Wirtschaftlicher Aufschwung
Beim ersten Herbst-Immobilienforum am Morgen des 28. Septembers bewertete der Wirtschaftsexperte Dr. Can Van Luc: „Genau im vergangenen Jahr war der Immobilienmarkt sehr schwierig, aber das ist ein allgemeines Problem der Wirtschaft.“
Allerdings verzeichnet Vietnam derzeit ein starkes Wirtschaftswachstum, das dem Immobilienmarkt zum Durchbruch verhelfen dürfte.
Dr. Can Van Luc, Wirtschaftsexperte. (Foto: RT)
Bei einer weiteren Analyse sagte Dr. Can Van Luc: „Was die Makroökonomie betrifft, zeigen die Weltwirtschaft und Vietnam Anzeichen einer Erholung, und 2024 – 2025 wird es besser laufen.“
Alle internationalen Organisationen sagen, dass die wirtschaftliche Lage in diesem Jahr schwierig sei, das nächste Jahr aber besser werde. Im Jahr 2023 wird für Vietnams Wirtschaft ein Wachstum von 5–5,5 % erwartet, und im Jahr 2024 wird ein Wachstum von etwa 6,5 % erwartet.
„Dies ist das normalste Niveau, wenn wir in einem Treffen mit der Nationalversammlung neue Wachstumstreiber quantifizieren. Wenn alles gut geht, können wir um weitere 0,4 bis 0,7 Prozentpunkte pro Jahr wachsen“, sagte Herr Luc.
Laut Dr. Can Van Luc könnte die Wirtschaft im dritten Quartal dieses Jahres um fast 6 Prozent und im vierten Quartal um etwa 7,5 Prozent wachsen. Dies zeigt, dass sich Vietnam von Quartal zu Quartal besser erholt als im Vorjahr; auch China und andere asiatische Länder weisen einen guten Wachstumstrend auf.
Vietnams Exporte und Industrieproduktion haben begonnen, sich zu verbessern. Obwohl die kumulierten Exporte immer noch zurückgehen, sinken sie. Die Industrieproduktion erholt sich: Im Januar lag der Index bei minus 10 %, jetzt liegt er nur noch bei minus 0,47 %.
Was die Auszahlung öffentlicher Investitionen betrifft, so sind dort, obwohl noch immer viele Herausforderungen bestehen, in diesem Jahr kräftig gestiegen. Die durchschnittliche Auszahlungsquote liegt bei 95 %, was einer Steigerung von 25-30 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht und derzeit 1,5-2 % zum zusätzlichen Wachstum beiträgt.
Die Anziehungskraft ausländischer Direktinvestitionen erholt sich. Ende Juli war sie noch negativ, doch zuletzt, am Ende der neun Monate des Jahres 2023, betrug das eingetragene Kapital 20,2 Milliarden USD, ein Plus von 7 %, während die Auszahlungen ausländischer Direktinvestitionen um 2,2 % stiegen. Während die weltweite Anziehungskraft ausländischer Direktinvestitionen auf etwa 10 % geschätzt wird, meinte Herr Luc, dass dieses Wachstum sehr wertvoll sei.
Derzeit ist die globale Inflation rückläufig, liegt im Durchschnitt bei 8,4 % und dürfte bis Ende dieses Jahres 5 – 5,5 % und bis Ende 2024 3 – 3,5 % betragen.
In Vietnam ist die Inflationsrate allmählich zurückgegangen. Aufgrund einiger saisonaler Faktoren wie Energie- und Nahrungsmittelpreise könnte sie im Oktober zwar leicht ansteigen, die Haupttendenz ist jedoch rückläufig, was günstige Bedingungen für die Bank schafft, eine lockere Geldpolitik zu betreiben.
Die Zinsen werden grundsätzlich auf einem konstanten Niveau gehalten und dürften in den asiatischen und europäischen Ländern ab dem dritten Quartal 2024 zu sinken beginnen. Der operative Zinssatz in Vietnam ist in den letzten vier Monaten im Wesentlichen um 2 % gesunken, und die Interbankenzinsen sind auf ein relativ niedriges Niveau gesunken, was darauf hindeutet, dass die Banken relativ reichlich Liquidität haben, was Geld zur Regulierung des Marktes anzieht.
Seit März 2023 steigt die Geldmenge wieder an und ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um über 6 % gestiegen. Ein schnellerer Geldumschlag fördert die Kapitalbeschaffung für Unternehmen und Privatpersonen.
Was die Wechselkurse betrifft, so verliert der VND gegenüber dem US-Dollar etwa 3 %. Laut Luc besteht kein Grund zur Sorge, da es für den US-Dollar schwierig werden werde, an Wert zu gewinnen, wenn die US-Notenbank (FED) ihre Zinserhöhungen einstelle. Daher wird prognostiziert, dass der Wechselkurs bis Ende 2023 nur um etwa 3 – 3,5 % steigen wird.
„Meiner Meinung nach besteht in diesem Jahr kein Grund zur Sorge hinsichtlich der Inflation. Die Inflation wird im nächsten Jahr gleich bleiben, knapp unter 4 %“, teilte Herr Luc mit.
Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen
Bezüglich der politischen Mechanismen sagte Dr. Can Van Luc, dass einige wichtige politische Maßnahmen einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt hätten. Beispielsweise verlagert sich die Geldpolitik von „streng und fest“ zu „flexibel und locker“.
Einige wichtige politische Maßnahmen haben starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. (Foto: DP)
Insbesondere hat die Staatsbank Vietnams (SBV) ihre Betriebszinsen viermal gesenkt, und das Zinsniveau sinkt allmählich. Darüber hinaus werden viele Maßnahmen zur Unterstützung von Unternehmen und Menschen umgesetzt, wie etwa Umschuldungen, Schuldenprolongationen usw.
Herr Luc kam zu dem Schluss, dass diese Maßnahmen für den Finanz- und Immobilienmarkt beispiellos seien. Es gab eine Zeit, in der innerhalb von nur einem Monat vier Richtlinien verabschiedet wurden, nämlich Dekret 08, Resolution 33, Dekret 10 und das Projekt von 1 Million Sozialwohnungen ...
Und noch nie zuvor hatten wir die Möglichkeit, so viele Gesetze gleichzeitig zu ändern wie jetzt beim Grundstücksgesetz, dem Wohnungsgesetz, dem Immobilienwirtschaftsgesetz, dem Kreditinstitutsgesetz, dem Auktionsgesetz und dem Bietergesetz.
Insbesondere wird die Finanzpolitik weiterhin ausgeweitet, um Menschen und Unternehmen zu unterstützen, Steuern weiter zu stunden und Gebühren zu senken.
„Wir schätzen, dass der Gesamtwert aller Finanzpakete nominal etwa 200 Billionen beträgt, der Realwert liegt bei etwa 70 bis 80 Billionen. „Offensichtlich verfügen wir derzeit über zahlreiche, sehr starke Unterstützungsmaßnahmen für den Markt“, sagte Herr Luc.
Was Anleihen betrifft, haben Immobilienunternehmen wieder damit begonnen, Anleihen auszugeben. Der Emissionswert ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weniger stark zurückgegangen. In den ersten acht Monaten dieses Jahres emittierte der gesamte Markt etwa 132 Billionen, was einem Rückgang von etwa 44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht und niedriger ist als der Rückgang im gesamten letzten Jahr (47 %).
Was die Emissionsstruktur betrifft, so entfallen 35 % auf Immobilienunternehmen und 41 % auf Kreditinstitute. Dies zeigt, dass Immobilienunternehmen in der Vergangenheit und auch künftig emittiert haben.
„Noch wichtiger ist, dass derzeit rund 47 Billionen US-Dollar im Immobiliensektor emittiert wurden, was fast dem Emissionsniveau des gesamten letzten Jahres entspricht. Dies zeigt, dass sich der Markt allmählich erholt“, fügte Herr Luc hinzu.
Was die Fälligkeitsgeschichte betrifft, ist das Ende dieses Jahres grundsätzlich kein Grund zur Sorge, der Hauptfälligkeitszeitpunkt wird im März 2024 sein.
Überblick über das Forum. (Foto: RT)
Herr Luc sagte, dass dieses Problem nicht allzu besorgniserregend sei und noch unter Kontrolle sei. Derzeit würden die Unternehmen noch immer aktiv Anleihen zurückkaufen und stunden.
In den Jahren 2023 und 2024 stehen dem Immobilienmarkt jedoch große Herausforderungen und Risiken bevor, wie etwa eine schwache Nachfrage und eine nachlassende Wachstumsdynamik. Darüber hinaus stehen die Unternehmen vor zahlreichen Schwierigkeiten, insbesondere Umstrukturierungen.
Darüber hinaus erholt sich der Markt für Immobilienanleihen zwar, aber dies braucht Zeit und kann sich nicht schnell erholen. Ein wichtiger Faktor ist insbesondere die langsame Wiederherstellung des Anlegervertrauens.
Daher empfahl Herr Luc, dass Vietnam sich auf die Regulierung von Angebot und Nachfrage sowie der Immobilienmarktpreise konzentrieren und offene Rechtsverstöße und Probleme umgehend lösen solle, um das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen. Wir werden die in der jüngsten Vergangenheit erlassenen Richtlinien und Beschlüsse umsetzen.
Für Immobilienunternehmen ist die aktuelle Marktlage sehr schwierig. Unternehmen sollten sich daher präzise und richtig zu Wort melden, um das Problem gemeinsam zu lösen.
„Konkret müssen wir entschlossen sein, die Schulden zurückzuzahlen; Umstrukturierung, Diversifizierung von Produkten und Kapitalquellen; Transparenz im Management; besseres Risikomanagement „Grüne Immobilien bedürfen insbesondere unserer Aufmerksamkeit, da es sich hierbei um einen unvermeidlichen Trend handelt“, betonte Herr Luc.
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