Die Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt entspricht der Realität

Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte, dass die angepasste Grundstückspreisliste den gesetzlichen Bestimmungen entspreche, der praktischen Situation der Stadt angemessen sei und den Interessenausgleich aller drei Parteien sicherstelle.

Am 22. Oktober verkündete das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss 79/2024 vom 21. Oktober 2024 zur Änderung und Ergänzung des Beschlusses Nr. 02/2020 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Regelung der Grundstückspreise in der Region. Die angepasste Grundstückspreisliste ist gültig vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025.

Auswirkungen auf 12 Objekte

Laut der angepassten Grundstückspreisliste liegt der höchste Preis mit 687 Millionen VND/m2 in den Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1) und ist damit viermal höher als die Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 02/2020 von 162 Millionen VND/m2; Der Preis in der Ham Nghi-Straße beträgt 429 Millionen VND/m2, also etwa das Vierfache. Im Bezirk Hoc Mon kostet die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 (Abschnitt von Nguyen Anh Thu nach Ly Thuong Kiet) 32 Millionen VND/m2, der Preis beträgt gemäß Entscheidung 02/2020 1,4 Millionen VND/m2; Der Preis für den verbleibenden Parallelabschnitt stieg um das 38-fache, zuvor lag er nur bei 780.000 VND/m2.

Die landwirtschaftlichen Flächen werden in drei Gebiete und drei Standorte aufgeteilt. Dabei umfasst Gebiet 1 die Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Binh Thanh und Phu Nhuan. Gebiet 2 umfasst die Bezirke: 7, 8, 12, Tan Binh, Tan Phu, Binh Tan, Go Vap, Thu Duc City. Gebiet 3 umfasst die Bezirke: Binh Chanh, Hoc Mon, Cu Chi, Nha Be, Can Gio.

Für Flächen zum Anbau einjähriger Pflanzen, einschließlich: Flächen zum Anbau von Reis und Flächen zum Anbau anderer einjähriger Pflanzen; mehrjähriges Land; Forstflächen, einschließlich Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen; Aquakulturflächen, konzentrierte Viehzuchtflächen; Salzland; Weitere landwirtschaftliche Flächen, aufgeteilt auf 3 Standorte. Lage 1: straßenseitig (im Grundstückspreisverzeichnis genannte Straße) innerhalb von 200 m; Standort 2: nicht angrenzend an die Straßenseite (Straße, die in der Grundstückspreisliste genannt ist) innerhalb von 400 m; Position 3: verbleibende Positionen.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass die angepasste Grundstückspreisliste, die gemäß Beschluss Nr. 79/2024 herausgegeben wurde, sechs Arten von Grundstückspreislisten enthält. Dabei weist die Preisliste für landwirtschaftliche Grundstücke den gleichen Erhebungsstand auf wie zuvor. Für landwirtschaftliche Flächen in High-Tech-Agrarzonen gilt ebenfalls die gleiche Erhebungsrate wie zuvor: 1.140 VND/m2/Jahr.

Die Grundstückspreisliste in 22 Bezirken und der Stadt Thu Duc ist der aktuellen Situation angemessen und berücksichtigt die von der Anpassung der Grundstückspreisliste in der Region betroffenen Personen, insbesondere Fälle von Änderungen der Landnutzung durch Haushalte und Einzelpersonen. Preisliste für Gewerbegrundstücke; Grundstücke für nichtlandwirtschaftliche Produktion und Gewerbe sind keine Gewerbe- oder Dienstleistungsgrundstücke; Gewerbe- und Dienstleistungsflächen in Hightech-Zonen; Die nichtlandwirtschaftlichen Produktions- und Gewerbeflächen, die keine gewerblichen Dienstleistungsflächen sind, bleiben im High-Tech-Park unverändert.

Grundlage der Anwendung ist in 12 Fällen der Grundstückspreisspiegel gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes 2024. In 4 Fällen gilt weiterhin eine Grundstückspreisliste ähnlich dem Grundstücksgesetz 2013. 1. Der Anwendungsfall ist nahezu identisch mit dem Bodengesetz von 2013 (unabhängig davon, ob er innerhalb oder außerhalb der Grenze liegt, werden Landnutzungsgebühren berechnet, wenn der Staat das Recht einer Familie oder Einzelperson auf die Nutzung von Wohngrundstücken anerkennt; der Landnutzungszweck eines Haushalts oder einer Einzelperson geändert wird); 7 völlig neue Anwendungsfälle im Vergleich zum Landesgesetz 2013.

Sicherung des Interessenausgleichs

Der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte außerdem, dass sich die Vorteile der angepassten Grundstückspreisliste hauptsächlich auf die folgenden Inhalte konzentrieren:

Erstens werden Gebühren, Steuern, Landnutzungsgebühren und finanzielle Verpflichtungen der Landnutzer, einschließlich Organisationen und Einzelpersonen, insbesondere Haushalte und Einzelpersonen, in Bezug auf ihr Land öffentlich, transparent und fair gemacht. Zweitens wurden die Strafen für Landrechtsverletzungen erhöht, was zur Abschreckung und Verringerung der Verstöße beiträgt und zu einer Bereinigung und gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes beiträgt. Drittens erfolgt die Festlegung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit fertiggestellter technischer Infrastruktur schneller und schafft Bedingungen für einen verbesserten Zugang zu Land für bedürftige Einzelpersonen und Organisationen. Viertens wird die Festlegung der Umsiedlungspreise für die Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, öffentlicher, transparenter und schneller erfolgen als bisher. Dadurch wird eine Fairness der Preise für die Landrückgewinnung und der Verkaufspreise für Umsiedlungsland gewährleistet.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, informierte über die angepasste Grundstückspreisliste. Foto: Quoc Anh

Zusätzlich zu den oben genannten positiven Auswirkungen wirkt sich die Anpassung der Grundstückspreise auch auf die Nachfrage einiger Einheimischer nach einer Umnutzung ihrer Grundstücke aus. Um dieses Problem zu lösen, hat der Premierminister gemäß den im Bodengesetz von 2024 festgelegten Bestimmungen zur Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren das Finanzministerium beauftragt, ein Dekret auszuarbeiten und die Regierung bei der Herausgabe eines solchen Dekrets zu beraten, das die Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren für Fälle regelt, die im Bodengesetz von 2024 noch nicht festgelegt sind, einschließlich der Fälle einer Änderung des Landnutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen.

Herr Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass der Inhalt der angepassten Grundstückspreisliste wichtig, sensibel und kompliziert sei und dass eine große Bandbreite an Themen angepasst werden müsse. Auswirkungen auf Organisationen, Einzelpersonen, die Land nutzen, sowie auf die wirtschaftliche und soziale Situation der Stadt. Der Grundstückspreisspiegel gemäß Beschluss 02/2020 entspricht nicht mehr den aktuellen Vorschriften und städtischen Gepflogenheiten.

Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte den Sinn der neuen Grundstückspreisliste in der Region, die sich schrittweise dem Marktpreis annähert, Bedingungen für sozioökonomische Aktivitäten schafft, Engpässe bei der Abwicklung von Grundstücksschulden für Organisationen und Einzelpersonen vermeidet und zur frühzeitigen Umsetzung von Projekten und Arbeiten beiträgt.

„Die Stadt hat die Entscheidung 79/2024 sehr sorgfältig und gründlich erlassen, indem sie umfassend zugehört und alles aufgenommen hat. Sie hat die Auswirkungen auf die legitimen Rechte der Bevölkerung auf ein Minimum reduziert, gemäß dem Motto, die Harmonie der Interessen des Staates, der Landnutzer und der Investoren zu gewährleisten“, sagte Herr Bui Xuan Cuong.

Im Zuge der Umsetzung des Beschlusses 79/2024 forderte Herr Bui Xuan Cuong die Abteilungen und Zweigstellen auf, weiterhin Propaganda und Verbreitung neuer Vorschriften zu betreiben, insbesondere in betroffenen und betroffenen Fällen. Die Informationen sind sehr klar, öffentlich, transparent, spezifisch und gründlich. Wenn sich Inhalte ergeben, besprechen Sie diese bitte hinsichtlich der Anwendung und setzen Sie die Richtlinie bald in die Tat um.

Der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Toan Thang, sagte, dass in Fällen, in denen die zuständigen staatlichen Stellen vor Inkrafttreten der Entscheidung 79/2024 Dossiers von Landnutzern erhalten haben, die Grundstückspreise zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen und Grundsteuern weiterhin gemäß den zum Zeitpunkt der Einreichung der Dossiers geltenden Vorschriften angewendet werden.

Warten auf die Reaktion des Marktes

Im jüngsten Dokument teilte das Finanzministerium mit, dass die überarbeitete Grundstückspreisliste und die zusätzlichen Preise für Umsiedlungsland in Ho-Chi-Minh-Stadt darauf abzielen, den Fortschritt der Entschädigung zu fördern, um die Überlastung öffentlicher Investitionsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt zu beseitigen, wie etwa das Projekt zur Verbindung der Ringstraße 2, der Ringstraße 3, des Xuyen-Tam-Kanals, der U-Bahn Nr. 2 und des Nordufers des Doppelkanals ...

Der Eigentümer eines Unternehmens mit einem Projekt sagte, dass der Steuersatz, den dieses Unternehmen mit der neuen Grundstückspreisberechnung und -anwendung zahlen müsse, etwa 25 % höher sei als der alte Satz. Berechnet man die Gesamtkosten bis jetzt, wurden die Produkte des Unternehmens mit hohen Verlusten verkauft. Dies stellt kein positives Zeichen für Unternehmen mit festgefahrenen Projekten dar.

Herr Ta Trung Kien, stellvertretender Direktor von Wowhome Real Estate JSC, sagte, dass es für Unternehmen bei der Umsetzung von Projekten praktisch sei, eine neue Grundstückspreisliste zu haben, die im Wesentlichen nahe am Marktpreis liege. Sie berücksichtigen die Kosten von Anfang an und können die verschiedenen Kosten abschätzen. Der Verkaufspreis des Produkts an die Kunden nach Abzug der Kosten kann aufgrund der Anwendung der neuen Grundstückspreisliste im Vergleich zum vorherigen Preis steigen, aber Investoren können dies durch Berechnung des Überschusses ausgleichen. Für Projektinvestoren, die Wohnungen an Kunden übergeben haben, ist es wichtig, dass eine neue Grundstückspreisliste vorliegt, um die Kosten zu verstehen und die Bücher schnell für die Kunden zu erstellen. Wenn die Steuer jedoch hoch ist und sie viel Geld zahlen müssen, während es sich bei der Immobilie um die dem Kunden übergebene Wohnung handelt, fühlen sie sich belastet und unzumutbar.

Laut Herrn Kien werden bei den zukünftigen Projekten des Investors selbstverständlich sämtliche Inputkosten inklusive der Grundsteuer enthalten sein. Alle aktualisierten Preise werden höher sein als in der Vergangenheit.

In Bezug auf das neue Projekt sagte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group Joint Stock Company, dass die neue Grundstückspreisliste kurzfristig stark steigen und sowohl positive als auch negative psychologische Auswirkungen auf die Bevölkerung haben werde. Wer ein anderes Grundstück in ein Wohngrundstück umwandeln möchte, muss mindestens das Zehnfache an Steuern zahlen. Dies gilt insbesondere für Vorstadtbezirke, da landwirtschaftliche Nutzflächen überwiegend in den Vororten konzentriert sind. Diese Personen sind besorgt über die Auswirkungen der Abspaltung und der Landnutzungsänderung, und manchmal ist der zu zahlende Betrag sogar höher als der Preis des zuvor erworbenen landwirtschaftlichen Landes.

Positiv ist jedoch, dass die Festlegung von Grundstückspreisen nahe den Marktpreisen dazu beitragen wird, die Höhe der Entschädigungen schnell auszuhandeln und so die Zeit für die Räumung des Geländes zu verkürzen. Insbesondere der finanzielle Aufwand wird deutlich reduziert. Denn eine Projektverlängerung um ein Jahr bedeutet Mehrkosten. Bei guter Freigabe werden öffentliche Investitionsprojekte bald umgesetzt und abgeschlossen, was dem Land und der Gesellschaft große Vorteile bringen wird.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, der seit langem bestehende Preisunterschied habe ein „Zwei-Preis-System“ geschaffen, das viele Konsequenzen mit sich bringe. Besonders schwierig sind die Grundstücksverwaltung und gleichzeitig die Entwicklung von Immobilienprojekten, insbesondere in den Phasen des Grundstückserwerbs und der Grundstücksräumung.

Entschädigungen auf Grundlage von Landpreislisten, die nicht annähernd den Marktpreisen entsprechen, führten bei den Betroffenen zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Verlusten und führten zu langwierigen Landstreitigkeiten und Gerichtsverfahren.

Allerdings liegen die Preise der neuen Regelungen deutlich über denen der alten Preisliste und sollen nur für einen kurzen Zeitraum gelten, was für die betroffenen Gruppen einen großen finanziellen Druck bedeutet. Daher ist es notwendig, die Interessen aller Parteien sorgfältig abzuwägen und dabei insbesondere den Rechten der Bevölkerung Priorität einzuräumen.

Vollständige Vollstreckungsdokumente vor dem 31. Oktober ausstellen

Am 22. Oktober unterzeichnete Premierminister Pham Minh Chinh die offizielle Depesche Nr. 109/CD-TTg, in der er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Kommunen aufforderte, sich stärker auf die Leitung und Umsetzung des Landgesetzes zu konzentrieren.

Der Premierminister sagte, dass Provinzen und Städte Dokumente herausgegeben hätten, in denen die Umsetzung des Bodengesetzes entsprechend ihrer Zuständigkeit detailliert beschrieben werde. Viele Provinzen und Städte haben es im Wesentlichen geschafft, mit Ausnahme von Hai Phong und den Provinzen Lang Son, Khanh Hoa, Dak Lak, Ben Tre und Soc Trang, die nur 2-5 von insgesamt 20 zugewiesenen Inhalten herausgegeben haben.

Der Premierminister übte scharfe Kritik an den Vorsitzenden der Volksräte und den Vorsitzenden der Volkskomitees der einzelnen Orte für ihre Verzögerungen und forderte eine Überprüfung und Klärung der Verantwortlichkeiten.

Laut dem Premierminister sei die Wirksamkeit der Strafverfolgung dadurch eingeschränkt, dass keine vollständigen Dokumente in seinem Zuständigkeitsbereich herausgegeben würden. Dies beeinträchtige die Rechte der Bürger, die Rechte von Unternehmen und die Verwaltungsverfahren und die Wirksamkeit der Umsetzung neuer Richtlinien des Bodengesetzes. Daher müssen alle zugewiesenen Inhalte vor dem 31. Oktober 2024 herausgegeben werden.

V. Duan

Vorzeitige Angebotseröffnung

Nach Angaben der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in der Stadt derzeit über 158 schwebende Projekte, wobei ungelöste Probleme dazu führen, dass die Projekte über viele Jahre stagnieren. Bei der Aufteilung in viele Gruppen werden einige Gruppen hinsichtlich der Steuerzahlung aufgelöst, darunter Projekte, mit denen finanzielle Verpflichtungen erfüllt und vielen Einwohnern rosa Bücher ausgestellt werden können.

Darüber hinaus werden nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis zum Jahresende 22 Grundstücke und Projekte bewertet, wobei eine hohe Gesamtlandnutzungsgebühr von bis zu 25.483 Milliarden VND anfällt. Dabei handelt es sich lediglich um von den Abteilungen und Zweigstellen angegebene Zahlen. Wenn das Unternehmen zufrieden ist und seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt, um bald Lieferungen und Produkte auf den Markt zu bringen, ist dies sehr positiv. Allerdings wartet der Markt auf weitere Reaktionen nach der praktischen Anwendung.

Insbesondere erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), vor Kurzem, dass die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf für ein Pilotprojekt vorgelegt habe, der es Investoren ermöglichen soll, über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. über Landnutzungsrechte für andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Dieser Entwurf wird, sofern er angenommen wird, Bedingungen für Investoren und Unternehmen schaffen, um durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke Zugang zu Land zu erhalten und gewerbliche Wohnungsbauprojekte auf der Grundlage freiwilliger Vereinbarungen, „williger Käufer und Verkäufer“ zwischen Personen und Unternehmen ohne Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten umzusetzen. Darüber hinaus werden Methoden für den Zugang zu Land durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten oder durch Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für Projekte, die das Land nutzen, geschaffen, um das Angebot an Projekten und gewerblichen Wohnungsbauprodukten zu erhöhen und so zur Senkung der Wohnungspreise beizutragen.

Quelle: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm