Lösung rechtlicher Probleme bei Immobilienprojekten
Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), spielt die am 14. März unter Vorsitz von Premierminister Pham Minh Chinh abgehaltene Konferenz zur Umsetzung geldpolitischer Managementaufgaben im Jahr 2024 eine sehr wichtige Rolle bei der Entwicklung wirksamer Lösungen zur Umsetzung der Geldpolitik im Jahr 2024, wobei der Schwerpunkt auf der Beseitigung von Schwierigkeiten für Produktion und Wirtschaft, der Förderung des Wachstums und der Stabilisierung der Makroökonomie liegen soll.
Konzentrieren Sie sich auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte, um sich für den Kreditzugang zu qualifizieren. Dies ist die effektivste „Nicht-Kredit-Lösung“, um das Kreditwachstum im Jahr 2024 zu fördern.
In Bezug auf den Immobiliensektor schlug der Vorsitzende des HoREA vor, dass sich die zuständigen staatlichen Stellen darauf konzentrieren sollten, rechtliche Hindernisse für die Kreditzulassung von Immobilienprojekten zu beseitigen. Dies sei die wirksamste „kreditfreie Lösung“, um das Kreditwachstum im Jahr 2024 zu fördern.
Laut Herrn Chau besteht die Gesamtlösung darin, dass die Regierung und der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung die Möglichkeit prüfen, der Nationalversammlung eine vorzeitige Anwendung des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 anstelle eines Inkrafttretens ab dem 1. Januar 2025 zur Prüfung vorzulegen und insbesondere ein Projekt zur Umsetzung zu erstellen und der Nationalversammlung eine Resolution zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für anderes Land und zur Pilotierung der Aufteilung von Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Standorträumung in unabhängige Projekte vorzulegen.
Wenn das Gesetz von der Nationalversammlung angenommen wird, werden rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte aus dem Weg geräumt. Das größte Problem dabei ist die Verstrickung in bestimmten gesetzlichen Regelungen. So werden die Bedingungen für Immobilienunternehmen einfacher, Kredite zu erhalten, und Geschäftsbanken werden bei der Kreditvergabe unterstützt.
Darüber hinaus empfiehlt der Verband, dass Ministerien und Zweigstellen dringend etwa 25 Entwürfe für Dekrete und Rundschreiben fertigstellen, in denen die Umsetzung des Grundstücksgesetzes, des Wohnungsgesetzes, des Immobiliengeschäftsgesetzes und des Kreditinstitutsgesetzes detailliert beschrieben und angeleitet wird, um Konsistenz, Einheitlichkeit und Realitätsnähe zu gewährleisten. Vergleichbar ist dies mit der Verkündung des Dekrets 08/2023/ND-CP durch die Regierung, das dem Markt für Unternehmensanleihen geholfen hat, Schwierigkeiten zu überwinden, eine „sanfte Landung“ durchzuführen und einen Zusammenbruch zu vermeiden, oder mit dem Dekret 12/2024/ND-CP, das Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung beseitigt hat.
Laut dem Vorsitzenden des HoREA besteht die konkrete Lösung darin, die Arbeitsgruppe des Premierministers aufzufordern, weiterhin eng mit den Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammenzuarbeiten, um die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Projekte in der Region zu prüfen. Dabei sollte jede „Hindernisgruppe“ klassifiziert werden, sodass eine ähnliche Vorgehensweise auch auf die Kommunen angewendet werden kann, um „gedeckte“ Projekte, die für Kredite in Frage kommen, wieder in Gang zu setzen.
Gleichzeitig liegt es in der Verantwortung der Immobilienunternehmen, sich um die Umstrukturierung der Unternehmen und Investitionen sowie die Neustrukturierung der Wohnprodukte im Hinblick auf die tatsächlichen Bedürfnisse des Marktes (bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen) zu bemühen, angemessene Wohnungspreise anzubieten und aufrichtig mit der Arbeitsgruppe des Premierministers und den zuständigen staatlichen Stellen zusammenzuarbeiten, um gemeinsam Schwierigkeiten und Hindernisse für das Projekt zu beseitigen.
Vorschlag für Eigenheimkäufer mit weniger als 3,5 Milliarden VND, ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND aufzunehmen
Nach Angaben der Staatsbank benötigen derzeit 30 Projekte Kredite aus dem 120.000 Milliarden VND umfassenden Kreditpaket für sozialen Wohnungsbau. Geschäftsbanken haben 640 Milliarden VND für das Projekt und 6 Milliarden VND für Eigenheimkäufer ausgezahlt. Die Auszahlungsquote dieses Pakets beträgt aktuell ca. 1%.
Um Verbraucherkredite im Immobiliensektor zu fördern, schlug HoREA vor, dass Käufer von Geschäftshäusern mit einem Kaufpreis unter 3,5 Milliarden VND pro Einheit Zugang zu einem Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND erhalten sollten.
Der Vorsitzende des HoREA kommentierte, dass die Auszahlung des 120.000 Milliarden VND umfassenden Pakets zu niedrig sei. Der Premierminister hatte hingegen angeordnet, Kredite in Wachstumsmotoren wie Konsum, Export und Investitionen fließen zu lassen.
Ihm zufolge sind Immobilienkonsumenten Eigenheimkäufer. Um Verbraucherkredite in diesem Sektor zu fördern, schlug HoREA vor, dass die Staatsbank Käufern von Geschäftshäusern unter 3,5 Milliarden VND pro Einheit (etwa 35 Millionen VND pro Quadratmeter) zusätzlich ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND gewähren solle.
HoREA schlug außerdem vor, dass das Bauministerium und die Staatsbank das Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen wiederherstellen. Dieses Paket entspricht nur 30 % des gesamten Kapitalbedarfs zur Umsetzung des Programms zur Errichtung von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 mit Vorzugszinsen von 4,8 – 5 % pro Jahr für einen Zeitraum von höchstens 25 Jahren.
Das 110.000-Milliarden-Paket wurde der Regierung und der Nationalversammlung im Februar 2023 vom Bauministerium vorgeschlagen. Ursprünglich war vorgesehen, dass dieses Paket aus Rekapitalisierungsquellen stammt und den Geschäftsbanken zur Kreditvergabe zur Verfügung gestellt wird. Später hat das Ministerium diese Option jedoch nicht mehr vorgeschlagen.
Darüber hinaus schlug HoREA vor, rechtliche Hürden für Immobilienprojekte zu beseitigen, damit diese Kredite erhalten können. „Dies ist die effektivste Lösung, um das Kreditwachstumsziel in diesem Jahr zu erreichen“, sagte Herr Chau.
Der Verband empfahl zudem, kommerziellen Wohnungsbau auch auf anderen Grundstücken zu pilotieren und Entschädigungen, Umsiedlungshilfen und Rodungen in eigenständige Projekte aufzuspalten. Diese Lösung erleichtert Unternehmen den Zugang zu Krediten und Banken die Kreditvergabe.
Die Immobilienbranche ist seit Mitte 2022 in Schwierigkeiten, als die Kreditvergabe für den Sektor verschärft, die Kreditzinsen erhöht und einige Unternehmensführer wegen Verstößen bei der Ausgabe von Anleihen disziplinarisch belangt wurden. Es wurden viele Maßnahmen ergriffen, um die Situation zu entspannen, aber der Markt hat sich nicht vollständig erholt. Viele Immobilienunternehmen hatten zu Beginn des Jahres noch Schwierigkeiten, den nötigen Cashflow aufzubringen, um ihre Schulden und Zinsen für fällige Anleihen zu bezahlen.
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