Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte, dass die angepasste Grundstückspreisliste den gesetzlichen Bestimmungen entspreche, der praktischen Situation der Stadt angemessen sei und den Interessenausgleich aller drei Parteien sicherstelle.
Am 22. Oktober verkündete das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss 79/2024 vom 21. Oktober 2024 zur Änderung und Ergänzung des Beschlusses Nr. 02/2020 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Regelung der Grundstückspreisliste in der Region. Die angepasste Grundstückspreisliste ist gültig vom 31.10. bis 31.12.2025.
Auswirkungen 12 Objekte
Laut der angepassten Grundstückspreisliste liegt der höchste Preis mit 687 Millionen VND/m2 in den Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1) und ist damit viermal höher als die Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 02/2020 von 162 Millionen VND/m2; Der Preis in der Ham Nghi-Straße beträgt 429 Millionen VND/m2, also etwa das Vierfache. Im Bezirk Hoc Mon kostet die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 (Abschnitt von Nguyen Anh Thu nach Ly Thuong Kiet) 32 Millionen VND/m2, der Preis beträgt gemäß Entscheidung 02/2020 1,4 Millionen VND/m2; Der Preis für den verbleibenden Parallelabschnitt stieg um das 38-fache, zuvor lag er bei nur 780.000 VND/m2.
Die landwirtschaftlichen Flächen werden in drei Gebiete und drei Standorte aufgeteilt. Dabei umfasst Gebiet 1 die Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Binh Thanh und Phu Nhuan. Gebiet 2 umfasst die Bezirke 7, 8, 12, Tan Binh, Tan Phu, Binh Tan, Go Vap, Thu Duc City. Gebiet 3 umfasst die Bezirke: Binh Chanh, Hoc Mon, Cu Chi, Nha Be, Can Gio.
Für Flächen zum Anbau einjähriger Pflanzen, einschließlich: Flächen zum Anbau von Reis und Flächen zum Anbau anderer einjähriger Pflanzen; mehrjähriges Land; Forstflächen, einschließlich Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen; Aquakulturflächen, Flächen für konzentrierte Viehhaltung; Salzland; Weitere landwirtschaftliche Flächen, aufgeteilt auf 3 Standorte. Lage 1: unmittelbar am Straßenrand (im Grundstückspreisverzeichnis genannte Straße) im Umkreis von 200 m; Lage 2: nicht grenzend an die Straßenseite (im Grundstückspreisverzeichnis genannte Straße) im Umkreis von 400 m; Position 3: Verbleibende Positionen.
Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass die gemäß Beschluss Nr. 79/2024 herausgegebene angepasste Grundstückspreisliste sechs Arten von Grundstückspreislisten enthält. Dabei weist der Agrarlandpreisspiegel den gleichen Erhebungsstand auf wie bisher. Für landwirtschaftliche Flächen in High-Tech-Agrarzonen gilt ebenfalls die gleiche Erhebungsrate wie zuvor: 1.140 VND/m2/Jahr.
Die Grundstückspreislisten in 22 Bezirken und in der Stadt Thu Duc sind an die aktuelle Situation angepasst und berücksichtigen die von der Anpassung der Grundstückspreislisten in der Region betroffenen Personen, insbesondere Fälle von Änderungen der Landnutzung durch Haushalte und Einzelpersonen. Preisliste für Gewerbegrundstücke; Grundstücke für nichtlandwirtschaftliche Produktion und Gewerbe sind keine Gewerbe- oder Dienstleistungsgrundstücke; Gewerbe- und Dienstleistungsflächen in High-Tech-Zonen; Die nichtlandwirtschaftlichen Produktions- und Gewerbeflächen, die keine gewerblichen Dienstleistungsflächen sind, bleiben im High-Tech Park wie bisher erhalten.
Grundlage der Anwendung ist in 12 Fällen der Grundstückspreisspiegel gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes 2024. In 4 Fällen gilt weiterhin eine Grundstückspreisliste ähnlich dem Grundstücksgesetz 2013; 1. Der Anwendungsfall ist dem Bodengesetz von 2013 nahezu ähnlich (unabhängig davon, ob er innerhalb oder außerhalb der Grenze liegt, werden Bodennutzungsgebühren berechnet, wenn der Staat das Wohnnutzungsrecht einer Familie oder Einzelperson anerkennt; der Bodennutzungszweck eines Haushalts oder einer Einzelperson geändert wird); 7 völlig neue Anwendungsfälle im Vergleich zum Landesgesetz 2013.
Für einen Interessenausgleich sorgen
Der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte außerdem, dass sich die Vorteile der angepassten Grundstückspreisliste hauptsächlich auf folgende Inhalte konzentrieren:
Erstens werden Gebühren, Steuern, Landnutzungsgebühren und finanzielle Verpflichtungen der Landnutzer, einschließlich Organisationen und Einzelpersonen, insbesondere Haushalte und Einzelpersonen, in Bezug auf ihr Land öffentlich, transparent und gerecht gemacht. Zweitens wurden die Strafen für Landrechtsverstöße erhöht, um zur Abschreckung und Verringerung der Verstöße beizutragen und so einen Beitrag zur Sanierung und gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes zu leisten. Drittens erfolgt die Festlegung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit fertiggestellter technischer Infrastruktur schneller und schafft Bedingungen für einen verbesserten Zugang zu Land für bedürftige Einzelpersonen und Organisationen. Viertens wird die Festlegung der Umsiedlungspreise für die Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, öffentlicher, transparenter und schneller erfolgen als bisher. Dadurch wird eine faire Preisgestaltung bei der Rückgewinnung von Land und beim Verkauf von Umsiedlungsland gewährleistet.
Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, informierte über die angepasste Grundstückspreisliste. Foto: Quoc Anh
Neben den oben genannten positiven Auswirkungen wirkt sich die Anpassung der Grundstückspreise auch auf die Nachfrage einiger Einheimischer nach einer Änderung der Landnutzung aus. Um dieses Problem zu lösen, hat der Premierminister gemäß den im Bodengesetz von 2024 festgelegten Bestimmungen zur Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren das Finanzministerium beauftragt, ein Dekret auszuarbeiten und die Regierung bei der Herausgabe eines solchen Dekrets zu beraten, das die Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren für Fälle regelt, die im Bodengesetz von 2024 noch nicht festgelegt sind, einschließlich der Fälle, in denen sich Haushalte und Einzelpersonen den Zweck der Landnutzung ändern.
Herr Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass der Inhalt der angepassten Grundstückspreisliste wichtig, heikel und kompliziert sei und dass eine große Bandbreite von Themen angepasst werden müsse. Auswirkungen auf Organisationen und Einzelpersonen, die Land nutzen, sowie auf die wirtschaftliche und soziale Situation der Stadt. Der Grundstückspreisspiegel gemäß Bescheid 02/2020 entspricht nicht mehr den geltenden Vorschriften und städtischen Gepflogenheiten.
Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte, dass der Sinn der neuen Grundstückspreisliste darin bestehe, dass sich die Preise in der Region schrittweise dem Marktpreis annähern, Bedingungen für sozioökonomische Aktivitäten schaffen, Engpässe bei der Begleichung von Grundstücksschulden für Organisationen und Einzelpersonen vermeiden und zu einer frühzeitigen Umsetzung von Projekten und Arbeiten beitragen sollen.
„Die Stadt hat den Beschluss 79/2024 sehr sorgfältig und gründlich erlassen, indem sie umfassend zugehört und alles aufgenommen hat … Sie hat die Auswirkungen auf die legitimen Rechte der Bevölkerung auf ein Minimum beschränkt, gemäß dem Motto, die Harmonie der Interessen des Staates, der Landnutzer und der Investoren zu gewährleisten“, sagte Herr Bui Xuan Cuong.
Im Zuge der Umsetzung des Beschlusses 79/2024 forderte Herr Bui Xuan Cuong die Abteilungen und Zweigstellen auf, weiterhin Propaganda und Verbreitung neuer Vorschriften zu fördern, insbesondere in betroffenen und betroffenen Fällen. Die Informationen sind sehr klar, öffentlich, transparent, spezifisch und gründlich. Wenn Inhalte auftauchen, besprechen Sie diese bitte hinsichtlich der Anwendung und setzen Sie die Richtlinie bald in die Tat um.
Der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Toan Thang, sagte, dass in Fällen, in denen die zuständigen staatlichen Stellen vor Inkrafttreten des Beschlusses 79/2024 Dossiers von Landnutzern erhalten haben, die Grundstückspreise zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen und Grundsteuern weiterhin gemäß den zum Zeitpunkt der Dossierseinreichung geltenden Vorschriften angewendet werden.
Warten auf die Reaktion des Marktes
In seinem jüngsten Dokument teilte das Finanzministerium mit, dass die überarbeitete Grundstückspreisliste und die zusätzlichen Preise für Umsiedlungsland in Ho-Chi-Minh-Stadt darauf abzielen, den Fortschritt der Entschädigung zu fördern, um die Überlastung öffentlicher Investitionsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt zu beseitigen, wie etwa das Projekt zur Verbindung der Ringstraße 2, der Ringstraße 3, des Xuyen-Tam-Kanals, der U-Bahn Nr. 2 und des Nordufers des Doppelkanals.
Der Eigentümer eines Unternehmens mit einem Projekt sagte, dass der Steuersatz, den dieses Unternehmen mit der neuen Grundstückspreisberechnung und -anwendung zahlen müsse, etwa 25 % höher sei als der alte Satz. Berechnet man die bisherigen Gesamtkosten, so wurden die Produkte des Unternehmens mit hohem Verlust verkauft. Dies ist kein positives Zeichen für Unternehmen mit festgefahrenen Projekten.
Herr Ta Trung Kien, stellvertretender Direktor von Wowhome Real Estate JSC, sagte, dass eine neue Grundstückspreisliste, die im Wesentlichen nahe am Marktpreis liegt, für Unternehmen bei der Umsetzung von Projekten praktisch sei. Dieser kalkuliert die Kosten von Anfang an ein und kann die unterschiedlichen Kosten abschätzen. Der Verkaufspreis des Produktes an die Kunden nach Abzug der Kosten kann sich durch die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste im Vergleich zum vorherigen Preis erhöhen, Investoren können dies jedoch durch die Berechnung des Mehrbetrags ausgleichen. Für Projektinvestoren, die Wohnungen an Kunden übergeben haben, ist eine neue Grundstückspreisliste hilfreich, um die Kosten zu verstehen und die Bücher schnell für die Kunden zu erstellen. Wenn die Steuer jedoch hoch ist, müssen sie viel Geld zahlen, während das Eigentum die dem Kunden übergebene Wohnung ist, und sie fühlen sich belastet und unangemessen.
Laut Herrn Kien werden in den zukünftigen Projekten des Investors selbstverständlich sämtliche Inputkosten inklusive der Grundsteuer enthalten sein. Alle aktualisierten Preise werden höher sein als in der Vergangenheit.
Bezüglich des neuen Projekts sagte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group Joint Stock Company, dass die neuen Grundstückspreise kurzfristig stark ansteigen würden und sowohl positive als auch negative psychologische Auswirkungen auf die Bevölkerung haben würden. Wer fremdes Land in Wohnbauland umwandeln möchte, muss mindestens das Zehnfache an Steuern zahlen. Dies gilt insbesondere für Vorstadtbezirke, da sich landwirtschaftliche Nutzflächen überwiegend in den Vororten konzentrieren. Diese Personen sind besorgt über die Auswirkungen der Abspaltung und der Landnutzungsänderung. Manchmal ist der zu zahlende Betrag sogar höher als der Preis des zuvor erworbenen Ackerlandes.
Positiv ist jedoch, dass die Festlegung von Grundstückspreisen nahe am Marktpreis dazu beitragen wird, die Höhe der Entschädigungen schnell auszuhandeln und so die Zeit für die Räumung des Geländes zu verkürzen. Insbesondere der finanzielle Aufwand wird deutlich reduziert. Denn 1 Jahr Projektverlängerung bedeutet Mehrkosten. Bei guter Rahmenbedingungen werden öffentliche Investitionsprojekte bald umgesetzt und abgeschlossen, was dem Land und der Gesellschaft große Vorteile bringen wird.
Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, der langjährige Preisunterschied habe ein „Zwei-Preis-System“ geschaffen, das zahlreiche Konsequenzen mit sich bringe. Besonders schwierig sind die Grundstücksverwaltung und die gleichzeitige Entwicklung von Immobilienprojekten, insbesondere in den Phasen des Grundstückserwerbs und der Grundstücksräumung.
Entschädigungen, die auf Listenpreisen für Grundstücke basieren, die nicht annähernd den Marktpreisen entsprechen, haben bei den Betroffenen zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Einbußen geführt und langwierige Landkonflikte und Gerichtsverfahren zur Folge gehabt.
Allerdings liegen die Preise der neuen Regelung deutlich über denen der alten Preisliste und sollen nur für einen kurzen Zeitraum gelten, was für die betroffenen Gruppen einen großen finanziellen Druck darstellt. Daher ist eine sorgfältige Abwägung der Interessen aller Parteien erforderlich, wobei den Rechten der Bevölkerung besondere Priorität einzuräumen ist.
Vollständige Vollstreckungsdokumente vor dem 31. Oktober ausstellen
Am 22. Oktober unterzeichnete Premierminister Pham Minh Chinh die offizielle Depesche Nr. 109/CD-TTg, in der er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die lokalen Behörden aufforderte, sich stärker auf die Leitung und Umsetzung des Landgesetzes zu konzentrieren.
Der Premierminister sagte, dass Provinzen und Städte entsprechend ihrer Zuständigkeit Dokumente herausgegeben hätten, in denen die Umsetzung des Bodengesetzes detailliert beschrieben werde. Viele Provinzen und Städte haben es im Wesentlichen abgeschlossen, mit Ausnahme von Hai Phong und den Provinzen Lang Son, Khanh Hoa, Dak Lak, Ben Tre und Soc Trang, die nur 2-5 von insgesamt 20 zugewiesenen Inhalten herausgegeben haben.
Der Premierminister übte scharfe Kritik an den Verzögerungen der Vorsitzenden der Volksräte und Volkskomitees der einzelnen Kommunen und forderte eine Überprüfung und Klärung der Verantwortlichkeiten.
Laut dem Premierminister sei die Wirksamkeit der Strafverfolgung durch die Nichtherausgabe vollständiger Dokumente, die seiner Autorität unterliegen, eingeschränkt und beeinträchtige die Rechte der Bevölkerung, Unternehmen und Verwaltungsverfahren sowie die Wirksamkeit der Umsetzung neuer Richtlinien des Bodengesetzes. Daher müssen alle zugewiesenen Inhalte vor dem 31. Oktober 2024 vollständig herausgegeben werden.
V. Duan
Vorzeitige Angebotseröffnung
Nach Angaben der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in der Stadt derzeit über 158 schwebende Projekte, wobei ungelöste Probleme dazu führen, dass die Projekte über viele Jahre stagnieren. Bei einer Aufteilung in viele Gruppen wird es bei einigen Gruppen eine Lösung hinsichtlich der Steuerzahlung geben, darunter auch Projekte, mit denen finanzielle Verpflichtungen erfüllt und vielen Einwohnern rosa Bücher ausgestellt werden können.
Darüber hinaus werden nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis zum Jahresende 22 Grundstücke und Projekte mit einer hohen Gesamtlandnutzungsgebühr von bis zu 25.483 Milliarden VND bewertet. Dabei handelt es sich lediglich um von den Abteilungen und Zweigstellen vergebene Zahlen. Wenn das Unternehmen zufrieden ist und seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt, um Angebot und Produkte bald auf den Markt zu bringen, ist dies sehr positiv. Allerdings wartet der Markt auf weitere Reaktionen nach der praktischen Anwendung.
Insbesondere sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kürzlich, dass die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf für ein Pilotprojekt vorgelegt habe, der es Investoren ermöglichen soll, über den Erhalt bzw. den Erwerb von Landnutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.
Dieser Entwurf wird, wenn er angenommen wird, Bedingungen für Investoren und Unternehmen schaffen, um durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke Zugang zu Land zu erhalten und gewerbliche Wohnbauprojekte auf der Grundlage freiwilliger Vereinbarungen, „williger Käufer und Verkäufer“ zwischen Personen und Unternehmen ohne Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten umzusetzen. Zusätzlich werden Methoden zum Zugang zu Land durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten oder Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für Projekte zur Nutzung des Landes geschaffen, um das Angebot an Projekten und gewerblichen Wohnbauprodukten zu erhöhen und so zur Senkung der Immobilienpreise beizutragen.
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Quelle: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm
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