Monate und seither kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen Kunde und Investor hinsichtlich der Konditionen des Kaufvertrages.
Konkret heißt es in dem von Gamuda Land mit Kunden geschlossenen Kaufvertrag in Artikel 11.7a „Strafe bei verspäteter Übergabe“ auch: Wenn der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung wie vorgeschrieben nachgekommen ist, der Verkäufer die Wohnung jedoch nicht an den Käufer übergibt, muss der Verkäufer für jeden Tag der verspäteten Übergabe Zinsen in Höhe von 18 %/Jahr zahlen, berechnet auf der Grundlage des Gesamtwerts der Kaufpreiszahlungen, die der Verkäufer tatsächlich vom Käufer erhalten hat, und zwar ab dem Enddatum des zulässigen verspäteten Übergabezeitraums bis zu dem Datum der Übergabemitteilung, ab dem die Wohnung wie vorgeschrieben übergeben werden kann.
Darüber hinaus gilt gemäß Artikel 11.7b des Vertrags: Wenn der Verkäufer die Wohnung nach Ablauf der zulässigen verspäteten Übergabefrist weiterhin nicht übergibt, können die beiden Parteien einen anderen Übergabetermin vereinbaren. Der Verkäufer trägt während dieser Zeit weiterhin die verspäteten Übergabezinsen. Alternativ kann der Käufer den Vertrag einseitig kündigen. Artikel 18.4 des Vertrags findet Anwendung.
Gebäude im Gebiet Diamond Alnata – Apartmentkomplex A5.
Artikel 18.4 dieses Kaufvertrags sieht außerdem vor, dass Gamuda Land das vom Kunden erhaltene Geld (ohne Zinsen) zurückerstatten und die auf den Gesamtbetrag berechneten Verzugszinsen zahlen muss, berechnet ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der zulässigen Verzugsfrist bis zum Datum des Inkrafttretens der Mitteilung zur Vertragskündigung.
Darüber hinaus muss Gamuda Land wegen Vertragsbruchs eine Geldstrafe in Höhe von 30 % des Kaufpreises zahlen und alle tatsächlichen Schäden ersetzen, die dem Käufer durch den Vertragsbruch des Verkäufers entstanden sind.
Eine Gruppe von Kunden hat die verspätete Lieferung trotz der oben genannten klaren Bedingungen nicht akzeptiert und verlangt, den Vertrag gemäß Artikel 11.7b zu kündigen und den Pflichten des Investors gemäß Artikel 18.4 nachzukommen. Darüber hinaus verlangen einige Kunden von Gamuda Land lediglich die Zahlung eines Verzugszinses in Höhe von 18 %/Jahr auf den gemäß den Vertragsbedingungen gezahlten Betrag.
Gamuda Land wurde wegen illegaler Kapitalbeschaffung mit einer Geldstrafe belegt, die Kunden verloren das Vertrauen und wollten den Vertrag kündigen.
Um legitime Rechte geltend zu machen, forderten einige Kunden bei den Arbeitssitzungen Gamuda Land auf, alle rechtlichen Dokumente des Projekts bereitzustellen, beispielsweise Dokumente, die die Berechtigung zum Verkauf und zur Vermietung künftiger Wohnungen bestätigen und vom Bauamt der Stadt Ho Chi Minh ausgestellt wurden, Dokumente, die die Berechtigung zur Abnahme bestätigen, Dokumente, die Bankgarantien genehmigen, usw.
Trotz zahlreicher Dialoge konnten diese Bitten und Forderungen nach Rechten nicht vollständig erfüllt werden. Der Inhalt bleibt lediglich auf der Erkenntnisebene stehen, ohne eine klare Lösung zu bieten. Einige Personen haben daher ihre Frustration darüber zum Ausdruck gebracht, dass sie einen großen Aufwand betreiben müssen, um ihre im Kaufvertrag klar festgelegten Rechte geltend zu machen.
Kunden, die Wohnungen in den Apartmentkomplexen A5 und A6 gekauft haben, haben zahlreiche Gespräche mit dem Investor geführt, sind jedoch zu keinem endgültigen Ergebnis gekommen.
So erklärte beispielsweise Herr P.D.T., ein Kunde, der am 4. September 2020 mit Gamuda Land einen Vertrag zum Kauf einer Wohnung im Podium P1 von Diamond Alnata (A5a) unterzeichnet hatte, dass der Investor die Übergabefrist verletzt habe und kein Vertrauen mehr in dieses Projekt habe. Daher habe der Kunde beschlossen, den Kaufvertrag gemäß den Vertragsbedingungen zu kündigen.
Am 9. November 2022 schickte Herr T. eine Mitteilung zur Vertragskündigung an Gamuda Land mit der Aufforderung an den Investor, die im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen zu aktivieren. Am 18.11.2022 schickte Herr T. weiterhin eine Zahlungsaufforderung an den Investor, um Gamuda Land zur vollständigen Zahlung aufzufordern.
Anstatt den Kunden die in den Bedingungen festgelegten Vorteile zu gewähren, forderte Gamuda Land Herrn T. am 5. Dezember 2022 auf, das Problem der verspäteten Übergabe zu beheben, und teilte mit, dass sie den Kunden Sonderangebote und reduzierte Servicegebühren zusenden würden. Mit den angebotenen Aktionen war Herr T. allerdings nicht einverstanden.
„Sie können diese Sonderangebote nicht anbieten, um sich der Verantwortung für die Lieferverzögerung zu entziehen. Ich habe den Investor außerdem gebeten, bei der Vertragsunterzeichnung juristische Dokumente sowie eine Kopie des Garantievertrags vorzulegen, was mir jedoch nicht möglich war. Die Probleme dieses Projektes und das Verhalten des Investors haben dazu geführt, dass ich die Wohnung nicht mehr behalten möchte“, zeigte sich Herr T. verärgert.
Als letzten Ausweg musste Herr T. nach vielen erfolglosen Versuchen, seine Rechte geltend zu machen, kürzlich eine Zivilklage gegen den Investor Gamuda Land vor dem Volksgericht des Bezirks Tan Phu einreichen, um seine legitimen Rechte einzufordern.
Viele Kunden versammelten sich im Bürobereich von Gamuda Land, um eine Petition an die Behörden zu unterschreiben, in der sie hofften, dass der Investor ihnen gemäß dem Strafbescheid des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt das Geld zurückerstatten würde, das sie für ihre Häuser ausgegeben hatten. Gleichzeitig sind die Anleger verpflichtet, die Vertragsbedingungen einzuhalten.
Es ist bekannt, dass der Vertrag zum Verkauf und Kauf der Wohnungen in den Apartmentgebäuden A5 und A6 des Projekts Tan Thang Sports Complex and Residential Area – Celadon City zwar schon vor langer Zeit unterzeichnet wurde, das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch erst vor Kurzem, am 8. Mai, ein Dokument herausgegeben hat, das Gamuda Land den Verkauf künftiger Wohnungen gestattet.
Gemäß diesem Dokument ist im Rahmen des Projekts der Verkauf von künftigen 160 Wohnungen im Apartmentkomplex A5 und 1.153 Wohnungen im Apartmentkomplex A6 gestattet.
In Bezug auf dieses Projekt erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 13. April außerdem eine Entscheidung, Gamuda Land wegen des Verstoßes gegen die „illegale Kapitalmobilisierung“ beim oben genannten Projekt des Apartmentkomplexes A5 mit einer Verwaltungssanktion zu belegen. Gamuda Land wurde mit einer Geldstrafe von 900 Millionen VND belegt und zur Rückgabe des illegal mobilisierten Kapitals gezwungen.
Handelt es sich hierbei um die Straftat der „Kundentäuschung“?
Rechtsanwalt Diep Nang Binh, Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat, betrachtete den Fall aus rechtlicher Sicht und erklärte, dass Investoren, um im Bereich des zukünftigen Wohnungsbaus Geschäfte machen zu können, vor dem Verkauf der Immobilie die in Artikel 55 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2014 festgelegten Bedingungen für die gewerbliche Nutzung von Immobilien erfüllen müssen.
Im Einzelnen muss der Investor über folgende Unterlagen verfügen: Unterlagen zu Landnutzungsrechten, Projektunterlagen, von den zuständigen Behörden genehmigte Baupläne, Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, Unterlagen über die Abnahme der Fertigstellung des Baus der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt; Bei künftig zu errichtenden Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnzwecken muss ein Abnahmeprotokoll über die Fertigstellung des Fundaments dieses Gebäudes vorliegen.
Vor dem Verkauf oder der Vermietung einer künftigen Wohnung muss der Investor die Wohnungsverwaltung der Provinz schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung für den Verkauf oder die Vermietung in Frage kommt.
„Somit schließt der Investor, wenn keine Baugenehmigung vorliegt und die Voraussetzungen für den Verkauf der künftigen Wohnimmobilie nicht erfüllt sind, mit seinem Kunden einen Kaufvertrag, der gegen das Gesetz verstößt. Dieses Verhalten kann wegen des Verbrechens des Kundenbetrugs strafrechtlich verfolgt werden, wenn die Ermittlungsbehörde nach der Untersuchung feststellt, dass genügend Elemente vorliegen, um eine Straftat zu begründen.
Rechtsanwalt Diep Nang Binh – Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat.
„Gemäß den Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 198 des Strafgesetzbuchs von 2015, geändert und ergänzt im Jahr 2017, kann Kundentäuschung als Kauf oder Verkauf von Waren oder Erbringung von Dienstleistungen durch betrügerisches Wiegen, Messen, Zählen, Berechnen von Waren oder Dienstleistungen oder die Anwendung anderer betrügerischer Tricks beim Kauf und Verkauf verstanden werden, um illegale Gewinne zu erzielen“, analysierte Rechtsanwalt Diep Nang Binh.
Handelt es sich hingegen bei der Kundentäuschung nicht um eine strafbare Handlung gemäß den Bestimmungen des Strafgesetzbuchs von 2015, wird der Täter gemäß den Bestimmungen von Artikel 61 des Dekrets 98/2020/ND-CP verwaltungsrechtlich bestraft, mit einer Geldstrafe von maximal 20.000.000 VND.
Darüber hinaus kann dem Täter bei wiederholten Verstößen oder Rückfällen das Recht auf Entzug der Gewerbeerlaubnis, der Gewerbeberechtigung oder der Berufszulassung für einen Zeitraum von ein bis drei Monaten gewährt werden oder seine Geschäftstätigkeit kann für einen Zeitraum von ein bis drei Monaten eingestellt werden, wenn er gegen die Absätze 4 und 5 dieses Artikels verstößt.
Darüber hinaus äußerten viele Kunden auch Bedenken, ob der Kaufvertrag zwischen den Kunden und Gamuda Land ungültig sei, weil der Investor den Vertrag unterzeichnet habe, als die Bedingungen für die Freigabe zum Verkauf nicht erfüllt waren, und ob die Rechte der Kunden im Rahmen dieses Vertrags gewährleistet seien oder nicht.
Zu dieser Angelegenheit erklärte Rechtsanwalt Diep Nang Binh: „Gemäß Artikel 123 bis 129, Artikel 407 und Artikel 408 des Zivilgesetzbuches von 2015 sind Zivilverträge in 8 Fällen ungültig: Verträge sind ungültig, weil sie gegen gesetzliche Verbote verstoßen oder der sozialen Ethik zuwiderlaufen. Zivilverträge sind ungültig, weil sie Urkundenfälschung begangen haben. Ungültige Verträge, die von Minderjährigen, Personen ohne Geschäftsfähigkeit, Personen mit Schwierigkeiten bei der Wahrnehmung oder Verhaltenskontrolle oder Personen mit eingeschränkter Geschäftsfähigkeit geschlossen oder durchgeführt wurden; Vertrag wegen Irrtums nichtig; Vertrag ungültig wegen Betrug, Drohung, Nötigung; Der Vertrag ist ungültig, weil die Person, die ihn abschließt, sich ihrer Handlungen nicht bewusst ist und diese nicht kontrolliert; Der Vertrag ist wegen Nichtbeachtung der Formvorschriften unwirksam; Der Vertrag ist aufgrund der Unmöglichkeit der Durchführung unwirksam.
Wenn eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann der Vertrag ungültig sein. Es gibt jedoch zwei Arten nichtiger Verträge: völlig nichtige Verträge und teilweise nichtige Verträge.
„Sollte der Vertrag gänzlich ungültig sein, verpflichten sich die Parteien, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und einander das zurückzugeben, was sie erhalten haben. Ist eine Rückzahlung in Naturalien nicht möglich, muss die Rückzahlung in bar erfolgen, außer in den Fällen, in denen erlangte Vermögenswerte, Vorteile und Gewinne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen beschlagnahmt werden. Sollte der Vertrag teilweise unwirksam sein, wird der verbleibende wirksame Teil von den Parteien weiterhin erfüllt.
Wenn die Bedingungen im Vertrag dieses Projekts wie folgt lauten: Strafe für den Verkäufer bei verspäteter Lieferung von 18 %/Jahr; „Der Verkäufer muss 30 % entschädigen, wenn der Käufer den Vertrag aufgrund verspäteter Lieferung des im Vertrag noch gültigen Teils kündigen möchte. Die Parteien müssen die Transaktion genau wie vereinbart durchführen“, analysiert Rechtsanwalt Diep Nang Binh.
Als Reaktion auf die Bedenken der Leser schickte die Zeitung „Journalisten und öffentliche Meinung“ auch Fragen an den Investor Gamuda Land, um die Feedback-Informationen zu klären und sich gleichzeitig über Maßnahmen zu informieren, mit denen in naher Zukunft die Kundenvorteile des Investors gemäß dem unterzeichneten Vertrag gelöst werden können. Doch nachdem Gamuda Land viele Tage lang Informationen und Fragen gesendet hat, hat es noch immer keine Antworten auf diese Probleme.
Gia Nguyen - Le Phong
Den Informationen auf der Website von Gamuda Land zufolge handelt es sich um die Immobilienentwicklungsabteilung von Gamuda Berhad, Malaysias führender Bau- und Infrastrukturentwicklungsgruppe. Mit über 25 Jahren Erfahrung in der Entwicklung von Stadtgebieten und Hochhäusern hat Gamuda Land bisher 12 Stadtgebiete und 9 große integrierte Hochhausprojekte in Malaysia, Singapur, Vietnam und Australien mit einem Gesamtentwicklungswert (GDV) von über 5,5 Milliarden USD gebaut.
Gamuda Land ist seit seinem Eintritt in den vietnamesischen Markt im Jahr 2007 tätig und investiert derzeit in zwei Stadtgebiete: Gamuda City mit einer Fläche von 274 Hektar im Bezirk Hoang Mai, Hanoi, und Celadon City mit einer Fläche von 82 Hektar im Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt.
Darüber hinaus wurde vor Kurzem auch das Elysian-Projekt in der Lo Lu-Straße 170 (Truong Thanh, Bezirk 9, Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) von Gamuda Land als zweites Projekt dieses Investors in Ho-Chi-Minh-Stadt gefördert. Es handelt sich um ein Wohnbauprojekt zur vorausschauenden Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur in diesem 3 Hektar großen Gebiet mit knapp 1.400 Wohnungen.
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