(Dan Tri) – Experten zufolge steigen die aktuellen Kosten für Grundsteuer, Bau, Investitionen usw., was eine Senkung der Wohnungspreise erschwert. Gleichzeitig erwarten die Anleger aufgrund der hohen Investitionskosten höhere Gewinne.
Wohnungspreise steigen weiter
Den Daten einer Marktforschungsagentur zufolge ist das Gesamtangebot an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen in Hanoi allein in den letzten neun Monaten auf über 19.000 Einheiten gestiegen und übersteigt damit das Gesamtangebot für das gesamte Jahr 2023. Mit diesem reichlichen Angebot könnte dieses Jahr den Kreislauf der Wohnungsknappheit in Hanoi der letzten vier Jahre beenden. Man geht davon aus, dass in diesem Jahr bundesweit ein Angebot von knapp 30.000 Wohnungen bestehen wird.
Trotz des gestiegenen Wohnungsangebots verzeichnet das Verkaufspreisniveau in Hanoi sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin einen Aufwärtstrend. Auf dem Primärmarkt lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei 64 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühr) und damit 3 % niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Auf dem Sekundärmarkt setzte der durchschnittliche Verkaufspreis seinen Aufwärtstrend aus dem Vorquartal fort und erreichte 46 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühren), was einem Anstieg von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und fast 26 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Anstieg der Zweitwohnungspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Millionen VND/m2 unter dem Zweitwohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Bei vielen Wohnungen sind die Verkaufspreise bereits nach einem Monat um Hunderte Millionen Dong gestiegen (Illustration: Duong Tam).
Einer Umfrage von Reportern der Dan Tri zufolge sind die Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Monat weiter gestiegen und zeigen keine Anzeichen einer Abkühlung.
Konkret wurde Mitte September ein 64 m2 großes Haus mit 2 Schlafzimmern im Vinhomes Smart City-Projekt für etwa 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Derzeit wird das gleiche Haus zu Preisen zwischen 4,5 und 4,7 Milliarden VND verkauft.
Oder beim Projekt Thang Long Number One: Ende September wurde eine 87 m2 große Zweizimmerwohnung für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bisher wurde der Preis für diese Wohnung jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.
Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh) möchte ein Haus kaufen und sagte, dass sich seine Familie in den letzten drei Monaten kontinuierlich viele Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong angeschaut habe. Mit einem Budget von etwa 3 Milliarden VND plant Herr Ngu, eine etwa 65–70 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafzimmern zu kaufen.
„Je mehr ich suche, desto höher wird der vom Eigentümer angebotene Preis. Beispielsweise wurde im August ein Haus mit einer Fläche von 68 Quadratmetern in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für rund 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer bietet dasselbe Haus für 3,7 Milliarden VND zum Verkauf an“, sagte er.
Warum ist es schwierig, die Wohnungspreise zu senken?
Der Immobilienexperte Tran Quang Trung sagte, dass viele Menschen immer noch auf sinkende Wohnungspreise warteten, dieses Warten jedoch unmöglich scheine. Denn sämtliche Inputfaktoren der Projektentwicklungsunternehmen wie etwa die Grundsteuerkosten nach neuer Preisliste, die Baukosten, die Investitionen in die Produktgestaltung, … steigen deutlich an.
Angesichts immer knapper werdender Grundstücksfonds müssen Unternehmen viel Geld ausgeben, um eine schöne Lage, insbesondere im Zentrum, zu besitzen. Bei hohen Grundstückspreisen verlieren Investoren mit Sicherheit Geld, wenn sie ein Billigprodukt herstellen. Bei schönen Standorten müssen Projektentwickler Produkte schaffen, die dem Standort würdig sind, daher gibt es keine Billigpreise.
Ein Wohnprojekt in Hanoi (Foto: Duong Tam).
Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam, sagte, dass sich die meisten der neu eröffneten Projekte in bestehenden städtischen Gebieten mit hohen Preisen befänden. Darüber hinaus liegt der Verkaufspreis teilweise aufgrund der großen Investitionsnachfrage auf einem hohen Niveau, der Cashflow fließt weiterhin in Produkte, die den tatsächlichen Wohnbedarf im Zentrum decken. Daher bleibt die Marktliquidität weiterhin positiv.
Bei der Einführung neuer Produkte berechnen Investoren sorgfältig die Korrelation des Verkaufspreises mit dem Gebiet, sodass es unwahrscheinlich ist, dass der Preis für Neubauten niedriger ist als in der vorherigen Phase oder in umliegenden Projekten. Damit soll dem Investor der erwartete Gewinn vor dem Hintergrund steigender Rohstoffkosten sichergestellt werden.
Laut TS. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, das Angebot an Wohnungen in Hanoi sei in letzter Zeit gestiegen, könne den Bedarf der Bevölkerung jedoch immer noch nicht decken. Zudem werden Neubauten nach wie vor überwiegend in hohem Standard mit hohen Investitions- und Grundstückskosten errichtet.
Bei den aktuell hohen Investitionskosten erwarten die Anleger zudem höhere Gewinne als früher. Deshalb ist es sehr schwierig, das Preisniveau für Erstwohnungen zu senken. Die hohen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt haben zu einem starken Preisanstieg auf dem Sekundärmarkt geführt.
Als Erklärung dafür, warum das Immobilienangebot gestiegen ist, die Preise jedoch nicht gesunken sind, sagte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), kürzlich auf einer Pressekonferenz des Bauministeriums, dass das Immobilienangebot nur einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in einigen Gebieten und Ortschaften in jüngster Zeit sei.
Ihm zufolge ist der Anstieg der Immobilienpreise teilweise auf die jüngsten Schwankungen der Grundstückskosten sowie auf die Auswirkungen der Anwendung neuer Methoden und Tabellen zur Berechnung der Grundstückspreise zurückzuführen. Darüber hinaus gibt es das Phänomen, dass viele Investoren Verbände und Gruppen gründen, um an Auktionen teilzunehmen; Einen Grundstückspreis zu zahlen, der ein Vielfaches des Anfangspreises übersteigt, und dann nach dem Gewinn der Grundstücksversteigerung die Möglichkeit zu haben, „auf die Anzahlung zu verzichten“, mit dem Ziel, in der Gegend ein virtuelles Preisniveau zu etablieren und so Gewinn zu machen …
„Die Versteigerung von Landnutzungsrechten, bei der das siegreiche Gebot um ein Vielfaches höher ist als der Startpreis, wird zur Folge haben, dass das Grundstückspreisniveau, die Immobilienpreise und die Wohnungspreise in den umliegenden Gebieten steigen. Gleichzeitig erhöht dies auch die Kosten für die Umsetzung von Wohnbauprojekten, was zu Schwierigkeiten für Unternehmen führt, das Angebot reduziert und sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirkt“, sagte er.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm
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