Auch wenn die Preisanpassungsspanne an jedem Standort unterschiedlich ausfallen wird, gehen Experten davon aus, dass der Immobilienmarkt und insbesondere die in diesem Bereich tätigen Unternehmen davon betroffen sein werden.
Aus praktischen Gründen muss die neue angepasste Grundstückspreisliste dem Grundstücksgesetz von 2024 entsprechen und zu mehr Markttransparenz beitragen. Sie soll eine faire Berechnung der Grundstückspreise anstreben, die Probleme der Menschen lösen, deren Land zurückgewonnen wird, und dazu beitragen, den Räumungsfortschritt bei vielen Projekten, insbesondere bei Schlüsselprojekten, zu beschleunigen.
Viele Unternehmen teilten jedoch mit, dass sie mit großer Nervosität und sogar „angehaltenem Atem“ auf die Veröffentlichung des neuen Grundstückspreisverzeichnisses warteten, da sie mit steigenden Projektkosten oder mit steigenden Kosten für die Grundnutzungsgebühren rechneten, die zuvor „vorübergehend“ nach dem alten Preisverzeichnis berechnet worden waren. Was die Eigenheimkäufer betrifft, so sind sie noch immer beunruhigt und verunsichert, weil die Immobilienpreise in der letzten Zeit zu schnell gestiegen sind und dieser Anstieg möglicherweise noch anhält …
Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes und Mitglied der Arbeitsgruppe für Marktforschung der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, dass der Markt mit einer Reihe von Problemen hinsichtlich der finanziellen Verpflichtungen in Zusammenhang mit Projektgrundstücken konfrontiert sei, darunter Grundnutzungsgebühren, Grundmieten, Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück.
Einige Immobilienmärkte haben sich nicht erholt. Die Verwendung von Eingangsdaten zur Ermittlung der Grundstückspreise in den letzten zwei Jahren, also in die Zeit, in der sich der Immobilienmarkt noch in einer „heißen“ Phase befand, ist nicht sinnvoll und führt leicht zu Grundstückspreisen, die nicht mit der aktuellen tatsächlichen Situation übereinstimmen.
Insbesondere Verstöße bei der Preisfeststellung, die in jüngster Zeit zu Schäden für den Staatshaushalt geführt haben, haben viele Kommunen dazu veranlasst, sich ihrer Verantwortung zu „entziehen“ und rechtliche Risiken zu befürchten. Häufig genehmigen sie sogar zu hohe Grundstückspreise oder verzögern die Genehmigung, um auf Nummer sicher zu gehen.
Daher liegen Projekte, für die eine frühzeitige finanzielle Verpflichtung in Bezug auf das Grundstück genehmigt wurde, häufig über dem Erdgeschoss, was zu geringer Geschäftseffizienz und sogar zu Verlustrisiken führt. In der Zwischenzeit sind Projekte, für die noch keine Grundstückspreise festgelegt wurden, ins Stocken geraten und liegen im Rückstand - Herr Chung brachte das Problem zur Sprache.
Die gleiche Ansicht vertritt Herr Nguyen Van Loi, Direktor der Dat Vang Real Estate Joint Stock Company. Er erklärte, dass in der Vergangenheit bei vielen Projekten die Zuschlagspreise hoch ausgefallen seien. Dies sei auf die Vorgehensweise zurückzuführen, bei der zunächst höhere Preise gezahlt und dann auf Anzahlungen verzichtet wurde, der Zuschlagspreis nicht gezahlt wurde oder die Bereitschaft bestand, Risiken zu ignorieren und Verpflichtungen bei der Auktion zu erfüllen, um den Zuschlagspreis zu legalisieren. Der Zweck besteht darin, die Preise zu erhöhen und ein „virtuelles“ Preisniveau zu schaffen, um die Preise für Grundstücke in der Region gewinnbringend in die Höhe zu treiben.
Zwar haben die Behörden Kontrollmaßnahmen eingeleitet, doch dient diese Maßnahme in erster Linie dazu, die Transparenz und Rechtmäßigkeit des Auktionsprozesses sicherzustellen. Eine Beeinflussung der Marktpreise ist nicht zu erwarten. Da in einer Marktwirtschaft die an Kauf- und Verkaufstransaktionen beteiligten Parteien dem Prinzip der gegenseitigen Vereinbarung folgen, können sie die Anzahlung ohne Nachweis vollständig stornieren. Dies ist insbesondere deshalb so, weil Vietnam über keine Rechtsdokumente verfügt, die das aktuelle spekulative und preistreibende Verhalten klar definieren und als Handlungsgrundlage dienen könnten, analysierte Herr Loi.
Bevor Kommunen neue Bodenpreislisten herausgeben, wollen Experten und Unternehmen den Zeitpunkt abwägen und sorgfältig kalkulieren, um „Rückwirkungen“ zu vermeiden.
Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, sagte, dass die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste mehr oder weniger Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werde. Die beste Lösung zur Begrenzung des Anstiegs der Immobilienpreise besteht jedoch darin, dass der Staat die Unternehmen dabei unterstützt, die rechtlichen Verfahren für Projekte zu verkürzen und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen zu erhöhen, wodurch die Verkaufspreise stabilisiert werden. Dies sei auch eine wirksame Lösung, um den Markt nachhaltig zu stabilisieren und weiterzuentwickeln, hofft Herr Phuc.
Bei der Bewertung des Immobilienmarktes im Jahr 2025 gehen Experten davon aus, dass Grundstücke und Wohnungen zwei Segmente sein werden, die eine hohe Liquidität mit gutem Potenzial für Gewinnwachstum versprechen. Allerdings warnen Experten auch davor, dass Investitionen in Grundstücke trotz ihres hohen Potenzials auch Risiken bergen.
Derzeit steigen die Grundstückspreise in vielen Regionen grundlos an. Im Zeitraum 2018 – 2022 stiegen die Grundstückspreise im Bezirk Ha Dong (Hanoi) um das 2,25-fache, von 40 Millionen VND auf 90 Millionen VND/m2, und übersteigen nun die Marke von 100 Millionen VND/m2 bei weitem. In Hanoi rücken Grundstücke in Vororten wie der Ringstraße 4 in den Fokus. Die Zahl der Investoren auf der Suche nach Grundstücken ist im Vergleich zu den vorherigen Quartalen um 30 % gestiegen und konzentriert sich vor allem auf die Gebiete Soc Son, Me Linh, Thanh Oai und Dan Phuong. Viele Investoren haben sich gegenseitig zum Kauf „eingeladen“, weil sie mit einem Mehrfachen der Grundstückspreise rechneten, wenn die Infrastruktur fertiggestellt wäre.
Nicht nur bei Grundstücken wird ein „Wellenschlag“ vorhergesagt, auch das Wohnungssegment bleibt mit großen Preissprüngen wie in der Vergangenheit attraktiv. Laut der Prognose von One Housing, einem High-End-Immobilienvermittler, wird sich das Wohnungsangebot in den Jahren 2025 bis 2026 im Vergleich zum Jahr 2023 fast verdreifachen. Konkret wird erwartet, dass im Jahr 2025 etwa 23.000 Wohnungen auf den Markt kommen. Die meisten Wohnungen liegen jedoch noch immer im mittleren und oberen Segment. Der „Durst“ nach bezahlbarem Wohnraum kann daher noch immer nicht gestillt werden.
CBRE Hanoi-Direktor Nguyen Hoai An prognostiziert, dass die Wohnungspreise nicht sinken, sondern nur langsam um etwa 5-8 % steigen werden. Angesichts der Angebotskonzentration im gehobenen Segment müssen Menschen mit echtem Wohnbedarf und durchschnittlichem Einkommen weiterhin „träumen“. Insbesondere das Ungleichgewicht zwischen den Segmenten wird sich auf Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität auswirken.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793
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