„Wiederbelebte“ Projekte sind eine wichtige Angebotsquelle für den Immobilienmarkt

Sir, viele Leute fragen sich, warum die Immobilienpreise weiter steigen, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere im Zusammenhang mit den drei Gesetzen zu Land, Wohnen und Immobilien. wirksam Wie erklären Sie dieses Problem?

Die Gründe für den in jüngster Zeit „schwindelerregenden“ Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere in Großstädten, sind vielfältig. Der Grund, über den jedoch wahrscheinlich breite Zustimmung herrscht, ist das mangelnde Angebot und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere bei Wohnungen und kleinen Grundstücken mit durchschnittlichen Preisen im Zentrumsbereich.

Warum kommt es zu Preisschwankungen und Angebotsengpässen, obwohl seit dem 1. August das Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft sind?

Unserer Meinung nach liegt das daran, dass unmittelbar nach Inkrafttreten der neuen Gesetze nicht viele neue Wohnprojekte zum Verkauf angeboten werden. Viele erwarten ein größeres Angebot, doch man muss objektiv beurteilen, dass die neuen Regelungen zwar offener und sinnvoller sind, jedoch nur für neu realisierte Wohnprojekte gelten. Diese Projekte müssen rechtliche Verfahren durchlaufen und können nicht unmittelbar nach Inkrafttreten der Gesetze zum Verkauf freigegeben werden.

Auf der anderen Seite müssen Wohnbauprojekte aus verschiedenen Gründen gestoppt werden, beispielsweise weil der falsche Investor ausgewählt wurde oder die Grundstücksvorschriften nicht eingehalten wurden. Es gibt also immer noch keine Möglichkeit, damit umzugehen. Alte Projekte befinden sich daher noch im Wartemodus, bis neue Richtlinien entfernt werden. Projekte mit ungelösten „Problemen“ haben kein Angebot für den Markt geschaffen.

Zweitens führt der Anstieg der „Inputkosten“ zu höheren Grundstückspreisen. Derzeit passen die Kommunen ihre Grundstückspreislisten entsprechend den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes an. So hat beispielsweise Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. Oktober eine Grundstückspreisliste herausgegeben, in der die Grundstückspreisliste im Vergleich zur Liste von 2020 in vielen Gebieten um das Drei- bis Elffache der alten Preise anstieg, wie etwa im Bezirk Cu Chi. Hoc Mon ist 2- bis 11-mal höher … Die hohen Grundstückspreise führen zu einer entsprechenden Erhöhung der Grundstückskosten für die Bevölkerung (Grundsteuer, Grundnutzungsgebühr bei Ausstellung einer Bescheinigung, Gebühr für die Umwandlung der Grundnutzung usw.) …) .

Für Unternehmen gilt: Obwohl die Festlegung der Projektgrundstückspreise nicht auf der Grundstückspreisliste basiert, können mit der neuen Regelung die für Investitionsprojekte festgesetzten Landnutzungsgebühren nicht niedriger sein als zuvor. Insbesondere im Zusammenhang mit den gestiegenen Kosten für die Entschädigung bei Rodungen werden diejenigen, deren Land zurückgewonnen wird, mehr Vorteile als bisher erhalten.

Dritter Grund: Der Trend zur Immobilienspekulation ist immer noch vorherrschend. Es lässt sich leicht feststellen, dass die Menschen aufgrund der hohen Rentabilität noch immer in Grundstücke investieren möchten. Manche Menschen glauben, dass Grund und Boden eine gute Möglichkeit zur Vermögensaufbewahrung darstellt. Dies gilt sowohl für Investoren als auch für Personen, die Grundstücke zum Zwecke des Immobilienerhalts erwerben. Das Sprichwort „Die Arbeit eines ganzen Lebens ist nicht so viel wert wie der Gewinn, den man von einem Stück Land erwirtschaftet“ gilt auch heute noch.

Spekulationen führen auch zu Tricks, um die Immobilienpreise „anzukurbeln“. Auktionen mit astronomischen Preisen und anschließendem Verlust der Anzahlung bringen den Markt durcheinander, wie etwa in Thanh Oai, Hoai Duc … und sogar kürzlich in Ha Dong mit dem Höchstgebot von 262 Millionen VND/m2. Dies führt weiterhin zu Störungen bei den Aufzeichnungen früherer Auktionen. Die Folge der Preisstimulation besteht darin, dass die Marktinformationen gestört werden und die Käufer in einem Preislabyrinth landen.

Glauben Sie, dass die Anpassung der Grundstückspreislisten in den Gemeinden zu einem Anstieg der Immobilienübertragungspreise auf dem Markt führen wird?

Eine Anpassung der örtlichen Grundstückspreislisten ist aus unserer Sicht eine objektive Notwendigkeit. Der bislang geregelte Grundstückspreisspiegel spiegelt nicht den tatsächlichen Wert des Grundstücks wider. Daher ist eine frühzeitige Anpassung und Anwendung der Landpreisliste notwendig und trägt dazu bei, dass der Markt transparent und stabil bleibt und Probleme gelöst werden, die seit vielen Jahren bestehen, wie zum Beispiel: Die Berechnung der Entschädigungspreise für Menschen, deren Land zurückgewonnen wurde, wird angemessener. mehr vernünftigerweise, die Situation zu begrenzen, dass Einzelpersonen Land erwerben und dann den Zweck aus Spekulationsgründen ändern …

Der Anstieg der Grundstückspreise in der Preisliste wirkt sich jedoch auch auf viele Subjektgruppen aus, insbesondere auf Einzelpersonen, denen Nutzungsrechtszertifikate für landwirtschaftliche Grundstücke in derselben Gegend erteilt werden müssen, oder auf die Änderung des Nutzungszwecks landwirtschaftlicher Grundstücke in derselben Gegend. Grundstück mit Haus , Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Bodennutzung…. Auf diese Subjekte wird die Anpassung des Bodenpreisspiegels negativ auswirken, da die damit verbundenen Grundnutzungsgebühren steigen.

Vor der Anpassung der Grundstückspreisliste mussten die Menschen beispielsweise aufgrund einer Nutzungsänderung für ein 100 m2 großes landwirtschaftliches Grundstück 1 Milliarde VND bezahlen. Wenn der Grundstückspreis um das 2,2-fache steigt, erhöhen sich die Grundstückskosten für die Bevölkerung um 2,2 Milliarden VND. Auch die Kosten für Registrierungsgebühren und Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Flächennutzung stiegen.

Dies wird sich auf gefährdete Personen auswirken, insbesondere auf Personen, die Grundstücke genutzt haben, deren Planung lange Zeit ausgesetzt war, ohne dass ihnen eine Genehmigung erteilt wurde, und nun Anspruch auf eine Genehmigung haben. Die Kosten für die Zahlung der historischen Gebühren werden reduziert. Landnutzung bei staatlicher Anerkennung werden sich die Kosten in manchen Fällen im Vergleich zu früher erhöhen.

Insgesamt ist festzustellen, dass bei einer Bodenpreisliste, bei der der konkrete Bodenpreis (Eingangsbodenpreis) näher am Marktpreis festgelegt wird, der Übertragungsbodenpreis (Ausgangspreis) in der Regel ansteigt. Selbst wenn sich das Angebot verbessert, dürfte es für die Immobilienpreise kurzfristig schwierig sein, sich abzukühlen.

Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung für die derzeitige Situation plötzlicher Anstiege der Immobilienpreise in der kommenden Zeit?

Um die Immobilienpreise „abzukühlen“, bedarf es vieler synchroner Lösungen von Seiten der Behörden. Aus rechtlicher Sicht sind wir jedoch der Ansicht, dass sowohl kurzfristige als auch langfristige Lösungen erforderlich sind.

Kurzfristig sollten die zuständigen Behörden die Einführung eines Mechanismus zum Umgang mit Projekten in Erwägung ziehen, die aufgrund rechtlicher Probleme ausgesetzt werden. Mit anderen Worten: Es bedarf Regelungen, die eine entschiedene Lenkung derartiger Projekte ermöglichen, also ihre Durchführung zulassen oder sie gänzlich beenden. Lassen Sie das Projekt nicht wie in der aktuellen Situation „hängen“.

„Wiederbelebte“ Projekte sind in der nächsten Zeit eine wichtige Versorgungsquelle für den Markt. Es gibt viele „festgefahrene“ Projekte und wenn nur eine kleine Anzahl dieser Projekte umgesetzt wird, wird es zu einer Änderung des Angebots auf dem Markt kommen. Um andererseits die Auswirkungen einer Anpassung der Grundstückspreise zu vermeiden, muss die Regierung in Erwägung ziehen, bald Regelungen zur Befreiung oder Ermäßigung von Landnutzungsgebühren zu erlassen, auch im Hinblick auf die Änderung des Nutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen.

Langfristig bleibt die Erwägung einer höheren Besteuerung von Menschen, die viele Immobilien besitzen, Land brach liegen lassen und Land in kurzer Zeit kaufen und verkaufen, eine grundsätzliche Lösung. Dies ist zwar nicht die einzige Lösung, aber eine der wichtigsten Maßnahmen zur Regulierung des Marktes. dazu beitragen, dass weniger Geld in Immobilien investiert wird. Natürlich erfordert die Anwendung eines solchen Steuergesetzes eine sorgfältige Prüfung des geeigneten Zeitpunkts und der geeigneten Methode.

Darüber hinaus könnten die Offenlegung von Informationen, die Förderung der Digitalisierung und die Entwicklung hin zu einer nationalen Immobilienbörse – einer Form der heutigen Börse – eine nachhaltige Lösung sein. Eine nationale Immobilienbörse nach dem Vorbild einer staatlich verwalteten öffentlichen Dienstleistungsorganisation, die in die nationale Bevölkerungs- und Grundstücksdatenbank integriert ist, wird dazu beitragen, die Transaktionswerte in der Realität zu kontrollieren und so den Markt transparent und gesund zu machen.

Vielen Dank!

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040