Das Konzept des bezahlbaren Wohnens hat sich geändert.
Teilnahme an der jährlichen Veranstaltung „Das 4. Frühlingsforum für Immobilien und die Zeremonie zur Ehrung der führenden Immobilienmarken in den Jahren 2023–2024“, die am Morgen des 15. März in LS stattfand. TS. Doan Van Binh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VARS) und Vorsitzender der CEO Group, sagte, dass sich jedes Land um Wohnraum, Beschäftigung, Gesundheitsversorgung und Bildung kümmere. Dabei ist das Thema Wohnen ein ganz wichtiges Thema, das nicht nur den Wohnbedarf der Menschen deckt, sondern auch viele andere gesellschaftliche Probleme berührt.
Doch zwei Jahre nach Covid-19 ist die Welt mit zahlreichen Schwierigkeiten und hoher Inflation konfrontiert, und viele Länder der Welt – nicht nur Vietnam – sind mit einer Immobilienkrise konfrontiert. Länder und Gebiete in den USA, Europa, darunter Deutschland und China, sind alle mit diesem Problem konfrontiert.
Um das Wohnungsproblem in Vietnam zu lösen, erließ die Regierung den Beschluss Nr. 2161/QD-TTg des Premierministers vom 22. Dezember 2021, mit dem die Nationale Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021–2030 genehmigt wurde. Mit einer Vision bis 2045 soll Wohnraum für Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen geschaffen werden, insbesondere Wohnraum, der für die Mehrheit der Menschen erschwinglich ist.
Aus Marktsicht liegt der Preis für bezahlbaren Wohnraum für eine fertige Basiswohnung bei weniger als 1.000 USD/m2. Eine 65 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung kostet also etwa 65.000 USD, was 1,6 Milliarden VND bzw. etwa 25 Millionen VND/m2 entspricht.
Einer Untersuchung der Vietnam Real Estate Association (VNRea) zufolge ist die Realität jedoch, dass Wohnungen zu diesem Preis in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nahezu „ausgestorben“ sind. Derzeit ist der „Standardpreis“ für bezahlbaren Wohnraum in diesen beiden Städten um 20–30 % gestiegen und liegt nun bei 2–2,4 Milliarden VND/Einheit.
„Das Konzept des bezahlbaren Wohnraums hat sich jedoch dramatisch verändert. Der Preis liegt nicht mehr bei 1.000 Dollar, sondern könnte sich verdoppelt haben“, sagte Herr Binh.
Der Vorsitzende des CEO-Konzerns spricht auf dem Forum.
Dementsprechend sagte Herr Binh, dass Vietnam sich die Erfahrungen einiger Länder mit der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum ansehen sollte.
In den Vereinigten Staaten fehlen der National Low-Income Housing Coalition zufolge derzeit 5,5 bis 7,3 Millionen bezahlbare Wohneinheiten. Nach Angaben der National Association of Realtors (NAR) fehlen auf dem Markt 320.000 Häuser mit einem Preis unter 256.000 Dollar. Um dieses Defizit auszugleichen, müssen die Vereinigten Staaten jedes Jahr 550.000 zusätzliche Wohnungen bauen. 40 % dieser Wohnungen befinden sich in drei Bundesstaaten, Kalifornien, Florida und Texas.
Um das Problem des bezahlbaren Wohnraums zu lösen, verwendete das Land Mittel aus dem American Rescue Plan, um mehr bezahlbaren Mietwohnungen zu schaffen.
Und Kalifornien finanziert die Umwandlung ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum. 8.000 US-Dollar Unterstützung für Menschen mit geringem Einkommen, die Anspruch auf die Anmietung von bezahlbarem Wohnraum haben, zur Bezahlung von Ausgaben wie Gutachten, Anwaltskosten usw.; Steueranreize für Bauträger, um 20 % der Wohnungen für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren … Insbesondere vergeben Banken Hypothekendarlehen in Höhe von 100 % des Vertragswerts.
Oder in Deutschland, dem reichsten Land Europas, ist die Eigentumsquote ziemlich niedrig, sie beträgt nur 46 %. Auch die Bundesregierung musste mit behördlichen Anordnungen eingreifen, um das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Bevölkerung zu lösen.
Oder auch wie unser „Nachbar“ China: Herr Binh sagte, die Regierung dieses Landes habe sich ebenfalls das Ziel gesetzt, bis 2025 in 40 Großstädten 6,5 Millionen neue Mietwohnungen für Geringverdiener zu schaffen und dabei 17 finanzielle und nicht-finanzielle Lösungen anzuwenden. Zudem würden die Banken die Finanzströme zugunsten von bezahlbarem Wohnraum umleiten.
Staatliche Anreize stehen nicht im Einklang mit den Regeln des Marktes.
Herr Le Viet Hai, Vorsitzender der Hoa Binh Construction Group, äußerte sich ebenfalls zu dem oben genannten Thema und sagte, dass der Staat im Jahr 2021 eine Resolution zur Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen erlassen habe, in den Jahren 2021 und 2022 jedoch keine Transaktionen stattgefunden hätten.
Tatsächlich machte das High-End-Segment auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt von vor der Pandemie bis 2023 82 % des Gesamtangebots aus, der bezahlbare Wohnraum ging um 40 % zurück und bezahlbarer Wohnraum war auf dem Markt „ausgestorben“.
Der Vorsitzende von Hoa Binh Construction erklärte, dass das Kernproblem die Tatsache sei, dass die Anreize für Sozialwohnungen wie Projektgenehmigung, Designgenehmigung, Käuferzielgruppe, Projektgröße und Verkaufspreis immer noch sehr kompliziert seien.
„Vor etwa zwei Jahren haben wir mit dem Investor für Sozialwohnungen zusammengearbeitet. Das Projekt hatte bereits eine Investitionslizenz, aber erst Anfang dieses Jahres konnten wir die Verfahren für den Bau von Sozialwohnungen vorläufig abschließen, sodass wir mit der Umsetzung beginnen konnten“, zitierte Herr Hai.
Statistiken des Bauministeriums zeigen, dass die Zahl der vorgeschlagenen Sozialwohnungsprojekte im Vergleich zum gesetzten Ziel sehr gering ist. Der von Herrn Hai analysierte Grund dafür liegt darin, dass die staatlichen Anreize hinsichtlich Grundsteuer, Mehrwertsteuer, Krediten und Verwaltungskosten nicht den Marktregeln entsprechen und es daher nicht zu einer Einigung zwischen Staat und Investoren kommen kann.
Herr Le Viet Hai sagte, dass die Anreize des Staates nicht den Marktregeln entsprächen.
Assoc.Prof. TS. Dinh Trong Thinh ist der Ansicht, dass es beim sozialen Wohnungsbau notwendig sei, zwischen sozialem Wohnungsbau, bezahlbarem gewerblichem Wohnungsbau und Luxuswohnungen zu unterscheiden und diese klar zu definieren. Darüber wurde jedoch nicht gesprochen.
Demnach handelt es sich beim sozialen Wohnungsbau um vom Staat geplanten Wohnraum zur Unterstützung benachteiligter Bevölkerungsgruppen. Bezahlbarer gewerblicher Wohnungsbau wird für die breite Bevölkerung staatlich gefördert und entspricht den Bedürfnissen der überwiegenden Mehrheit der Bevölkerung. Auch für den gehobenen Wohnungsbau sind klare Normen und Vorschriften erforderlich.
„Daher muss als erster Schritt die klare Definition der Haustypen und der Planung erfolgen. 20 Prozent der Fläche für kommerzielle Wohnbauprojekte für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen, klingt vernünftig, aber ich denke, es ist immer noch fragmentiert. Es wird schwierig sein, beim Bau Einheitlichkeit zu gewährleisten“, analysierte der Experte.
Assoc.Prof. TS. Dinh Trong Thinh sprach auf dem Forum.
Auf dieser Grundlage äußerte Herr Thinh die Ansicht, dass die Planung so erfolgen sollte, dass sie Wohncharakter hat und den Bedürfnissen in den Bereichen Unterbringung, Arbeit und Leben gerecht wird. Insbesondere muss der Eindruck beseitigt werden, dass Sozialwohnungen zu niedrigen Preisen von geringer Qualität seien, was dazu führe, dass viele fertiggestellte Gebiete nicht verkauft würden und die Menschen nicht einziehen würden. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, muss die Regierung politische Maßnahmen ergreifen, von der Planung über die Finanzierung bis hin zur Unterstützung .
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