Handelsrückgänge
Laut dem jüngsten Immobilienmarktbericht von Savills Vietnam verzeichnet die Produktlinie Villen/Stadthäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt die schwächste Leistung seit 2019, mit aufeinanderfolgenden Rückgängen beim Transaktionsvolumen und der Absorptionsrate.
Konkret sank das Primärangebot im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 40 % auf 993 Einheiten, den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre, und stammte hauptsächlich aus hochpreisigen Lagerbeständen.
Auch das Verkaufsvolumen und die Absorptionsrate waren mit 29 % so niedrig wie seit fünf Jahren nicht mehr, und das Verkaufsvolumen erreichte lediglich 286 Einheiten, was einem Rückgang von 73 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Da das Angebot an erschwinglichen Immobilien nach wie vor begrenzt ist, dominieren hochpreisige Einheiten weiterhin den Markt. Einheiten im Wert von über 30 Milliarden VND machen 67 % des Gesamtumsatzes aus.
Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin erklärte Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin der Forschung bei S22M (Savills), dass der objektive Grund darin liege, dass der Kapitalmobilisierungsprozess durch die Prüfung der Emission von Immobilienanleihen beeinträchtigt werde.
Darüber hinaus haben die Auswirkungen der globalen Wirtschaftsentwicklung auf die Binnenwirtschaft zahlreiche Schwierigkeiten verursacht und die Einkommens- und Cashflows von Unternehmen und Privatpersonen blockiert.
Die Handelssituation bei Villen und Stadthäusern nimmt ab. (Foto: SV).
Ein weiterer Grund, der sich direkt auf das Immobiliensegment Villen und Stadthäuser auswirkt, ist laut Frau Giang Huynh die Grundstücksknappheit in der Innenstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt. Dies hat zu einem Anstieg der Immobilienpreise und damit zu einer geringeren Erschwinglichkeit geführt.
Da das Angebot begrenzt ist und die Anleger sich zunehmend dem Luxuswohnungssegment zuwenden, wird die Zielgruppe der Käufer kleiner, was zu einer deutlichen Verlangsamung der Absorptionsrate führt.
In Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es nur sehr wenige Reihenhaus- und Villenprojekte.
„Tatsächlich spiegelt dieser Rückgang der Aktivität die zyklische Entwicklung des Flachbau-Segments wider, die nach und nach zu einem immer geringeren Angebot dieser Produkte in der Innenstadt führen wird. Aufgrund der Knappheit werden sich die Produkte auf das High-End-Segment und zahlungskräftige Käufer konzentrieren. Noch wichtiger ist, dass sich Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß der Stadtentwicklungsausrichtung bis 2030 auf die Entwicklung des Hochhaussegments konzentrieren wird, um die Grundstücksfonds zu optimieren und den großen Wohnungsbedarf in der Stadt zu decken“, kommentierte Frau Giang.
Laut Savills Vietnam Research wird im Jahr 2024 mit einem Neuangebot von 1.400 Einheiten auf dem Markt gerechnet, wovon etwa 65 % auf Produkte im Wert von 20 bis 30 Milliarden VND entfallen. Die schwache Leistung und die anhaltend hohen Preise in Ho-Chi-Minh-Stadt stellen große Herausforderungen für die Absorptionsraten dar.
Das Angebot konzentriert sich auf Dong Nai und Binh Duong.
Laut Savills Vietnam verlagert sich die Kundennachfrage derzeit in benachbarte Provinzen und Städte. In der Provinz Binh Duong beispielsweise entstehen über 3.400 neue Wohnungen, von denen über 90 % weniger als 10 Milliarden VND kosten werden. In der Provinz Dong Nai entstehen 2.900 neue Wohnungen, von denen 41 % zwischen 5 und 10 Milliarden und 29 % zwischen 10 und 20 Milliarden kosten.
Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, kommentierte: „Derzeit sind Satellitenprovinzen wie Dong Nai und Binh Duong aufgrund der synchronen Infrastruktur, der großen Grundstücksfonds und der angemessenen Preise im Vorteil, wenn es um die Entwicklung von Flachbauten geht. Daher werden viele Investoren diese Provinzen als Zielländer wählen, in denen auch das Segment der Villen und Reihenhäuser Beachtung finden wird.“
Immobilienvillen und Stadthäuser sind in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur begrenzt verfügbar und wandern allmählich in die Satellitenprovinzen ab.
Laut Frau Giang Huynh sind die Anleger in einem schwierigen Marktumfeld wie dem der letzten Zeit aus entwicklungspolitischer Sicht bei ihren Investitionsentscheidungen vorsichtiger geworden.
Daher empfiehlt Frau Giang, dass Projektinvestoren bei der Entwicklung von Reihenhausprojekten, insbesondere in Satellitenstadtgebieten, mehr auf Entwicklungsstandorte in Gebieten mit hoher tatsächlicher Wohnungsnachfrage achten und in Entwicklungsqualität, methodische Planung, angemessene Verkaufspreise, einen klaren Baufortschritt und transparente Rechtmäßigkeit investieren sollten.
„Um diesem Wandel zuvorzukommen, haben Großinvestoren in den letzten Jahren in diesen Vorstadtmärkten Grundstücksfonds erworben, um Großprojekte umzusetzen und so zur Synchronisierung der Infrastruktur und zur Diversifizierung der Produkte in verschiedenen Bereichen beizutragen. Darüber hinaus sind die Verkaufspreise in den benachbarten Provinzen wettbewerbsfähiger als in Ho-Chi-Minh-Stadt, da die durchschnittlichen Primärverkaufspreise in den Provinzen Binh Duong und Dong Nai 16 % bzw. 22 % der Verkaufspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt entsprechen“, informierte Frau Giang Huynh.
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