„Wiederbelebte“ Projekte sind eine wichtige Angebotsquelle für den Immobilienmarkt

Sir, viele Menschen fragen sich, warum die Immobilienpreise insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiter steigen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der drei Gesetze zu Grundstücken, Wohnungen und Immobilien. Wie erklären Sie dieses Problem?

Die Gründe für den schwindelerregenden Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit, insbesondere in Großstädten, sind vielfältig. Der Grund, der jedoch wahrscheinlich auf breite Zustimmung stoßen wird, ist das mangelnde Angebot und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere bei Wohnungen und kleinen Grundstücken mit durchschnittlichen Preisen im Zentrumsbereich.

Warum kommt es zu Preisschwankungen und Angebotsengpässen, obwohl seit dem 1. August das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft sind?

Unserer Meinung nach liegt das daran, dass unmittelbar nach Inkrafttreten der neuen Gesetze nicht viele neue Wohnprojekte zum Verkauf angeboten werden. Viele Menschen erwarten ein größeres Angebot, doch muss man objektiv beurteilen, dass die neuen Regelungen zwar offener und sinnvoller sind, jedoch nur für neu realisierte Wohnbauprojekte gelten. Diese Projekte müssen rechtliche Verfahren durchlaufen und können nicht unmittelbar nach Inkrafttreten der Gesetze zum Verkauf freigegeben werden.

Andererseits müssen Wohnungsbauprojekte aus verschiedenen Gründen gestoppt werden, beispielsweise: die Wahl des falschen Investors, die Nichteinhaltung von Grundstücksvorschriften … Es gibt also noch immer keine Lösung. Alte Projekte befinden sich daher noch im Wartemodus, bis neue Richtlinien entfernt werden. Projekte mit ungelösten „Problemen“ haben kein Angebot für den Markt geschaffen.

Zweitens führt der Anstieg der „Inputkosten“ zu höheren Grundstückspreisen. Derzeit passen die Gemeinden ihre Grundstückspreislisten an die Bestimmungen des Grundstücksgesetzes an. So veröffentlichte beispielsweise Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. Oktober eine Grundstückspreisliste, in der die Grundstückspreise in vielen Gebieten im Vergleich zur Grundstückspreisliste von 2020 um das Drei- bis Elffache gegenüber dem alten Preis gestiegen sind, wie etwa im Bezirk Cu Chi. Hoc Mon ist 2 - 11 mal höher... Die hohe Grundstückspreisliste führt zu einer entsprechenden Erhöhung der Grundstückskosten für die Menschen (Grundsteuer, Landnutzungsgebühr bei Ausstellung einer Bescheinigung, Gebühr für die Umwandlung des Landnutzungszwecks...).

Für Unternehmen gilt: Obwohl die Festlegung der Projektgrundstückspreise nicht auf der Grundstückspreisliste basiert, dürfen mit den neuen Vorschriften die für Investitionsprojekte festgelegten Landnutzungsgebühren nicht niedriger sein als zuvor. Insbesondere im Zusammenhang mit den gestiegenen Kosten für die Entschädigung bei Landrodungen werden diejenigen, deren Land zurückgewonnen wird, mehr Leistungen erhalten als zuvor.

Dritter Grund: Der Trend zur Immobilienspekulation ist immer noch vorherrschend. Es lässt sich leicht feststellen, dass die Menschen aufgrund der hohen Rentabilität immer noch in Grundstücke investieren möchten. Manche Menschen glauben, dass Grund und Boden eine gute Möglichkeit zur Vermögensaufbewahrung sind. Dies gilt sowohl für Investoren als auch für Personen, die Grundstücke zum Zwecke des Immobilienerwerbs erwerben. Das Sprichwort „Ein Leben voller Arbeit ist nicht so viel wert wie der Gewinn aus einem Stück Land“ gilt auch heute noch.

Spekulation führt auch zu Tricks, um die Immobilienpreise „anzukurbeln“. Auktionen mit astronomischen Preisen und anschließend ungültigen Anzahlungen brachten die Marktinformationen durcheinander, wie etwa in Thanh Oai, Hoai Duc … und sogar kürzlich in Ha Dong, wo mit dem Höchstgebot von 262 Millionen VND/m2 weiterhin die Rekorde früherer Auktionen gebrochen wurden. Die Folge der Preisstimulation besteht darin, dass die Marktinformationen gestört werden und die Käufer in einem Preislabyrinth landen.

Glauben Sie, dass die Anpassung der Grundstückspreislisten in den Gemeinden zu einem Anstieg der Immobilienübertragungspreise auf dem Markt führen wird?

Aus unserer Sicht ist eine Anpassung der örtlichen Grundstückspreislisten eine objektive Notwendigkeit. Der bisher geregelte Grundstückspreisspiegel spiegelt nicht den tatsächlichen Wert des Grundstücks wider. Daher ist eine frühzeitige Anpassung und Anwendung der Grundstückspreisliste notwendig. Sie trägt dazu bei, dass der Markt transparent und stabil bleibt und löst seit vielen Jahren bestehende Probleme, wie beispielsweise: Die Berechnung der Entschädigungspreise für Personen, deren Land zurückgewonnen wurde, wird angemessener sein, und die Situation, dass Einzelpersonen Land anhäufen und es dann aus spekulativen Gründen ändern, wird eingeschränkt.

Allerdings wirkt sich die Erhöhung der Grundstückspreise in der Preisliste auch auf viele Personengruppen aus, insbesondere auf Personen, die eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte benötigen, die eine Änderung der Landnutzungsart von landwirtschaftlichen Grundstücken auf demselben Grundstück wie Häuser beantragen müssen und Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung zahlen müssen usw. Auf diese Personen wirkt sich die Anpassung der Grundstückspreisliste negativ aus, da die Landnutzungsgebühren steigen.

Vor der Anpassung der Grundstückspreisliste mussten die Menschen beispielsweise aufgrund einer Zweckänderung 1 Milliarde VND für ein 100 m2 großes landwirtschaftliches Grundstück bezahlen. Wenn der Grundstückspreis um das 2,2-fache steigt, erhöhen sich die Grundstückskosten für die Bevölkerung um 2,2 Milliarden VND. Auch die Kosten für Registrierungsgebühren und Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung stiegen.

Dies wird schutzbedürftige Personen betreffen, insbesondere Menschen, die lange Zeit ohne Genehmigung Grundstücke genutzt haben, deren Planung ausgesetzt war, und nun Anspruch auf eine Genehmigung haben. Die Kosten für die Zahlung von Landnutzungsgebühren, wenn der Staat diese in einigen Fällen anerkennt, werden im Vergleich zu früher steigen.

Insgesamt zeigt sich, dass bei einer Annäherung des Bodenpreisverzeichnisses, also des konkreten Bodenpreises (Eingangsbodenpreis), an den Marktpreis in der Regel der Übertragungsbodenpreis (Ausgangspreis) steigt. Selbst wenn sich das Angebot verbessert, dürfte es für die Immobilienpreise kurzfristig schwierig sein, sich abzukühlen.

Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung für die aktuelle Situation des plötzlichen Anstiegs der Immobilienpreise in der kommenden Zeit?

Um die Immobilienpreise „abzukühlen“, bedarf es vieler synchroner Lösungen der Behörden. Aus rechtlicher Sicht sind wir jedoch der Ansicht, dass sowohl kurzfristige als auch langfristige Lösungen erforderlich sind.

Kurzfristig sollten die zuständigen Behörden die Einführung eines Mechanismus für den Umgang mit Projekten in Erwägung ziehen, die aufgrund rechtlicher Probleme ausgesetzt werden. Mit anderen Worten: Es müssen Regelungen geschaffen werden, die Projekte dieser Art entschieden steuern, indem ihre Umsetzung entweder zugelassen oder ganz eingestellt wird. Lassen Sie das Projekt nicht wie in der aktuellen Situation „hängen“.

„Wiederbelebte“ Projekte sind in der kommenden Zeit eine wichtige Versorgungsquelle für den Markt. Es gibt viele „festgefahrene“ Projekte und wenn nur eine kleine Anzahl dieser Projekte umgesetzt wird, wird es zu einer Änderung des Angebots auf dem Markt kommen. Um andererseits die Auswirkungen einer Anpassung der Grundstückspreise zu vermeiden, muss die Regierung in Erwägung ziehen, bald Regelungen zur Befreiung und Reduzierung von Landnutzungsgebühren zu erlassen, einschließlich der Änderung der Landnutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen.

Langfristig ist die Erwägung, Menschen, die viele Immobilien besitzen, Land brach liegen lassen und Land in kurzer Zeit kaufen und verkaufen, mit höheren Steuern zu belegen, immer noch eine grundsätzliche Lösung. Dies ist zwar nicht die einzige Lösung, aber eine der wichtigsten Maßnahmen zur Regulierung des Marktes. dazu beitragen, dass die Geldflüsse der Menschen in Immobilien begrenzt werden. Natürlich erfordert die Anwendung eines solchen Steuergesetzes eine sorgfältige Prüfung des geeigneten Zeitpunkts und der geeigneten Methode.

Darüber hinaus könnten die Offenlegung von Informationen, die Förderung der Digitalisierung und die Entwicklung hin zu einer nationalen Immobilienbörse – einer Form der heutigen Börse – eine nachhaltige Lösung sein. Ein nationaler Immobilienhandelsplatz, der nach dem Vorbild einer vom Staat verwalteten öffentlichen Dienstleistungsorganisation betrieben wird und in die nationale Bevölkerungs- und Grundstücksdatenbank integriert ist, wird dazu beitragen, die tatsächlichen Transaktionswerte zu kontrollieren und so den Markt transparent und gesund zu machen.

Vielen Dank!

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040