Đổi mới quy định giá đất

Một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 là đã bãi bỏ quy định về khung giá đất; đồng thời, quy định việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường. Những đổi mới trong các quy định về giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Thành phố đang điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024 phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương để áp dụng đến ngày 31-12-2025. Ảnh: NAM TRÂN

Khi bỏ khung giá đất, các tỉnh, thành phố sẽ tự quyết định bảng giá đất của địa phương mình, trong đó, bảng giá đất lần đầu được các địa phương xây dựng, công bố, áp dụng từ ngày 1-1-2026. Hằng năm, các địa phương quyết định, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm tiếp theo, thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu và giá đất tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như trước đây.

Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Nguyễn Hồng An cho rằng, việc bãi bỏ quy định về khung giá đất nhằm định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm; đồng thời quy định cụ thể các phương pháp định giá, bảo đảm vận hành thông suốt công tác định giá đất, hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội.

Cùng với các nội dung mà Luật Đất đai năm 2024 đã quy định, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27-6-2024 quy định giá đất, trong đó có hướng dẫn về trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể; áp dụng phương pháp định giá đất đối với các trường hợp chuyển tiếp…

Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở TN&MT Phạm Thị Thủy cho biết, theo quy định, bảng giá đất do các tỉnh, thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục được sử dụng đến hết ngày 31-12-2025. Trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tại kỳ họp cuối năm 2024, HĐND thành phố đã thống nhất chủ trương điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024; giao UBND thành phố chịu trách nhiệm rà soát và điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024 theo thẩm quyền và quy định pháp luật.

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất và trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất cụ thể được xác định căn cứ mục đích sử dụng đất, thời hạn, thông tin đầu vào để định giá đất theo phương pháp định giá đất, yếu tố ảnh hưởng giá đất và quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất…

Cũng theo bà Phạm Thị Thủy, thực hiện Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ, Sở TN&MT đang phối hợp với các sở, ban, ngành của thành phố tham mưu, trình UBND thành phố quy định các thông số tính toán trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng giá đất để sớm ban hành, đưa vào áp dụng.

Luật Đất đai năm 2024 quy định, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư (được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất) được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường để nhân giá đất trong bảng giá đất) được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

NAM TRÂN