Immobilienunternehmen zahlt Schulden mit Geld zurück

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Viele Immobilienunternehmen verkaufen Vermögenswerte, nehmen Bankkredite auf oder bieten Aktien an, um Geld für die Schuldentilgung und den Bau von Projekten zu haben.

Verkaufen Sie Vermögenswerte, um den Kapitaldurst zu stillen

Bislang hat die Novaland Group die Umstrukturierung ihrer Kredite und Anleihen im Wesentlichen abgeschlossen, doch im Prüfbericht von PwC Vietnam aus dem Jahr 2023 wurde weiterhin die Annahme der Unternehmensfortführung von Novaland festgehalten.

Dem unabhängigen Wirtschaftsprüfer zufolge hat die Kombination aus Liquiditätsengpässen, fällig werdenden kurzfristigen Schuldverpflichtungen und Einschränkungen bei der Kapitalbeschaffung auf dem Finanzmarkt den kurzfristigen Liquiditätsdruck auf Novaland erhöht. Darüber hinaus hat Novaland zum Stichtag der Konzernbilanz bestimmte Verpflichtungen aus seinen Darlehens- und Anleiheverträgen verletzt.

Zu diesem Thema teilte Novaland mit, dass das Unternehmen von den Geschäftsbanken die Zusage erhalten habe, die Bauprojekte auch weiterhin finanziell zu unterstützen, um den Fortschritt bei der Übergabe der Häuser an die Käufer in jeder Phase sicherzustellen. Insbesondere werden die Banken in der kommenden Zeit weiterhin zusätzliche Kreditlimits in Höhe von 15.816 Milliarden VND auszahlen.

Insbesondere plant Novaland, Vermögenswerte im Wert von rund 2.870 Milliarden VND zu verkaufen, um die fälligen Schulden innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist zu begleichen. Gleichzeitig erhielt das Unternehmen auch eine Interessenbekundung von Investoren bezüglich des Verkaufs von Vermögenswerten im erwarteten Wert von 8.917 Milliarden VND. Das Unternehmen teilte mit, dass es den Verkauf des Vermögenswerts innerhalb der nächsten 12 Monate abschließen werde.

Viele Unternehmen haben versucht, ihre Anleiheschulden schrittweise oder vollständig abzuschreiben, um ihre Bilanzen zu bereinigen, bevor sie überhaupt einen Bankkredit aufnehmen konnten.

Ebenso setzt die LDG Investment Joint Stock Company Pläne für Entwicklungszusammenarbeit, Projektübertragung und Aktienverkauf um, um Anleihen-, Bank- und andere Schulden zu tilgen.

Insbesondere wird LDG das von der Hai Duy Joint Stock Company (einer Tochtergesellschaft von LDG) investierte Bai But-Son Tra Tourist Area Project übertragen. Das Projekt trägt den Handelsnamen LDG Grand Central, hat eine Fläche von 29 Hektar und eine Gesamtinvestition von über 4.600 Milliarden VND.

Gleichzeitig möchte LDG auch das Apartmentkomplex-Projekt Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt, übertragen. Di An, Provinz Binh Duong und andere Vermögenswerte und Projekte.

Ein weiterer typischer Fall ist die Phat Dat Company. Herr Nguyen Van Dat, Vorstandsvorsitzender der Phat Dat Company, schätzte, dass die unerwarteten Marktschocks der letzten zwei Jahre die Wachstumsrate von Phat Dat erheblich verlangsamt haben. Selbst sorgfältig ausgearbeitete langfristige Pläne müssen geändert werden. Viele Wachstumsindikatoren müssen angepasst werden…

In diesem Zusammenhang hat Phat Dat eine drastische Strategie zur Umstrukturierung seines Investitions- und Finanzportfolios umgesetzt. Dazu gehört auch die Akzeptanz kurzfristiger Interessen, wie den Verkauf einiger Vermögenswerte oder die Übertragung von Anteilen an einigen Tochtergesellschaften, um sich auf dringendere Probleme konzentrieren zu können.

Konkret wird die Phat Dat Company in den Jahren 2022 – 2023 zwei Tochtergesellschaften verkaufen: Saigon – KL Real Estate Company (Investor des Astral City Binh Duong-Projekts) und Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

Dadurch konnte Phat Dat den finanziellen Druck verringern und insbesondere alle Anleihen fristgerecht und vor Ende 2023 zurückzahlen. Damit ist Phat Dat angesichts der äußerst düsteren Geschäftslage der gesamten Branche zu einem der wenigen Immobilienunternehmen ohne Anleiheschulden geworden.

Der Kapitaldruck wird allmählich nachlassen.

In einem aktuellen Bericht über die Wohnimmobilienbranche kam die Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) zu dem Schluss, dass die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen auch dann noch schwach sei, wenn sich der Cashflow aufgrund der hohen Verschuldung und der langen Laufzeiten der Schulden im Jahr 2024 verbessere. Das Verhältnis von Schulden zu EBITDA (das die Fähigkeit des Unternehmens misst, Schulden zurückzuzahlen) betrage im Jahr 2023 das 8,7-Fache, verglichen mit dem 7-Fache im Jahr 2022, da das Schuldenwachstum höher sei als das Gewinnwachstum. Das Verhältnis der kurzfristigen Schulden zur Gesamtverschuldung wird im Jahr 2023 45 % erreichen, den höchsten Wert der letzten fünf Jahre.

Darüber hinaus werden im Jahr 2024 Immobilienanleihen im Wert von rund 130 Billionen VND fällig – der höchste Stand der letzten fünf Jahre, was für die Anleger Rekapitalisierungsrisiken birgt. Bei Projekten von Investoren, bei denen rechtliche Probleme auftreten oder die spekulative Projekte durchführen, besteht möglicherweise das Risiko einer Verzögerung der Tilgungs- und Zinszahlungen auf Anleihen sowie eines schwachen Cashflows. Daher sind dies die Unternehmen, die eine Rekapitalisierung am dringendsten benötigen.

Tatsächlich haben viele Unternehmen trotz Schwierigkeiten, insbesondere im Hinblick auf das Kapital, Anstrengungen unternommen, um ihre ausstehenden Anleiheschulden schrittweise oder vollständig zu tilgen. Sie wollten damit ihre Bilanzen bereinigen, bevor sie wieder Zugang zu Bankkrediten und Kapitalbeschaffung an der Börse erhielten.

Nach einer Umstrukturierung zur Anpassung an Marktschwankungen konzentriert sich Phat Dat beispielsweise jetzt nur noch auf den Wohnimmobiliensektor und bringt sechs Großprojekte auf den Markt, deren Gesamtumsatz auf etwa 40.000 Milliarden VND geschätzt wird.

Um über Betriebskapital zu verfügen, plant das Unternehmen, den bestehenden Aktionären mehr als 134,3 Millionen Aktien zu einem Preis von 10.000 VND/Aktie anzubieten. Das Ausgabeverhältnis beträgt 5,5:1 und erfolgt in Form von Bezugsrechten. Bei Erfolg kann Phat Dat mehr als 1.340 Milliarden VND verdienen. Der gesamte Erlös wird für die Umsetzung von Immobilienprojekten des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften verwendet.

Ebenso plant DIC Corp die Ausgabe von vier Aktien in Höhe von 410 Millionen, um fast 6.500 Milliarden VND aufzubringen. Das Unternehmen wird das eingeworbene Geld zur Ergänzung des Investitionskapitals für Phase II und III des Cap Saint Jacques Complex-Projekts in 169 – Thuy Van (Provinz Ba Ria – Vung Tau) verwenden. Projekt des gewerblichen Wohngebiets Vi Thanh (Provinz Hau Giang); Nam Vinh Yen New Urban Area Project (Provinz Vinh Phuc); Wohngebietsprojekt Lam Ha Centre Point im Bezirk Lam Ha (Stadt Phu Ly, Provinz Ha Nam).

Laut VIS Rating werden die Refinanzierungsrisiken in der kommenden Zeit aufgrund des verbesserten Zugangs zu Bankkrediten und Kapitalmärkten sinken. Dementsprechend hat sich der Liquiditätsstress, mit dem die Anleger ab dem vierten Quartal 2022 konfrontiert sind, verringert. Die Bankkredite für Immobilienunternehmen sind deutlich gestiegen (2023: 28 %) und werden 2024 weiter steigen, um den Kapital- und Liquiditätsbedarf der Investoren zu decken.

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