Spekulationen darüber, dass Japan im Frühjahr zum ersten Mal seit 17 Jahren die Zinssätze anheben wird, haben dazu geführt, dass die ausländischen Investitionen in inländische Immobilien auf den niedrigsten Stand seit fünf Jahren gesunken sind.
Die Negativzinspolitik steht kurz vor dem Ende.
Ausländische Investmentfonds haben im letzten Quartal 2023 eine Reihe großer Immobilien in Japan veräußert. Das singapurische Unternehmen Mapletree Investments verkaufte ein Gewerbegebäude in Osaka für 54 Milliarden Yen an den Elektronikhändler Edion. Die US-amerikanische Investmentfirma Fortress veräußerte ein Resorthotel in Okinawa für rund 40 Milliarden Yen an einen ihrer eigenen Immobilienfonds.
Laut CBRE, dem weltweit größten Unternehmen für gewerbliche Immobilieninvestitionen und -dienstleistungen, gingen die Neuinvestitionen ausländischer Unternehmen im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 80 % zurück. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 haben sich die Immobilienverkäufe ausländischer Investoren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt und erreichten 1,05 Billionen Yen (7,1 Milliarden US-Dollar), während ihre Käufe um etwa 20 % auf 830 Milliarden Yen sanken.
Im gesamten Jahr 2023 sanken die ausländischen Investitionen in japanische Immobilien um etwa 30 % auf 1 Billion Yen (6,7 Milliarden US-Dollar), während sich die Immobilienverkäufe auf etwa 1,37 Billionen Yen verdoppelten. Dies war das erste volle Jahr mit Nettoumsätzen seit 2018.
Der Immobilienabverkauf ist teilweise auf mögliche geldpolitische Anpassungen der Bank von Japan (BOJ) zurückzuführen. BOJ-Gouverneur Kazuo Ueda bekräftigte kürzlich die Wahrscheinlichkeit einer Zinserhöhung durch die BOJ im Frühjahr. Experten zufolge steht die BOJ kurz davor, ihre Negativzinspolitik im April 2024 zu beenden. Anleger befürchten, dass mit steigenden Zinsen die Kreditkosten steigen und die Renditen von Immobilieninvestitionen sinken werden.
Verkauf des Gebäudes.
Der schleppende Auslandsimmobilienmarkt trug ebenfalls zu den erwähnten Verkäufen bei. Höhere Zinsen und der anhaltende Trend zum Homeoffice ließen die Büromieten in den USA und Europa sinken. Einige konnten Verluste durch frühzeitige Verkäufe und Gewinnmitnahmen bei Immobilien in Japan abmildern, wo die Preise im Vergleich zu anderen Märkten relativ hoch blieben.
Dieselbe internationale Investorengruppe, die einst den japanischen Büroimmobilienmarkt befeuerte, verkauft nun erstmals ihre Objekte, da die Mietpreise aufgrund von Überangebot und steigenden Bankzinsen sinken. Analysten prognostizieren, dass ausländische Investoren auch 2024 weiterhin japanische Immobilien veräußern werden.
Der singapurische Vermögensverwalter GIC begann diesen Sommer mit dem Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung am Tokioter Wolkenkratzer Shiodome. Wie erfolgreich dieser Verkauf ausfallen wird, ist jedoch noch unklar. Die nominale jährliche Rendite von GIC lag in den fünf Jahren bis März 2023 bei 3,7 % – dem niedrigsten Wert seit 2016. Da die Preise für Bürogebäude in den USA und Europa stark gefallen sind, verkaufte GIC Immobilien in Japan, wo die Preise höher sind, um diese Verluste auszugleichen.
Laut dem Verband der japanischen Immobilienwertpapierhändler (RESA) spielen Bürogebäude eine zentrale Rolle im japanischen Immobilieninvestmentmarkt und machen rund 40 % der Portfolios japanischer Immobilien-Investmentfonds aus. Während die Nachfrage nach anderen Immobilientypen wie Wohn- und Hotelimmobilien weiterhin hoch ist, bereitet der schwache Büromarkt einigen Immobilieninvestoren Schwierigkeiten.
Das Transaktionsvolumen für Bürogebäude war besonders stark betroffen und sank um 40 % auf 1,08 Billionen Yen, den niedrigsten Stand seit 2012. Laut Nikkei Asia erreichte die Leerstandsquote für Büroflächen in Tokio den höchsten Stand seit elf Jahren, obwohl die Mietpreise im Vergleich zu vor vier Jahren um 30 % gesunken sind.
Ausländische Investoren werden vor allem aufgrund der niedrigen Kreditkosten, die auf die extrem lockere Geldpolitik der japanischen Zentralbank zurückzuführen sind, von japanischen Immobilien angezogen. Die Aussicht auf höhere Zinsen im kommenden Frühjahr trübt jedoch die Stimmung am Markt. Laut einer Umfrage von Mitsubishi UFJ Trust and Banking gaben 2019 noch 89 % der ausländischen Investoren an, optimistisch oder eher optimistisch in Bezug auf japanische Immobilien zu sein; dieser Wert ist nun auf 28 % gesunken.
HANH CHI
Quelle
Kommentar (0)