Das geänderte Bodengesetz und der Verordnungsentwurf zur Umsetzung des Bodengesetzes enthalten zahlreiche Neuerungen. Marktteilnehmer sind davon überzeugt, dass dies eine wichtige Rechtsgrundlage für den Immobilienmarkt im neuen Zyklus sein wird.
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| Durch neue Regelungen soll der Immobilienmarkt „entfesselt“ werden. |
„Vorbereitung“ auf das Gesetz
Rechtliche Verfahren bereiten Unternehmen seit langem die größten Kopfschmerzen bei der Projektumsetzung. Jedes Projekt in einer anderen Region hat andere Vorgehensweisen und Verfahren, kein Projekt gleicht dem anderen. Ein einziger festgefahrener Schritt kann die Projektumsetzung um Jahre verlängern. Infolgedessen kommt es zu Engpässen bei der Produktversorgung, insbesondere bei preisgünstigen Produkten. Der Cashflow zirkuliert nicht flexibel und angemessen und stagniert bei unvollendeten Projekten.
Marktteilnehmer sind der Ansicht, dass Verfahrensengpässe eine der Ursachen für das Marktungleichgewicht sind und die Planung und Entwicklung von Marktregulierungsmaßnahmen erschweren. Daher setzen sie hohe Erwartungen in das (geänderte) Bodengesetz, um diese Sackgasse zu überwinden und ein offeneres und flexibleres Geschäftsumfeld zu schaffen, das gleichzeitig Strenge und Fairness für alle Marktteilnehmer gewährleistet.
Herr Tran Le Thanh Hien, Generaldirektor der Danh Viet Group Real Estate Company, erklärte, das geänderte Grundstücksgesetz sei offener und flexibler. Unternehmen erwarteten jedoch stets, das Gesetz so schnell wie möglich in die Praxis umzusetzen. Darüber hinaus müssten die Fertigstellungszeit und die Verwaltungsverfahren verkürzt werden, da sich sonst die Geschichte der Projektverzögerungen wiederholen werde.
Herr Nguyen Van Binh, Generaldirektor der Hung Loc Phat Real Estate Company, sagte, dass das geänderte Landgesetz Unternehmen den Zugang zu Grundstücken und die Entwicklung von Projekten erleichtern werde. Das Gesetz tritt jedoch erst Anfang 2025 in Kraft, und dann müssen wir auf die Dokumente warten, die seine Umsetzung regeln. Das Warten dauert also lange, während die Unternehmen seit vielen Jahren feststecken und „erschöpft“ sind. Wir hoffen daher sehr, dass die Verfahren bald abgeschlossen werden.
Impulse für einen neuen Zyklus schaffen
Aus Marktsicht sagten viele Experten nach der offiziellen Verabschiedung des (geänderten) Grundstücksgesetzes, dass es sich um eine „Medizin“ handele, die einen starken Einfluss auf die Psychologie der Käufer, insbesondere der Immobilieninvestoren und -unternehmen, habe.
Das geänderte Landgesetz wird erst in einem Jahr in die Praxis umgesetzt, seine eindeutige Auswirkung besteht jedoch darin, dass es die Marktpsychologie und das Vertrauen, die lange Zeit unterdrückt wurden, geklärt hat. 
Herr Tran Hoai Bao, Generaldirektor der TPI Real Estate Company, teilte mit, dass das geänderte Landgesetz erst in einem weiteren Jahr in die Praxis umgesetzt werde, die offensichtliche Auswirkung jedoch darin bestehe, dass es die Psychologie und das Vertrauen des Marktes geklärt habe, die lange Zeit unterdrückt worden seien.
„In der Tat investiert die Mehrheit der Vietnamesen seit jeher lieber in Immobilien, da Immobilien nicht nur zum Wohnen oder für Geschäfte genutzt werden, sondern auch zur Vermögensbildung dienen. Wenn Menschen Geld haben, investieren sie eher in Immobilien als Ersparnis“, sagte Herr Bao.
Dieser CEO fügte hinzu, dass der Markt in letzter Zeit an Liquidität verloren habe, was teilweise auf die Auswirkungen der Wirtschaftsrezession zurückzuführen sei und teilweise darauf, dass sich die Anleger aus Angst vor politischen Veränderungen und vielen Gerüchten über ungünstige Investitionsbedingungen, wie etwa zeitliche Beschränkungen für Wohnungseigentum, hohe Steuern für Zweitwohnungsbesitzer usw., aus dem Spiel gehalten hätten.
„Ich bin davon überzeugt, dass sich der Immobilienmarkt durch die Untersuchung der Kundenpsychologie schnell verbessern wird“, sagte Herr Bao.
Laut Herrn Bao werden neben den psychologischen Auswirkungen der Politik auch andere Faktoren wie niedrigere Zinssätze die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen wieder ankurbeln.
Ausländische Investoren sehen die jüngsten Bodenrechtsreformen Vietnams als einen Fortschritt zur Verbesserung des Investitionsumfelds. Diese Reformen zeigen das Engagement der Regierung , ein günstiges Umfeld für die Immobilienentwicklung zu schaffen. Das ist sicherlich ermutigend.
Belege dafür sind, dass die ausländischen Direktinvestitionen (FDI) in Vietnam im Jahr 2023 fast 36,61 Milliarden US-Dollar erreichten, ein Anstieg von 32,1 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022. Dabei erreichte der verarbeitende und produzierende Sektor mit 64,2 % des gesamten FDI-Kapitals den höchsten Rang, während der Immobiliensektor mit über 12,7 % des Kapitalflusses fest auf dem zweiten Platz lag. Insbesondere das Segment der Industrieimmobilien entwickelte sich im Vergleich zu den Segmenten Wohn-, Gewerbe- und Hotelimmobilien deutlich.
Neil MacGregor, CEO von Savills Vietnam, prognostiziert, dass das neu verabschiedete Landgesetz die Zahl der Transaktionen in der kommenden Zeit deutlich steigern wird. Ausländische Investoren warten auf das Inkrafttreten der Rechtsdokumente.
Derzeit dominieren Industrieimmobilien die ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam, viele Investoren suchen jedoch nach Investitionen in Bürogebäude und Hotels in Städten. Der Sektor der Ferienimmobilien wird mehr Zeit brauchen, um sich vollständig zu erholen.
„Ich bin überzeugt, dass sich die Stimmung der Investoren gegenüber dem Immobiliensektor mit dem Inkrafttreten des überarbeiteten Grundstücksgesetzes dramatisch ändern wird. Wir werden neue Verpflichtungen und neue Projekte sehen. Das wird wirklich bahnbrechend sein“, bekräftigte Neil MacGregor.
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