Handelt es sich hier um ein echtes „Landfieber“ oder nur um eine „Spekulationsblase“?

In der Nacht vom 19. auf den 20. August 2024 wurde die Versteigerung von 19 Grundstücken in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc abgeschlossen. Der endgültige Grundstückspreis erreichte 133 Millionen VND/m², das 30-fache des Startpreises.

Die Versteigerung von Grundstücken am Stadtrand von Hanoi dauerte bis zu 18 Stunden und sorgte in den sozialen Medien für Aufsehen mit Bildern von Hunderten von Investoren, die sich anstellten und darum kämpften, sich für die Teilnahme an der Versteigerung zu registrieren.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — Die Grundstücksauktion dauerte bis fast 4:00 Uhr morgens am 20. August 2024 (Foto: Huu Thang).

Die beiden Grundstücke, die bei dieser Auktion die niedrigsten Preise erzielten, lagen bei 91,3 Millionen VND/m², aber selbst das war noch 12,5 Mal höher als der Startpreis.

Diese Situation ist nicht ganz neu, denn vor weniger als einem halben Monat setzte das Zentrum der Grundstücksauktionen in Thanh Oai ebenfalls einen neuen Preismaßstab für Vorstadtgrundstücke.

Die am vergangenen Wochenende im Bezirk Thanh Oai in Hanoi abgehaltene Grundstücksauktion lockte Tausende von Teilnehmern an. Das höchste Gebot lag bei über 100 Millionen VND/m², dem Achtfachen des ursprünglichen Startpreises von lediglich 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m².

Demnach belief sich der Gesamtbetrag, den der Bezirk Thanh Oai bei der jüngsten Auktion einnahm, auf 404,6 Milliarden VND, was einer Differenz von 349 Milliarden VND zum Startpreis entspricht und etwa dem Achtfachen des ursprünglichen Startpreises.

Im Bezirk Hoai Duc werden die Einnahmen aus der Auktion voraussichtlich 186 Milliarden VND übersteigen, mehr als das Elffache des Startpreises.

Vor der Grundstücksauktion lagen die Preise auf dem Grundstücksmarkt in den Vorstadtgebieten zwischen 20 und 30 Millionen VND/m².

Laut einer Marktanalyse von Nguoi Dua Tin und einem zusammenfassenden Bericht mehrerer Online-Immobilienplattformen wie Batdongsan.com.vn ist der Angebotspreis für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren tatsächlich gestiegen.

Allerdings ist der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke in diesem Gebiet in den letzten vier Jahren nur um etwa 80 % gestiegen – von einem üblichen Preis von 15 Millionen VND/m² im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m² im Jahr 2024 – und es gab keinen plötzlichen Anstieg um ein Vielfaches wie bei der zuvor erwähnten Auktion.

Im Vergleich zum üblichen Angebotspreis von 27 Millionen VND/m² im zweiten Quartal 2024 waren die Zuschlagspreise von 63-100 Millionen VND/m² für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2024 2,3- bis 3,7-mal höher.

In benachbarten Gebieten des Bezirks Thanh Oai schwanken die Preise ebenfalls im Bereich von 20-30 Millionen VND/m².

Im Gebiet Tien Yen im Bezirk Hoai Duc in Hanoi lag der am häufigsten geforderte Preis für Grundstücke im zweiten Quartal 2024 bei lediglich 43 Millionen VND/m², was einem Wachstum von über 48 % im vergangenen Jahr entspricht.

Die Grundstückspreise bei der jüngsten Auktion lagen jedoch immer noch zwei- bis dreimal höher als die marktüblichen Preise.

In benachbarten Gebieten im Bezirk Hoai Duc lagen die Preise im zweiten Quartal 2024 ebenfalls nur zwischen 22 und 62 Millionen VND/m².

Die rasant steigenden Grundstückspreise sind ein Zeichen für die große Nachfrage auf dem Markt.

Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, kommentierte die Situation wie folgt: Ab dem zweiten Quartal 2025 werden die Grundstückspreise wieder einen deutlichen Aufwärtstrend einleiten. Die aktuellen Preisanstiege beschränken sich derzeit auf bestimmte Gebiete.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen außerdem, dass die landesweite Nachfrage nach Grundstücken im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 33 % gestiegen ist.

Der Experte wertete dies jedoch als lediglich eine lokale Verbesserung in bestimmten Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen. In Hanoi war ein Anstieg des Interesses an Grundstücken um 75 % zu verzeichnen.

„Insbesondere das gestiegene Interesse und die steigenden Preise in den Gebieten um Hanoi sind auf Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten zurückzuführen“, erklärte Herr Quoc Anh.

Konkret verzeichneten die Grundstücke in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai in der ersten Hälfte des Jahres 2024 einen Anstieg des Suchvolumens um 48 % bis 104 %, was zu einem Anstieg der Angebotspreise für Grundstücke in diesen Vorstadtbezirken um 4 % bis 24 % im Vergleich zur zweiten Hälfte des Jahres 2023 führte.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh gibt es drei Hauptfaktoren, die den Grundstücksmarkt maßgeblich beeinflussen: die regionale Wirtschaft und sogar die nationale Wirtschaft auf Makroebene; die Infrastrukturplanung; und das Bevölkerungswachstum in Verbindung mit der Anbindung an andere Orte.

„Neben den traditionellen Märkten steigen die Preise in vielen neuen Märkten, in denen Informationen zur Infrastrukturplanung veröffentlicht wurden, üblicherweise um 10 bis 30 Prozent, und an manchen Orten haben sich die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit verdoppelt oder verdreifacht.“

„Derzeit werden landesweit in großem Umfang Planungsinformationen veröffentlicht, beispielsweise zu einem Großprojekt mit synchronisierter Planung. Diese positiven Informationen steigern die Liquidität und die Preise im Segment der Baugrundstücke“, analysierte der Experte.

Bei der Analyse der Risiken betonte Herr Quoc Anh jedoch auch, dass die Grundstückspreise zwar aufgrund von Infrastrukturinformationen steigen, in einigen Gebieten die Preissteigerungen aber durch Nachfrage und Potenzial bedingt sind, während in anderen Gebieten überhöhte Preise durch Gerüchte angeheizt werden, was sich potenziell negativ auf den Markt auswirken kann.

Aus einer anderen Perspektive betrachtet, glaubt Dr. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS) –, dass die auf breites Interesse stoßenden Grundstücksauktionen und der plötzliche Preisanstieg deutlich den „Durst“ der Bevölkerung nach Land widerspiegeln.

In den letzten Jahren war die Anzahl der Projekte, Grundstücke und Immobilienprodukte mit einwandfreier rechtlicher Dokumentation äußerst gering; sie kamen nur in sehr kleinen Mengen auf den Markt und waren praktisch nicht existent.

Daher wird die Einführung eines rechtskonformen, vom Staat verwalteten Projekts großes Interesse bei Investoren wecken, die bereit sind, hohe Summen für den Erwerb des Landes zu zahlen.

Versteckte Risiken durch das "Horten" von Land.

Obwohl Herr Dinh anerkannte, dass der Anstieg der Grundstückspreise teilweise auf die Marktnachfrage zurückzuführen ist, mahnte er Investoren zur Vorsicht. Denn trotz der zunehmenden Beliebtheit des Marktes weise der Grundstücksmarkt noch keine hohe Liquidität auf. Während einige Gebiete einen Boom erleben, gebe es auch Regionen, in denen Preismanipulationen mit dem Ziel der Marktbeeinflussung stattfänden.

„Es ist durchaus möglich, dass Investoren bei der Auktion zusammengearbeitet und dadurch die Grundstückspreise in der Umgebung auf das neue Preisniveau getrieben haben, um einen Gewinn zu erzielen. Hinzu kommt, dass Hanoi ein wichtiges Ballungsgebiet mit hoher Bevölkerungsdichte und begrenztem Land ist, wo das Immobilienangebot die Nachfrage stets übersteigt. Daher ist es durchaus denkbar, dass Investoren diese Situation ausnutzen, um Profit zu machen.“

„Ob die Grundstückspreise tatsächlich so hohe Niveaus erreicht haben, hängt davon ab, ob die Investoren, die die Auktionen gewonnen haben, die Zahlungen in Zukunft auch tatsächlich leisten werden. Die Geschichte der nicht abgegebenen Gebote bei der Auktion in Thu Thiem ist noch immer aktuell und vermittelt uns ein realistischeres Bild dieses rasanten Anstiegs der Grundstückspreise“, erklärte Herr Dinh.

Herr Nguyen Quoc Anh merkte an, dass die hohen Auktionspreise für das Land die Kosten für die Landräumung bei neuen Projekten noch weiter verteuern würden, und äußerte zudem die Besorgnis, dass bei Geboten, die das Zwei- bis Dreifache des durchschnittlichen Marktpreises betragen, die Grundstücksbesitzer in der Umgebung möglicherweise geneigt sein könnten, den Verkaufspreis ihres Landes entsprechend anzuheben.

Der plötzliche Anstieg der Grundstückspreise kann auch zu einer Spekulationswelle auf dem Land führen, da viele Menschen sich beeilen, Land zu kaufen, in der Hoffnung, von dem anhaltenden Preisanstieg zu profitieren.

Dies könnte jedoch zu einer Situation führen, in der Geld in Grundstücken gebunden ist, anstatt in anderen Wirtschaftstätigkeiten zu zirkulieren.

Laut dem Experten wird die allgemeine Stimmung unter Immobilienkäufern und -investoren nach einer Phase von Marktschwierigkeiten vorsichtiger sein als zuvor.

Daher empfiehlt er Käufern und Investoren, den Markt gründlich zu recherchieren und Preisschwankungen anhand objektiver Informationsquellen zu verstehen, bevor sie sich für eine Investition in ein Produkt entscheiden.

Die Grundstücksauktion in Thanh Oai verlief vollkommen transparent und nach den korrekten Verfahren.

Nach widersprüchlichen Berichten, in denen behauptet wurde, dass die Durchführung des Projekts, die Festlegung des Startpreises und die Organisation der Versteigerung der Landnutzungsrechte für 68 Grundstücke im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, die am 10. August stattfand, intransparent gewesen seien, hat das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai dem Volkskomitee der Stadt Hanoi einen Bericht zu diesem Thema vorgelegt.

Der Bericht stellt fest, dass die Auktion in Übereinstimmung mit dem Landgesetz von 2024, dem Auktionsgesetz von 2016 und den Beschlüssen des Volkskomitees von Hanoi hinsichtlich der Vergabe von Vorschriften über die Versteigerung von Landnutzungsrechten für die Landzuteilung mit Landnutzungsgebühren oder die Landverpachtung in Hanoi durchgeführt wurde.

Die Überprüfung ergab, dass insgesamt 1.550 Kunden Anträge auf Teilnahme an der Auktion eingereicht hatten, was 4.201 Anträgen entspricht. Davon wurden 1.439 Kunden mit 3.923 Anträgen als teilnahmeberechtigt eingestuft.

Nach Prüfung der Unterlagen und der geltenden Richtlinien stellte das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai fest, dass alle Phasen des Umsetzungsprozesses richtlinienkonform durchgeführt wurden und somit Objektivität, Transparenz und Rechtskonformität gewährleistet waren. Es gab keine Hinweise auf Landhortung, Preismanipulation oder unrechtmäßige Bereicherung im Zusammenhang mit der jüngsten Auktion in der Gemeinde Thanh Cao.

Das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai bestätigt, dass die Organisation und Durchführung des Projekts, der Landerwerb, die Räumung des Geländes, der Infrastrukturbau, die Festlegung des Startpreises und die Auswahl des Auktionsveranstalters; die Veröffentlichung der Dokumente und die Organisation der Versteigerung der Landnutzungsrechte im Einklang mit dem Gesetz stehen; die Versteigerung wird ehrlich, offen, transparent, fair und objektiv durchgeführt.

Die Kunden geben Gebote entsprechend ihren Bedürfnissen und den Marktbedingungen ab; die Auktion wird unter Einhaltung ordnungsgemäßer Verfahren, unter Aufsicht von Strafverfolgungsbehörden und der Öffentlichkeit durchgeführt.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm