Spekulationen darüber, dass Japan im Frühjahr erstmals seit 17 Jahren die Zinsen erhöhen wird, führen dazu, dass die ausländischen Investitionen in inländische Immobilien auf ein Fünfjahrestief fallen.
Negativzinspolitik geht zu Ende
Ausländische Investmentfonds haben im letzten Quartal 2023 eine Reihe großer Immobilienvermögen in Japan verkauft. Mapletree Investments aus Singapur verkaufte ein Geschäftsgebäude in Osaka für 54 Milliarden Yen an den Elektronikhändler Edion. Die in den USA ansässige Fortress Investment Group hat ein Resorthotel in Okinawa für rund 40 Milliarden Yen an einen zu ihr gehörenden Immobilieninvestmentfonds verkauft …
Laut CBRE, dem weltweit größten Investment- und Dienstleistungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, sind die Neuinvestitionen ausländischer Unternehmen im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 um 80 % gesunken. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 haben sich die Immobilienverkäufe ausländischer Investoren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 1,05 Billionen Yen (7,1 Milliarden Dollar) mehr als verdoppelt, während ihre Käufe um etwa 20 % auf 830 Milliarden Yen zurückgingen.
Im Gesamtjahr 2023 sanken die ausländischen Investitionen in japanische Immobilien um etwa 30 % auf 1 Billion Yen (6,7 Milliarden US-Dollar), während sich die Immobilienverkäufe auf etwa 1,37 Billionen Yen verdoppelten, was das erste volle Jahr mit Nettoverkäufen seit 2018 darstellt.
Der Trend zum Ausverkauf auf dem Immobilienmarkt ist teilweise auf eine mögliche Anpassung der Geldpolitik der Bank of Japan (BOJ) zurückzuführen. Der Gouverneur der BOJ, Kazuo Ueda, bekräftigte kürzlich die Möglichkeit einer Zinserhöhung durch die BOJ in diesem Frühjahr. Experten zufolge steht die BOJ kurz davor, ihre Negativzinspolitik im April 2024 zu beenden. Anleger befürchten, dass bei einem starken Anstieg der Zinsen die Kreditkosten steigen und die Rendite aus Immobilieninvestitionen sinken werden.
Gebäudeverkauf
Auch der schleppende ausländische Immobilienmarkt spielte bei der Verkaufswelle eine Rolle. Höhere Zinsen und ein anhaltender Trend zum Homeoffice haben in den USA und Europa zu einem Einbruch der Büropreise geführt. Einige Anleger minimierten ihre Verluste durch Verkäufe und realisierten frühzeitig Gewinne bei Vermögenswerten in Japan, wo die Preise im Vergleich zu anderen Märkten immer noch relativ hoch sind.
Es sind die internationalen Investoren, die den japanischen Bürobaumarkt angetrieben haben und nun erstmals verkaufen, da die Mieten aufgrund des Überangebots und steigender Bankzinsen sinken. Analysten gehen davon aus, dass ausländische Investoren auch 2024 weiterhin japanische Immobilien verkaufen werden.
Unter ihnen hat der singapurische Staatsfonds GIC in diesem Sommer mit dem Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung am Wolkenkratzer Shiodome City Center in Tokio begonnen. Wie gut dieser Prozess verlaufen wird, bleibt jedoch unklar. Die nominale jährliche Rendite von GIC betrug in den fünf Jahren bis März 2023 3,7 Prozent und damit den niedrigsten Wert seit 2016. Als die Preise für Bürogebäude in den USA und Europa fielen, verkaufte GIC Immobilien in Japan, wo die Preise höher waren, um diese Verluste auszugleichen.
Nach Angaben der Real Estate Securities Association bilden Bürogebäude das Herzstück des japanischen Immobilieninvestmentmarktes und machen etwa 40 Prozent der Portfolios japanischer Immobilieninvestmentfonds aus. Während die Nachfrage nach anderen Immobilienarten wie Wohnimmobilien und Hotels weiterhin stark ist, macht der schwache Büromarkt manchen Immobilieninvestoren das Leben schwer.
Besonders hart traf es das Transaktionsvolumen für Bürogebäude, das um 40 Prozent auf 1,08 Billionen Yen sank, den niedrigsten Stand seit 2012. Laut Nikkei Asia erreichte die Leerstandsquote für Büroflächen in Tokio einen Elfjahreshöchststand, obwohl die Mietpreise im Vergleich zu vor vier Jahren um 30 Prozent gefallen sind.
Ausländische Investoren fühlen sich von japanischen Immobilien vor allem deshalb angezogen, weil dort aufgrund der ultralockeren Geldpolitik der BoJ die Kreditkosten niedrig sind. Doch schwebt am Markt die Möglichkeit höherer Zinsen in diesem Frühjahr. Laut einer Umfrage von Mitsubishi UFJ Trust and Banking zeigten sich 2019 noch 89 % der ausländischen Investoren optimistisch oder eher optimistisch hinsichtlich japanischer Immobilien; mittlerweile ist dieser Anteil auf 28 % gesunken.
FROHES CHI
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