Schwierigkeiten bei der Übertragung von Immobilienprojekten

Der Kauf, Verkauf und die Übertragung von Immobilienprojekten ist derzeit mit zahlreichen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden.

In den letzten Monaten des Jahres 2024 sind viele in- und ausländische Immobilienunternehmen mit reichlich finanziellen Ressourcen angesichts des knappen Wohnungsangebots aktiv auf der Jagd nach sauberen Grundstücksfonds und Projekten mit klarem Rechtsstatus, um weiterhin investieren zu können und so dem neuen Marktzyklus zuvorzukommen.

Priorisieren Sie Projekte mit klarem Rechtsstatus

Den Aufzeichnungen zufolge wurden in den letzten Monaten kontinuierlich viele neue Projektinvestitionsverträge angekündigt. So haben sich beispielsweise im September sowohl die Truong Son Real Estate Company als auch die Him Lam Company zur Umsetzung eines Wohngebietsprojekts im Bezirk Duc Hoa in der Provinz Long An mit einer Fläche von 214.921 Hektar und einer Gesamtinvestition von 11.221 Milliarden VND angemeldet.

Ebenfalls im September schlug die Everland Group vor, Investitionen in zwei neuen Stadtgebieten in der Stadt Hai Phong mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von fast 5.000 Milliarden VND zu prüfen. Der Bezirk An Duong des Stadtgebietsprojekts Hong Thai hat eine Fläche von 21,8 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf etwa 1.900 Milliarden VND, wovon etwa 92 Milliarden VND auf die Räumung des Geländes entfallen. Das Stadtgebietsprojekt in den Gemeinden Hoa Dong und Lam Dong im Bezirk Thuy Nguyen hat eine Größe von etwa 30,6 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf etwa 2.992 Milliarden VND, wovon etwa 127 Milliarden VND auf die Räumung des Geländes entfallen.

Darüber hinaus hat sich diese Gruppe auch für den Bau eines neuen Stadtgebietsprojekts G19 in der Gemeinde Kim No im Bezirk Dong Anh in Hanoi angemeldet. Die vorläufigen Gesamtkosten für die Umsetzung des Projekts belaufen sich auf rund 2.183 Milliarden VND. Die Umsetzung soll im Zeitraum von 2024 bis 2029 erfolgen. Das Vorhaben wurde jedoch aufgegeben, da die Voraussetzungen hinsichtlich Kapazität und Erfahrung nicht erfüllt wurden.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gab die SkyWorld Development Company Limited, eine Tochtergesellschaft der malaysischen Gruppe, kürzlich bekannt, dass sie 100 % der Anteile der Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company für 350 Milliarden VND erworben habe. Dementsprechend ist Thuan Thanh der einzige und rechtmäßige Nutzer des 2.060 m2 großen Grundstücks im Bezirk 8 von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Inzwischen hat Nishi Nippon Railroad, ein Unternehmen aus Japan, 25 % der Anteile am Paragon Dai Phuoc-Projekt (Dong Nai) von der Nam Long Group für 26 Millionen USD erworben. Ebenso hat die Tripod Technology Corporation (Taiwan – China) ein 18 Hektar großes Industriegrundstück in Ba Ria – Vung Tau von der Sonadezi Chau Duc Company „erworben“.

Einige Monate zuvor war der südliche Markt Zeuge eines Großgeschäfts zwischen der Kim Oanh Group Corporation und zwei japanischen Partnern: NTT Urban Development, Sumitomo Forestry und Kumagai Gumi Co. Ltd. setzen gemeinsam das Projekt „The One World“ in Binh Duong um, mit einer Gesamtinvestition von über 1 Milliarde USD.

Der Investmentberatungsleiter eines Immobilienunternehmens erklärte gegenüber Reportern: „Wir arbeiten mit internationalen Unternehmen und Investmentfonds zusammen. Sie sagten, sie möchten unbedingt Immobilienprojekte in Vietnam kaufen oder beim Investitionsbau, beim Produktaustausch, als Generalvertreter usw. zusammenarbeiten.

Insbesondere wird Wohnungsbauprojekten, Wohngebieten, Grundstücken und Reihenhäusern der Vorzug gegeben. Wichtig ist jedoch, dass das Projekt einen sauberen Rechtsstatus hat, die Grundsteuerverpflichtungen erfüllt sind, eine Baugenehmigung vorliegt oder kurz davor steht und zum Verkauf steht...“.

Der vietnamesische Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren sehr attraktiv. Foto: HOANG TRIEU

Rechtliche Verwicklungen, schwierig zu handeln

Laut Herrn Tran Minh Ngoc Viet, Generaldirektor der Vietpearl Group Real Estate Corporation, sind in- und ausländische Investoren aktiv auf der Jagd nach Projekten oder sauberen Grundstücksfonds in Gebieten mit starkem Entwicklungspotenzial für die Zukunft.

Die Vietpearl Group sucht außerdem nach Möglichkeiten zur Erweiterung ihres Grundstücksfonds und ist bereit, über den Verkauf von Projekten zu sprechen. Allerdings sind der Kauf-, Verkaufs- und Übertragungsvorgang von Projekten derzeit mit zahlreichen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden, insbesondere bei Verfahren im Zusammenhang mit der Projektübertragung.

Herr Viet sagte, das größte Problem bei der Übertragung des Projekts seien rechtliche Fragen und die Grundstücksbewertung. Seiner Untersuchung zufolge haben rund 60 Prozent der potenziellen Projekte Schwierigkeiten, weil die Genehmigungsverfahren langwierig sind oder die Grundstückspreise nicht der Realität entsprechen.

Wenn diese Probleme gelöst werden, werden die Handelsaktivitäten mit Grundstücksfonds sehr spannend, insbesondere im Segment der Industriegrundstücke und gut geplanten Wohngebiete, und werden den Bedürfnissen in- und ausländischer Investoren gerecht.

Frau Tran Thi Khanh Linh, stellvertretende Direktorin der Investment Consulting-Abteilung von Savills Vietnam, sagte, dass ausländische Investoren in Vietnam, insbesondere in den Innenstädten, immer auf der Suche nach preisgünstigen Immobilienprojekten seien. Wichtig ist jedoch, dass die rechtlichen Aspekte des Projekts klar und umsetzungsreif sind. Tatsächlich kommt es bei vielen Projekten zu Verzögerungen bei der Umsetzung, was zu Verlusten für die Investoren führt.

Frau Linh teilte mit, dass Savills im Jahr 2024 viele in- und ausländische Investoren begrüßte und beriet. Diese Investoren möchten in eine Vielzahl von Vermögenswerten investieren, sind aber besonders an der Betriebsführung von Immobilien wie Bürogebäuden interessiert. Was Wohnimmobilien betrifft, sind sie noch immer auf der Suche, da das Angebot sehr knapp ist.

Frau Linh ist jedoch davon überzeugt, dass es mit der Verabschiedung und Anwendung immobilienbezogener Gesetze zu positiven Anpassungen auf dem Markt kommen wird, die zur Stärkung des Rechtssystems beitragen und eine günstige Grundlage für Investoren schaffen.

Tatsächlich interessieren sich Investoren aus Japan, Singapur, Malaysia, Südkorea und China schon seit langem für vietnamesische Immobilien. In letzter Zeit ist die Zahl der Investoren aus Europa und dem Nahen Osten gestiegen.

Projekte mit klaren Rechtsdokumenten sowie städtische Gebiete in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Provinzen mit bequemer Verkehrsinfrastruktur werden weiterhin die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich ziehen. Frau Linh ist davon überzeugt, dass sich die Investoren mit größerer Zuversicht an Projekten beteiligen und das Angebot größer werden wird, wenn sich die Wirtschaft und der Immobilienmarkt im Jahr 2025 erholen.

Als jemand, der die Parteien direkt berät und mit ihnen zusammenarbeitet, ist Maklerberater Dr. Le Minh Phieu, Gründer und leitender Anwalt von LMP Lawyers, davon überzeugt, dass für den Erfolg einer Projektkauf- oder -verkaufstransaktion viele Faktoren erforderlich sind. Dabei ist die Harmonie der Parteien sehr wichtig.

Insbesondere Verkaufsoptionen sind für ausländische Investoren von großem Interesse, um sich auf zukünftige Situationen vorzubereiten, in denen das Projekt seine gesetzten Geschäftsziele nicht erreicht. Darüber hinaus stellt der Käufer auch zusätzliche Anforderungen für den Fall, dass der Verkäufer finanziell nicht in der Lage ist, seiner Rückkaufverpflichtung nachzukommen, wenn der Käufer die Verkaufsoption ausübt.

Rückgang der M&A-Deals

Laut Statistiken der Agentur für Auslandsinvestitionen gab es in den ersten zehn Monaten des Jahres 2024 2.669 Kapitaleinlage- und Aktienkauftransaktionen (M&A) durch ausländische Investoren mit einem Gesamtwert der Kapitaleinlage von über 3,68 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Rückgang von 10,4 % in der Menge und 29 % im Wert im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Insbesondere der Immobiliensektor soll stark von rechtlichen Problemen betroffen sein, was zu einem Rückgang des Angebots führt. 2024 ist das Jahr, in dem immobilienbezogene Gesetze durchgesetzt und angewendet werden. Viele Unklarheiten lassen Anleger und Markt daher abwarten.

Quelle: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm