Sozialwohnungen müssen dringend gebaut werden - Teil 1: Wo es Probleme gibt, gibt es auch Lösungen

In der Richtlinie 34-CT/TW stellte das Sekretariat fest, dass viele Ziele zur sozialen Wohnungsentwicklung in der Nationalen Wohnungsentwicklungsstrategie bis 2020 und der Vision bis 2030 nicht erreicht wurden. Das Angebot an Sozialwohnungen ist im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage noch immer begrenzt und der Durchschnittspreis ist im Verhältnis zum Einkommen der Empfänger noch immer zu hoch.

Darüber hinaus weist die staatliche Verwaltung des sozialen Wohnungsbaus auch zahlreiche Schwächen und Mängel auf. Der Anteil des Bodenfonds für den sozialen Wohnungsbau in städtischen Gebieten sowie die staatliche Haushaltsunterstützung für Vorzugskreditprogramme für dieses Segment sind noch immer gering; haben noch nicht genügend soziale Ressourcen mobilisiert, um teilzunehmen …

Diese Reihe von Gründen führt dazu, dass die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus trotz großer politischer „Unterstützung“ nicht wie erwartet verläuft. Dies führt auch dazu, dass die gesetzten Ziele nur sehr schwer zu erreichen sind. Eine Reihe von Schwierigkeiten „binden“ das Ziel.

Die Schwierigkeit, das Ziel zu "binden"

Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), sagte: „Derzeit gibt es noch einige Kommunen, die nicht umgehend Pläne zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ herausgegeben haben.“ Der Bedarf an Grundstücken für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau wurde nicht klar als Grundlage für die Planung und Zuteilung ausreichender Grundstücke für die Entwicklung von sozialem Wohnungsbau identifiziert... Gleichzeitig haben viele Unternehmen, die in den sozialen Wohnungsbau investieren, immer noch Schwierigkeiten, an Grundstücke zu gelangen, beispielsweise bei der Planung der Grundstückszuteilung und der Bekanntmachung von Projekten zur Anziehung von Investitionen. Für einige Projekte liegen genehmigte Investitionsrichtlinien und ausgewählte Investoren vor, die Umsetzung der Investitionen und Bauarbeiten verläuft jedoch noch immer nicht planmäßig …

Darüber hinaus verläuft die Auszahlung des Vorzugskreditkapitals in Höhe von 120.000 Milliarden VND im Vergleich zu den Erwartungen und dem tatsächlichen Bedarf immer noch langsam. Ganz zu schweigen davon, dass sich nicht viele Geschäftsbanken an der Kreditvergabe zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus beteiligen, kommentierte Herr Hai.

Die Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2024 landesweit 130.000 Sozialwohnungen fertigzustellen. Statistiken zeigen jedoch, dass bis zum Ende des ersten Quartals 2024 im ganzen Land lediglich 8 Sozialwohnungsprojekte fertiggestellt waren und damit 30 % der angestrebten Anzahl an Wohnungen nicht erreicht wurden. Dieser Fortschritt zeigt, dass das Ziel, in diesem Jahr 130.000 Sozialwohnungen fertigzustellen, noch in weiter Ferne liegt und große Anstrengungen erfordert, um es zu erreichen.

Aus lokaler Sicht erklärte Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die größte Schwierigkeit derzeit darin liege, dass es an Investitionskapital aus dem Staatshaushalt mangele. Daher könne das Geld nicht vollständig für den Bau von Sozialwohnungsprojekten im Staatsbesitz bereitgestellt werden, um die Probleme politischer Subjekte wie Kader, Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst usw. vollständig zu lösen.

Derzeit kann Ho-Chi-Minh-Stadt nur 10 % des Kapitals für die Umsetzung von Sozialwohnungsprogrammen bereitstellen. Von heute bis 2025 werden dem Plan zufolge 37.700 Milliarden VND benötigt. Allerdings kann die Stadt den Haushaltsvoranschlag von etwa 3.770 Milliarden VND nur erfüllen. Bis 2030 benötigt die Stadt Kapital in Höhe von 86.400 Milliarden VND, kann jedoch nur 8.600 Milliarden VND aus dem Haushalt bereitstellen und der Rest kann nur aus sozialen Kapitalquellen genutzt werden.

Flexibler Typ

Als einen der Gründe für den Misserfolg des Sozialwohnungsprogramms wird der Verkauf von Häusern an Menschen angesehen, die sich den Kauf nicht leisten können. Herr Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilien, kommentierte: „Neben dem Kauf und der Miete von Sozialwohnungen sind auch für die Frage der Sozialwohnungen zur Miete politische Maßnahmen zur Förderung der Entwicklung erforderlich.“ Denn der soziale Wohnungsbau richtet sich vor allem an einkommensschwache Bevölkerungsgruppen.

Laut diesem Experten wurde mit dem am 1. August in Kraft getretenen Wohnungsbaugesetz 2023 die Regelung aufgehoben, dass Investoren von Sozialwohnungsprojekten 20 Prozent der Grundfläche für die Vermietung reservieren müssen. Dies bedeutet, dass der Staat das Angebot an alternativen Mietwohnungen ergänzen muss, wenn 100 % der Wohnungen verkauft werden können.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 sieht lediglich vor, dass die Art der Unterbringung für Arbeiter im Industriepark ausdrücklich zur Miete bestimmt ist. Daher haben einkommensschwache Gruppen, die nicht in Industriegebieten arbeiten, wie etwa Arbeiter und Freiberufler in städtischen Gebieten, kaum eine Möglichkeit, Sozialwohnungen zur Miete zu bekommen.

Herr Trinh Quang Minh, Vorsitzender des Projektmanagementausschusses für Gewerkschaftsinstitutionen beim vietnamesischen Gewerkschaftsbund, teilt diese Ansicht und kommentiert: „Der Bau und Verkauf von Sozialwohnungen ist sehr schwierig, da die Verfahren langwierig sind und der Verkaufspreis höher ist als das Einkommen von Geringverdienern.“ Die Vorschriften sind für Investoren mit einer Gewinngrenze von nur 10 % nicht attraktiv. Daher ist die Entwicklung von Sozialwohnungen zur Miete sinnvoller, entspricht dem tatsächlichen Bedarf und ist für das Einkommen der Arbeitnehmer geeignet. Darüber hinaus ist die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch, während das Angebot knapp und die Mietpreise auf dem Markt sehr hoch sind.

Derzeit hat der Allgemeine Gewerkschaftsbund Vietnams einen Plan zur Sozialwohnungsmiete vorgeschlagen, bei dem die Mietpreise für Sozialwohnungen gleich oder niedriger als die Preise auf dem externen Markt sind. Ein typisches Beispiel ist das Pilotprojekt des vietnamesischen Gewerkschaftsbundes zur Vermietung von Sozialwohnungen in der Provinz Ha Nam, das gleich nach seiner Einführung innerhalb kurzer Zeit vollständig vermietet war.

Die Miete für dieses Projekt beträgt 1,2 bis 1,4 Millionen VND/Monat, außerhalb beträgt sie 2 bis 3 Millionen VND/Monat. Allerdings gibt es laut Herrn Minh drei Schwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen zur Miete: die Gewinnung von Investitionsmitteln, der Projektstandort und der Mietpreis.

Aus geschäftlicher Sicht analysierte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Construction Trading Company: Wenn in 1.000 Sozialwohnungen investiert wird, kostet jede Einheit etwa 500 Millionen VND, die Investitionskosten betragen also bis zu 500 Milliarden VND. Bei einer Miete von 3–3,5 Millionen VND/Monat verdient der Investor bei 1.000 Wohnungen 3–3,5 Milliarden VND/Monat, also 30–35 Milliarden VND/Jahr.

Wenn der Anleger einen kommerziellen Kredit mit einem Zinssatz von über 10–13 %/Jahr aufnimmt, muss er für diese 500 Milliarden VND 50 Milliarden VND an Zinsen zahlen und erleidet mit Sicherheit einen Verlust. Gleichzeitig sieht das Wohnungsbaugesetz von 2023 vor, dass die Entwicklung von Sozialwohnungen zur Miete nur noch einen Gewinn von 10 % erzielt, der dem von Sozialwohnungen zum Verkauf entspricht. Gemäß den neuen Bestimmungen wird es für Mietwohnungen keine staatlichen Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur mehr geben, sodass sich kein Investor mehr an Sozialwohnungsprojekte wagen wird, betonte Herr Nghia.

Aus der Richtlinie entfernen

Während viele Orte bei der Umsetzung sozialer Wohnungsbaupolitiken auf Schwierigkeiten stoßen, wurden in der Stadt Hai Phong durch die Umsetzung dieser Politik bemerkenswerte Ergebnisse erzielt. Bislang hat die Stadt Hai Phong die Richtlinie genehmigt und Investoren für 31 Sozialwohnungsprojekte mit einem Gesamtumfang von 36.600 Wohnungen ausgewählt. Davon wurde bei 9 Projekten mit einem Gesamtumfang von etwa 15.000 Wohnungen mit dem Bau begonnen. Mit dieser Zahl wird erwartet, dass im Zeitraum von 2021 bis 2025 etwa 16.200 Einheiten fertiggestellt werden und das von der Regierung gesetzte Ziel von 15.400 Einheiten für den sozialen Wohnungsbau übertroffen wird.

Dies zeigt, dass es noch immer Schwierigkeiten gibt, die jedoch gelöst werden müssen, angefangen bei der Politik. Die Geschichte von Haiphong ist hierfür ein typisches Beispiel. Um diese positiven Ergebnisse zu erzielen, hat die Stadt Hai Phong die gesetzlichen Bestimmungen zum Immobilien- und Wohnungsgeschäft genau befolgt. Dementsprechend hat das Parteikomitee der Stadt Hai Phong der Leitung Aufmerksamkeit geschenkt, der Volksrat der Stadt hat fünf Resolutionen verabschiedet und das Volkskomitee der Stadt hat 13 damit verbundene Entscheidungen zur Umsetzung erlassen.

Insbesondere hat die Stadt Hai Phong aktuelle Mechanismen und Richtlinien zur Verbesserung des Investitions- und Geschäftsumfelds, insbesondere der Wohnungsbauverfahren, flexibel und effektiv angewendet. einschließlich Sozialwohnungen. Dadurch wird ein transparentes, offenes und freundliches Geschäftsumfeld geschaffen, das viele große Investitionsprojekte anzieht und den Bedarf der Menschen nach Kauf und Miete von Sozialwohnungen effektiv erfüllt.

Direktor Hoang Hai teilte mit, dass zwar einige wichtige Ergebnisse erzielt wurden, die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus jedoch noch einige Mängel aufweise. Derzeit konzentriert sich das Bauministerium auf die Bereitstellung, Fertigstellung und Anleitung der Kommunen bei der Umsetzung von Erlassen, Entscheidungen und Rundschreiben, in denen die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 nach ihrer Verkündung detailliert beschrieben und angeleitet wird.

Gleichzeitig fordert das Bauministerium die Kommunen weiterhin dazu auf, auf Grundlage des Projektziels „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030“ und des Ziels gemäß dem Anhang zum Sozialwohnungsbau, der 2024 fertiggestellt sein soll, dringend einen konkreten Plan zur Umsetzung von Investitionen in Sozialwohnungsprojekte zu entwickeln, um das gesetzte Ziel sicherzustellen.

Um die nationale Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2045 umzusetzen, hat das Bauministerium den Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städten Dokumente zur Entwicklung und Anpassung von Wohnungsbauplänen für 2024 und den Zeitraum 2021–2025 übermittelt. Identifizieren Sie klar die Bedürfnisse und Ziele des sozialen Wohnungsbaus für Menschen mit niedrigem Einkommen, des Wohnraums für die Volksarmee und der Arbeiterunterkünfte ... um dem Wohnungsbaugesetz 2023 zu entsprechen.

Neben der Umsetzung des Aufsichtsprogramms der Nationalversammlung im Jahr 2024 wird die Nationalversammlung die oberste Aufsicht zum Thema „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ ausüben. Das Monitoring-Thema zielt darauf ab, die erzielten Ergebnisse sowie Einschränkungen und Schwierigkeiten zu bewerten. Identifizieren Sie die Ursachen und klären Sie die Verantwortlichkeiten von Behörden, Organisationen und Einzelpersonen, um die Wirksamkeit der Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus zu verbessern. Schlagen Sie von dort aus Lösungen zur Verbesserung der entsprechenden Richtlinien und Gesetze vor.

Durch die synchrone Beteiligung des gesamten politischen Systems und den proaktiven Geist, „wo immer es ein Problem gibt, gibt es auch eine Lösung“, wird die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik sowohl die gesetzten Ziele als auch die Erwartungen der Gesellschaft erfüllen.

Lektion 2: Erleichtern Sie den Mitarbeitern den Zugriff

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594