Hanois „Goldenes Land“ hat nur wenige Mieter, die Immobilienpreise explodieren und selbst hohe Einkommen sind schwer zu kaufen

Auch für die Gruppe mit dem höchsten Einkommen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist es schwierig, ein Haus zu kaufen. Die Geschäfte in Hanois „goldenem Land“ werden nicht vermietet. Wann müssen Wohnbauprojekte die Stellungnahmen des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit einholen? ... sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelles aus dem Immobilienmarkt: Die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen wird immer größer, insbesondere bei Haushalten der Mittel- und oberen Mittelschicht. (Foto: Anh Phuong)

Hohes Einkommen erschwert auch den Hauskauf

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht zitierte die Vietnam Association of Realtors (VARS) Daten aus der Umfrage zum Lebensstandard der Bevölkerung aus dem Jahr 2023 des General Statistics Office (GSO). Demnach hat die Gruppe mit dem höchsten Einkommen (20 % der Bevölkerung – Gruppe 5) in Hanoi ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 14,47 Millionen VND/Monat. 13,8 Millionen VND/Monat in Da Nang; 13,26 Millionen VND/Monat in HCMC; 13,9 Millionen VND/Monat in Dong Nai und 18,38 Millionen VND/Monat in Binh Duong.

Laut VARS handelt es sich dabei um die Gruppe, die voraussichtlich in der Lage sein wird, in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt Häuser zu besitzen, ohne auf staatliche Unterstützung angewiesen zu sein. In der Realität stößt jedoch selbst die oben erwähnte Gruppe der Hochverdiener in diesen Großstädten beim Problem des Wohneigentums auf zahlreiche Hindernisse.

VARS geht davon aus, dass jeder Haushalt mit zwei Personen im erwerbsfähigen Alter zur Gruppe mit dem höchsten Einkommen gehört. Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe wird auf etwa 30 Millionen VND/Monat/Haushalt geschätzt, was etwa 360 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Die maximale Erschwinglichkeit bei Anwendung der allgemeinen Finanzregel besteht darin, dass die Wohnkosten 1/3 des Einkommens nicht übersteigen, was etwa 6,7 ​​Millionen VND/Monat entspricht, was etwa 80 Millionen VND/Jahr entspricht.

Mittlerweile kostet jede Gewerbewohnung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt je nach Gegend und Segment 40 bis 70 Millionen VND/m2. So kostet eine Wohnung mit einer Fläche von etwa 60 m² 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.

Wenn die Gruppe mit hohem Einkommen ein Haus im Wert von 3,5 Milliarden VND kaufen möchte und 70 % des Hauswerts von der Bank leiht, also 2,45 Milliarden VND, mit einem Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre. Die monatlichen Raten betragen etwa 25–27 Millionen VND, was über 300 Millionen VND pro Jahr entspricht.

Laut VARS ist es dieser Personengruppe bei einer Höchstzahlung von 80 Millionen VND/Jahr praktisch unmöglich, ein Haus zu kaufen.

Als Grund für den starken Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum in den vergangenen Jahren nannte VARS, dass die Immobilienpreise in Großstädten, die bereits über die finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Bevölkerung hinausgingen, rapide gestiegen seien, und zwar um ein Vielfaches schneller als die Einkommenszuwächse.

Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie stiegen die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen in Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt, kontinuierlich an und erreichten ein neues Niveau, das 30 % über dem von 2019 lag.

Nach Angaben des Bauministeriums stiegen die Wohnungspreise in Hanoi im dritten Quartal 2024 sowohl bei neuen als auch bei alten Projekten, wobei die Preise für neue Projekte vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % stiegen.

Daten des Batdongsan-Kanals zeigen, dass der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m2 liegt; 2022, zwischen 38 und 40 Millionen VND/m2. Im Jahr 2023 lag der Verkaufspreis bei 39–42 Millionen VND/m2 und im Jahr 2024 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis auf 45–51 Millionen VND/m2.

Unterdessen wird das städtische Pro-Kopf-Einkommen im Jahr 2023 im Vergleich zur GSO-Statistik von 2019 nur um etwa 4 % steigen.

Das Durchschnittseinkommen der Gruppe 5 in Hanoi und Da Nang wird im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 lediglich um 3 % bzw. 7 % steigen. Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete sogar ein negatives Wachstum von 8 %.

Dies hat die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht.

Ein weiterer Grund ist laut VARS der Mangel an geeignetem Wohnraum. Nur sehr wenige Wohnbauprojekte kosten weniger als 30 Millionen VND/m2, sodass die Mehrheit der Menschen, darunter auch Gruppe 5, keine geeigneten Optionen hat.

Darüber hinaus ist spekulatives Verhalten einer der Hauptfaktoren, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Viele Menschen kaufen Immobilien, ohne die Absicht zu haben, sie auch zu nutzen. Sie kaufen sie und lassen sie dann unbewohnt stehen, während sie darauf warten, dass der Preis steigt. Dadurch wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch gravierender …

Viele Geschäftsräume auf „goldenem Land“ in Hanoi geschlossen

Ende 2024 sind Dutzende Geschäftsräume in der Kim Ma-Straße, die zuvor zu den teuersten Mieten in Hanoi zählte, geschlossen und mit Schildern zur Vermietung versehen.

Der Eigentümer eines fünfstöckigen Hauses mit einer Gesamtnutzfläche von 200 m² in der Kim Ma-Straße sagte, dass seit Anfang 2024 bis heute kontinuierlich viele Marken und Geschäfte aus der Straße verschwunden seien und die Räumlichkeiten geschlossen und leer stünden. Es ist bekannt, dass das ganze Haus zuvor für 60 Millionen VND/Monat vermietet wurde, jetzt ist der Preis auf 50 Millionen VND/Monat reduziert, aber seit mehr als einem halben Jahr gibt es keinen Mieter.

Der Eigentümer eines fünfstöckigen Hauses mit zwei Straßenfronten in der Kim Ma Straße sagte, dass er neben der Mietminderung auch die Möglichkeit geschaffen habe, dass die Kunden drei Monatsmieten statt der bisherigen sechs Monatsmieten auf einmal zahlen müssten. Trotzdem sei es ihm nicht gelungen, Mieter zu halten.

Die Kim Ma Straße ist etwa 1,5 km lang, alle paar Häuser gibt es ein Geschäft mit einem „Zu vermieten“-Schild.

Nicht nur große Räumlichkeiten stehen leer, auch kleine Räumlichkeiten mit Mietpreisen zwischen 15 und 20 Millionen VND/Monat haben keine Mieter.

„Vor der Covid-19-Pandemie wurden Geschäftsräume in der Kim Ma Straße sofort von jemand anderem übernommen, wenn sie leer standen, aber jetzt können viele Ladenbesitzer nicht überleben, teils wegen der hohen Preise für die Räumlichkeiten, teils wegen schlechter Geschäfte, sodass sie die Räumlichkeiten zurückgeben müssen“, sagte der Besitzer eines Geschäftsraums in der Kim Ma Straße.

Nach Aussage der Anwohner der Kim Ma-Straße mussten sie seit Ende 2023 miterleben, wie viele Geschäfte ihre Räumlichkeiten zurückgaben oder verließen. Teilweise liegt dies an den Auswirkungen des langwierigen Baus der U-Bahn-Station, aber auch an den schlechten Geschäftsbedingungen oder sogar an der Möglichkeit einer Insolvenz.

Immobilienexperten analysieren, dass die Entwicklung des E-Commerce das Einkaufen vielfältiger und flexibler macht …

Im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) stehen knapp 44.000 m² Land zur Versteigerung.

Die Lac Viet Joint Stock Auction Company hat gerade die Versteigerung von Vermögenswerten des Hoang Mai District Land Fund Development Center angekündigt.

Konkret geht es um die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Investitionsprojekts zum Bau von Flachbauten auf dem Grundstück mit der Kennung TT4 im Stadtgebiet Nam Ho Linh Dam, Bezirk Hoang Liet, Distrikt Hoang Mai, Hanoi (Phase 1).

Das versteigerte Grundstück hat eine Gesamtfläche von 43.944 m²; davon 20.061 m² Wohngrundstück, 20.759 m² Verkehrsgrundstück und über 3.123 m² Grünfläche.

Die Wohnbaufläche entspricht 10 Zonen, 262 Grundstücken, die Bebauungsdichte des gesamten Gebietes beträgt ca. 49,7 %, 4 Stockwerke hoch.

Der Startpreis der ersten Runde beträgt über 86 Millionen VND/m2. Der Startpreis ab Runde 2 entspricht dem höchsten gültigen Gebot der vorherigen Runde. Preisstufe 500.000 VND/m2.

Die Auktionsregistrierungsgebühr beträgt 4 Millionen VND. Die Kaution für die Teilnahme an der Auktion beträgt mehr als 345 Milliarden VND.

Die Auktion erfolgt durch direkte Abstimmung in mehreren Runden bei der Auktion und muss mindestens 3 Pflichtrunden durchlaufen. Aufwärtsgebotsmethode.

Zeit und Ort für den Verkauf und Empfang von Dokumenten bis 17:00 Uhr. am 20. Dezember in der One-Stop-Abteilung – Volkskomitee des Bezirks Hoang Mai und Hauptsitz der Lac Viet Joint Stock Auction Company.

Die Auktion findet um 14:30 Uhr statt. am 23. Dezember im Saal des politischen Zentrums des Bezirks Hoang Mai.

Wann müssen Wohnungsbauprojekte das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit konsultieren?

Das Bauministerium hat gerade ein Dokument an die Baubehörde der Provinz Ha Tinh geschickt, das die Konsultationen mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit über Investitionsprojekte im Wohnungsbau in Gebieten betrifft, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedürfen.

Dementsprechend erhielt das Bauministerium die offizielle Mitteilung Nr. 3770/SXD-QLN vom 15. November 2024 der Baubehörde der Provinz Ha Tinh mit der Bitte um Anleitung zur Einholung von Stellungnahmen des Verteidigungsministeriums und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit zu Wohnungsbauinvestitionsprojekten in Gebieten, die gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes der Landesverteidigung und -sicherheit bedürfen.

Nach einer Untersuchung antwortete das Bauministerium wie folgt: Bezüglich der Konsultation mit dem Ministerium für nationale Verteidigung und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit über Investitionsprojekte im Wohnungsbau in Gebieten, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedürfen. Gemäß dem Wohnungsbaugesetz von 2023 dürfen ausländische Organisationen und Einzelpersonen nur dann gewerbliche Wohnungen in Wohnungsbauinvestitionsprojekten kaufen, auf Raten kaufen, Geschenke annehmen und erben, wenn diese nicht in Gebieten liegen, die der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedürfen. Gemäß Absatz 2, Artikel 16, Absatz 2, Artikel 17 und Absatz 3, Artikel 19 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 ist es ausländischen Organisationen und Einzelpersonen nur gestattet, in Wohnungsbauinvestitionsprojekten, die nicht in Gebieten liegen, in denen die Landesverteidigung und -sicherheit erforderlich ist, gewerblich genutzte Wohnungen zu kaufen, auf Raten zu kaufen, Geschenke anzunehmen, Erbschaften zu erhalten und diese zu besitzen.

Das Dekret Nr. 95/2024/ND-CP legt fest, dass die für die Beurteilung und Genehmigung von Investitionsrichtlinien zuständige Agentur das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit konsultieren muss, um festzustellen, ob das Projekt in einem Gebiet liegt, das der nationalen Verteidigung und Sicherheit bedarf, oder nicht. Damit soll bestimmt werden, ob ein Projekt ausländischen Organisationen und Einzelpersonen den Erwerb von Häusern gestattet oder untersagt.

Gemäß dieser Regelung gestattet der Staat ausländischen Organisationen und Einzelpersonen lediglich den Kauf, Mietkauf, die Schenkung oder das Erben von Gewerbeimmobilien. Es gibt keine Regelungen, die den Erwerb von Landnutzungsrechten bei Wohnungsbauinvestitionen ermöglichen. Daher handelt es sich bei Investitionsprojekten zum Bau von Infrastruktur, bei denen Land in Parzellen aufgeteilt und an Menschen verkauft wird, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können, gemäß den Bestimmungen in Klausel 6, Artikel 15 des Dekrets Nr. 95/2024/ND-CP nicht um einen Fall, in dem eine Stellungnahme an das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit gesendet werden muss.

Bezüglich der Konsultation mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit zu Investitionsprojekten für den Bau von Sozialwohnungen gilt gemäß Artikel 6 Absatz 4 des Regierungserlasses Nr. 100/2024/ND-CP vom 26. Juli 2024, dass die für die Beurteilung und Genehmigung der Investitionspolitik zuständige Behörde bei Investitionsprojekten für den Bau von Sozialwohnungen und Wohnungen für die Volksarmee keine Konsultation mit dem Verteidigungsministerium und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit zu den in Artikel 15 Absatz 6 des Regierungserlasses Nr. 95/2024/ND-CP festgelegten Inhalten durchführen muss.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html