Dringender Bedarf an Sozialwohnungen - Letzter Artikel: Hinzufügen neuer Mechanismen

Laut Prognose des Bauministeriums wird die Nachfrage nach Wohnraum im Zeitraum 2021 – 2030 insbesondere in städtischen Gebieten weiter steigen. Der Anteil der Stadtbevölkerung beträgt derzeit etwa 40 % und wird bis 2030 auf etwa 45 % steigen. Bei der derzeitigen Bevölkerungswachstumsrate und dem Wohnungsbedarf müssen jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnraum geschaffen werden.

Insbesondere das Potenzial und der Entwicklungsspielraum im Segment des sozialen Wohnungsbaus in Vietnam sind noch groß. Allerdings sind die Policen in der Realität nicht wirklich attraktiv, sodass die meisten Immobilienunternehmen diesem Segment immer noch „gleichgültig“ gegenüberstehen. Bürger und Unternehmen erwarten eine Reihe neuer Richtlinien, die dazu beitragen sollen, verfahrenstechnische und finanzielle Hürden abzubauen und so den sozialen Wohnungsbau zu fördern.

Herr Nguyen Hoang Nam – Generaldirektor von G-Home:

Möchte ein Investor derzeit Sozialwohnungen bauen, muss das Unternehmen 20 Prozent des Wohnungsfonds für die Vermietung zurücklegen und darf erst nach fünf Jahren verkaufen. Derzeit müssen Unternehmen für den Bau von Sozialwohnungen sehr hohe Kosten aufwenden, während die Mieten aufgrund bestimmter „Rahmenbedingungen“ nicht hoch sein können.

Alle Verkaufs- und Mietpreise für Sozialwohnungen sind auf dem Portal der Baubehörden der jeweiligen Standorte öffentlich verfügbar. Die geschätzten Mietpreise für Sozialwohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt liegen bei etwa 100.000 VND/m²/Monat. In anderen Provinzen beträgt er etwa 30.000 – 50.000 VND/m2/Monat.

Darüber hinaus müssen Mieter auch viele Bedingungen erfüllen, um Sozialwohnungen zu mieten. sogar mindestens 1 Jahr mieten müssen. Darüber hinaus besagt die Regelung, dass ein Mieter, der einmal Anspruch auf Sozialwohnungsleistungen hatte, diese nicht ein zweites Mal in Anspruch nehmen kann. Wenn der Mieter also offiziell nur für einen Monat mietet, kann er zukünftig keine Sozialwohnung mehr kaufen.

In vielen Ländern der Welt ist das Geschäftsmodell der Hausvermietung bereits erfolgreich und in großem Umfang umgesetzt worden, da die langfristigen Kapitalkosten niedrig sind. Unternehmen müssen lediglich zu einem Zinssatz von etwa 3 % Kredite aufnehmen, können also problemlos investieren und beim Leasing dennoch Gewinn erzielen.

In Vietnam hingegen müssen Unternehmen derzeit Kapital zu Zinssätzen von etwa 12 bis 15 % aufnehmen und stets Reservegebühren zahlen, was zu höheren Implementierungskosten führt. Angesichts der hohen Zinssätze und Inputkosten gibt es mit dem derzeitigen Finanzierungsmechanismus keine Geldquelle zur Unterstützung von Unternehmen.

Gleichzeitig beträgt die Gewinnspanne des Unternehmens nur 10 %, im Durchschnitt wird jedes Jahr nur ein Gewinn von 2 % erzielt. Dies erschwert es, Unternehmen für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu gewinnen.

Frau Duong Thuy Dung – Senior Director von CBRE Vietnam:

Ab 2021 gilt für den sozialen Wohnungsbau der gleiche Investitionskapitalsatz wie für den gewerblichen Wohnungsbau des Bauministeriums. Am 13. Juli 2022 erließ das Bauministerium jedoch die Entscheidung Nr. 610/QD-BXD zur Bekanntgabe des Investitionskapitalsatzes für Bauvorhaben und der Gesamtbaukosten für die Strukturkomponenten der Bauvorhaben im Jahr 2021.

Dementsprechend hat das Bauministerium einen Rahmen für Investitionskapital zum Bau von Sozialwohnungsprojekten in Form von Wohnungen herausgegeben. Durch Überprüfung wurde festgestellt, dass das Investitionskapital für den Bau von Sozialwohnungsprojekten etwa 25 % niedriger ist als das Investitionskapital für den Bau von gewerblichen Wohngebäuden.

Daher wird bei der Entwicklung von Preisplänen für Sozialwohnungsprojekte, die ab 2021 gebaut werden, der vom Bauministerium herausgegebene Investitionskapitalsatz herangezogen und angewendet. Demzufolge wird der Investitionskapitalsatz für den Bau von Sozialwohnungen niedriger sein als der für gewerbliche Wohnungen. Doch wenn wir eine gute Qualität sicherstellen und vorbildliche Sozialwohnungsgebiete bauen wollen, muss die Investitionsquote steigen.

Derzeit sind nicht nur die Entwicklungskosten für Sozialwohnungen, sondern auch für alle anderen Immobilienprodukte in Vietnam hoch. Das Problem, das gelöst werden muss, besteht also darin, wie Anleger Verluste vermeiden und im Geschäftsbetrieb Gewinne erzielen können.

Dabei ist die Nachfrage nach Wohnraum auf dem Markt nach wie vor sehr hoch, insbesondere im bezahlbaren Segment oder insbesondere im sozialen Wohnungsbau. Daher sollten Unternehmen den Markt aufmerksam beobachten, Chancen nutzen und Produktlinien auf den Markt bringen, die nicht zu kostspielig sind. Darüber hinaus zeigen Erfahrungen in einigen Ländern der Welt, dass Investoren den Käufern Wohnungen nicht zum Kauf anbieten, sondern ihnen die Möglichkeit geben, sie für einen Zeitraum von ein bis drei Jahren zu mieten, wobei im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, die ihnen den Kauf ermöglicht. Somit haben bedürftige Menschen in diesen drei Jahren mehr Möglichkeiten, Geld anzusparen und auszuwählen.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gemäß Dekret Nr. 100/2015/ND-CP dürfen Investoren in Sozialwohnungsprojekte die Baudichte oder den Landnutzungskoeffizienten auf das 1,5-fache des maximalen Standards erhöhen. Im jüngsten Verordnungsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen hat das Bauministerium diese Bestimmung jedoch gestrichen.

Der Verordnungsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen muss eine Bestimmung hinzufügen, die es Investoren von Sozialwohnungsprojekten ermöglicht, die Baudichte oder den Landnutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Baustandards und -vorschriften um das bis zu 1,5-fache anzupassen. Damit soll die Durchführbarkeit sichergestellt und Investoren ermutigt werden, Landnutzungsrechte auszuhandeln oder über Landnutzungsrechte zu verfügen, um soziale Wohnungsbauprojekte umzusetzen.

Dies ist auch einer der politischen Mechanismen, um Investoren anzuziehen. Investoren von Sozialwohnungsprojekten sollte es gestattet sein, die Baudichte oder den Landnutzungskoeffizienten im Vergleich zu den aktuellen Baustandards und den von den zuständigen Behörden erlassenen Vorschriften um das 1,5-fache anzupassen, wenn sie im Rahmen einer Ausschreibung Investoren auswählen, für die es für das Grundstück oder die Landfläche lediglich einen Bebauungsplan im Maßstab 1/2000 gibt, oder wenn der Investor derzeit das Recht hat, das Land zur Umsetzung des Sozialwohnungsprojekts zu nutzen.

Denn ohne diesen politischen Mechanismus werden Investoren sich dafür entscheiden, die ihnen zur Verfügung stehenden Grundstücke für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen, die einfacher und effektiver sind, statt für die Umsetzung sozialer Wohnbauprojekte, die vielen Vorschriften unterliegen.

Da der Staat nicht über die nötigen Landmittel verfügt, um Sozialwohnungen zu bauen, ist es außerdem notwendig, Investoren zu ermutigen, über ihre eigenen Landnutzungsrechte zu verhandeln oder Landnutzungsrechte zu erwerben, um Sozialwohnungsprojekte umzusetzen.

Laut VNA

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478