Đất nền Hà Nội bắt đầu “hạ nhiệt”

Tâm lý đầu tư thay đổi

Là người sẵn sàng đi 30 – 40 km ra ngoại thành để xem đất, nhưng nay, anh Đức Tùng (nhân viên kho vận) đã từ bỏ việc chạy theo cơn sốt bất động sản. Những chuyến đi dài nhưng không thu về kết quả làm anh mệt mỏi cả về thể lực lẫn tinh thần.

“Hồi đầu năm nay, tôi có giao dịch thành công một lô đất và lãi được chút ít. Thấy buôn bất động sản “ngon ăn” nên tôi lại tiếp tục đi săn đất thổ cư, nhưng vẫn chưa mua được mảnh nào. Nguyên nhân là vì thị trường rất nhiễu loạn, cùng một khu vực mà giá bán mỗi người một kiểu khiến tôi rất hoang mang”, anh Tùng chia sẻ.

Dẫn chứng thực tế, anh Tùng cho biết, cách đây hai tuần, môi giới viên giới thiệu cho anh một thửa đất rộng 135 m2 ở xã Hợp Tiến (huyện Mỹ Đức, Hà Nội) với giá 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu, anh phát hiện, chính chủ của mảnh đất đó rao bán với mức giá thấp hơn khoảng 200 triệu đồng.

“Dẫu biết môi giới nhận phí hoa hồng là lẽ thường, nhưng việc tăng giá lên hơn 15% là điều khó chấp nhận. Thậm chí, chính chủ của mảnh đất cũng không ngờ môi giới lại rao bán với mức chênh lệch lớn như vậy”, anh Tùng kể.

Nhiều tờ báo đặt nghi vấn về cơn sốt của phân khúc đất nền khiến sự hưng phấn từ phía người mua giảm nhiệt. Họ lo ngại bản thân sẽ lao vào thị trường đúng lúc đỉnh sóng và mua với giá “trên trời”.

Theo nhà đầu tư Nguyễn Tuấn Quang, cơn sốt đất vừa qua giúp nhiều “cá mập” thoát hàng thành công. Hiện thị trường đang trong giai đoạn bình ổn trở lại và chờ đón nhịp tăng giá tiếp theo. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng không còn quá hào hứng với đất nền so với 3 tháng đầu năm nay.

“Việc nhiều tờ báo đặt nghi vấn về cơn sốt của phân khúc đất nền khiến sự hưng phấn từ phía người mua giảm nhiệt. Họ lo ngại bản thân sẽ lao vào thị trường đúng lúc đỉnh sóng và mua phải bất động sản với giá ‘trên trời’. Do đó, các ý định đầu tư được tạm gác lại”, anh Quang phân tích.

Thống kê của trang Batdongsan cho thấy, trong tháng 4/2024, lượng tin rao bán đất nền vẫn như tháng trước, song mức độ quan tâm của công chúng (được phản ánh thông qua lượt tìm kiếm) đã sụt giảm 5%. Riêng với phân khúc đất dự án, mức độ quan tâm còn giảm tới 19%.

Các số liệu trên không chỉ cho thấy cơn sốt đất đã dịu xuống, mà còn cho thấy sự lép vế của phân khúc đất dự án. Điều này được thể hiện rõ hơn trong báo cáo quý I/2024 của Bộ Xây dựng. Mặc dù tổng lượng giao dịch đất nền cao hơn gần 20% so với quý I/2023, nhưng lượng hàng tồn kho đất dự án vẫn tăng hơn 30%.

Thị trường bước sang giai đoạn điều chỉnh giá

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Ngô Xuân Chúc, Giám đốc một trung tâm giao dịch bất động sản tại Hà Nội nhận xét, bức tranh thị trường hiện nay đã có sự thay đổi so với giai đoạn đầu năm.

“Phân khúc đất nền đã chậm lại từ nửa tháng nay. Giá đất chưa hạ xuống, nhưng cũng không còn tăng lên quá nhiều, kể cả những khu vực xung quanh Vành đai 4”, ông Chúc nói.

Về lý do khiến đất nền “hạ sốt”, ông Chúc cho rằng, có ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nhà đầu tư muốn quan sát thêm những tác động thực tế của Luật Đất đai 2024, nhất là khi chỉ còn chưa đầy 2 tháng nữa, bộ luật này sẽ chính thức được áp dụng.

Thứ hai, việc giá vàng liên tiếp lập đỉnh mới đã tạo ra tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) trong công chúng. Nhiều người đã chuyển sang “bắt trend” (xu hướng) vàng, thay vì đầu tư vào bất động sản.

Thứ ba, đến từ tình trạng đẩy giá vô lý từ phía bên bán. Một số khu vực vùng ven ghi nhận giá đất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi trước kia chỉ 60-70 triệu đồng/m2. Con số trên khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền vẫn là phân khúc ưu tiên trong “bộ sưu tập” bất động sản của giới đầu tư. Tuy nhiên, hiện dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán.

“Thị trường đất nền tại các điểm nóng quy hoạch như Đông Anh, Gia Lâm, hoặc những khu vực xung quanh Vành đai 4 vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Hiện giá đất đang dần ổn định trở lại, chỉ tăng nhẹ 3 – 5%. Đây là điều trái ngược so với thời điểm quý I/2024, khi giá đất nhiều nơi tăng vọt 20 – 40%”, bà Miền chia sẻ.

Dù vậy, vị chuyên gia đến từ VARS tin tưởng rằng, đất nền là phân khúc đáng đầu tư trong tương lai. Đặc biệt, dòng sản phẩm đất thổ cư có tầm giá 2 – 3 tỷ đồng vẫn sở hữu khả năng thanh khoản tốt.

Nói thêm về nguyên nhân khiến phân khúc đất dự án vẫn ảm đạm, bà Miền cho rằng, đất dự án thường có hạ tầng xung quanh chưa hoàn thiện. Điều này khiến nhà đầu tư khó hình dung về tiềm năng của lô đất mà mình sẽ xuống tiền.

Bên cạnh đó, sự thành bại của đất dự án còn phụ thuộc rất lớn vào đơn vị chủ đầu tư. Trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp còn đuối sức, khả năng hoàn thiện dự án vẫn là một dấu hỏi lớn. Do đó, người mua thường có xu hướng tìm kiếm đất thổ cư để có thể chủ động hơn trong nhận định tình hình.

Nhìn chung, thị trường đất nền không còn tình trạng “phát sốt” như trước và dần bước sang giai đoạn ổn định. Hiện giới đầu tư phân khúc này đang trong trạng thái “án binh bất động”, chờ đợi những tác động của Luật Đất đai 2024.