Vietnamesische Immobilien ziehen ausländische Investoren an, Überraschungen bei Wohnungspreisen in HCMC, Rechte der Eigenheimbesitzer

Die in den Immobiliensektor strömenden ausländischen Direktinvestitionen haben stark zugenommen, Wohnungspreisuntersuchungen bei einigen Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, Regelungen zum Wohneigentumsrecht usw. sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Ausländisches Direktkapital spielt auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt eine wichtige Rolle bei der Bereinigung des Angebots und der Standardisierung des Marktes. (Foto: Linh An)

Der Zufluss ausländischer Direktinvestitionen in den Immobiliensektor nahm stark zu

Den neuesten Daten des Allgemeinen Statistikamts zufolge beliefen sich die gesamten registrierten ausländischen Direktinvestitionen (FDI) in Vietnam zum 31. August auf 20,52 Milliarden US-Dollar, was einem Anstieg von über 8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Insbesondere der Immobiliensektor macht fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals aus, 5,1-mal mehr als im gleichen Zeitraum. Unter Einbeziehung des neu registrierten Kapitals und des angepassten registrierten Kapitals erreichte das registrierte ausländische Direktkapital im Immobiliengeschäft 2,55 Milliarden USD, 3,7-mal mehr als im gleichen Zeitraum und machte fast 14,4 % des gesamten neu registrierten und erhöhten Kapitals aus.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass ausländische Direktinvestitionen auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt eine große Rolle bei der Bereinigung des Angebots und der Standardisierung des Marktes mit strengen Kriterien für ausländisches Kapital in Bezug auf Gesetze, Planung und Produktentwicklungsmethoden spielen. Einige Segmente wie Industrieimmobilien, Büros, Wohnungen, Resorts – Arten, an denen ausländische Investoren interessiert sind – werden von dieser Kapitalquelle direkt betroffen sein.

Laut Herrn Quoc Anh treten drei Gesetze zum Immobilienmarkt offiziell in Kraft: das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024. Sie schaffen einen klaren Korridor für den Immobilienmarkt und sorgen in Verbindung mit einer stabilen Wirtschaftsentwicklung und starken Investitionen in die Infrastruktur dafür, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in den Augen ausländischer Investoren attraktiv wird. Ausländische Investoren haben Vertrauen und pumpen dank der Unterstützung der Rechtsabteilungen mehr Geld nach Vietnam.

Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, sagte, dass sich einige Segmente wie Einzelhandel, Resorts, Büro- und Wohnimmobilien dank ausländischem Direktkapital positiv entwickeln.

Insbesondere im Bereich Einzelhandelsimmobilien setzt AEON Mall seinen Expansionsplan mit der Eröffnung der AEON Mall Hue (8,6 Hektar) im September fort. Diese Einheit hat außerdem ein 10,5 Hektar großes Grundstück in Thanh Hoa erworben, um das größte Einkaufszentrum in der Zentralregion zu bauen, und hat den Masterplan 1/500 für das Projekt AEON Mall Bien Hoa (12 Hektar) genehmigt. Becamex IDC hat außerdem mit dem Bau eines 7 Hektar großen Gewerbekomplexes in Binh Duong New City begonnen.

Im Resort-Immobiliensektor kehren internationale Touristen mit mehr als 11,4 Millionen Ankünften in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 nach Vietnam zurück, 45,8 % mehr als im Vorjahr und 1 % mehr als 2019. Bis 2028 werden 191 Hotelprojekte erwartet, die etwa 49.800 Zimmer schaffen werden; 75 % dieses neuen Angebots liegen im mittleren bis oberen Preissegment, 70 % gehören zu Marken internationaler Luxushotelketten, was Vietnam zu einem Schlüsselmarkt in der Region macht.

Auf dem Wohnungsmarkt haben Cosmos Initia, TT Capital und Koterasu Group das TT AVIO-Projekt in Binh Duong gestartet, das fast 2.000 erschwingliche Wohnungen bietet. Vinhomes hat das 385 Hektar große Projekt Vinhomes Global Gate in Hanoi vorgestellt, das mehr als 4.100 Flachbauwohnungen und 12.600 Hochhauswohnungen umfasst ...

Auf dem Büromarkt werden in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Halbjahr 2024 rund 35.000 Quadratmeter Bürofläche durch drei Projekte der Grade B und C hinzukommen: Thaisquare The Merit, Vinatex Building und CMC Tower B. In Hanoi werden bis zum Jahresende durch zwei Projekte der Grade A, Taisei Ha Noi Office Tower und Heritage West Lake, 46.000 Quadratmeter hinzukommen.

Laut Herrn Troy Griffiths ist es nicht schwer zu erkennen, dass Projekte mit Beteiligung von FDI-Kapital vor allem für Transparenz und Rechtsklarheit sorgen. Für ausländische Investoren ist dies eine Voraussetzung für ihre Entscheidung, in Immobilienprojekte in Vietnam zu investieren.

Wohnungsverkaufspreis nähert sich 500 Millionen VND/m2

Laut dem Bericht der DKRA Group über den Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im Oktober 2024 ist das Wohnungsangebot im Vergleich zum gleichen Zeitraum leicht zurückgegangen und konzentrierte sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong.

Die Marktnachfrage zeigt Anzeichen einer Erholung, vor allem aufgrund neuer Projekte, die diesen Monat in Binh Duong und Long An zum Verkauf angeboten wurden.

Daten der DKRA Group zeigen, dass der Erstverkaufspreis von Wohnungen aufgrund des Drucks auf die Inputkosten weiterhin hoch bleibt. Der Verkaufspreis einiger Projekte in den an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Provinzen verzeichnete einen Anstieg von 3 bis 8 % im Vergleich zum Warenkorb, der 3 bis 6 Monate zuvor verkauft wurde.

Auf dem Sekundärmarkt erholen sich Verkaufspreise und Liquidität weiter, wobei sich die Transaktionen auf Projekte konzentrieren, die bereits über rosa Bücher verfügen oder sich in der Vorbereitung zur Übergabe der Häuser befinden.

Was den Verkaufspreis von Erstwohnungen betrifft, so liegt dieser laut DKRA Group in Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 30 und 493 Millionen VND/m2, in Binh Duong zwischen 26 und 59 Millionen VND/m2, in Ba Ria – Vung Tau zwischen 35 und 61 Millionen VND/m2, in Dong Nai zwischen 33 und 41 Millionen VND/m2 und in Long An zwischen 21 und 29 Millionen VND/m2.

Bei der Analyse der Wohnungsverfügbarkeit sagten die Experten von Savills Vietnam, dass die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum von 2019 bis 2023 um durchschnittlich 3 % pro Jahr gestiegen seien, was dem Anstieg des persönlichen Einkommens entspräche. Die wachsende Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen macht es für die Menschen schwieriger, Wohneigentum zu erwerben.

Jedes Jahr benötigen Menschen mit mittlerem Einkommen und junge Haushalte in Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 50.000 Wohnungen. Allerdings reicht das Angebot noch immer nicht aus.

Die Umfrage zeigt, dass die im dritten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt überwiegend im oberen Segment angesiedelt und im Osten von Saigon gelegen sind. Beispielsweise wird die nächste Phase des Eaton Park-Projekts in Thu Duc City von Gamuda Land zu einem Durchschnittspreis von 140 Millionen VND/m2 angeboten.

Masterise Home hat außerdem gerade zwei Apartmentgebäude des Masteri Grand View-Projekts mit Preisen ab 100 Millionen VND/m2 auf den Markt gebracht. Dies ist die erste Hochhaussiedlung des neuen Stadtgebiets The Global City, Thu Duc City.

Im Stadtgebiet Vinhomes Grand Park in Thu Duc City wird auch die nächste Phase der Unterteilung The Opus One zu einem Preis von etwa 100 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten. Nach der Fertigstellung von 5 Untergeschossen öffnet das King Crown Infinity-Projekt den nächsten Produktkorb mit Preisen zwischen 100 und 125 Millionen VND/m2.

Dem Plan zufolge wird die Stadt im Rahmen des Green City-Projekts 67.216,8 Quadratmeter Land reservieren, um Schulen und öffentliche Einrichtungen für gewerbliche Zwecke zu bauen. (Quelle: XD Zeitung)

Für den Bau des Green City-Projekts wurden der Vingroup Corporation mehr als 127,4 Hektar Land zur Verfügung gestellt.

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade beschlossen, mehr als 127,4 Hektar Land (Phase 1) in den Gemeinden Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap und Lien Ha im Bezirk Dan Phuong, für das die Räumung des Geländes abgeschlossen ist, an die Vingroup Corporation – JSC zu übergeben, um das Projekt „Urban Functional Area – Green City“ umzusetzen.

Gemäß der Entscheidung Nr. 6011/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi vom 18. November 2024 handelt es sich bei den insgesamt über 127,4 Hektar Land, die in der ersten Phase zugeteilt wurden, um 409.786,6 Quadratmeter Wohngrundstücke, wobei es sich bei der Landnutzungsform um staatliche Landzuteilung mit Erhebung von Landnutzungsgebühren handelt.

Die diesmal zu übergebende Fläche umfasst 296.011,7 Quadratmeter Wohnland für den Bau von Flachbauten; 113.774,9 m² Wohngrundstück für den Bau von Hochhäusern mit Funktionen wie: gewerbliche Dienstleistungen, Büros, Hotels, Wohnungen, …

Dem Plan zufolge wird die Stadt im Rahmen des Green City-Projekts 67.216,8 Quadratmeter Land reservieren, um Schulen und öffentliche Einrichtungen für gewerbliche Zwecke zu bauen. Die Form der Landnutzung besteht darin, dass der Staat Grundstücke pachtet und einmalig für die gesamte Pachtdauer eine Pacht einzieht. Die Pachtdauer für das Grundstück beträgt 50 Jahre. Im Rahmen des Projekts werden Mittelschulen, Grundschulen und Kindergärten gebaut. Bau von kommerziellen Dienstleistungseinrichtungen, Märkten...; Stadtverwaltung, Gemeindeaktivitäten; medizinisches Zentrum; Kulturhaus, Gemeinschaftsaktivitäten

Die Stadt stellt außerdem 702.065,7 Quadratmeter Land für Bäume und Verkehr zur Verfügung; der Staat vergibt dieses Land, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben; 17.470,7 m² Land für den Bau technischer Infrastruktur, darunter: Abwasserbehandlungsbereich, Feststoffumschlagbereich, geplanter Bereich für technische Infrastruktur, Wasserwerk, Pumpstation; 11.939,4 m² oberirdisches Land des Projekts für Hof, interne Straße, technische Infrastrukturarbeiten und das Pflanzen von Bäumen zur gemeinsamen Nutzung.

Vingroup Corporation – JSC ist für den gleichzeitigen Aufbau der technischen Infrastruktur, die Wartung und Reparatur des Projekts nach der Bauinvestition und die Übergabe an die lokalen Behörden zur Verwaltung und gemeinsamen Nutzung in der Stadt verantwortlich.

Insbesondere hat die Stadt im Rahmen dieses Projekts 8.945,6 Quadratmeter Land in Parzellen mit den Symbolen C-TT5.1 bis C-TT5.7 für Umsiedlungsgebiete reserviert. Vingroup Corporation – JSC ist für die Investition in den synchronen Infrastrukturbau und die Übergabe an den Bezirk nach Fertigstellung verantwortlich. Die Form der Landnutzung besteht darin, dass der Staat Land zuweist, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben.

Rechte des Hauseigentümers

Artikel 10 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt die Rechte von Hauseigentümern und Wohnungsnutzern wie folgt fest:

1. Hauseigentümer, die inländische Organisationen, Einzelpersonen und im Ausland lebende Vietnamesen sind, haben folgende Rechte:

a) Sie haben das Recht auf Unverletzlichkeit der Immobilie, die ihr rechtmäßig gehört;

b) die Nutzung von Wohnraum zu Wohnzwecken und zu anderen gesetzlich nicht verbotenen Zwecken;

c) Erteilung einer Bescheinigung über das Haus, das sich in seinem/ihrem rechtlichen Eigentum befindet, gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Gesetzes über Grundstücke;

d) Verkauf, Mietkauf, Schenkung, Tausch, Erbschaft, Hypothek und Kapitaleinlage von Wohnraum gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes, des Grundstücksgesetzes und anderer relevanter Rechtsvorschriften; Übertragung von Verträgen über den Verkauf und Kauf von Häusern, Mietverträgen, Darlehen, vorübergehenden Aufenthalten, Ermächtigung zur Hausverwaltung und anderen gesetzlich vorgeschriebenen Rechten; Im Falle der Schenkung oder Erbschaft eines Hauses an eine Person, die in Vietnam nicht zum Besitz eines Hauses berechtigt ist, hat diese Person lediglich Anspruch auf den Wert dieses Hauses.

Falls das Bodengesetz andere Bestimmungen zu den Rechten von Hausbesitzern im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten enthält, bei denen es sich um im Ausland lebende Vietnamesen handelt, gelten diese Bestimmungen.

d) Gemeinsame Nutzung öffentlicher Versorgungsarbeiten in diesem Wohngebiet gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und anderer relevanter gesetzlicher Bestimmungen.

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hat er/sie das Recht, das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses und die gemeinsamen Infrastrukturanlagen dieses Mehrfamilienhauses mitzubesitzen und mitzunutzen, mit Ausnahme von Anlagen, die für Geschäftszwecke errichtet wurden oder gemäß den gesetzlichen Bestimmungen oder der Vereinbarung im Hauskauf- oder Mietkaufvertrag an den Staat übergeben werden müssen;

e) Instandhaltung, Renovierung, Abriss und Wiederaufbau von Häusern gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Baugesetzes;

g) in Bezug auf das Wohneigentum gemäß Artikel 7 dieses Gesetzes geschützt sein;

h) Verstöße gegen die eigenen Eigentumsrechte und andere Verstöße gegen das Wohnungsrecht zu beklagen, anzuzeigen und Klage einzureichen;

i) Weitere gesetzlich vorgeschriebene Rechte.

2. Hauseigentümer, die ausländische Organisationen oder Einzelpersonen sind, haben die in Artikel 20 dieses Gesetzes festgelegten Rechte.

3. Wohnungsnutzer, die nicht Eigentümer der Wohnung sind, sind berechtigt, ihre Rechte bei der Verwaltung und Nutzung der Wohnung entsprechend der Vereinbarung mit dem Eigentümer der Wohnung auszuüben.

Somit stehen den Hauseigentümern die oben genannten Rechte zu.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html