Landauktionen am Stadtrand von Hanoi kühlen ab: Werden die Käufer „aufgewacht“ oder handelt es sich um einen neuen Spekulationstrick?

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Am 23. November endete die Versteigerung von 25 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai ( Hanoi ) nach 11 Runden. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis erreichte 75,3 Millionen VND/m2, mehr als das 14-fache des Startpreises. Dieser Preis ist viel niedriger als in der Sitzung am 10. August – damals lag der höchste Gewinnpreis bei 133 Millionen VND/m2. Die Auktion zog 97 Kunden mit 413 Bewerbungen an, ebenfalls weniger als die 4.600 eingereichten Bewerbungen und 4.201 qualifizierten Bewerbungen von 1.545 Personen bei der Sitzung am 10. August.

Zuvor wurden am 16. November 25 Grundstücke, ebenfalls in Thanh Oai, versteigert, wobei der höchste Zuschlagspreis über 90 Millionen VND/m2 betrug. Diese Sitzung zog etwas mehr als 400 Bewerbungen von 111 anwesenden Kunden an. Somit ist ersichtlich, dass der Auktionspreis deutlich gesunken ist.

Auch im Bezirk Hoai Duc sank der Auktionspreis im Vergleich zur Spitzenzeit um etwa 20 %. Konkret lagen die höchsten Zuschlagspreise der ersten beiden Auktionen im November 2024 bei 103 bzw. 109 Millionen VND/m2, während der höchste Zuschlagspreis der August-Sitzung bei bis zu 133 Millionen VND/m2 lag.

Oder im Distrikt Phuc Tho: Bei der jüngsten Auktion lag der höchste Zuschlagspreis bei nur 37,6 Millionen VND/m², während hier vor zwei Monaten für einige Grundstücke bis zu 75 Millionen VND/m² erzielt wurden.

Die Landauktionen in den Außenbezirken von Hanoi sind vielerorts zum Erliegen gekommen. (Illustration: Minh Duc).

Nicht nur die Höchstpreise sanken, auch die Zahl der Teilnehmer an diesen Auktionen ging deutlich zurück.

Während es bei der ersten Landversteigerung am 19. August im Bezirk Hoai Duc 500 Teilnehmer und 1.500 Dokumentensätze gab, waren es bei den Sitzungen am 4. und 11. November nur noch über 100 Teilnehmer.

Auch im Bezirk Thanh Oai war die Versteigerung des Grundstücks am 16. November nur für 111 Personen und 400 Sätze Auktionsdokumente attraktiv. Das ist ein Rückgang von über 90 % im Vergleich zur Rekordauktion am 10. August, als 1.500 Teilnehmer und 4.000 Sätze Dokumente anwesend waren. Am 23. November konnten bei 413 teilnehmenden Bewerbungen lediglich 97 Kunden zur Auktion kommen.

Im Distrikt Phuc Tho ist die Teilnehmerzahl stark zurückgegangen: Bei über 120 Bewerbungen haben sich nur 32 Investoren registriert. Zuvor hatte die Auktion am 17. September hier über 100 Besucher.

In seinem Kommentar zur Abkühlung der Grundstücksauktionen erklärte Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Propert, dass die Grundstückspreise bei früheren Auktionen zu hoch getrieben worden seien. Wenn der Preis jedoch weit über den tatsächlichen Wert steigt, wird die Liquidität zu einem großen Problem. Der Auktionsgewinner hat Schwierigkeiten, einen Weiterverkauf zu tätigen, da er keinen Käufer findet, insbesondere angesichts der hohen Bankkreditzinsen und der Kapitalknappheit auf dem Immobilienmarkt.

„ Die mangelnde Liquidität könnte der direkte Grund dafür sein, dass die Preise bei den jüngsten Auktionen allmählich gesunken sind “, sagte Herr Toan.

Laut Herrn Toan ist bei den jüngsten Auktionen die Zahl der Bewerbungen und der erzielten Zuschlagspreise stark zurückgegangen, möglicherweise weil die Käufer nach den schwindelerregenden Preissteigerungen „aufgewacht“ sind.

„ Einige Investoren haben kein Interesse mehr daran, ein Grundstück zu einem zu hohen Preis zu kaufen und es dann mit Gewinn weiterzuverkaufen. Sie alle halten den aktuellen Preis für unrealistisch. Wenn sie innerhalb eines Monats keinen Käufer finden, müssen sie ihre Anzahlung einbüßen. Die Erfahrungen aus der Grundstücksversteigerung im Bezirk Thanh Oai im vergangenen August haben die Psychologie der Investoren beeinflusst. Sie sind daher vorsichtiger geworden “, analysierte Herr Toan.

Darüber hinaus sagte Herr Toan, dass die Infrastruktur in den Vororten von Hanoi wie Hoai Duc, Thanh Oai oder Phuc Tho allesamt ungleichmäßig ausgebaut sei. Diese Gebiete mögen zwar kurzfristig attraktiv sein, doch zu hohe Grundstückspreise entsprechen nicht der tatsächlichen Kaufkraft des Marktes. Dies führt dazu, dass man über längere Zeit „Land hält und auf den richtigen Zeitpunkt wartet“, was wiederum die Attraktivität von versteigerten Grundstücken mindert.

Als weiteren Grund nannte Herr Toan, dass die Grundstücksmakler, die die Grundstücke im Voraus reserviert hatten und sie nicht veräußern konnten, ihre Einlagen verloren hätten, sodass der Finanzfonds allmählich erschöpft sei.

Unterdessen sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, es sei sehr wahrscheinlich, dass es sich bei der „Abkühlungssituation“ auch um einen neuen Trick von Spekulanten und Maklern handele.

Der jüngste Rückgang der Auktionspreise könnte auf die Tricks der Grundstücksmakler zurückzuführen sein, mit denen sie eine psychologische Wirkung auf den Markt erzielen wollen. Große Makler- oder Spekulantengruppen beteiligen sich oft bewusst weniger oder senken den Zuschlagspreis, um den Eindruck zu erwecken, dass die Grundstückspreise „abkühlen“.

Dieser Trick könnte darin bestehen, Kleinanleger dazu zu zwingen, bereits erworbene Grundstücke zu „guten“ Preisen zu verkaufen oder echten Käufern das Gefühl zu geben, dass dies eine gute Gelegenheit zur Beteiligung sei“, kommentierte Herr Dinh.

Dementsprechend schrecken Grundstückshändler nicht davor zurück, Tricks anzuwenden, wie etwa die Verbreitung von Nachrichten über Preissenkungen, die Organisation von Auktionen oder sogar die Hinterlegung virtueller Einlagen, um die Psychologie der Teilnehmer zu manipulieren. Sind die Grundstückspreise erst einmal auf ein niedriges Niveau gedrückt, kaufen diese Gruppen Güter zu niedrigen Preisen und warten auf eine Gelegenheit, die Preise bei einer Verbesserung der Marktlage wieder anzuheben. Darüber hinaus trägt das bewusste Vermeiden einer Überhöhung des Auktionserlöspreises auch dazu bei, Lagerbestände schneller loszuwerden.

Um den Markt für Auktionsgrundstücke zu stabilisieren, muss der Staat nach Ansicht von Experten die Anfangspreise kontrollieren und für einen transparenteren Auktionsmechanismus sorgen, um zu verhindern, dass Grundstücksmakler die Preise in die Höhe treiben und so zu Marktstörungen führen.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, sagte, um Spekulationen bei Grundstücksauktionen vorzubeugen, sei es notwendig, den Anfangspreis und den Anzahlungssatz bei Auktionen zu erhöhen, den Anfangspreis nahe am Marktpreis festzulegen, Übertragungen innerhalb von 5 Jahren zu begrenzen und einen Bau innerhalb von 2-3 Jahren vorzuschreiben sowie die Zeit für die Zahlung des Geldes nach dem Gewinn der Auktion zu verkürzen.

Chau Anh

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Quelle