Notwendigkeit der Klärung der Illegalisierung von Immobilienverstößen

Am 28. Oktober diskutierte die Nationalversammlung im Rahmen der Fortsetzung des 8. Sitzungsprogramms unter dem Vorsitz des Vorsitzenden der Nationalversammlung, Tran Thanh Man , im Saal den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zu den Ergebnissen der thematischen Aufsicht über die „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“.

Der Delegierte der Nationalversammlung, Le Thanh Hoan, beteiligte sich an der Abgabe von Kommentaren und würdigte den Bericht der Aufsichtsdelegation sehr. Der Bericht bietet einen Überblick und ein Gesamtbild des Immobilien- und Sozialwohnungsmarktes der letzten Zeit.

Zur weiteren Erläuterung äußert der Delegierte Le Thanh Hoan einige Ansichten: Im Resolutionsentwurf zur Aufsicht wird der Regierung die Aufgabe übertragen, über einen geeigneten Abwicklungsmechanismus zu verfügen, um Immobilienprojekte, die mit Schwierigkeiten und rechtlichen Problemen konfrontiert sind, gründlich zu behandeln. Dabei müssen objektive praktische Faktoren und besondere historische Umstände umfassend berücksichtigt und die Vorteile, Kosten und Durchführbarkeit des Abwicklungsplans vollständig bewertet werden, damit der Immobilienmarkt die legitimen Rechte der Menschen und Unternehmen zum Wohle der Allgemeinheit gewährleistet, Ressourcen für den Immobilienmarkt freigesetzt und Impulse für die sozioökonomische Entwicklung gegeben werden. den Inhalt der „Nichtlegalisierung von Verstößen“ klar vorgeben, um die Wirksamkeit der Gesetzgebung und -durchsetzung zu verbessern.

Delegierter Le Thanh Hoan drückte seine Zustimmung aus und sah die Notwendigkeit, den Standpunkt der „Nichtlegalisierung von Verstößen“ weiter zu klären, um eine Grundlage für die vollständige Lösung der Probleme und des Rückstands bei Immobilienprojekten zu haben. Dies ist auch die Schwierigkeit, mit der die Arbeitsgruppe, die mit Beschluss Nr. 153 des Premierministers vom Januar 2022 eingerichtet wurde, konfrontiert ist und keine wirksame Lösung vorweisen kann.

Weltweit ist das Konzept der „Formalisierung des Informellen“ oder, schlimmer noch, der „Legalisierung des Illegalen“ oft ein politisch schwieriges Argument, da es den Anschein macht, als würde die Regierung diejenigen bevorzugen, die das Gesetz nicht respektieren. Daher ist der Widerstand oft stark, geht jedoch oft mit der Unfähigkeit einher, den vollen Nutzen einer Formalisierung oder die Kosten des Nichtstuns zu berücksichtigen. Beispielsweise werden Grundsteuer und Übertragungssteuer erhoben, wenn die gegen das Gesetz verstoßenden Arbeiten abgeschlossen, registriert und in Betrieb genommen werden. Durch die Formalisierung informeller Bauten werden diese wieder in die Wirtschaft integriert, wodurch Immobilientransaktionen wie Miete, Kauf und Verkauf, Erbschaft, Nutzung und Hypothek rechtlich, technisch und finanziell unterstützt werden.

Bei Projekten und Bauarbeiten, die gegen das Gesetz verstoßen, gibt es nur zwei Möglichkeiten: Widerruf des Projekts, Abriss der gegen das Gesetz verstoßenden Arbeiten oder Formalisierung. Nichts zu tun oder „zeitlich begrenzte Rettungsaktionen“ durchzuführen, ist nicht sinnvoll, es sei denn, die Probleme mit diesen Projekten haben nur unwesentliche Auswirkungen auf den Immobilien- und Wohnungsmarkt.

Der Abriss illegaler Bauwerke stellt häufig eine Verschwendung sozialer Ressourcen dar und verursacht erhebliche wirtschaftliche, rechtliche, administrative und gerichtliche Kosten, soziale Folgen sowie CO2-Emissionen und Umweltschäden. Diese Kosten sind den Nutzen eines Abrisses selten wert. Darüber hinaus muss in manchen Fällen eine Umsiedlung organisiert werden, wenn die Bewohner keine andere Bleibe haben.

Eine weitere Variante besteht darin, Verstöße für einen begrenzten Zeitraum zu legalisieren und bei Nichteinhaltung Sanktionen zu verhängen, eine sogenannte „befristete Erleichterung“. Dies bedeutet, dass dem Staat für eine begrenzte Zeit die Möglichkeit gegeben wird, informelle Konstruktionen zu retten. Und der Staat wird künftig für einen verschärften Rechtsrahmen sorgen, um die Bauordnung sicherzustellen. Dieser Ansatz wird von Ländern auf der ganzen Welt abgelehnt, da er die Einhaltung von Gesetzen beeinträchtigt, soziale Kosten verursacht und ein hohes Risiko birgt, dass der Verstoß nicht erneut toleriert wird.

Gemäß den Bestimmungen des vietnamesischen Baurechts gibt es Fälle von Verstößen gegen Verbote, wie etwa die Ausführung von Arbeiten, die nicht der Planung entsprechen, die Verletzung von Baugrenzen und Bauebenen; Auch die Ausführung von Arbeiten, die nicht der erteilten Baugenehmigung entsprechen, wird durch eine vorübergehende Aussetzung geregelt und ermöglicht es den Zuwiderhandelnden, innerhalb einer bestimmten Frist eine Baugenehmigung zu beantragen oder die Baugenehmigung anzupassen. Gemäß Artikel 81 des Dekrets 16/2022 wird im Falle eines Verstoßes gegen das Baurecht, wenn die Bedingungen für die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Anpassung der Baugenehmigung oder die Anpassung des Bauentwurfs während der Bauarbeiten erfüllt sind, der Fall wie folgt behandelt: Die zuständige Person ist dafür verantwortlich, ein Protokoll über den Verwaltungsverstoß zu erstellen und die Organisation oder Person, die den Verstoß begeht, aufzufordern, den Bau des Projekts einzustellen. Organisationen und Einzelpersonen, die gegen die Vorschriften verstoßen, müssen innerhalb von 90 Tagen bei Bauinvestitionsprojekten und 30 Tagen bei Einzelhäusern ab dem Datum der Entscheidung über die Verwaltungssanktionen einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder Anpassung der Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde einreichen. Handelt es sich bei diesem Fall um eine Variante der Legalisierung tatsächlich erfolgter Baurechtsverstöße?

Oder gemäß dem Landgesetz von 2024 ist in Punkt d, Klausel 2, Artikel 152 festgelegt, dass der Staat die ausgestellte Bescheinigung in Fällen widerruft, in denen die Bescheinigung ohne ordnungsgemäße Befugnis, an den falschen Landnutzer, mit der falschen Landfläche, ohne ausreichende Ausstellungsbedingungen oder ohne ordnungsgemäßen Landnutzungszweck ausgestellt wurde. Klausel 4 dieses Artikels sieht jedoch eine Ausnahme vor, und dementsprechend darf der Staat die ausgestellte Bescheinigung über das Landnutzungsrecht nicht widerrufen, auch wenn die Bescheinigung ohne ordnungsgemäße Befugnis, an den falschen Landnutzer, mit der falschen Landfläche, ohne ausreichende Ausstellungsbedingungen oder ohne ordnungsgemäßen Landnutzungszweck ausgestellt wurde. In Fällen, in denen das Landnutzungsrecht oder die mit dem Land verbundenen Eigentumsrechte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgewandelt, übertragen, vererbt, gespendet oder als Kapital eingebracht wurden. Um Dritte in gutem Glauben zu schützen, hat das Landgesetz die Legalisierung von Landnutzungsrechten auch dann zugelassen, wenn das Land ursprünglich aus einer illegalen Handlung hervorgegangen ist.

Durch Überwachung wurde die aktuelle Situation hinsichtlich der Hindernisse und Schwierigkeiten bei Immobilienprojekten und Sozialwohnungsprojekten aufgezeigt. Wenn wir jedoch nicht entschlossen sind, jedes Projekt zu überprüfen und für jedes Projekt Lösungen zu finden, in denen es darum geht, welche Inhalte durch gesetzliche Regelungen geändert und ergänzt werden müssen und welche Inhalte durch Urteile und Entscheidungen der zuständigen Behörden geregelt werden müssen, dann „tun wir im Wesentlichen nichts“, und am Ende werden die Projekte weiterhin im Sande verlaufen, unvollendete Arbeiten werden Sonne und Regen ausgesetzt sein und soziale Ressourcen werden weiterhin „unter Wasser“ liegen bleiben. Daher muss geklärt werden, was mit „Nichtlegalisierung von Verstößen“ gemeint ist. Dies ist eine sehr komplizierte Angelegenheit, da es schwierig ist, eine allgemeine Regelung zu finden, die für alle Fälle gilt. Im Sinne der „Nichtlegalisierung von Verstößen“ müssen Mechanismen und Strategien zur Lösung dieses Problems gefunden werden, um Ressourcen freizusetzen, gleichzeitig aber auch die strikte Umsetzung der Verordnung 178 des Politbüros zur Machtkontrolle sichergestellt werden. Die Prävention und Bekämpfung von Korruption und Negativität in der Gesetzgebungsarbeit ist eine schwierige Angelegenheit, die präzisiert werden muss und für die es bald Strategien der zuständigen Behörden geben muss. Es muss festgestellt werden, dass, wenn der Gesetzesverstoß schwerwiegend ist und bei Betrachtung und Zusammenfassung der Strafverfolgung keine Probleme auftreten und der Verstoß mit der Realität übereinstimmt, eine gründliche Verfolgung und Behebung des Verstoßes mit harten Sanktionen wie Beschlagnahme, Enteignung oder vollständigem Abriss erforderlich ist. Wenn das Gesetz tatsächlich unangemessen ist und geändert, ergänzt und von den zuständigen Behörden genehmigt werden muss, dann sollten rückwirkende Maßnahmen ergriffen werden, um sich von der Verantwortung zu befreien. Es sollte jedoch auch eine Lösung zur Harmonisierung der Interessen geben, wobei insbesondere die Interessen der Bevölkerung, der Gemeinschaft und des Staates berücksichtigt werden müssen.

Daher wird empfohlen, dass die Regierung und die lokalen Behörden auf allen Ebenen entschlossen handeln, jedes Projekt überprüfen und für jedes Projekt eine Lösung vorschlagen, um dieser Situation ein Ende zu setzen, im Geiste, keine Angst vor Schwierigkeiten zu haben, zum Wohle des Staates, zum Wohle der Menschen und zum Wohle der Unternehmen zu denken, zu handeln und Verantwortung zu übernehmen und die Anweisung von Generalsekretär To Lam umzusetzen: „Wie schwierig es auch sein mag, lösen Sie es, schauen Sie sich jede Sache an, um es zu lösen, lassen Sie es nicht zu, dass dies der Fall ist. Vorschriften, die nicht einmal der Staat umsetzen kann, wie können die Unternehmen das tun.“

Quoc Huong

Quelle: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm