Thị trường ấm dần, có tín hiệu khởi sắc, những lưu ý khi đầu tư vào đất nền, Bình Định mời gọi đầu tư nhiều dự án, quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở… là những tin bất động sản (BĐS) mới nhất.
 |
| Thị trường bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay ghi nhận lượng giao dịch đang tăng dần. (Nguồn: DT) |
Những tín hiệu khởi sắc
Báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường BĐS Việt Nam quý III/2023 và dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) vừa hoàn thành chỉ rõ, thanh khoản trên thị trường BĐS trong quý III/2023 đã được cải thiện so với giai đoạn khó khăn cuối năm 2022 và những tháng đầu năm, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều “điểm sáng” tại các địa phương như: Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh… những nơi được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu.
Theo khảo sát mới đây của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), có tới 60% số nhà đầu tư đã tham gia thị trường BĐS sẽ tiếp tục đầu tư nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm. Thị trường BĐS từ đầu năm đến nay ghi nhận lượng giao dịch đang tăng dần, nếu quý II/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 giao dịch ở quý I, quý III thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.
Theo đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thị trường chung cư, nhà đất tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.
Để tiếp tục duy trì chu kỳ tăng trưởng của thị trường hiện nay, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung đang bế tắc. Các chính sách về BĐS cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Vnrea nhận định, nhu cầu ở thật đang tăng cao và chắc chắn sẽ tăng cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa… Dự kiến tại Diễn đàn BĐS cuối năm 2023, Vnrea sẽ công bố các chỉ số BĐS, là cơ sở để các nhà phát triển dự án tham chiếu, để khi dự án hình thành có thể đáp ứng được từ 60 – 70% nhu cầu thật, đảm bảo các yêu cầu để thu hút sự nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Các chuyên gia BĐS cũng nhận định, việc các dự thảo Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS được thông qua tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, kéo theo các “nút thắt” về pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư quay lại thị trường chính… sẽ là những điều kiện quyết định để thị trường thật sự trở về trạng thái bình thường.
Thị trường BĐS quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự phục hồi thị trường từ năm 2024, đặc biệt tại những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao…
Thị trường đất nền ven đô ấm lên
Thời gian gần đây, thị trường đất nền đang dần khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền dần được “cởi trói”. Tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội hay các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Ninh Bình… đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại, dù còn khá nhỏ giọt.
Đơn cử, tại khu vực các xã Bình Yên, Tân Xã thuộc huyện Thạch Thất (Hà Nội), giá đất phân lô tại mặt đường 4-5m, hiện được rao bán 16-20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30% so với lúc “sốt đất”. Cá biệt, giá đất tách thửa trong ngõ chỉ còn từ 11-12 triệu đồng/m2, tức giảm 40-50% so với lúc sốt.
Đáng chú ý, môi giới nhà đất sau thời gian “bốc hơi” khỏi thị trường, nay đã rục rịch trở lại và đẩy mạnh rao bán đất nền. Trên nhiều trang mua bán BĐS, thông tin rao bán về đất phân lô khoảng 600 triệu đồng đến trên dưới 1 tỷ đồng.
Theo báo cáo thị trường BĐS quý III vừa qua của VARS, phân khúc đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt. Đặc biệt ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước.
Đây cũng là phân khúc điểm sáng duy nhất của loại hình đất nền, bởi lẽ với loại đất nền có giá từ 3 tỷ đồng/nền trở lên tình hình giao dịch vẫn khá ảm đạm.
Tiềm năng đất nền ven đô vẫn đang hiện hữu, song theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại vẫn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, thị trường năm nay có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.
Ông Quang cho biết, đất nền sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư tay ngang không nên “nhảy vào” hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.
“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm nay, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, chuyên gia này lưu ý.
Trong khi đó, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp lại đánh giá, đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh, nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.
Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.
Bình Định mời gọi đầu tư nhiều lĩnh vực, có dự án 14 tỷ USD
Cổng thông tin điện tử UBND tỉnh Bình Định vừa đăng tải danh sách 151 dự án mời gọi đầu tư tại địa phương ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Lĩnh vực BĐS, dịch vụ, thương mại và du lịch có tới 80 dự án, chiếm phần lớn trong danh mục kêu gọi đầu tư.
Dự án có vốn đầu tư lớn nhất là đầu tư Khu đô thị tại Phân khu số 1, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội với tổng vốn khoảng 14 tỷ USD, diện tích hơn 57ha. Sau đó là dự án đầu tư Khu đô thị tại Phân khu số 3, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, vốn đầu tư 10 tỷ USD, diện tích 36ha. Một dự án khác là Khu khách sạn cao tầng tại Điểm số 1, Khu du lịch Biển Nhơn Lý – Cát Tiến, diện tích gần 34ha, vốn đầu tư 2 tỷ USD.
Một số dự án có diện tích lớn như Khu trang trại kết hợp với du lịch sinh thái xã Tây Phú (300ha); Khu dân cư, dịch vụ, thương mại dọc bờ biển thị xã Hoài Nhơn (300ha); Dự án khu du lịch sinh thái La Vuông (250-300ha); Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Bãi Con (100ha); Khu du lịch đập dâng Văn Phong (70ha) với vốn đầu tư tùy quy mô.
Lĩnh vực hạ tầng cũng được UBND tỉnh Bình Định chú trọng với 30 dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Trong đó, dự án khu công nghiệp duy nhất là Khu công nghiệp Bồng Sơn, diện tích 250ha tại Khu phố Diễn Khánh, Văn Cang, Lại Đức, Lại Khánh Nam. 29 dự án cụm công nghiệp còn lại ở các địa phương khác nhau, diện tích dưới 100ha.
Ngoài ra, tỉnh Bình Định còn kêu gọi đầu tư vào 9 dự án nông nghiệp, thủy sản; 2 dự án lĩnh vực y tế; 8 dự án công nghiệp phụ trợ; 12 dự án thuộc lĩnh vực thu gom, xử lý nước thải, nước sinh hoạt; 3 dự án xây dựng nghĩa trang; 3 dự án năng lượng; 4 dự án chợ.
Theo số liệu mới nhất từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Định, trong 9 tháng năm nay, tỉnh thu hút 6 dự án FDI đăng ký đầu tư mới với tổng vốn đầu tư là 46,2 triệu USD. Về đầu tư trong nước, tỉnh thu hút mới 62 dự án với tổng vốn đăng ký gần 13.387 tỷ đồng.
Tính chung 9 tháng, toàn tỉnh đã thu hút mới 68 dự án với tổng vốn đăng ký 17.960 tỷ đồng, vượt 13% kế hoạch năm. Trong đó, 17 dự án trong khu kinh tế và khu công nghiệp với tổng vốn đăng ký trên 2.431 tỷ đồng; 51 dự án ngoài khu kinh tế và khu công nghiệp với tổng vốn đầu tư trên 15.529 tỷ đồng.
Quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.
 |
| Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. (Nguồn: CafeF) |
Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Theo đó, đối với trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau: Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này. Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
