Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes bei Vorliegen einer neuen Grundstückspreisliste

Obwohl die Preisanpassungsspanne an den einzelnen Standorten unterschiedlich sein wird, gehen Experten davon aus, dass der Immobilienmarkt und insbesondere die in diesem Bereich tätigen Unternehmen davon betroffen sein werden.

Aus praktischen Gründen muss die neue angepasste Grundstückspreisliste dem Bodengesetz von 2024 entsprechen und zu mehr Markttransparenz beitragen. Sie zielt auf eine faire Berechnung der Grundstückspreise ab, löst die Probleme der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, und trägt dazu bei, den Räumungsfortschritt bei vielen Projekten, insbesondere bei Schlüsselprojekten, zu beschleunigen.

Viele Unternehmen äußerten jedoch ihre große Nervosität und warteten mit angehaltenem Atem auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste, da sie mit steigenden Projektkosten oder höheren Kosten für die Landnutzungsgebühren rechneten, die zuvor „vorübergehend nach dem alten Preis berechnet“ worden waren. Was die Eigenheimkäufer betrifft, so sind sie immer noch besorgt und beunruhigt, weil die Immobilienpreise in der letzten Zeit zu schnell gestiegen sind und dieser Trend möglicherweise noch anhält …

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes und Mitglied der Marktforschungsarbeitsgruppe der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, dass der Markt mit einer Reihe von Problemen hinsichtlich der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Projektland konfrontiert sei, darunter Landnutzungsgebühren, Grundmieten, Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Land.

Einige Immobilienmärkte haben sich nicht erholt. Die Verwendung von Eingangsdaten zur Ermittlung der Grundstückspreise in den letzten zwei Jahren, die möglicherweise mit der Zeit zusammenfallen, als sich der Immobilienmarkt noch in einer „heißen“ Phase befand, ist nicht sinnvoll und führt leicht zu Grundstückspreisen, die nicht mit der aktuellen tatsächlichen Situation übereinstimmen.

Insbesondere Verstöße bei der Preisfeststellung, die in jüngster Zeit zu Verlusten für den Staatshaushalt geführt haben, haben viele Kommunen dazu veranlasst, sich ihrer Verantwortung zu „entziehen“ und rechtliche Risiken zu befürchten. Oftmals beschließen sie sogar, hohe Grundstückspreise zu genehmigen oder die Genehmigung aus Sicherheitsgründen hinauszuzögern.

Daher liegen Projekte, für die eine frühzeitige finanzielle Verpflichtung im Zusammenhang mit Grundstücken genehmigt wurde, häufig über dem Bodenniveau, was zu geringer Geschäftseffizienz und sogar Verlustrisiken führt. Unterdessen sind Projekte, für die noch keine Grundstückspreise feststehen, ins Stocken geraten und liegen im Zeitplan – Herr Chung hat das Problem angesprochen.

Herr Nguyen Van Loi, Direktor der Dat Vang Real Estate Joint Stock Company, teilt diese Ansicht und kommentiert, dass in der Vergangenheit bei vielen Projekten hohe Zuschlagspreise erzielt wurden, weil die Käufer höhere Preise zahlten, dann aber auf Anzahlungen verzichteten, den Zuschlagspreis nicht zahlten und sogar bereit waren, Risiken zu ignorieren und Verpflichtungen in der Auktion zu erfüllen, um den Zuschlagspreis zu legalisieren. Der Zweck besteht darin, die Preise zu „erhöhen“ und ein „virtuelles“ Preisniveau zu schaffen, um die Preise für Grundstücke in der Region gewinnbringend in die Höhe zu treiben.

Zwar haben die Behörden Kontrollmaßnahmen eingeleitet, doch dient diese Maßnahme in erster Linie dazu, die Transparenz und Rechtmäßigkeit des Auktionsprozesses sicherzustellen. Eine Beeinflussung der Marktpreise ist nicht zu erwarten. Da in einer Marktwirtschaft die an Kauf- und Verkaufstransaktionen beteiligten Parteien dem Prinzip der gegenseitigen Vereinbarung folgen, können sie die Anzahlung ohne Nachweis vollständig stornieren. Dies gilt insbesondere, da Vietnam über keine Rechtsdokumente verfügt, die das aktuelle spekulative und preistreibende Verhalten klar definieren und als Grundlage für den Umgang damit dienen könnten, analysierte Herr Loi.

Bevor Kommunen neue Bodenpreislisten herausgeben, wollen Experten und Unternehmen den Zeitpunkt abwägen und sorgfältig kalkulieren, um „Rückwirkungen“ zu vermeiden.

Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, sagte, dass die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste den Immobilienmarkt mehr oder weniger beeinflussen werde. Die beste Lösung zur Begrenzung des Anstiegs der Immobilienpreise besteht jedoch darin, dass der Staat Unternehmen dabei unterstützt, die rechtlichen Verfahren für Projekte zu verkürzen und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen zu erhöhen, wodurch sich die Verkaufspreise stabilisieren. Dies sei auch eine wirksame Lösung, um den Markt nachhaltig zu stabilisieren und zu entwickeln, hofft Herr Phuc.

Bei der Bewertung des Immobilienmarktes im Jahr 2025 gehen Experten davon aus, dass Grundstücke und Wohnungen zwei Segmente sein werden, die eine hohe Liquidität mit gutem Potenzial für Gewinnwachstum versprechen. Experten warnen jedoch auch davor, dass Investitionen in Grundstücke trotz ihres hohen Potenzials auch Risiken bergen.

Derzeit steigen die Grundstückspreise vielerorts grundlos an. Im Zeitraum 2018–2022 stiegen die Grundstückspreise im Bezirk Ha Dong ( Hanoi ) um das 2,25-fache, von 40 Millionen VND auf 90 Millionen VND/m², und überschreiten nun die Marke von 100 Millionen VND/m² bei weitem. In Hanoi rücken Grundstücke in Vororten wie der Ringstraße 4 in den Fokus. Die Zahl der Investoren, die nach Grundstücken suchen, ist im Vergleich zu den vorherigen Quartalen um 30 % gestiegen und konzentriert sich hauptsächlich auf Soc Son, Me Linh, Thanh Oai und Dan Phuong. Viele Investoren haben sich gegenseitig zum Kauf „eingeladen“, weil sie mit einem Mehrfachen der Grundstückspreise rechneten, wenn die Infrastruktur fertiggestellt wäre.

Nicht nur bei Grundstücken wird ein „Wellenschlag“ vorhergesagt, auch das Segment der Wohnungen bleibt mit großen Preissprüngen wie in der Vergangenheit weiterhin attraktiv. Laut der Prognose von One Housing, einem Anbieter von Luxusimmobilien, wird sich das Wohnungsangebot in den Jahren 2025 und 2026 im Vergleich zu 2023 fast verdreifachen. Konkret wird erwartet, dass im Jahr 2025 rund 23.000 Wohnungen auf den Markt kommen. Die meisten Wohnungen liegen jedoch noch immer im mittleren und oberen Preissegment. Der „Durst“ nach bezahlbarem Wohnraum kann daher noch immer nicht gestillt werden.

Nguyen Hoai An, Direktor von CBRE Hanoi, prognostiziert, dass die Wohnungspreise nicht sinken, sondern nur langsam um etwa 5-8 % steigen werden. Angesichts der Angebotskonzentration im gehobenen Segment müssen Menschen mit echtem Wohnbedarf und durchschnittlichem Einkommen weiterhin „träumen“. Insbesondere das Ungleichgewicht zwischen den Segmenten wird sich auf Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität auswirken.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793