Die Preise für alte und neue Wohnungen steigen kontinuierlich, es entsteht Neuland, Ho-Chi-Minh-Stadt regelt die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung

Die Wohnungspreise sind stark gestiegen, lokal um bis zu 40 % pro Quartal, Hanoi hat die Landnutzungspläne für einige Projekte in Quoc Oai angepasst, Verfahren zur Umwandlung von Ackerland in Wohnland … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Unzulänglichkeit der Struktur der Immobilienprodukte stellt noch immer eine wesentliche Einschränkung des aktuellen Marktes dar und ist auch einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit. (Illustration – Foto: Linh An)

Wohnungen von Alt bis Neu steigen weiter im Preis

Bei der Bewertung der Wohnungen in Hanoi erklärte das Bauministerium, dass die Preise sowohl bei neuen als auch bei alten Projekten weiterhin steigen. Bis heute hat sich auf dem Markt ein neues Projektpreisniveau etabliert, das vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % steigt. Insbesondere in einigen Gebieten ist im Vergleich zum Vorquartal ein lokaler Zuwachs von ca. 35-40 % je nach Standort zu verzeichnen.

Untersuchungen bei einigen Projekten wie Lumi Prestige (Bezirk Nam Tu Liem) haben Preise ab 69 Millionen VND/m2 ergeben, Wohnungen im Projekt Khai Son City (Bezirk Long Bien) haben Preise von 50-68 Millionen VND/m2, Projekte in der Nguyen Tuan Straße (Bezirk Thanh Xuan) haben Preise von etwa 75-97,2 Millionen VND/m2...

Nicht nur in Hanoi zeigt die Synthese, dass die Immobilienpreise im dritten Quartal in einigen Gegenden weiterhin steigen, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Großstädten.

„Das Phänomen der Preissteigerung ist lokal begrenzt und tritt in einigen Gebieten, einigen Arten und einigen Immobiliensegmenten auf, was zu einer allgemeinen Preissteigerung führt“, erklärte das Bauministerium.

Die Unzulänglichkeit der Struktur der Immobilienprodukte stellt noch immer eine wesentliche Einschränkung des aktuellen Marktes dar und ist auch einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit.

Das Bauministerium wies darauf hin, dass das Angebot an erschwinglichen Wohnprodukten nicht ausreiche, um die Marktnachfrage zu decken. Im Segment der erschwinglichen Wohnungen (mit einem Verkaufspreis unter 25 Millionen VND/m2) gibt es fast keine Transaktionen und Produkte zum Verkauf.

Wohnungen der mittleren Preisklasse (25 Mio. VND/m² bis unter 50 Mio. VND/m²) machen noch immer einen großen Anteil der Transaktionen und des Angebots auf dem Markt aus. Der Rest sind Luxus- und Superluxuswohnungen (Preis über 50 Millionen VND/m2).

Das Bauministerium begründete den Mangel an Wohnraum, der den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere der Gering- und Mittelverdiener, in städtischen Gebieten, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, nicht gerecht wird, mit der Aussage, dass es dafür viele Gründe gebe.

Insbesondere Immobilienunternehmen stehen vor Schwierigkeiten und Hindernissen bei rechtlichen Verfahren, insbesondere bei der Bestimmung von Grundstückspreisen, der Berechnung von Landnutzungsgebühren, der Räumung von Grundstücken und der Landzuteilung.

Darüber hinaus mussten viele Projekte, die sich in letzter Zeit im Bau befanden oder befinden, vorübergehend ausgesetzt oder verschoben werden, und der Baufortschritt verzögerte sich.

Die Verwaltungsbehörde kam zu dem Schluss, dass das Bodengesetz 2024, das Wohnungsgesetz 2023 und das Immobiliengeschäftsgesetz 2023 verkündet wurden und in Kraft getreten sind. Schwierigkeiten mit Institutionen und Rechtsvorschriften (Grundstücke, Wohnungen, Immobiliengeschäfte, Kredite usw.) für Unternehmen wurden grundsätzlich gelöst und das Immobilienangebot hat sich verbessert. Allerdings bestehen noch einige Einschränkungen, da es einige Zeit dauert, bis neu erlassene Mechanismen, Richtlinien und Gesetze wirksam umgesetzt und „zum Leben erweckt“ werden.

Viele Immobilienexperten weisen darauf hin, dass das Problem der Angebotssteigerung im erschwinglichen und angemessenen Preissegment liegt. Tatsächlich ist es so, dass in Hanoi in jüngster Zeit trotz des gestiegenen Angebots an Wohnungen ein Aufwärtstrend bei den Verkaufspreisen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt zu verzeichnen ist.

Laut Savills Vietnam mangelt es in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi derzeit an erschwinglichem Angebot auf dem Wohnungsmarkt, da der Marktanteil dieses Segments von 60 % im Jahr 2016 auf nur noch 35 % im Jahr 2024 gesunken ist und Erstwohnungen unter 2 Milliarden VND vollständig verschwinden.

Der Leiter eines Immobilienunternehmens in Hanoi sagte, dass die auf dem Markt umgesetzten Projekte überwiegend im mittleren und oberen Preissegment angesiedelt seien. Wenn die Nachfrage höher ist als das Angebot, steigen die Immobilienpreise. Nicht selten wird der Verkaufspreis höher angesetzt als der tatsächliche Wert.

Dieser Person zufolge können die Probleme des Immobilienmarktes nicht gelöst werden, wenn es kein geeignetes und bezahlbares Wohnungsangebot gibt.

Anpassung der Landnutzungspläne für einige Projekte in Quoc Oai, Hanoi

Das Volkskomitee der Stadt Hanoi hat gerade die Entscheidung Nr. 5682/QD-UBND zur Anpassung und Ergänzung des Flächennutzungsplans 2024 für den Bezirk Quoc Oai erlassen.

Dementsprechend wurde die Anpassung und Ergänzung der Liste der Flächennutzungspläne für 2024 des Bezirks Quoc Oai vom Volkskomitee der Stadt mit Beschluss Nr. 418/QD-UBND vom 22. Januar 2024, Beschluss Nr. 2015/QD-UBND vom 16. April 2024 und Beschluss Nr. 3848/QD-UBND vom 25. Juli 2024 genehmigt.

Konkret handelt es sich bei der Anpassung und Ergänzung (Standortname, Bereich) der in Entscheidung 418/QD-UBND vom 22. Januar 2024, Entscheidung Nr. 2015/QD-UBND vom 19. April 2024 und Entscheidung Nr. 3848/QD-UBND vom 25. Juli 2024 genannten Projekte um 1 Projekt.

Ergänzung des Flächennutzungsplans 2024 des Distrikts Quoc Oai um 9 Projekte, darunter: Projekt zum Bau von Verkehrswegen im Bereich rund um das Zentrale Entbindungskrankenhaus, Einrichtung 2; Nationales Kinderkrankenhaus, Zweigstelle 2; Projekt zum Bau eines Kulturzentrums der Gemeinde Ngoc Liep; Ngoc My A Kindergarten; Bau eines Kulturhauses im Dorf Phu Hang, Gemeinde Tan Phu; Bau einer 220-kV-Stromleitung zur Stromversorgung des 220/110-kV-Umspannwerks Hoa Lac und der 110-kV-Ausgangsleitungen; Sendezentrum; Bau eines allgemeinen Verteilungsreservelagers, eines nördlichen Erdölreservelagers und des Konvois I unter der Leitung der Abteilung für Ausrüstung und Logistik; Erweiterung des 500-kV-Umspannwerks West Hanoi zur Installation von sechs 220-kV-Feldern, Gemeinde Dong Quang; Phuong Cach Grundschule mit einer Gesamtfläche von 74,18 Hektar.

Passen Sie die Anzahl der Projekte und die Fläche im Beschluss Nr. 3848/QD-UBND vom 25. Juli 2024 auf 148 Projekte mit einer Gesamtfläche von 1.151,27 Hektar an.

Ho-Chi-Minh-Stadt erlässt neue Vorschriften zur Mindestfläche für die Landaufteilung

Am 31. Oktober erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss Nr. 100/2024, in dem die Bedingungen für die Landaufteilung, die Landkonsolidierung und die für die Landaufteilung zulässige Mindestfläche für jede Art von Land in dem Gebiet festgelegt wurden.

Dieser Beschluss ersetzt den vorherigen Beschluss Nr. 60/2017 über die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung.

Was die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung betrifft, so wird das Wohngrundstück in dem Gebiet gemäß den neuen Vorschriften in drei Bereiche mit Mindestflächen von 36 m², 50 m² und 80 m² aufgeteilt.

Insbesondere umfasst Gebiet 1 die Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh und Tan Phu. Die Mindestgrundstücksfläche für die Parzellierung beträgt in diesen Bezirken 36 Quadratmeter, die Frontbreite und -tiefe des Grundstücks darf nicht weniger als 3 Meter betragen.

Gebiet 2 umfasst die Bezirke 7 und 12, Binh Tan, Thu Duc City und Städte der Bezirke. Die Mindestgrundstücksfläche, die an diesen Orten aufgeteilt werden kann, beträgt 50 Quadratmeter. Dabei ist eine Breite der Front und eine Tiefe des Grundstücks von mindestens 4 m vorgeschrieben.

Zone 3 umfasst die ausgeschlossenen Städte Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be und Can Gio. Die Mindestgrundstücksfläche, die an diesen Orten aufgeteilt werden kann, beträgt 80 Quadratmeter. Die Frontbreite und -tiefe des Grundstücks darf nicht weniger als 5 m betragen.

Hinsichtlich landwirtschaftlicher Flächen schreibt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, dass die zulässige Mindestfläche für die Unterteilung von Land in einjährige Nutzpflanzen und andere landwirtschaftliche Flächen 500 Quadratmeter beträgt.

Gleichzeitig beträgt die Mindestfläche für mehrjährige Nutzpflanzen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen und konzentrierte Viehzuchtflächen, die in Parzellen aufgeteilt werden kann, 1.000 Quadratmeter.

Im Vergleich zur alten Entscheidung hat sich die Mindestfläche von Wohngrundstücken und landwirtschaftlichen Flächen, die in Ho-Chi-Minh-Stadt in Parzellen aufgeteilt werden können, nicht geändert.

Neu an der Grundstücksaufteilungsverordnung ist, dass es keine Regelungen zu Planungsvoraussetzungen und Bauauflagen mehr gibt wie bisher.

Konkret müssen Grundstücke, die geteilt oder zusammengelegt werden, folgende Voraussetzungen erfüllen: Es muss eine Wegführung vorhanden sein, Anschluss an bestehende Straßen, die Wasserversorgung und -entsorgung sowie sonstige notwendige Erfordernisse müssen in angemessener Weise sichergestellt sein.

Wenn ein Grundstücksnutzer einen Teil eines Wohngrundstücks oder ein Wohngrundstück und andere Grundstücke auf demselben Grundstück für einen Gehweg reserviert, ist es bei der Aufteilung oder Zusammenlegung der Grundstücke nicht erforderlich, den Nutzungszweck der für den Gehweg genutzten Grundstücksfläche zu ändern.

Falls der Landnutzer einen Teil des Grundstücks als Gehweg reserviert, wird dieser Gehweg von den Parteien vereinbart und die lokale Behörde wird auf der Grundlage der tatsächlichen Situation ihre Zustimmung erteilen, bevor das Grundstück abgetrennt oder zusammengelegt wird.

Die als Gehweg ausgewiesene Grundstücksfläche, die für viele Grundstücke genutzt wird, wird auf der Bescheinigung in eine Gemeinschaftsnutzungsform umgewandelt.

Verfahren zur Umwandlung von Ackerland in Wohngebiet

Wenn Personen Ackerland in Wohngrundstücke umwandeln, müssen sie gemäß den Bestimmungen von Artikel 227 des Bodengesetzes von 2024 Dokumente vorbereiten, die sie der zuständigen staatlichen Behörde vorlegen.

Wann kann Ackerland in Wohnbauland umgewandelt werden?

Gemäß Artikel 116 und Artikel 121 Punkt b, Absatz 1 des Bodengesetzes von 2024 dürfen Landnutzer Ackerland nur dann in Wohngrundstücke umwandeln, wenn dies von einer zuständigen staatlichen Behörde genehmigt wurde. Mit anderen Worten: Es muss ein Beschluss vorliegen, der die Änderung der Landnutzung gemäß den Vorschriften erlaubt.

Damit eine zuständige staatliche Behörde eine Änderung der Landnutzung zulassen kann, muss sie sich auf die von der zuständigen Behörde genehmigte Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene oder die allgemeine Planung bzw. die Zonenplanung gemäß den Bestimmungen des Städteplanungsgesetzes stützen.

Verfahren zur Umwandlung von fruchtbarem Land in Wohnland

Gemäß Artikel 227 des Bodengesetzes von 2024 gelten für die Änderung des Landnutzungszwecks folgende Verfahren:

Schritt 1. Reichen Sie einen Antrag auf Änderung der Landnutzung gemäß den Vorschriften ein.

Schritt 2. Die zuständige Behörde prüft die Voraussetzungen für die Änderung des Landnutzungszwecks. Falls die Unterlagen nicht gesichert sind, muss der Landnutzer die Unterlagen ergänzen und erneut bei der Landverwaltungsbehörde einreichen.

Schritt 3. Nach Einreichung eines vollständigen Antrags erstellt die zuständige Landverwaltungsbehörde ein Dossier und legt es dem Volkskomitee auf Bezirksebene vor, das eine Entscheidung zur Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks erlässt.

Schritt 4. Zahlen Sie die Landnutzungsgebühren gemäß den Vorschriften, außer in Fällen einer Befreiung.

Schritt 5. Übertragen Sie die Datei an das Büro/die Zweigstelle des Grundbuchamts, um die Registrierung durchzuführen, das Buch auszustellen, die Grundstücksdatenbank und die Katasteraufzeichnungen zu aktualisieren und zu korrigieren und das Buch an den Grundstücksnutzer zurückzugeben.

Sowohl bei der Übertragung von Landnutzungsrechten als auch bei der Änderung des Landnutzungszweckes wird das Verfahren zur Registrierung der Übertragung von Landnutzungsrechten gleichzeitig mit dem Verfahren zur Änderung des Landnutzungszweckes gemäß den Vorschriften durchgeführt.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html