Am 23. November endete die Versteigerung von 25 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai (Hanoi) nach 11 Runden. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis erreichte 75,3 Millionen VND/m2, mehr als das 14-fache des Anfangspreises. Dieser Preis ist viel niedriger als in der Sitzung am 10. August – damals lag der höchste Gewinnpreis bei 133 Millionen VND/m2. Die Auktion zog 97 Kunden mit 413 Bewerbungen an, ebenfalls weniger als die 4.600 eingereichten Bewerbungen und 4.201 qualifizierten Bewerbungen von 1.545 Personen bei der Sitzung am 10. August.
Zuvor wurden am 16. November 25 Grundstücke, ebenfalls in Thanh Oai, versteigert. Der höchste Zuschlagspreis lag bei über 90 Millionen VND/m2. Diese Sitzung zog etwas mehr als 400 Bewerbungen von 111 anwesenden Kunden an. Man erkennt also, dass der Auktionspreis deutlich gesunken ist.
Auch im Bezirk Hoai Duc sank der Auktionspreis im Vergleich zur Spitzenzeit um etwa 20 %. Konkret lagen die höchsten Zuschlagspreise der ersten beiden Auktionen im November 2024 bei 103 bzw. 109 Millionen VND/m2, während der höchste Zuschlagspreis der August-Sitzung bis zu 133 Millionen VND/m2 betrug.
Oder im Distrikt Phuc Tho: Bei der jüngsten Auktion lag der höchste Zuschlagspreis bei nur 37,6 Millionen VND/m2, während hier vor zwei Monaten für einige Grundstücke bis zu 75 Millionen VND/m2 erzielt wurden.
Die Landauktionen in den Außenbezirken Hanois sind vielerorts zum Erliegen gekommen. (Illustration: Minh Duc).
Nicht nur die Höchstpreise sanken, auch die Zahl der Teilnehmer an diesen Auktionen ging deutlich zurück.
Während es bei der ersten Grundstücksversteigerung am 19. August im Bezirk Hoai Duc nur 500 Teilnehmer und 1.500 Dokumentensätze gab, waren es bei den Sitzungen am 4. und 11. November nur noch mehr als 100 Teilnehmer.
Auch im Bezirk Thanh Oai waren bei der Grundstücksversteigerung am 16. November nur 111 Personen und 400 Sätze Auktionsdokumente anwesend. Das ist ein Rückgang von über 90 % im Vergleich zur Rekordversteigerung am 10. August, als 1.500 Teilnehmer und 4.000 Sätze Dokumente anwesend waren. Am 23. November konnten bei der Auktion nur 97 Kunden gewonnen werden, obwohl 413 Bewerbungen eingereicht worden waren.
Im Bezirk Phuc Tho ist die Teilnehmerzahl stark zurückgegangen: Bei über 120 Bewerbungen haben sich lediglich 32 Investoren registriert. Zuvor hatte die Auktion am 17. September hier über 100 Besucher gehabt.
In seinem Kommentar zur Abkühlung der Grundstücksauktionen erklärte Pham Duc Toan, CEO von EZ Propert, dass die Grundstückspreise bei früheren Auktionen zu hoch getrieben worden seien. Wenn der Preis jedoch den tatsächlichen Wert deutlich übersteigt, wird die Liquidität zu einem großen Problem. Der Gewinner der Auktion hat Schwierigkeiten beim Weiterverkauf, da er keinen Käufer findet, insbesondere angesichts der hohen Zinssätze für Bankkredite und der schwierigen Kapitalbeschaffung auf dem Immobilienmarkt.
„ Die mangelnde Liquidität könnte der direkte Grund dafür sein, dass die Preise bei den jüngsten Auktionen allmählich abgekühlt sind “, sagte Toan.
Laut Herrn Toan ist bei den jüngsten Auktionen ein starker Rückgang der Anmeldezahlen und der Zuschlagspreise zu verzeichnen. Dies könnte daran liegen, dass die Käufer nach den schwindelerregenden Preissteigerungen „aufgewacht“ sind.
„ Einige Investoren sind nicht mehr daran interessiert, einen zu hohen Preis für ein Grundstück zu zahlen und es dann mit Gewinn weiterzuverkaufen. Sie alle sehen, dass der aktuelle Preis zu unrealistisch ist. Wenn sie innerhalb eines Monats keinen Käufer finden, müssen sie ihre Anzahlung einbüßen. Die Lektion der Landauktion im Bezirk Thanh Oai im vergangenen August hat die Psyche der Investoren beeinflusst. Daher sind sie vorsichtiger geworden “, analysierte Herr Toan.
Darüber hinaus sagte Herr Toan, dass die Infrastruktur in den Vororten von Hanoi wie Hoai Duc, Thanh Oai oder Phuc Tho allesamt ungleichmäßig entwickelt sei. Kurzfristig mögen diese Gebiete attraktiv sein, doch zu hohe Grundstückspreise entsprechen nicht der tatsächlichen Kaufkraft des Marktes. Dies führt zu einer längeren Situation des „Behaltens und Wartens auf den richtigen Zeitpunkt“, was wiederum die Attraktivität versteigerter Grundstücke mindert.
Als weiteren Grund nannte Herr Toan, dass die Grundstücksmakler, die die Grundstücke im Voraus reserviert hatten und sie nicht verkaufen konnten, ihre Einlagen verloren hätten, sodass der Finanzfonds allmählich erschöpft sei.
Unterdessen erklärte Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, es sei durchaus möglich, dass es sich bei der „Abkühlungssituation“ auch um einen neuen Trick von Spekulanten und Maklern handele.
„ Der jüngste Rückgang der Auktionspreise könnte auf die Tricks der Grundstücksmakler zurückzuführen sein, mit denen sie eine psychologische Wirkung auf den Markt erzielen wollen. Große Makler- oder Spekulantengruppen beteiligen sich oft absichtlich weniger oder senken den Zuschlagspreis, um den Eindruck zu erwecken, dass die Grundstückspreise „abkühlen“.
Dieser Trick könnte darin bestehen, Kleinanleger dazu zu zwingen, bereits erworbene Grundstücke zu „guten“ Preisen zu verkaufen oder echten Käufern das Gefühl zu geben, dass dies eine gute Gelegenheit zum Mitmachen sei“, kommentierte Herr Dinh.
Dementsprechend schrecken Grundstückshändler nicht davor zurück, Tricks anzuwenden, wie etwa die Verbreitung von Nachrichten über Preissenkungen, die Organisation von Auktionen oder sogar die Hinterlegung virtueller Einlagen, um die Psyche der Teilnehmer zu manipulieren. Sind die Grundstückspreise erst einmal auf ein niedriges Niveau gedrückt, kaufen diese Gruppen die Güter günstig und warten auf eine Gelegenheit, die Preise bei einer Verbesserung der Marktlage wieder anzuheben. Darüber hinaus trägt das bewusste Nicht-Übertreiben des Auktionspreises auch dazu bei, Lagerbestände schneller loszuwerden.
Um den Markt für Auktionsland zu stabilisieren, muss der Staat nach Ansicht von Experten die Anfangspreise kontrollieren und für einen transparenteren Auktionsmechanismus sorgen, um die Situation einzuschränken, dass Grundstücksmakler die Preise in die Höhe treiben und dadurch Marktstörungen verursachen.
Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbands, sagte, um Spekulationen bei Grundstücksversteigerungen vorzubeugen, sei es notwendig, den Anfangspreis und den Zinssatz für die Anzahlung bei Auktionen zu erhöhen, den Anfangspreis nahe am Marktpreis festzulegen, Übertragungen innerhalb von fünf Jahren zu begrenzen und einen Bau innerhalb von zwei bis drei Jahren vorzuschreiben sowie die Zahlungsfrist nach einem Gewinn der Auktion zu verkürzen.
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