Thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM đang đối diện với thực trạng lệch pha cung cầu, khi không có bất kỳ căn nhà ở bình dân nào được bán ra trong năm 2024 và giá căn hộ trung bình đã đạt mức kỷ lục 9,39 tỉ đồng mỗi căn. Câu hỏi đặt ra: Bao giờ tình trạng “kim tự tháp ngược” này sẽ được khắc phục để thị trường phát triển bền vững?
Méo mó, lệch pha
Báo cáo thống kê từ Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho thấy trong 11 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS TP HCM gặp nhiều bất cập lớn. HoREA dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM cho thấy từ đầu năm đến nay chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ bằng 1/2 so với những năm trước đại dịch COVID-19. Ngoài ra, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với tổng số 31.167 căn hộ, giảm mạnh so với thời kỳ trước. Đáng chú ý, chỉ có 4 dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn nhà, giảm 75% so với năm trước. Điều đáng nói, toàn bộ số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán trung bình lên tới 9,39 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, đây chỉ là giá sơ cấp, giá giao dịch thực tế còn cao hơn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thị trường nhà ở TP HCM 5 năm qua, tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng như “kim tự tháp bị lộn ngược”. Cụ thể, năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung và sau đó biến mất hoàn toàn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, lần lượt 70,6% vào năm 2020, 72% năm 2021, 78,3% năm 2022, và 68,55% năm 2023. Trong 11 tháng đầu năm 2024, nhà ở cao cấp chiếm toàn bộ thị trường. Đây là lần đầu tiên phân khúc cao cấp thống trị hoàn toàn, không còn nguồn cung mới từ nhà ở trung cấp hay bình dân. Thực trạng này không chỉ khiến thị trường méo mó, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực sự của người dân mà còn làm suy giảm tính bền vững và lành mạnh của thị trường.
Thực tế cho thấy trong giai đoạn 2015-2023, TP HCM chỉ có 138 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, trong đó chỉ có 52 dự án được triển khai với quy mô đất 342,58 ha, tương ứng 41.637 căn nhà. Trong khi đó, có đến 86 dự án bị đình trệ hoặc chưa triển khai, chiếm diện tích hơn 964,38 ha. Những dự án tồn đọng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn làm gia tăng sự mất cân đối trong cung cầu, gây khó khăn cho các chủ đầu tư và làm giảm nguồn lực kinh tế.
Các dự án căn hộ cao cấp chiếm tỉ trọng lớn tại thị trường TP HCM trong vài năm qua. Ảnh: TẤN THẠNH
Theo khảo sát của phóng viên, không chỉ nguồn cung mà giá các dự án mở bán gần đây cũng tăng lên mức rất cao. Như dự án OpusK tại Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM) vừa ra mắt có giá từ 330 đến 350 triệu đồng/m2, dự án Global City cũng ở TP Thủ Đức khoảng 150 triệu đồng/m2, trong khi Eaton Park Gamuda (TP Thủ Đức) dao động từ 120 đến 130 triệu đồng/m2.
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamudaland, nhấn mạnh việc tăng giá bán không mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người mua, mà chỉ làm tăng áp lực triển khai dự án. Mục tiêu của Gamudaland khi đến Việt Nam không chỉ là tìm kiếm lợi nhuận, mà còn hướng đến việc đầu tư và phát triển các đô thị bền vững. Công ty chỉ kỳ vọng mức lợi nhuận ở mức hợp lý, nhằm phục vụ mục tiêu phát triển.
Cần sớm giải quyết vướng mắc thủ tục
Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA), đặt câu hỏi vì sao nguồn cung BĐS tại TP HCM lại thấp hơn so với Hà Nội? Phải chăng các doanh nghiệp phía Bắc có sự chuẩn bị tốt hơn hay việc xử lý thủ tục của cơ quan chức năng tại TP HCM còn chậm trễ? Ông cũng đề cập vấn đề tín dụng BĐS hiện nay chủ yếu được dùng để đảo nợ thay vì đầu tư vào sản phẩm mới. Theo ông Hòa, nếu TP HCM muốn trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai, cần có các chính sách tạo cú hích, giúp các công ty huy động vốn trên thị trường tài chính.
Theo Chủ tịch HUBA, hiện tại, phân khúc cao cấp đang chiếm ưu thế, dẫn đến giá BĐS không phản ánh đúng mặt bằng chung của thị trường. Tuy nhiên, trong chu kỳ tới, phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại trung bình có thể trở thành xu hướng chính. Nếu các vướng mắc về pháp lý cho nhà ở xã hội được tháo gỡ, cùng với việc tập trung phát triển BĐS công nghiệp và mở rộng nhà thương mại tại khu vực tập trung công nhân thu nhập trung bình, giá nhà sẽ dần giảm và trở nên hợp lý hơn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lê Thành, cho rằng để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế. Theo ông Nghĩa, hiện nay giá nhà ở thương mại tại các khu vực ven TP HCM cũng dao động từ 40-45 triệu đồng/m2. Để giảm giá thành, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng giải quyết các vướng mắc pháp lý và cải cách thủ tục hành chính. Ông Nghĩa cũng nhận định rằng giá BĐS tại TP HCM cao hơn cả ở Úc do chi phí đầu vào như đất đai, thuế, và lãi suất quá cao. Việc giảm chi phí đất đai và thuế có thể là giải pháp để kéo giá nhà về mức hợp lý.
Theo ông Lê Hoàng Châu, vướng mắc lớn nhất hiện nay là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, quận, huyện trong giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Ông dẫn lại cam kết của lãnh đạo TP HCM, về rút ngắn thời gian làm thủ tục xuống dưới sáu tháng, thay vì hơn một năm như hiện nay. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa các cơ quan liên quan và cải thiện chính sách quản lý.
Ông Châu đề xuất Chính phủ sớm ban hành các nghị định về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS vướng mắc pháp lý tại TP HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Việc này không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ mà còn bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. “Với tinh thần thực sự cầu thị, “sai đâu sửa đó; sai của cấp nào thì cấp đó sửa”, hiệp hội đề nghị các cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi một số quy định bất cập hoặc chưa sát với thực tiễn của luật, văn bản dưới luật để xây dựng và phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững” – ông Châu nhấn mạnh.
TP HCM cần thêm 64,9 triệu m² nhà ở
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM, trong giai đoạn 2026-2030, thành phố cần thêm 64,9 triệu m² nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Phần lớn diện tích này, khoảng 21,4 triệu m², đến từ nhu cầu cải tạo, mở rộng và sửa chữa nhà ở do người dân tự xây. Nhu cầu mua mới nhà ở chiếm 43,5 triệu m², trong đó nhà riêng lẻ là lựa chọn phổ biến nhất, theo sau là đất nền và chung cư.
Phần lớn các hộ gia đình có nhu cầu mua đất nền tập trung tại TP HCM, chỉ một số ít lựa chọn các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu hoặc quê hương của họ, với giá trung bình khoảng 1,74 tỉ đồng.
Với loại hình nhà ở riêng lẻ, các hộ gia đình thường dự định mua từ 1-3 căn, diện tích trung bình 66 m² và cao 1-2 tầng. Riêng căn hộ chung cư, nhu cầu chủ yếu là 1 căn hộ diện tích trung bình 65,8 m² với 2 phòng ngủ. Hầu hết người mua (99,3%) đều chọn ở TP HCM, với ưu tiên khu dân cư hiện hữu thay vì các khu mới hình thành. Tuy nhiên, các hộ gia đình chỉ có thể trả khoảng 53% giá trị căn hộ, còn lại phải vay ngân hàng hoặc vay người thân.
Về nhu cầu cụ thể, TP HCM dự kiến tăng thêm 456.770 căn nhà riêng lẻ và 59.016 căn hộ chung cư trong giai đoạn 2026-2030, tương ứng với 39,7 triệu m² và 3,7 triệu m² sàn.
Cũng theo báo cáo kết quả khảo sát, các hộ gia đình mong muốn chính quyền TP HCM cần bình ổn giá nhà để người dân có thể tiếp cận được với nhà ở theo đúng giá trị mang lại. Đồng thời có chính sách hỗ trợ về tài chính, cụ thể là hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp khi mua và tạo lập nhà ở mới.
Cũng liên quan đến giá BĐS, chuyên gia kinh tế – TS Cấn Văn Lực cho biết người Việt hiện mất trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ chung cư trị giá 3 tỉ đồng, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu là 23,5 năm. Con số này vượt xa mức lý tưởng 10-12 năm để sở hữu nhà, gây áp lực lớn lên người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ. Thực tế, giá BĐS Việt Nam đã tăng 59% trong giai đoạn 2019-2024, vượt qua nhiều quốc gia như Mỹ, Úc, Nhật Bản và Singapore.
Th.Phương
