Nguyên nhân là theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu thập cá nhân hiện hành của Việt Nam không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.
Cần thiết nhưng cần cẩn trọng
Theo các chuyên gia, đề xuất này nếu được thông qua có thể tạo động lực để cá nhân giữ bất động sản lâu dài, thay vì đầu cơ ngắn hạn trục lợi. Điều này góp phần ổn định thị trường địa ốc, giảm nguy cơ “bong bóng” và đảm bảo nguồn cung nhà ở bền vững.
Bên cạnh đó, có thể tăng nguồn thu thuế từ các giao dịch ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, đóng góp vào ngân sách nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – phân tích: Việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu sẽ là giải pháp ngăn đầu cơ, giúp điều tiết thị trường bất động sản, từ đó khiến giá nhà bình ổn hơn, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM…
“Việc đánh thuế bất động sản không thể thấy khó mà bỏ qua vì mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Đánh thuế chủ yếu hướng tới những đối tượng tích lũy thay vì những người mua bất động sản để ở hay sản xuất kinh doanh giúp tăng nguồn thu ngân sách và điều tiết thị trường“, ông Đính nói.
Ngoài ra, theo ông Đính, hiện tượng đầu cơ găm hàng trước tình hình nguồn cung khan hiếm để chờ tăng giá nhằm kiếm lợi nhuận cao đang rất phổ biến. Do đó, việc đánh thuế bất động sản là điều hợp lý.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, việc thực hiện cũng cần tính toán đến nhiều yếu tố.
Cụ thể, theo Savills Việt Nam, để thực hiện đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ cần rất nhiều các giải pháp kỹ thuật như: tính toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư. Những yếu tố này tạo ra rào cản lớn, đòi hỏi nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt từ các cơ quan chức năng và công tác phối hợp lâu dài.
Theo các chuyên gia, việc đánh thuế mua nhà theo thời gian nắm giữ cần tính toán đến nhiều yếu tố. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Còn theo ông Đính, việc đánh thuế phải có nhiều biện pháp kỹ thuật cần phải xem cho đúng. Ví dụ có người mua nhà xong nhưng vì cần vốn phải bán ngay thì phải khác với việc mua xong bán luôn nhằm sinh lời.
Ông Đính nhấn mạnh, dữ liệu thông tin phải rõ ràng minh bạch thì việc đánh thuế mới dễ, công bằng. Thậm chí, có nhiều người mua nhà phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng và khi chuyển nhượng lãi vay cũng tính vào giá bán và nhiều loại chi phí khác nữa.
“Luật thuế phải quy định đầy đủ tránh gây bất lợi cho người dân, đặc biệt với người không vì mục đích đầu cơ, đẩy giá thị trường“, ông nói.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng việc đánh thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo năm sở hữu với mục tiêu tăng thu ngân sách là đúng. Tuy nhiên, áp dụng quy định này với kỳ vọng giảm giá nhà đất thì “rất khó đạt được”.
“Người sở hữu bất động sản khi chuyển nhượng sẽ cộng mọi chi phí vào giá bán cuối cùng. Kết quả là phía người mua vẫn là bên chịu thiệt thòi nhiều nhất“, CEO của EZ Property nhìn nhận.
Ông Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia – chỉ ra một thực tế, giá một chung cư hiện nay lên tới 60 – 70 triệu đồng/m2, quá cao so với thu nhập của nhiều người. Trong khi nhiều người mua nhà không phải để ở mà với mục đích cho thuê nên không thể gọi là đầu cơ. Rõ ràng, việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai hay theo thời gian nắm giữ đều không phải là giải pháp tốt cho thị trường hiện nay.
Theo ông Nghĩa, khi áp dụng thuế cần tính thuế thu được có bù đắp được chi phí hay không. Nếu muốn ngăn chặn đầu cơ phải thêm nhiều công vụ và chi phí khác nữa để đảm bảo công bằng cho người dân, dẫn đến chi phí cho việc đánh thuế cao hơn thu thuế.
Tình trạng “lướt sóng” khá phổ biến
Thực tế, tình trạng mua đi bán lại, “lướt sóng” nhà đất đang diễn ra khá phổ biến tại Việt Nam. Báo cáo mới đây của PropertyGuru Việt Nam đã chỉ ra trong năm 2023, có 15% nhà đầu tư nắm giữ bất động sản mua vào rồi bán ra trong 3 tháng, 36% nắm giữ từ 3-6 tháng, 35% nắm giữ từ 6-12 tháng.
Điều này đồng nghĩa chỉ có 16% nhà đầu tư tại Việt Nam nắm giữ từ 1-2 năm hoặc lâu hơn. Trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán như sau: 7% người mua nắm giữ bất động sản từ 1-3 năm, 23% nắm giữ 3-5 năm, 33% nắm giữ 5-10 năm, 38% nắm giữ trên 10 năm.
Việc “mua nhanh bán gấp” có thể đến từ nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu là do các nhà đầu tư “lướt sóng”. Nguyên nhân một phần của vấn nạn lướt sóng là do thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê bất động sản tại Việt Nam hiện quá thấp.
Điển hình, nhà đầu tư khi chuyển nhượng bất động sản chỉ phải đóng thuế thu nhập 2%, thu nhập với cho thuê bất động sản tương đương 5% doanh thu (áp dụng với doanh thu trên 100 triệu đồng).
Chính vì vậy, theo Bộ Tài chính, để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Bộ Tài chính dẫn chứng như tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Hay tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.
“Để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, “bong bóng” bất động sản có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước“, Bộ Tài chính cho biết.
Về mức thuế suất cụ thể, Bộ Tài chính cho rằng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở; cũng như sự đồng bộ, sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.
