Finanzieller Druck herrscht, wie hoch ist die Verschuldung von Immobilienunternehmen?

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Nach einem schwierigen Jahr wie 2023 schien es, als hätten Immobilienunternehmen aufgrund von Marktschwankungen zu kämpfen, doch es zeichnete sich ein sehr positiver Indikator ab: Die meisten Kredite führender Immobilienunternehmen tendierten im Vergleich zum Jahresbeginn zurück, was zeigt, dass die Immobilienunternehmen in der schwierigsten Zeit noch sehr aktiv bei der Rückzahlung von Krediten waren.

Gleich zu Beginn des neuen Jahres zeigen Statistiken von HNX Data, dass Dutzende von Immobilienunternehmen ihre Schulden aus Anleihen zurückgezahlt haben, vor allem weil die Unternehmen proaktiv Anleihen vor Fälligkeit zurückkauften und Anleihen für Anleihegläubiger ablösten.

Laut Finanzbericht für das vierte Quartal 2023 verzeichnete die No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland, HoSE: NVL) zum 31. Dezember 2023 Verbindlichkeiten in Höhe von 195.874 Milliarden VND. Dies entspricht 81 % der Gesamtaktiva des Unternehmens und einem Rückgang von 8 % gegenüber Anfang 2023. Davon entfielen 57.704 Milliarden VND auf Finanzkredite, was einem Rückgang von rund 7.000 Milliarden VND gegenüber dem Beginn des Zeitraums entspricht.

Die Schuldenstruktur von Novaland besteht hauptsächlich aus Anleihen im Wert von über 38.626 Milliarden VND, wobei lediglich über 9.400 Milliarden VND an Bankkrediten bestehen. Allerdings sei die Reduzierung der Schulden von Novaland in Höhe von mehreren tausend Dong nur ein Tropfen auf den heißen Stein, da das Unternehmen einen zu hohen Fremdkapitalanteil mit einer „riesigen“ Schuldenlast ausübe, während sich die finanzielle Lage des Unternehmens verschlechtert.

Anfang 2024 kündigte der Vorstand von Novaland außerdem die Ausgabe von 1,37 Milliarden Aktien an, mit denen voraussichtlich rund 13.700 Milliarden VND zur Umstrukturierung der Schulden und Tilgung der Verbindlichkeiten aufgebracht werden sollen.

Immobilien – Finanzieller Druck umgibt, wie ist die Verschuldung von Immobilienunternehmen? — Viele Unternehmen kaufen aggressiv Anleihen vor Fälligkeit zurück.

Zu den Immobilienunternehmen mit den aktivsten Aktivitäten zur Schuldentilgung gehört die Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . Ende 2023 endet auch für das Immobilienunternehmen die Serie der Rückzahlungstage für seine Anleihen.

Im Jahr 2023 will Phat Dat alle ausstehenden Anleiheschulden bis zum Ende dieses Jahres begleichen und nur noch Bankschulden und Kredite von anderen Parteien übrig lassen. Durch den Rückkauf aller beiden Anleihenpakete mit einem Gesamtnennwert von 800 Milliarden VND hat Phat Dat die ausstehenden Anleiheschulden dieses Unternehmens bis Ende 2023 offiziell auf 0 reduziert.

Dementsprechend verringerten sich die Verbindlichkeiten des Unternehmens bis zum 31. Dezember 2023 um 15 % auf 11.490 Milliarden VND, wovon sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten mehr als 3.182 Milliarden VND und sonstige langfristige Verbindlichkeiten 4.578 Milliarden VND ausmachten. Die Schuldenstruktur macht mehr als 3.104 Milliarden VND der Gesamtverschuldung aus, ein Rückgang von 30 % im Vergleich zum Jahresanfang.

Auch bei der Schuldentilgung ist das Unternehmen aktiv: Die bis Ende 2023 zu zahlenden Gesamtschulden der Kinh Bac Urban Development Corporation – JSC (HoSE: KBC) sanken im Vergleich zum Jahresbeginn um 22 % auf 13.226 Milliarden VND.

Die gesamten Finanzschulden belaufen sich auf über 3.659 Milliarden VND, ein Rückgang von 52 % im Vergleich zum Jahresanfang, und machen 11 % des Unternehmenskapitals aus. Davon entfallen mehr als 3.322 Milliarden VND auf langfristige Bankkredite.

Im Jahr 2023 kaufte Kinh Bac außerdem aktiv Anleihen vor Fälligkeit zurück. Zuvor hatte das Unternehmen im März/April 2023 zwei Anleihen im Wert von 2.000 Milliarden VND mit den Codes KBCH2124002 und KBCH2124003 zurückgekauft. Bis Ende Mai 2023 wird das Unternehmen weiterhin Anleihen mit dem Code KBC121020 vor Fälligkeit zurückkaufen.

Nach der oben genannten Reihe von Transaktionen ist das ausstehende Anleihevolumen von Kinh Bac auf 1.157 Milliarden VND gesunken. In Bezug auf das Anleihenpaket KBC121020 teilte KBC Anfang 2024 mit, dass sie Kapital bereitgestellt habe, um „die Schulden“ aus den Anleihen zu begleichen.

Darüber hinaus erklärte Kinh Bac, dass es eine Strategie umgesetzt habe, bei der die Nutzung aller finanziellen Ressourcen vorrangig darauf ausgerichtet sei, Zahlungen pünktlich zu leisten. Andererseits trägt auch der starke Anstieg des Cashflows aus der Geschäftstätigkeit in den Industrieparks dazu bei, dass die Unternehmen motiviert sind, Geld für die Tilgung ihrer Schulden bereitzuhalten.

Bei der Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) beliefen sich die Gesamtverbindlichkeiten Ende 2023 auf 14.600 Milliarden VND, ein Rückgang von 10 % im Vergleich zum Ende des Vorjahres. Davon sind 11.600 Milliarden VND kurzfristige Schulden und fast 3.000 Milliarden VND langfristige Schulden.

Die Schuldenstruktur von Dat Xanh verringerte sich am Ende des vierten Quartals 2023 um 8 % auf 5.289 Milliarden VND. Gleichzeitig stiegen die Steuern und sonstigen Zahlungen an den Staat um 7 % auf 798 Milliarden VND.

2023 ist ein äußerst schwieriges Jahr für das Unternehmen. Dies zeigt sich deutlich daran, dass 2023 1.305 Mitarbeiter abgebaut werden mussten, von 3.773 Ende 2022 auf 2.468 Ende 2023. Auch die Zahl der Tochtergesellschaften von Dat Xanh ist auf nur noch 84 Unternehmen gesunken, von denen sich 8 im Immobiliensektor tätige Tochtergesellschaften in einem Auflösungsverfahren befinden.

Immobilien – Finanzieller Druck umgibt, wie ist die Verschuldung von Immobilienunternehmen? (Abbildung 2). — Die Fremdkapitalquote von Vinhomes beträgt 0,31, wobei die ausstehenden Schulden 12 % des Gesamtkapitals ausmachen.

Im Gegensatz zu den oben genannten Unternehmen verzeichnete Vinhomes JSC (HoSE: VHM) nach einem Jahr ein positives Schuldenwachstum und die gesamten ausstehenden Kredite überstiegen 10.000 Milliarden VND.

Die Verbindlichkeiten von Vinhomes beliefen sich Ende 2023 auf 261.991 Milliarden VND, ein Anstieg von 24 % gegenüber dem Jahresanfang. Dabei wurde sowohl bei den kurzfristigen als auch bei den langfristigen Schulden ein Wachstum verzeichnet, der Großteil der Unternehmensschulden ist jedoch noch immer kurzfristig.

Die Finanzschulden des Unternehmens beliefen sich auf 56.682 Milliarden VND. Die Schuldenstruktur umfasst kurzfristige Kredite in Höhe von 14.813 Milliarden VND und langfristige Kredite in Höhe von über 35.689 Milliarden VND. Die Schulden des Unternehmens bestehen hauptsächlich aus Bankkrediten. Darüber hinaus verzeichnete der Anleihenkanal von Vinhomes Ende Dezember 2023 ausstehende Schulden in Höhe von mehr als 9,808 Milliarden VND.

Ende 2023 beträgt die Fremdkapitalquote von Vinhomes das 0,31-fache. Der ausstehende Darlehenssaldo beträgt 12 % des Gesamtkapitals des Unternehmens.

Die schnelle Tilgung der Schulden durch die Immobilienunternehmen vor dem Hintergrund einer Abkühlung der Marktzinsen trug dazu bei, dass die Unternehmen selbst die Belastung durch die hohen Zinskosten zum Zeitpunkt der Emission reduzieren konnten.

Im Investitionsausblicksbericht vom Februar 2024 erklärte die VNDirect Securities Company, dass man mit einer allmählichen Lockerung der Engpässe rechne und damit einer Erholung des Immobilienmarktes ab der zweiten Jahreshälfte 2024 beitrage.

„Wir glauben, dass der Wohnimmobilienmarkt die schwierigste Phase hinter sich hat und ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 eine deutlichere Erholung zeigen wird“, schätzte das Analyseteam von VNDirect .

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