Eine Manifestation von „Landdurst“ oder nur „virtuellem Fieber“?

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In der Nacht des 19. August und am frühen Morgen des 20. August 2024 endete die Versteigerung von 19 Grundstücken in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc mit einem „finalisierten“ Grundstückspreis von 133 Millionen VND/m2, 30-mal mehr als der Anfangspreis.

Die Versteigerung von Grundstücken in den Vororten von Hanoi dauerte 18 Stunden und sorgte in den sozialen Netzwerken für Aufregung. Bilder von Hunderten von Investoren, die Schlange standen und sich geschäftig anmeldeten, um an der Auktion teilzunehmen, zeigten Aufsehen.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — Die Landversteigerung dauerte bis fast 4:00 Uhr am 20. August 2024 (Foto: Huu Thang).

Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis bei dieser Auktion lagen für 91,3 Millionen VND/m2, was aber immer noch 12,5 Mal höher war als der Anfangspreis.

Dieses Bild ist nicht allzu neu, denn vor weniger als einem halben Monat etablierte die „Feuerpfanne“ der Grundstücksauktion in Thanh Oai auch ein neues Preisniveau für das vorstädtische Grundstückssegment.

Die am vergangenen Wochenende im Bezirk Thanh Oai in Hanoi abgehaltene Grundstücksauktion zog Tausende Teilnehmer an. Der höchste Zuschlagspreis liegt bei über 100 Millionen VND/m2, 8-mal höher als der ursprüngliche Startpreis von nur 8,6 Millionen VND/m2 bis 12,5 Millionen VND/m2.

Dementsprechend belief sich der Gesamtbetrag, den der Bezirk Thanh Oai bei der jüngsten Auktion einnahm, auf 404,6 Milliarden VND. Die Differenz zum Startpreis betrug 349 Milliarden VND und war damit etwa achtmal höher als der ursprüngliche Startpreis.

Was Hoai Duc betrifft, so erwartet dieser Bezirk, bei der Auktion mehr als 186 Milliarden VND einzunehmen, also mehr als das 11-fache des Anfangspreises.

Vorstädtischer Grundstücksmarkt vor der Auktion, Grundstücke zum Verkauf für 20-30 Millionen VND/m2

Laut der aktuellen Marktumfrage von Nguoi Dua Tin und dem zusammenfassenden Bericht einiger elektronischer Handelsplattformen wie Batdongsan.com.vn ist der Verkaufspreis von Grundstücken in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren tatsächlich tendenziell gestiegen.

Allerdings ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Gegend in den letzten vier Jahren nur um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m2 im Jahr 2024, ohne dass es zu einem plötzlichen Anstieg um das Mehrere-Dutzendfache wie bei der oben genannten Auktion kam.

Im Vergleich zum üblichen Verkaufspreis von 27 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024 ist der erfolgreiche Auktionspreis von 63 – 100 Millionen VND/m2 für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2024 also 2,3 bis 3,7 Mal höher.

In den benachbarten Gebieten des Bezirks Thanh Oai schwanken die Preise ebenfalls im Bereich von 20–30 Millionen VND/m2.

Für die Region Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi wurde der höchste Verkaufspreis im Grundstückssegment im zweiten Quartal 2024 mit lediglich 43 Millionen VND/m2 verzeichnet, mit einer Wachstumsrate im letzten Jahr von über 48 %.

Allerdings lag der Grundstückspreis bei der jüngsten Auktion noch immer zwei- bis dreimal über dem üblichen Preisniveau.

Für benachbarte Gebiete im Bezirk Hoai Duc beträgt der Preis im zweiten Quartal 2024 lediglich 22 bis 62 Millionen VND/m2.

Die in die Höhe schießenden Grundstückspreise sind Ausdruck eines „Durstes“ auf dem Markt.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, äußerte sich zu der oben genannten Situation und sagte, dass ab dem zweiten Quartal 2025 der Haupttrend zur Erholung bei Grundstücken beginnen werde. Die Strömungswellen sind nur lokal begrenzt.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen auch, dass die landesweite Nachfrage nach Grundstücken im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 33 % gestiegen ist.

Allerdings schätzte der Experte, dass es sich dabei lediglich um eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen, handele. In Hanoi stieg das Interesse an Grundstücken um 75 %.

„Insbesondere das Ausmaß des Interesses und der Preisanstieg in den Vororten von Hanoi sind auf Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten zurückzuführen“, sagte Quoc Anh.

Insbesondere im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten Grundstücke in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai einen Anstieg der Suchanfragen um 48 % – 104 %, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise in diesen Vorstadtbezirken um 4 % – 24 % im Vergleich zur zweiten Hälfte des Jahres 2023 führte.

Herr Nguyen Quoc Anh glaubt, dass es drei Hauptfaktoren gibt, die den Grundstücksmarkt stark beeinflussen, darunter die regionale Wirtschaft und, noch mehr auf makroökonomischer Ebene, die nationale Wirtschaft; Infrastruktur- und Bevölkerungsplanung sowie Anbindung an andere Orte.

„Außer auf den traditionellen Märkten steigen die Preise auch auf vielen neuen Märkten, auf denen Informationen zur Infrastrukturplanung bekannt gegeben werden, häufig um 10 bis 30 Prozent, und mancherorts steigen die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit um das Zwei- bis Dreifache.“

Derzeit werden Planungsinformationen in großem Umfang veröffentlicht, das ganze Land gleicht einem Großprojekt, dessen Planung synchron umgesetzt wird. Diese positiven Informationen verleihen der Liquidität und den Preisen im Grundstückssegment Auftrieb“, sagte der Analyst.

Allerdings betonte Herr Quoc Anh auch, dass es auf der Grundlage von Infrastrukturinformationen Orte gebe, an denen die Grundstückspreise je nach Nachfrage und Potenzial steigen, es aber auch Orte gebe, an denen die Preise aufgrund von Gerüchten steigen und sich negativ auf den Markt auswirken können.

Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet, Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), sagte, dass Grundstücksauktionen die Aufmerksamkeit vieler Teilnehmer auf sich ziehen und der plötzliche Preisanstieg deutlich den „Durst“ der Menschen nach Grundstücken zeige.

In den letzten Jahren ist die Zahl der Projekte, Grundstücke und Immobilienprodukte mit „sauberen“ Rechtsdokumenten äußerst gering, sie kommen nur in sehr kleinen Mengen auf den Markt und sind praktisch nicht existent.

Deshalb wird der Start eines Projekts mit vollem Rechtsstatus und unter staatlicher Verwaltung große Aufmerksamkeit bei Investoren erregen, die bereit sind, enorme Summen zu zahlen, um das Land zu „behalten“.

Versteckte Risiken durch Landumarmung

Obwohl er glaubt, dass die hohen Grundstückspreise teilweise auf den „Durst“ des Marktes zurückzuführen sind, mahnte Herr Dinh die Anleger auch zur Vorsicht, denn obwohl es zu einem Hotspot geworden ist, sind Grundstückstransaktionen immer noch kein wirklich liquides Segment. Einige Gebiete sind wirklich heiß, aber es gibt auch Gebiete, in denen Preisinflation mit der Absicht auftritt, den Markt zu manipulieren.

„Es ist durchaus möglich, dass sich Investoren zusammentun, um an Auktionen teilzunehmen und dadurch die Grundstückspreise in benachbarten Gebieten näher an das neue Preisniveau zu drücken, um einen Gewinn zu erzielen. Ganz zu schweigen davon, dass Hanoi ein wichtiger Ballungsraum mit den Merkmalen begrenzter Grundstücke und dichter Bevölkerung ist. Das Immobilienangebot reicht immer nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Es ist also durchaus möglich, dass Investoren diese Psychologie ausnutzen, um einen Gewinn zu erzielen.

Ob der Grundstückspreis tatsächlich so hoch ist, hängt davon ab, ob die erfolgreichen Investoren die Zahlung in Zukunft tatsächlich leisten werden. Die Geschichte der Versteigerung der Einlagen in Thu Thiem ist immer noch aktuell und gibt uns einen realistischeren Einblick in diese Situation des Landfiebers“, erklärte Herr Dinh.

Nguyen Quoc Anh weist darauf hin, dass die bei der Landversteigerung erzielten Preise die Kosten für die Rodung von Baugrundstücken für neue Projekte verteuern würden. Er ist außerdem besorgt, dass die Landbesitzer in der Umgebung angesichts des zwei- bis dreimal höheren Auktionspreises als dem Durchschnitt die Absicht entwickeln könnten, den Verkaufspreis ihrer Grundstücke in die Höhe zu treiben.

Die plötzlich hohen Grundstückspreise können auch einen Trend zur Grundstücksspekulation auslösen, da viele Menschen in der Hoffnung, vom weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu profitieren, schnell Land kaufen.

Dies kann jedoch dazu führen, dass das Geld im Land stagniert, anstatt in anderen Wirtschaftsaktivitäten zirkulieren zu können.

Laut dem Experten wird die allgemeine Psychologie der Immobilienkäufer und -investoren nach einer schwierigen Marktphase vorsichtiger sein als zuvor.

Daher empfiehlt er Käufern und Anlegern, den Markt sorgfältig zu untersuchen und sich über Preisschwankungen aus objektiven Informationsquellen zu informieren, bevor sie sich für die Investition in ein Produkt entscheiden.

Die Grundstücksversteigerung in Thanh Oai ist völlig transparent und folgt dem korrekten Verfahren.

Als Reaktion auf widersprüchliche Informationen, denen zufolge die Projektumsetzung, die Festlegung des Anfangspreises und die Organisation der Versteigerung der Landnutzungsrechte für 68 Grundstücke im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai am 10. August nicht transparent gewesen seien, hat das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai soeben einen Bericht zu der oben genannten Angelegenheit an das Volkskomitee von Hanoi gesandt.

In dem Bericht heißt es, dass die Auktion gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 organisiert wurde; Versteigerungsgesetz 2016; Entscheidungen des Volkskomitees von Hanoi bezüglich der Verkündung von Vorschriften zur Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Land in der Stadt Hanoi.

Die Überprüfung ergab, dass insgesamt 1.550 Kunden Registrierungsunterlagen zur Teilnahme an der Auktion eingereicht haben, was 4.201 Dokumenten entspricht. Davon sind 1.439 Kunden zur Teilnahme an der Auktion berechtigt, was 3.923 Anmeldungen entspricht.

Durch die Überprüfung und Durchsicht von Dokumenten und aktuellen Richtlinien stellte das Volkskomitee des Distrikts Thanh Oai fest, dass alle Phasen des Umsetzungsprozesses durchgeführt und den Richtlinien entsprechend durchgeführt wurden. Dadurch wurde Objektivität, Transparenz und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichergestellt. Zudem kam es zu keiner Landhortung, Preissteigerungen oder Wucherei durch die jüngste Auktion in der Gemeinde Thanh Cao.

Das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai bekräftigte die Organisation und Umsetzung der Projektgründung, des Landerwerbs, der Rodung des Geländes, des Baus der Infrastruktur, der Festlegung des Anfangspreises und der Auswahl der Auktionsorganisation. Veröffentlichen Sie Dokumente und organisieren Sie Auktionen für Landnutzungsrechte gemäß dem Gesetz. Die Auktion wurde ehrlich, öffentlich, transparent, fair und objektiv organisiert.

Die Gebote der Kunden richten sich nach der Nachfrage und den Marktbedingungen. Die Auktion erfolgt gemäß den Verfahren unter Aufsicht der Strafverfolgungsbehörden und der Bevölkerung.

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Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm