Đầu cơ gây “hỗn loạn” đấu giá đất vùng ven – điểm nóng bất động sản 2024

Chuyên gia dùng từ “hỗn loạn” để miêu tả các phiên đấu giá đất tại Hà Nội trong năm qua

Trong năm 2024, các phiên đấu giá đất tại Hà Nội trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản. Ngày 10/8, 68 lô đất tại huyện Thanh Oai được mang ra đấu giá đã thu hút 4.600 hồ sơ của 1.545 khách hàng tham gia. Mức giá trúng gây choáng váng dư luận, cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần khởi điểm. 80% các lô đất tại phiên đấu giá này đều bị bỏ cọc, trong đó có lô đất 100 triệu đồng/m2.

Sau đó không lâu, ngày 19/8, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 lô đất, giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, đã thu hút 700 hồ sơ của 400 khách hàng tham gia. Phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm và có mức giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần khởi điểm. “Sức nóng” của đất đấu giá tiếp tục được lan sang các quận Hà Đông, huyện Quốc Oai, Thạch Thất, Phúc Thọ và Sóc Sơn.

Đáng chú ý, phiên đấu giá 58 lô đất tại huyện Sóc Sơn gây ồn ào nhất khi được trả giá lên tới 30 tỷ đồng/m2, gấp 12.000 lần khởi điểm. Trước các dấu hiệu bất thường của cuộc đấu giá tại huyện này, ngày 3/12, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự 5 đối tượng để điều tra liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phạm Đức Toản – chuyên gia bất động sản – nói, “hỗn loạn” là 2 từ dùng để mô tả các phiên đấu giá đất tại Hà Nội trong năm vừa qua. Các đơn vị tổ chức cũng không thể nghĩ tới những mức giá trúng tại các phiên đấu giá cao như vậy. Những người tham gia các phiên đấu giá đất vừa qua đa phần là đội nhóm đầu cơ, rất ít người dân có nhu cầu thực.

“Những năm qua có thêm nghề mới là “nghề đấu giá đất”. Những người này thường tập trung đi đấu giá theo nhóm và tới rất nhiều các tỉnh khác không chỉ ở riêng Hà Nội. Họ đăng ký đấu giá tất cả các lô đất trong phiên. Nếu trúng lô đất nào sẽ bán sang tay lướt sóng ngay. Họ tham gia với tâm thế không khác gì đánh bạc ăn tiền. Nếu không bán được, họ chấp nhận mất số tiền cọc ít ỏi”, ông Toản nói.

Ông cho rằng, việc đấu giá đất trúng với giá cao Nhà nước sẽ thu được ngân sách là điều tốt. Tuy nhiên, hệ lụy về sau sẽ rất lớn liên quan tới an sinh xã hội và phát triển kinh tế địa phương. 

Ví dụ, một mảnh đất đang được giao dịch với giá 50 triệu đồng/m2, nhưng sau phiên đấu giá, giá trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, chắc chắn chủ đất xung quanh sẽ đẩy giá lên ít nhất 60-70 triệu đồng/m2. Từ đó, thị trường nhà đất trong khu vực bị làm cho trở nên bất thường, méo mó và lũng đoạn. Những người dân tại địa phương có nhu cầu mua nhà ở trước kia đã khó tiếp cận thì nay càng khó hơn. Việc đẩy giá như vậy đã “bóp nghẹt” giấc mơ an cư của người dân.

Đặc biệt nguy hại hơn khi tình trạng giá đất bị thổi phồng sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới các nhà đầu tư thực hiện dự án lớn. Nhà nước sẽ dựa trên cơ sở giá đấu giá để định giá đất. Như vậy, số tiền sử dụng đất phải bỏ ra quá lớn các nhà đầu tư khó có lãi nên họ không làm nữa.

Bất cập đã được giải quyết?

Ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) – nói bất cập trong những phiên đấu giá vừa qua đến từ giá khởi điểm thấp dẫn tới tiền đặt trước rất ít. 

Trước đây, việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất thực hiện qua hình thức thuê tư vấn xác định giá thị trường theo phương pháp Hệ số điều chỉnh. Đến năm 2023, để giảm thủ tục hành chính, thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm bán đấu giá đất ở được ủy quyền cho cấp huyện.

Đến ngày 5/2, Nghị định 12 sửa đổi của Chính phủ được ban hành không quy định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở nữa mà việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở sẽ bằng Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh hàng năm do cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, giá đất được xác định theo phương pháp quy định tại Nghị định 12 quá thấp so với thị trường, dẫn đến việc xác định giá khởi điểm có nhiều bất cập. 

Do đó, nhiều địa phương chưa dám quyết giá khởi điểm theo quy định này nên hoạt động bán đấu giá đất đình trệ. Các thửa đất đưa ra bán đấu giá có giá khởi điểm sát giá thị trường chỉ là các thửa đất đã được định giá khởi điểm theo quy trình trước thời điểm Nghị định 12 có hiệu lực.

Từ ngày 1/8, theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá trong Bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; và tại Khoản 1 Điều 257 cho phép các địa phương sử dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 đến hết 31/12/2025.

Mới đây, UBND TP Hà Nội ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực từ ngày 20/12 đến hết 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất ở cao gấp 2-6 lần.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – đánh giá, bảng giá đất mới của TP Hà Nội tương đối sát với giá thị trường. Hiện một số huyện vùng ven Hà Nội đã tạm dừng đấu giá đất để định giá lại giá khởi điểm, tiền đặt trước theo bảng giá đất mới.

Thời gian tới, giá khởi điểm và tiền đặt trước của các phiên đấu giá chắc chắn sẽ tăng cao. Theo đó, những đội nhóm đầu cơ sẽ hạn chế tham gia nhằm “lướt sóng” kiếm tiền chênh. Bởi, nếu như trúng mà không nộp tiền thì sẽ bị mất khoản tiền cọc khá lớn.

Tuy nhiên, theo ông, để ngăn chặn tình trạng các nhóm đầu cơ tham gia đấu giá gây lũng đoạn thị trường cần có thêm nhiều biện pháp khác. Cụ thể, các quy định về đấu giá đất cá nhân cũng cần chặt chẽ như đối với tổ chức. Khi nộp hồ sơ, người tham gia đấu giá phải chứng minh được năng lực tài chính và cam kết sẽ sử dụng mảnh đất đúng mục đích quy định. Bên cạnh đó, cần có quy định về thời gian chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng sẽ “lướt sóng”, bán chênh.

Đưa ra dự báo về phân khúc đất đấu giá trong năm 2025, ông Đính cho rằng, đất nền nói chung và đất đấu giá nói chung vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Bởi, theo quan niệm của người Việt Nam, bên cạnh mục tiêu tích lũy tài sản chờ tăng giá, bất động sản còn là thước đo về thành tựu cả đời. Tuy nhiên, các phiên đấu giá đất trong năm tiếp theo sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ tham gia “lướt sóng” như trước đó.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản nêu, bảng giá đất được ban hành và có hiệu lực sẽ khiến giá khởi điểm, tiền đặt trước tại các phiên đấu giá đất tăng cao hơn. Do đó, những người tham gia đấu giá sẽ có trách nhiệm hơn. 

Bên cạnh đó, việc Hà Nội đã mạnh tay xử lý một số đối tượng tham gia gây hỗn loạn phiên đấu giá ở huyện Sóc Sơn sẽ khiến các đội nhóm đầu cơ cảm thấy dè chừng.

Theo ông, tâm lý người Việt Nam vẫn tương đối chuộng mua đất nền, trong khi đó nhiều năm nay tại Hà Nội không có dự án mới, chủ yếu là người dân bán ra. Do đó, trong năm 2025, đất đấu giá vẫn là sự lựa chọn ưu tiên, vì nguồn cung hạn chế và đặc tính pháp lý chặt chẽ. Tuy nhiên, sẽ không còn cảnh các phiên đấu giá đất “ngáo giá” như trước.