Herr Le Hoang Chau schlug zahlreiche Sondermechanismen vor, um Ho-Chi-Minh-Stadt zum Aufschwung zu verhelfen.
-Was sind Ihrer Meinung nach diese Mechanismen?
*Erstens sollten BOT-Verträge nicht für Investitionsprojekte zur Aufrüstung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßenbauarbeiten in Ho-Chi-Minh-Stadt verwendet werden. Dadurch werden Interessenkonflikte zwischen Projektinvestoren und Nutzern von BOT-Straßen vermieden, die Gebühren zahlen müssen, wodurch möglicherweise soziale Brennpunkte entstehen. Stattdessen ist es besser, Investitionsprojekte zur Verbesserung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßen im Rahmen von BT-Verträgen umzusetzen und die Investoren aus dem Budget der Stadt zu bezahlen.
Darüber hinaus muss erwogen werden, Ho-Chi-Minh-Stadt die Wiederaufnahme von Bauinvestitionsprojekten im Rahmen des BT-Vertrags zu gestatten und dabei staatliche Haushaltsmittel zur Bezahlung der Investoren zu verwenden und auf keinen Fall Landmittel für die Durchführung anderer Projekte der Investoren zu verwenden. Gleichzeitig schafft der Staat durch Investitionstätigkeiten in die Entwicklung von Grundstücksfonds, Grundstücksentwicklungsfonds, Grundstücksfondsentwicklungsorganisationen und Auktionen von Landnutzungsrechten gemäß den Bestimmungen des Entwurfs des Grundstücksgesetzes (in der geänderten Fassung) Haushaltskapital, um Ressourcen aus dem privaten Sektor für Investitionen in die Entwicklung der städtischen Infrastruktur, Verkehrsbauwerke usw. zu mobilisieren.
- Welche Vorschläge haben Sie hinsichtlich der aktuellen Engpässe auf dem Immobilienmarkt, um diese zu lösen und einen Durchbruch für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erzielen?
*Das größte Problem besteht derzeit in der Gesetzgebung, insbesondere in der Berechnung der Landnutzungsgebühren. Die meisten Projekte können nicht umgesetzt werden, da die Landnutzungsgebühren mit den derzeitigen Berechnungsmethoden nicht bezahlt werden können. Daher wird vorgeschlagen, kommerziellen Wohnbauprojekten die Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) zu gestatten und diesen dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Genehmigung vorzulegen, um auf alle Grundstücke und Parzellen (unabhängig vom anhand der Grundstückspreisliste berechneten Wert) Landnutzungsgebühren und Grundrenten anzuwenden.
Denn derzeit wird die Surplus-Methode häufig zur Ermittlung von Grundstückspreisen, zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise sowie zur Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete angewendet. Allerdings führt diese Methode zu unzuverlässigen Ergebnissen bei der Grundstücksbewertung. Nach Berechnungen von Experten führt die Anwendung zweier unterschiedlicher Methoden zur Grundstücksbewertung durch ein und dasselbe Immobilienprojekt zu unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 Prozent. Wenn dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen nach der gleichen Methode zur Grundstücksbewertung bewertet wird, sind die Ergebnisse zwei unterschiedlich und die Wertdifferenz beträgt etwa 17 %. Daher ist die Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Berechnung der Landnutzungs- und Landmietgebühren für gewerbliche Wohnimmobilienprojekte äußerst wichtig.
-Wie vorteilhaft ist es, den K-Koeffizienten anzuwenden, Sir?
*Soweit ich weiß, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einst ein Dokument herausgegeben, in dem es um die Erlaubnis bat, die K-Koeffizienten-Methode zur Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Grundmieten für alle Immobilien- und gewerblichen Wohnungsbauprojekte anzuwenden, unabhängig davon, ob die Grundnutzungsgebühr des Projekts über oder unter 30 Milliarden VND liegt, anstatt wie derzeit eine Beratungseinheit für die Grundstücksbewertung zu beauftragen. Bei Anwendung des Koeffizienten K zur Ermittlung der Landnutzungsgebühr darf dies nicht länger als 6 Monate dauern. Stellen Sie eine vollständige, korrekte und rechtzeitige Einziehung der Einnahmen für den Staatshaushalt sicher und wahren Sie gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren.
Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, weil die Landnutzungsgebühren nicht bezahlt werden können.
Gleichzeitig würde, wenn es gemäß dem Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt umgesetzt würde, die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete formalisiert und für Transparenz gesorgt, sodass sowohl der Staat als auch die Unternehmen die Höhe der Landnutzungsgebühren und Grundrenten vorhersagen könnten, die an den Staatshaushalt abgeführt werden müssen.
Überwindung der derzeit unbekannten Situation im Zusammenhang mit Grundnutzungsgebühren und Grundrenten und Vermeidung rechtlicher Risiken für Staatsbeamte, Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes bei der Wahrnehmung ihrer Amtspflichten sowie damit verbundene Personen; Dadurch wird außerdem sichergestellt, dass die staatlichen Stellen die uneingeschränkte Entscheidungsbefugnis über die Höhe der an den Staatshaushalt abzuführenden Grundnutzungsgebühren und Grundpachtzinsen haben (durch das Recht, jährlich oder bei Marktschwankungen über den Anpassungskoeffizienten für den Grundstückspreis (Koeffizient K4) zu entscheiden, der für jede Art von Immobilienprojekt, gewerblichen Wohnungsbau oder städtische Gebiete geeignet ist, um die Rolle des marktführenden Staates und nicht des marktfolgenden Staates zu erfüllen). Gleichzeitig stellt es die vollständige, korrekte und rechtzeitige Erhebung von Steuern zu Gunsten des Staatshaushalts sicher und wahrt gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren.
- Ein Problem, mit dem die Unternehmen derzeit „steckenbleiben“, ist das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik und zur Zulassung von Investoren. Dies sind die ersten beiden Schritte zur Durchführung eines Projekts. Haben Sie Empfehlungen zur Lösung dieser Schritte?
*Wir sind uns bewusst, dass das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung der Investoren nur das erste Verfahren in der „Kette“ der Investitions- und Bauverfahren für Immobilien- und gewerbliche Wohnungsbauprojekte ist. Daher hat diese „Blockade“ der Verfahren in jüngster Zeit zu „Blockaden“ bei sozialen Wohnungsbauprojekten und kommerziellen Wohnungsbauprojekten geführt. Daher ist es notwendig, dieses Hindernis nicht nur für Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern für das ganze Land zu beseitigen.
Darüber hinaus besteht derzeit das Problem der Anpassung der Planung 1/2000 für den sozialen Wohnungsbau. Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, da es sich bei den meisten Sozialwohnungsprojekten um umgebaute Grundstücke früherer gewerblicher Wohnbauten handelt. Beim Bau von Sozialwohnungen erhöht sich der Flächennutzungskoeffizient um das 1,5-fache. Dies bedeutet, dass die alte 1/2000-Planung entsprechend angepasst werden muss.
Die Anpassung des Bebauungsplans im Maßstab 1/2000 unterliegt der Verantwortung und Autorität staatlicher Stellen und wird gemäß dem Gesetz über Städteplanung und Bauwesen „regelmäßig“ angepasst. Es ist jedoch nicht festgelegt, dass „Bebauungspläne und Detailpläne gemäß dem Gesetz genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Machbarkeitsstudienbericht für Bauinvestitionen erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden.“ Daher müssen Investoren in Sozialwohnungsprojekte warten, ohne zu wissen, wie lange sie warten müssen, auch wenn das Sozialwohnungsprojekt die Bevölkerungszahl der Provinz nicht erhöht. Denn Käufer von Sozialwohnungen müssen seit mindestens sechs Monaten ständige oder vorübergehende Einwohner sein und über eine Sozialversicherung verfügen, was die lokale Bevölkerungszahl in dem Gebiet, in dem sich das Projekt befindet, nur erhöht.
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