Immobilienunternehmen müssen entschlossen sein, ihre Schulden bei Investoren zurückzuzahlen.

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Beim ersten Herbst-Immobilienforum am Morgen des 28. Septembers bewertete der Wirtschaftsexperte Dr. Can Van Luc: „Genau im vergangenen Jahr war der Immobilienmarkt sehr schwierig, aber das ist eine allgemeine Schwierigkeit der Wirtschaft.“

Allerdings verzeichnet Vietnams Wirtschaft derzeit ein starkes Wachstum, was dem Immobilienmarkt zum Durchbruch verhelfen dürfte.

Immobilienunternehmen müssen entschlossen sein, ihre Schulden bei Investoren zurückzuzahlen. Bild 1 — Dr. Can Van Luc, Wirtschaftsexperte. (Foto: RT)

Dr. Can Van Luc analysierte dies weiter und sagte: „Was die Makroökonomie betrifft, zeigen die Weltwirtschaft und Vietnam Anzeichen einer Erholung, und 2024–2025 wird es besser.“

Alle internationalen Organisationen sagen, dass die wirtschaftliche Lage in diesem Jahr schwierig sei, das nächste Jahr jedoch besser werde. Für Vietnam wird für das Jahr 2023 ein Wachstum von 5–5,5 % prognostiziert, für das Jahr 2024 wird ein Wachstum von etwa 6,5 % erwartet.

„Dies ist das normalste Niveau. Wenn wir in einem Treffen mitder Nationalversammlung neue Wachstumstreiber quantifizieren, können wir, wenn alles gut geht, um zusätzliche 0,4 bis 0,7 Prozentpunkte pro Jahr wachsen“, sagte Herr Luc.

Laut Dr. Can Van Luc könnte die Wirtschaft im dritten Quartal dieses Jahres um fast 6 % und im vierten Quartal um etwa 7,5 % wachsen. Dies zeigt, dass sich Vietnam jedes Quartal besser erholt als im vorherigen, und dass sich auch China und andere asiatische Länder auf einem guten Wachstumskurs befinden.

Vietnams Exporte und Industrieproduktion haben begonnen, sich zu verbessern. Zwar sind die kumulierten Exporte noch immer rückläufig, aber dies geschieht allmählich. Die Industrieproduktion erholt sich: Im Januar lag der Index noch bei minus 10 Prozent, aktuell beträgt er nur noch minus 0,47 Prozent.

Was die Auszahlung öffentlicher Investitionen betrifft, so gibt es zwar noch immer viele Herausforderungen, doch ist sie in diesem Jahr stark angestiegen. Die durchschnittliche Auszahlungsquote liegt bei 95 %, was einer Steigerung von 25 bis 30 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht und derzeit 1,5 bis 2 % zum zusätzlichen Wachstum beiträgt.

Die Attraktivität ausländischer Direktinvestitionen erholt sich. Ende Juli war sie noch negativ, doch zuletzt, am Ende der neun Monate des Jahres 2023, betrug das eingetragene Kapital 20,2 Milliarden USD, ein Plus von 7 %, während die Auszahlung ausländischer Direktinvestitionen um 2,2 % zunahm. Während die weltweite Anziehungskraft ausländischer Direktinvestitionen auf etwa 10 % geschätzt wird, sagte Herr Luc, dass dieses Wachstum sehr wertvoll sei.

Derzeit ist die globale Inflation rückläufig und liegt im Durchschnitt bei 8,4 %. Prognosen zufolge wird sie bis Ende dieses Jahres 5 – 5,5 % und bis Ende 2024 3 – 3,5 % betragen.

In Vietnam ist die Inflationsrate allmählich gesunken. Im Oktober könnte sie aufgrund saisonaler Faktoren wie Energie- und Nahrungsmittelpreise zwar leicht ansteigen, doch der Haupttrend ist rückläufig, was günstige Bedingungen für die Bank schafft, eine lockere Geldpolitik zu betreiben.

Grundsätzlich werden die Zinsen auf einem konstanten Niveau gehalten und es wird erwartet, dass sie ab dem dritten Quartal 2024 in den asiatischen und europäischen Ländern zu sinken beginnen. Der operative Zinssatz in Vietnam ist in den letzten vier Monaten im Wesentlichen um 2 % gesunken, und die Interbankenzinsen sind auf ein relativ niedriges Niveau gesunken, was zeigt, dass die Banken über eine relativ hohe Liquidität verfügen, die Gelder zur Regulierung des Marktes anzieht.

Seit März 2023 steigt die Geldmenge wieder an und ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um über 6 % gestiegen. Ein schnellerer Geldumschlag fördert die Kapitalbeschaffung für Unternehmen und Privatpersonen.

Was die Wechselkurse betrifft, so verliert der VND im Vergleich zum USD etwa 3 % an Wert. Herr Luc sagte, dies sei kein Grund zur Besorgnis, denn wenn die US-Notenbank (FED) ihre Zinserhöhungen einstelle, werde es für den USD schwierig, an Wert zu gewinnen. Daher wird prognostiziert, dass der Wechselkurs bis Ende 2023 nur um etwa 3 – 3,5 % steigen wird.

„Meiner Meinung nach ist die Inflation in diesem Jahr kein Grund zur Sorge. Die Inflation im nächsten Jahr wird gleich bleiben, nur unter etwa 4 %“, erklärte Herr Luc.

Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

In Bezug auf politische Mechanismen sagte Dr. Can Van Luc, dass einige wichtige politische Maßnahmen einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt hätten. Beispielsweise verlagert sich die Geldpolitik von „streng und fest“ zu „flexibel und locker“.

Immobilienunternehmen müssen entschlossen sein, ihre Schulden bei Investoren zurückzuzahlen. Bild 2 — Einige wichtige politische Maßnahmen haben einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt. (Foto: DP)

Insbesondere hat die Staatsbank von Vietnam (SBV) die Betriebszinssätze viermal gesenkt und das Zinsniveau sinkt allmählich. Darüber hinaus werden zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung von Unternehmen und Menschen umgesetzt, wie etwa Umschuldungen, Schuldenprolongationen usw.

Herr Luc kam zu dem Schluss, dass diese Maßnahmen für den Finanz- und Immobilienmarkt beispiellos seien. Es gab eine Zeit, in der innerhalb von nur einem Monat vier Richtlinien verabschiedet wurden, nämlich Dekret 08, Resolution 33, Dekret 10 und das Projekt von 1 Million Sozialwohnungen ...

Und noch nie zuvor hatten wir die Möglichkeit, so viele Gesetze gleichzeitig zu ändern wie jetzt beim Grundstücksrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Kreditinstitutsrecht, Auktionsrecht und Bieterrecht.

Insbesondere wird die Steuerpolitik weiter ausgeweitet, um Menschen und Unternehmen zu unterstützen, Steuern weiter zu stunden und Gebühren zu senken.

„Wir schätzen den Gesamtwert aller Finanzpakete auf nominal rund 200 Billionen VND, der Realwert auf rund 70 bis 80 Billionen VND. Offensichtlich verfügen wir derzeit über zahlreiche sehr starke Unterstützungsmaßnahmen für den Markt“, sagte Herr Luc.

Was Anleihen betrifft, haben Immobilienunternehmen wieder mit der Ausgabe von Anleihen begonnen. Der Emissionswert verringerte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weniger stark. In den ersten acht Monaten dieses Jahres emittierte der gesamte Markt rund 132 Billionen, was einem Rückgang von rund 44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht und damit geringer ist als der Rückgang im gesamten letzten Jahr (47 %).

Was die Emissionsstruktur betrifft, so machen Immobilienunternehmen 35 % und Kreditinstitute 41 % aus. Dies zeigt, dass Immobilienunternehmen in der Vergangenheit und auch weiterhin emittiert haben.

„Noch wichtiger ist, dass derzeit im Immobilienbereich rund 47 Billionen emittiert wurden, was fast dem Emissionsniveau des gesamten letzten Jahres entspricht. Dies zeigt, dass sich der Markt allmählich erholt“, fügte Herr Luc hinzu.

Was die Fälligkeitsgeschichte betrifft, ist das Ende dieses Jahres grundsätzlich kein Grund zur Sorge, der Hauptfälligkeitszeitpunkt wird im März 2024 sein.

Immobilienunternehmen müssen entschlossen sein, Schulden bei Investoren zurückzuzahlen, Bild 3 — Übersicht über das Forum. (Foto: RT)

Herr Luc sagte, dass dieses Problem nicht allzu besorgniserregend sei und noch immer unter Kontrolle sei. Derzeit würden die Unternehmen weiterhin aktiv Anleihen zurückkaufen und stunden.

In den Jahren 2023 und 2024 steht der Immobilienmarkt jedoch vor großen Herausforderungen und Risiken wie einer schwachen Nachfrage und einer verringerten Wachstumsdynamik. Darüber hinaus stehen Unternehmen auch vor zahlreichen Schwierigkeiten, insbesondere Umstrukturierungen.

Darüber hinaus erholt sich der Markt für Immobilienanleihen, doch dies braucht Zeit und kann sich nicht schnell erholen. Ein wichtiger Faktor ist insbesondere die langsame Erholung des Anlegervertrauens.

Daher empfahl Herr Luc, dass sich Vietnam auf die Regulierung von Angebot und Nachfrage sowie der Immobilienmarktpreise konzentrieren und bestehende Rechtsverstöße und Probleme umgehend lösen sollte, um das Vertrauen der Investoren zurückzugewinnen. Wir werden die in der jüngsten Vergangenheit erlassenen Richtlinien und Beschlüsse umsetzen.

Für Immobilienunternehmen ist die aktuelle Marktlage sehr schwierig, daher sollten sich Unternehmen präzise und richtig äußern, um gemeinsam eine Lösung zu finden.

„Wir müssen insbesondere entschlossen sein, Schulden abzubauen, Produkte und Kapitalquellen umzustrukturieren und zu diversifizieren, transparent zu managen und Risiken besser zu managen. Insbesondere der Bereich der grünen Immobilien bedarf unserer Aufmerksamkeit, da dieser Trend unausweichlich ist“, betonte Herr Luc.

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