Wohnungen sind in Hanoi weniger knapp, aber warum sind die Preise dort immer noch so hoch?

(Dan Tri) – Experten zufolge steigen die aktuellen Kosten für Grundsteuer, Bau, Investitionen usw., was eine Senkung der Wohnungspreise erschwert. Gleichzeitig erwarten die Anleger aufgrund der hohen Investitionskosten höhere Gewinne.

Wohnungspreise steigen weiter

Den Daten eines Marktforschungsinstituts zufolge belief sich das Gesamtangebot an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen in Hanoi allein in den letzten neun Monaten auf über 19.000 Einheiten und übersteigt damit das Gesamtangebot für das gesamte Jahr 2023. Mit diesem reichlichen Angebot könnte dieses Jahr der Kreislauf der Wohnungsknappheit in Hanoi, der sich in den letzten vier Jahren eingestellt hatte, beendet werden. Man geht davon aus, dass in diesem Jahr bundesweit ein Angebot von knapp 30.000 Wohnungen zur Verfügung stehen wird.

Trotz des gestiegenen Wohnungsangebots ist beim Verkaufspreisniveau in Hanoi sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin ein Aufwärtstrend zu verzeichnen. Auf dem Primärmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis 64 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühr), 3 % weniger als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Auf dem Sekundärmarkt behielt der durchschnittliche Verkaufspreis seinen Aufwärtstrend aus dem Vorquartal bei und erreichte 46 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühren), was einem Anstieg von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und fast 26 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Anstieg der Zweitwohnungspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Millionen VND/m2 unter dem Zweitwohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Bei vielen Wohnungen sind die Verkaufspreise bereits nach einem Monat um Hunderte Millionen Dong gestiegen (Abbildung: Duong Tam).

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge sind die Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Monat weiter gestiegen und zeigen keine Anzeichen einer Abkühlung.

Konkret wurde Mitte September im Vinhomes Smart City-Projekt ein 64 m² großes Haus mit 2 Schlafzimmern für etwa 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Derzeit wird dasselbe Haus zu Preisen zwischen 4,5 und 4,7 Milliarden VND verkauft.

Oder beim Projekt Thang Long Number One: Ende September wurde eine 87 m² große Wohnung mit 2 Schlafzimmern für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bislang wurde der Preis für diese Wohnung jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh ) möchte ein Haus kaufen und sagte, dass seine Familie in den letzten drei Monaten kontinuierlich viele Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong besichtigt habe. Mit einem Budget von etwa 3 Milliarden VND plant Herr Ngu, eine etwa 65 bis 70 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafzimmern zu kaufen.

„Je genauer ich suche, desto höher wird der vom Eigentümer angebotene Preis. Beispielsweise wurde im August ein 68 Quadratmeter großes Haus in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für rund 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer bietet dasselbe Haus für 3,7 Milliarden VND zum Verkauf an“, sagte er.

Warum ist es schwierig, die Wohnungspreise zu senken?

Immobilienexperte Tran Quang Trung sagte, dass viele Menschen immer noch darauf warten, dass die Wohnungspreise sinken, aber dieses Warten scheint unmöglich. Denn sämtliche Inputfaktoren der Projektentwicklungsunternehmen wie Grundsteuerkosten nach neuer Preisliste, Baukosten, Investitionen in Produktdesign … steigen deutlich an.

Angesichts der immer knapper werdenden Grundstücksfinanzierung müssen Unternehmen hohe Summen investieren, um eine schöne Lage, insbesondere im Zentrum, zu besitzen. Bei hohen Grundstückspreisen verlieren Investoren mit Sicherheit Geld, wenn sie ein Billigprodukt herstellen. Bei schönen Standorten müssen Projektentwickler Produkte schaffen, die dem jeweiligen Standort würdig sind, daher gibt es keine Billigpreise.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Frau Nguyen Hoai An – Senior Director von CBRE Vietnam – sagte, dass sich die meisten der neu eröffneten Projekte in bestehenden städtischen Gebieten mit hohen Preisen befinden. Darüber hinaus liegt der Verkaufspreis teilweise aufgrund der großen Investitionsnachfrage auf einem hohen Niveau, der Cashflow fließt weiterhin in Produkte, die den tatsächlichen Wohnungsbedarf im Zentrum decken. Daher bleibt die Marktliquidität weiterhin positiv.

Bei der Einführung neuer Produkte berechnen Investoren sorgfältig die Korrelation des Verkaufspreises mit dem Gebiet, sodass es unwahrscheinlich ist, dass die Preise für Neubauten niedriger sind als in der vorherigen Phase oder bei umliegenden Projekten. Damit soll dem Investor der erwartete Gewinn vor dem Hintergrund steigender Rohstoffkosten sichergestellt werden.

Laut TS. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, das Angebot an Wohnungen in Hanoi sei in letzter Zeit gestiegen, könne den Bedarf der Bevölkerung jedoch noch immer nicht decken. Darüber hinaus werden die meisten Neubauten weiterhin mit hohen Investitions- und Grundstückskosten in hoher Qualität fertiggestellt.

Bei den aktuell hohen Investitionskosten erwarten die Anleger zudem höhere Gewinne als früher. Daher ist es sehr schwierig, das Preisniveau für Erstwohnungen zu senken. Die hohen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt haben zu einem starken Preisanstieg auf dem Sekundärmarkt geführt.

Als Erklärung für die Zunahme des Immobilienangebots, jedoch nicht für die Preissenkung, erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), auf einer Pressekonferenz des Bauministeriums , dass das Immobilienangebot nur einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in einigen Gebieten und Ortschaften in jüngster Zeit sei.

Ihm zufolge ist der Anstieg der Immobilienpreise teilweise auf die jüngsten Schwankungen der Grundstückskosten sowie auf die Auswirkungen der Anwendung neuer Methoden und Tabellen zur Berechnung der Grundstückspreise zurückzuführen. Darüber hinaus gibt es das Phänomen, dass viele Investoren Verbände und Gruppen gründen, um an Auktionen teilzunehmen. Einen Grundstückspreis zu zahlen, der um ein Vielfaches höher ist als der Startpreis, und dann nach dem Gewinn der Grundstücksauktion die Möglichkeit zu haben, die Anzahlung „aufzugeben“, mit dem Ziel, in der Gegend ein virtuelles Preisniveau zu etablieren, um einen Gewinn zu erzielen …

„Die Versteigerung von Landnutzungsrechten, bei der das erfolgreiche Gebot um ein Vielfaches höher ist als der Startpreis, wird zu einem Anstieg der Grundstücks-, Immobilien- und Wohnungspreise in der Umgebung führen. Gleichzeitig erhöht dies die Kosten für die Umsetzung von Wohnbauprojekten, was zu Schwierigkeiten für Unternehmen führt, das Angebot reduziert und sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirkt“, sagte er.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm