đấu giá đất có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá

Tiếp tục chương trình làm việc, chiều 28/10, Quốc hội thảo luận về báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Điều chỉnh Bảng giá đất, tránh cú sốc tăng giá đột biến

Báo cáo về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết, Chính phủ, các bộ ngành đã tập trung mọi nguồn lực để xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai kịp thời ban hành và có hiệu lực đồng thời với Luật gồm: 10 Nghị định của Chính phủ, 1 quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 7 thông tư của các bộ. Các địa phương cũng đã nỗ lực để ban hành các quy định chi tiết theo thẩm quyền do Luật giao (20 nội dung).

Bộ trưởng Bộ TN&MT cũng nhấn mạnh, còn nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các văn bản thuộc thẩm quyền đã ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của việc triển khai thi hành Luật, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp là người sử dụng đất.

Về điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết, vướng mắc liên quan đến điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024: “Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”. Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất, ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 – 2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong Bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết tại một số địa phương, tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá. Nguyên nhân bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được công khai, minh bạch. Một số đối tượng tham gia đấu giá chủ yếu vì mục đích đầu cơ, không phải nhu cầu thực. Bên cạnh đó, một số địa phương chưa chủ động tạo quỹ đất để đấu giá; giá đất trong bảng giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời.

“Bộ đã đề xuất các giải pháp: công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất; rút ngắn thời gian nộp tiền thanh toán trúng đấu giá. Đồng thời, công khai các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc; tăng cường biện pháp bảo đảm nguồn cung bất động sản nhà, đất ở có giá cả hợp lý; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm” – Bộ trưởng Bộ TN&MT thông tin.

Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng bỏ cọc?

Trước đó, tham gia tranh luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) cho rằng, hiện nay phí đặt cọc đang được quy định từ 5-20%. Chẳng hạn như, giá bất động sản ban đầu là 10 tỷ thì phí đặt cọc là 2 tỷ, không phải ai tham gia đấu giá thì đều được mua bất động sản đó ngay, 10 người tham gia thì chỉ được 1 người mua. “Chi phí dồn tiền đặt cọc vào đó đã tạo ra cản trở tâm lý nên rất ít người tham gia đăng ký mua” – đại biểu Hoàng Văn Cường phân tích.

Do đó, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, không nên tăng phí đặt cọc. mà cần tăng điều kiện của những người tham gia đấu giá. Nếu người mua có thể minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ, nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá.

Theo đại biểu, với cách làm như vậy thì sẽ đạt được lợi ích: người không có tiền mà tham gia đấu giá chỉ nhằm mục tiêu mua đi – bán lại thì không có đủ điều kiện để minh chứng và không tham gia đấu giá được. Còn những người mua bất động sản để dùng, họ sẽ chứng minh được ngay và chúng ta xác định được những người đấu giá đúng thực chất. Đối với những người trả giá cao mà bỏ cọc, sẽ bị xử lý tài sản đó với giá trị rất lớn, qua đó ngăn chặn được tình trạng bỏ cọc như thời gian qua.

Qua những phân tích nêu trên, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, quy định này phải làm trước khi minh chứng được hồ sơ và hoàn toàn có đủ điều kiện và có đủ thời gian để người tham gia đấu giá chuẩn bị cũng như cơ quan quản lý đấu giá có thể kiểm soát.

Đại biểu Dương Văn Phước (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam) bày tỏ đồng tình với ý kiến của đại biểu Hoàng Văn Cường, tuy nhiên riêng về vấn đề liên quan đến tiền đặt cọc, đại biểu cho rằng đây là vấn đề rất phức tạp và cần phải có giải pháp nhằm lập lại trật tự trong đấu thầu, tăng khả năng kiểm soát của Nhà nước, hạn chế được tình trạng đầu cơ, trục lợi trong quá trình đấu thầu. 

Về việc xác định năng lực của nhà thầu, đại biểu cho rằng, việc này chỉ có thể thực hiện được ở lần đấu giá đầu tiên, còn ở các lần sau đó thì giá đã tăng lên rất cao, không thể dựa vào thời điểm ban đầu để đánh giá năng lực.

Trong khi đó, tranh luận với một số đại biểu, đại biểu Nguyễn Thị Quỳnh Thơ (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh) cho rằng, giá bất động sản cao chưa chắc đã xấu, giá thấp chưa chắc đã tốt, bởi giá cao sẽ thu được nhiều thuế cho nhà nước. Phần lớn người tham gia đấu giá bỏ cọc và số thu thuế được từ những giao dịch này rất ít. Vì vậy, liệu giá cao có tăng thu của nhà nước hay không. Vấn đề này gây ra hệ lụy rất nghiêm trọng, đó là việc đấu giá đất cao sẽ hình thành mặt bằng giá mới tại khu vực đấu giá và khu vực lân cận, làm cho giá đất tăng cao.