Missachten Grundstücksmakler zunehmend das Gesetz?

Missachten Grundstücksmakler zunehmend die Vorschriften?

Auf einer kürzlich abgehaltenen regulären Regierungspressekonferenz erklärte der stellvertretende Bauminister Nguyen Viet Hung, dass es eine Situation gebe, in der Grundstücksmakler die Preise künstlich in die Höhe trieben und dadurch Chaos auf dem Wohnungsmarkt verursachten. Beispielsweise hätten diese Personen bei zahlreichen Grundstücksauktionen am Stadtrand von Hanoi die Preise künstlich in die Höhe getrieben und anschließend die Anzahlungen einbehalten.

Zur Kontrolle des Marktes erklärte der stellvertretende Minister Nguyen Viet Hung, dass es sehr klare gesetzliche Bestimmungen gebe, wie etwa das Strafgesetzbuch, das Wettbewerbsgesetz, das Grundstücksgesetz und insbesondere das Immobiliengesetz von 2023 mit vielen Bestimmungen, die Preismanipulation und Marktstörungen verbieten.

Laut Angaben des Bauministeriums herrscht eine Situation, in der Grundstücksmakler die Preise in die Höhe treiben und so Chaos auf dem Wohnungsmarkt verursachen. (Foto: ST)

Gleichzeitig haben die Regierung , das Bauministerium und die lokalen Behörden eigene Vorschriften erlassen, um Preismanipulationen und Wucher im Immobiliensektor zu verhindern. Es scheint jedoch, dass die bestehenden Regelungen das Problem der marktverzerrenden „Grundstücksmakler“ nicht vollständig gelöst haben.

Laut dem Immobilienexperten Nguyen Trung Tuan sind „Grundstücksmakler heutzutage wie ein ‚Virus, der gegen Medikamente resistent geworden ist‘, aufgrund ihrer vielen Tricks und Methoden zur Umgehung des Gesetzes.“

Beispielsweise besagen die Vorschriften bei Grundstücksauktionen, dass „der Höchstbietende seine Anzahlung verliert, wenn er die Transaktion nicht abschließt“. Die Höhe der Anzahlung ist jedoch sehr gering und hat keine ausreichende abschreckende Wirkung.

Auch beim Kauf und Verkauf von Wohnungen kommt es vor, dass viele „Immobilienmakler“ Scheingeschäfte tätigen, um die Preise in die Höhe zu treiben. Es ist jedoch sehr schwierig zu überprüfen, welche Behörde diese Transaktionen als gefälscht einstuft oder ob es sich lediglich um „Verkauf auf unlauterem Wege“ handelt. Daher lässt sich das Problem der Marktmanipulation durch „Immobilienmakler“ mit den geltenden Bestimmungen nur schwer vollständig lösen.

Einige neue Vorschläge

Kürzlich schlug das Bauministerium dem Finanzministerium vor, gemeinsam Steuerrichtlinien für Privatpersonen mit mehreren Häusern/Grundstücken zu erarbeiten und vorzuschlagen sowie leerstehende oder ungenutzte Immobilien zu besteuern. Das Ministerium erhofft sich von dieser Maßnahme eine Eindämmung von Spekulationen und kurzfristigen Handelsaktivitäten, die den Markt destabilisieren.

Viele haben auch vorgeschlagen, Zweitwohnungen zu besteuern, um die Immobilienpreise zu dämpfen. Die Frage der Zweitwohnungsbesteuerung wird seit Jahren diskutiert, wurde aber bisher nicht umgesetzt. Aktuell argumentieren viele weiterhin, dass dies keine wirksame Maßnahme sei.

Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Angewandte Informatik und Wirtschaftsforschung, beurteilte den Vorschlag, Zweitwohnungen zum jetzigen Zeitpunkt zu besteuern, als völlig unangebracht. Dies liege daran, dass er nicht nur das Marktvertrauen untergraben, sondern auch die Immobilienpreise in die Höhe treiben und so den Zugang zu Wohnraum für viele Menschen versperren könnte. Schlimmer noch: Er könnte kontraproduktiv wirken und einen Teufelskreis aus Sparmaßnahmen und Wirtschaftskrise auslösen.

Herr Hien analysierte: Der Immobilienmarkt war über einen langen Zeitraum hinweg immer wieder Schocks ausgesetzt. Zunächst gab es die Pandemie, dann internationale geopolitische Schwierigkeiten, anschließend eine verschärfte Kreditpolitik und später eine Reihe weiterer negativer Ereignisse. Nach vielen Anstrengungen erholt sich der Markt langsam, steht aber weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen.

Abbildung zur Veranschaulichung. (Quelle: ST)

Die wichtigste Aufgabe besteht derzeit darin, das Vertrauen des Marktes wiederherzustellen und neue Schocks oder Hindernisse, wie beispielsweise die Einführung einer weiteren Immobiliensteuer, zu vermeiden. Tatsächlich hat Ho-Chi-Minh-Stadt kürzlich einen neuen Rahmen für die Grundstückspreisgestaltung vorgeschlagen, der jedoch umgehend auf Ablehnung in der Bevölkerung stieß.

Darüber hinaus zahlen Käufer von Grundstücken bereits die volle Einkommensteuer und Grundsteuer, wodurch Makler beschäftigt werden, Grundstücksverkäufer Einnahmen generieren und Geld in die Wirtschaft zurückfließt. Beim Hausbau auf diesem Grundstück tragen die Investoren zur Bauwirtschaft bei und fördern den Verbrauch von Eisen, Stahl, Holz und Möbeln. Daher ist es unangemessen, ihnen zusätzliche Steuern aufzubürden.

Darüber hinaus dient Immobilien nicht nur als Wohnraum, sondern spielen auch eine wichtige Rolle für wirtschaftliche Aktivitäten. So benötigen beispielsweise Produzenten und Unternehmen neben ihren Hauptimmobilien wie Fabriken und Geschäften oft auch eine zweite Immobilie zum Wohnen. Eine Steuer auf diese zweite Immobilie würde in diesem Fall den Preis der verkauften Waren und Dienstleistungen jährlich erhöhen, und letztendlich würden die Verbraucher die Kosten tragen.

Zusätzlich zu dem oben genannten Vorschlag hat das Bauministerium soeben zwei Dokumente herausgegeben, in denen die Kommunen aufgefordert werden, die Richtlinie Nr. 82 des Premierministers strikt umzusetzen. Diese Dokumente betonen die Notwendigkeit verstärkter Kontrollen und Überwachung der Einhaltung der Rechtsvorschriften in Bezug auf Projekte, bei denen Bauträger und Makler Preismanipulationen und Gewinnmaximierung betreiben, sowie die Ergreifung sofortiger Präventiv- und Korrekturmaßnahmen.

Die Fortschritte bei der Lösung administrativer Verfahren im Zusammenhang mit Investitionen, Landfreigaben und der Festlegung von Landnutzungsgebühren müssen weiter beschleunigt werden, um Markteinnahmen zu sichern und Wucher zu reduzieren, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Wir schlagen vor, dass die Regierung das Bauministerium beauftragt, in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie anderen relevanten Ministerien und Behörden, das Modell eines staatlich verwalteten Transaktionszentrums für Immobilien und Landnutzungsrechte zu erforschen und den zuständigen Behörden zur Prüfung vorzulegen, um Preisrisiken zu mindern.

Quelle: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html