Ab dem 1. Januar 2025 tritt das Gesetz über Immobiliengeschäfte (in geänderter Fassung) in Kraft. Einer der Inhalte, der von besonderem Interesse ist, da er gewisse Auswirkungen auf den Markt haben wird, ist die Regelung zur Parzellierung und zum Verkauf von Grundstücken.
Das Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) legt fest, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die selbst Häuser bauen, Grundstücke in Bezirke, Distrikte und Städte der Sonderklasse sowie der städtischen Gebiete der Klassen I, II und III in zum Verkauf stehende Grundstücke aufteilen und Landnutzungsrechte versteigern, um gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes in Wohnungsbauprojekte zu investieren.
Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Eigenbau von Häusern übertragen dürfen. Experten gehen davon aus, dass die Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken, die am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, Auswirkungen sowohl im Norden als auch im Süden haben wird.
Experten weisen jedoch darauf hin, dass derzeit Absatz 2, Artikel 41 des Dekrets 43/2014/ND-CP, geändert durch Dekret 148/2020/ND-CP, nur die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken von städtischen Gebieten der Sonderklasse und städtischen Gebieten der Klasse I, die direkt der Zentralregierung unterstehen, verhindert; Bereiche mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, zentrale Bereiche und Bereiche rund um Gebäude, die architektonische Highlights in der Stadt darstellen...
Daher bestehen auch viele Bedenken, dass es zu einer Welle von „Runden“ zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken kommen wird, bevor das Gesetz über das Immobiliengeschäft offiziell in Kraft tritt.
Herr Duong Quoc Thuy, Vorsitzender der Can Tho City Real Estate Association (CaREA), erklärte, dass das Verbot der Unterteilung und des Verkaufs von Grundstücken in speziellen städtischen Gebieten des Typs I, Typs II und Typs III enorme Auswirkungen auf die Struktur der Immobilienproduktsegmente habe. In naher Zukunft wird es im Landsegment zu einer deutlichen Differenzierung des Marktes kommen.
Mit dem aktuellen Rechtsrahmen ist es sehr schwierig, ein Projekt mit einer Laufzeit von 3–5 Jahren auf die Beine zu stellen. Unternehmer werden sich für die Lösung entscheiden, das individuelle Modell zur Aufteilung der Grundstücke selbst umzusetzen, da dies geeignet und einfach ist und ein größeres Angebot schafft, sodass weniger Projekte und juristische Personen gegründet werden müssen.
Daher wird sich mit der neuen Regelung die Anzahl der aus der Parzellierung hervorgehenden Landprodukte in der kommenden Zeit verringern. Das knappe Angebot lässt die Grundstückspreise steigen. Langfristig werde dies jedoch zu einer gesünderen Entwicklung des Marktes beitragen, analysierte Herr Thuy.
Laut Statistiken des Bauministeriums wird es bis Dezember 2023 landesweit 902 städtische Gebiete geben; Davon gibt es 2 besondere Stadtgebiete, 22 Stadtgebiete des Typs I, 36 Stadtgebiete des Typs II, 45 Stadtgebiete des Typs III, 95 Stadtgebiete des Typs IV und 702 Stadtgebiete des Typs V.
So wird die neue Regelung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden nicht zulassen; 81 Städte und Gemeinden erhöhen sich gegenüber den aktuellen Regelungen.
Zusätzlich zu den beiden besonderen Stadtgebieten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, deren Grundstücksaufteilung und -verkauf eingeschränkt sind, gibt es auch 22 Stadtgebiete des Typs I. darunter 3 zentral regierte Städte: Hai Phong, Da Nang, Can Tho und 19 Provinzstädte: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong, Pleiku, Long Xuyen.
Darüber hinaus gibt es 36 städtische Gebiete des Typs II, darunter Städte in den Provinzen Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang-Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An und Yen Bai.
Es gibt auch 45 Stadtgebiete des Typs III, darunter 29 Städte: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.
Darüber hinaus gibt es 16 Städte, darunter Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon und Kien Tuong.
Zu den Auswirkungen dieser Politik sagte Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücksteilungen in städtischen Gebieten des Typs II und III in den letzten Jahren stark zugenommen habe.
Die Verschärfung der Parzellierung gemäß den neuen Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) wird den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, aber 90 % der betroffenen Investoren kommen aus Städten des Typs II und III.
Preisanpassungen seien normal, doch würden die Grundstückspreise nicht mehr in „Fieberphasen“ verfallen wie früher, prognostizierte Herr Tuan.
(Vietnam+)
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